雪兰莪
雪兰莪在本站有 31 个已核实的新盘。已公布价格从 RM230,000 到 RM4,000,000，31 个当中 18 个永久地契、10 个租赁地契——永久地契的比例比吉隆坡高。
位置分布：八打灵再也 6 个，万挠 5 个；蒲种、沙登各 3 个；阿拉白沙罗、万宜、梳邦再也、斯里白沙罗镇、Bandar Damai Perdana 各 2 个；赛城、光大白沙罗、莎阿南、双溪毛糯各 1 个。整体是通勤盘，不是市中心盘：加影线与布城线地铁穿过光大白沙罗与实达，轻快铁进蒲种与梳邦，KTM 通勤电动火车往北上万挠，其余靠联邦大道、LDP、NKVE 与 Guthrie 走廊。项目页上的距离是发展商或批准的市议会公布的，没有一个是用眼睛量出来的。
这里的规矩跟吉隆坡不一样，雪州按分区走。第一区（八打灵、鹅唛、乌鲁冷岳、雪邦、巴生）与第二区，非公民住宅门槛 RM2,000,000；第三区（乌鲁雪兰莪、沙白安南）RM1,000,000。商业与工业另算一条线，全州 RM3,000,000。而且只有分层产业与分层有地产业对非公民开放：个别地契的有地住宅，任何价格都不能买。同意书由州土地局批，不是处理吉隆坡的联邦委员会；2020 年的临时 RM1,500,000 门槛已失效。
老实说：这 31 个里有 22 个在价格上就对非公民完全关门——比例是本站所有州属里最高的，直接原因就是第一区那道 RM2,000,000 的线，压在八打灵再也、蒲种、沙登、万挠几乎所有开盘价之上。NAPIC 2026 年第一季雪州数字：3,745 个未售住宅单位、2,407 个已完工未售的服务式公寓、当季新推 1,904 个单位，二手市场均价 RM559,935。另有 3 个项目地契无法核实，5 个没有发展商价格表。逐个重新核对：Louis Koh，入行 11 年。
常见问题
外国人在雪兰莪买房，最低价格门槛是多少？
看你买在哪一个县，因为雪兰莪采分区制，吉隆坡不是。第一区（八打灵、鹅唛、乌鲁冷岳、雪邦、巴生）与第二区（瓜拉雪兰莪、瓜拉冷岳），非公民的住宅门槛是 RM2,000,000。第三区（乌鲁雪兰莪、沙白安南）是 RM1,000,000。
商业与工业产业是另一条更高的线：全州一律 RM3,000,000，不分区。
也就是说，很多人拿来套用的「马来西亚一百万门槛」在雪兰莪绝大部分地区是错的，而且正好在大家最常看的那几个地方错了一倍。八打灵再也、梳邦再也、莎阿南、蒲种、赛城、万宜全部落在第一区。同意程序走的是雪兰莪州土地局，不是联邦直辖区那个委员会。
外国人可以在雪兰莪买有地住宅吗？
只有分层有地（strata landed）可以。雪兰莪对非公民开放的是分层产业与分层有地产业；个别地契（individual title）的有地住宅，无论价格多高、在哪一区，都不开放给外国人——就算你愿意出远高于 RM2,000,000 的价钱也一样。
上面还有第二道关。雪兰莪对住宅项目设有土著固打，非土著配额有上限，所以一个单位可能因为跟你的护照与预算完全无关的理由而买不到。
在你爱上八打灵再也某间排屋或半独立式之前，请书面向发展商确认：这是个别地契还是分层地契。这两个词决定了这笔交易到底成不成立。
我看到雪兰莪把门槛降到 RM150 万，现在还算数吗？
不算了。降到 RM1,500,000 是 2020 年推出的临时措施，早已失效。至今仍有不少文章与代理页面在照抄，所以这一点值得讲清楚。
现行有效的是分区数字：第一、二区 RM2,000,000，第三区 RM1,000,000，商业与工业全州 RM3,000,000。
门槛属州政府权限，是会变动的。付订金之前——不是之后——请委托雪兰莪执业律师，就你要买的那个单位、那个县、那个价格，向雪兰莪州土地及矿务局取得书面确认。
本站的雪兰莪项目是永久地契还是租赁地契？
本站已核实的 31 个雪兰莪项目中，18 个能找到永久地契的明文，10 个是租赁地契，另有 3 个没有任何来源公布过地契。
属租赁地契的，只要来源有载，本站一律记「到期年份」而不是「原始年限」——这份清单上同时出现了到期 2091、2103 与 2116 的项目，两栋外观相似的楼，剩余年限可以差上几十年。
31 个里有 3 个查不到，这是诚实的缺口。地契类型印在广告与销售准证上；请直接要求看准证，而不是采信房产平台的描述。
外国人在雪兰莪真的买得到几个项目？
非常少——31 个之中至少 23 个明确查证为「没有任何单位合格」。这个比例比吉隆坡严苛得多，原因是算术而不是情绪：第一区门槛是 RM2,000,000，而雪兰莪盖的东西绝大多数是照本地自住客的口袋定价的。
31 个之中只有 24 个公布过令吉价格。这 24 个里最低是莎阿南 Sena Residences 准证下限 RM230,000，最高是 The Rise @ Emerald Rawang 准证上限 RM3,617,900。
另有两个项目的准证最高价低于 RM2,000,000，但没有公布资格判断，所以没有计入那 23 个。真实数字只会比 23 更高，不会更低。还要注意商业那条线：分层办公室或 SOFO 套房要过 RM3,000,000，而且还得透过马来西亚注册公司持有。
雪兰莪供应过剩吗？
按政府自己的数字，是的。NAPIC 2026 年第一季雪兰莪数据：住宅滞销 3,745 个单位，已完工未售的服务式公寓 2,407 个，而同一季新推出的单位是 1,904 个。
再看价格而不是数量：该季雪兰莪二手成交均价是 RM559,935。把它和 RM2,000,000 的外国人门槛并排放，你就看得出这个市场对外国买家开放的那一薄片有多窄。
完工未售存量同时压住售价与租金，而且消化缓慢。请用你在那栋楼里实际查证过的租金来算账，议价而不是照单全收标价；阅读时请换成当期 NAPIC 数字——这里引用的是 2026 年第一季。