Broadleaf Residences @ HOMETREE｜雪兰莪巴生县莎阿南 Kota Kemuning 第31区：KPKT 执照 13053，五条在册记录共 295 套分层地契有地住宅，全部 Siap Dengan CCC— 而且六个已完工期数全部在原定合约日期内交付

关于 Broadleaf Residences 的八件事：有报备、是事实，而且别处都没有写

下面每一张卡片都是来自公开官方登记或报备法定广告文件的发现，不是卖点。八项里有四项对开发商有利，四项与它自己的文件相冲突。八项的写法完全一样。

分型表，只取自报备文件— 而两份报备文件在土地面积上互相矛盾

本节全部内容转录自两份带分型表的报备法定广告文件— 13053-4 的 P45 档案（土地面积区间）与 13053-6 的手册（单一「约」数土地面积、卧浴数量与分型套数）。两份都是报备文件，建筑面积完全一致，土地面积则不一致。本页把两边都印出来。在读任何一个型号字母之前，有两个警告。第一，这份表是 2017 年那一代的规划，不是在册的产品组合：它的 99 套独立式洋房与马交所合约范围、2017 年新闻报道吻合，而官方登记只有 51 套。第二，型号字母与第一期共用：Long Branch Residences 印的是同样五个字母、同样五个建筑面积，而它那一套字母还一直延伸到 7,063 平方英尺。区分期数的是区间，不是字母— 第二期的洋房是 4,942 至 6,081 平方英尺这个子集。在 HOMETREE 的不同期数之间，绝对不要只凭型号字母对应，必须核对建筑面积区间。Broadleaf 这一套里没有 D 型与 E 型，而第一期的字母是 A 到 H。这个缺口如实记录，不做插补。

以上每一个建筑面积与土地面积数字都转录自报备的法定广告文件，并在同一行标出它来自哪一份文件。两份报备文件不一致的地方，两边都印出，不取平均。没有任何来源公开过 Broadleaf 任何户型的平面图、总平面图、总建筑面积（GFA）、容积率、分层份额比例或单套价格。在一个已完工的项目上，建筑面积与土地面积必须以该套房子的实际分层图与地契核对，而不是以一份为后来被更改的规划所印制的手册表格为准。

这一页为什么没有效果图

本站不转载发展商的行销图。效果图是画来卖楼的，发展商没有合约义务照着盖，而且图里没有任何一样东西可以拿去跟文件核对。

该书面索取的是这三样：已批准的建筑图则、注明建筑面积的单位平面图，以及附在买卖合约后面的规格清单。这三样对发展商有约束力，效果图没有。

Kota Kemuning 第31区、莎阿南、巴生县— 以及本页为什么不写任何距离

县属问题已由报备文件定案，而答案不是附近另一个项目页面上的那一个。HOMETREE 位于 Kota Kemuning 第31区（Seksyen 31）、莎阿南、巴生县。证据是两条带法定资料栏的记录上报备的建筑图批准编号前缀— 13053-4 的 MBSA/BGN/BB/600-2(PB)/SEK.31/0201-2019 与 13053-5 的 MBSA/BGN/BB/600-2(PB)/SEK.31/0037-2022— 再加上七条在册记录全部写 daerah: Klang、一则马交所公告把工程地点写为「Shah Alam, Selangor」，以及两个新闻来源写「Kota Kemuning, Shah Alam」。这与 twentyfive7 是不同的县：那个项目在瓜拉冷岳县（Daerah Kuala Langat）的 Telok Panglima Garang— 不同的地方政府、不同的雪兰莪外国买家分区，相距约 7 公里。本页任何地方都不含那个项目、第32区的 Bayu Timur 或第35区的 Casa D’Arcadia 的任何距离、公园、商场或学校数字。关于报备文件自己的用词，有两点要提醒：两份手册都把批准机关写成 Majlis Perbandaran Shah Alam，却印着 MBSA/ 前缀，而MBSA 自 2000 年起已是 Majlis BANDARAYA Shah Alam— 前缀才是可靠的栏位；而官方登记的营业地址 daerah 栏写 Klang，邮区却是莎阿南的 40460，一如往常地自相矛盾。本页采用的是项目栏位的 daerah。

在册名称为 Alam Kemuning、Kota Kemuning、Broad Leaf (Phase 2) 与 Broadleaf (Alam Kemuning)— KPKT 项目 13053-1 至 13053-7

按官方登记与报备法定广告文件的原样印出，包括互相矛盾的部分与空白的部分。于 2026年10月13日读取公开KPKT TEDUH 官方登记中开发商 13053 与项目 13053-1 至 13053-7 的记录，以及 HIMS 上报备的广告文件— 凡两个档案版本都存在的，两个都取下来并逐栏对比。这里没有开发商自己的法定资料栏可供对照，而原因本身就是一个发现：镇区网域 hometree.com.my 印在报备手册里，它的首页只提供一行文字与一小段宣传文案，没有执照号、没有许可证号、没有价格、没有法定资料栏— 而 /robots.txt、它的 REST 路径、它的 /broadleaf/ 路径与 www. 形式全部对本工具 robots 禁止访问，公司网域两种形式也一样。所以本页每一项法定资料都来自 HIMS 与 TEDUH，没有一项来自开发商— 这件事有两面，两面都写在下方附注里。

于 2026年10月13日读取 teduh.kpkt.gov.my（开发商 13053；项目 13053-1 至 13053-7；13053-8 返回错误），以及 hims.kpkt.gov.my 上报备的广告文件— 13053-4 与 13053-5 取法定资料栏，13053-5 与 13053-7 取两个档案版本做对比，13053-6 与 13053-7 取镇区文字、保安清单与分型及地块表。官方登记的完成度、许可证状态与价格区间都会变动。签约之前请重新核对。

上面的价格数字是报备的法定单位售价区间与公开的政府官方登记价格区间，之所以在此发布，是因为它们是依法报备的买卖价格区间与公开的政府记录。它们不是价格表、不是报价、也不是销售要约。而关于 13053-4 要特别说明：它报备的表是 BAKI UNIT 剩余存量表，所以它的区间与官方登记的区间量的是不同的东西，两者之间的差额不是价格变动。任何一套房子的权威数字是价格表与买卖合约（SPA）— 而在一个已完工项目上，是那套房子实际的成交价，而这只有估价报告或地契查询才给得出来。

范围：本页是 Broadleaf Residences，以及它不是的五个项目

本页覆盖 Broadleaf Residences— HOMETREE 第二期，五条在册记录 13053-2 至 13053-6，295 套住宅— 其余一律不涉。第一，它不是 Springwood Residences。13053-7 是第三期，是这张执照上唯一在销售的期数，它自己报备的总平面图上 220 套中在册 144 套，产品是两层排屋与两层半独立式，而不是三层洋房与三层半独立式；价格区间从 RM999,700 起，而不是 Broadleaf 的 RM1,871,100 起；它有自己独立的会所与设施清单；而外国买家的答案相反：它在册的 72 套排屋全部不达 RM2,000,000 门槛。它在 HIMS 的两个档案路径下都没有报备法定资料栏— 没有执照号、没有许可证、没有批准机关、没有建筑图编号、没有地契年限、没有权益限制、没有抵押权人、没有完工日期、没有价格— 所以 Springwood 的买家只有官方登记，别无其他。如果高老师要做 Springwood 页面，那会是独立的一页，而 Broadleaf 的任何数字都不会出现在上面。第二，它不是 Long Branch Residences。13053-1 是第一期，101 套独立式洋房，CCC 日期 2016年7月1日，而它从来没有报备过任何法定广告，所以它无法独立成页；它在本页上只以「已完工的第一期」出现，附上它的官方登记价格区间与 CCC。它的 A 至 H 型号字母与 Broadleaf 的在相同建筑面积上重叠，所以在这个镇区上，单凭型号字母无法确定期数。第三，它不是商业区。Pusat Komersial Alam Kemuning 完全没有任何 KPKT 注册：没有第G或第H附表、没有房屋发展法令的违约赔偿公式、没有房屋发展账户、没有法定缺陷保修期（DLP）、没有仲裁庭途径，也完全没有报备过任何广告。它的单位数只有一则 2017 年新闻给的 23 间店屋。镇区的房屋发展法令保护并不延伸到那些店铺，本页也不让它看起来好像延伸过去。第四与第五，它不是 twentyfive7，也不是附近任何其他项目。twentyfive7 的持牌开发商是 Gamuda Land (Kemuning) Sdn Bhd，开发商代码 19085，位于瓜拉冷岳县的 Telok Panglima Garang— 不同的持牌开发商、不同的县、不同的地方政府、不同的雪兰莪分区，相距约 7 公里。Kota Kemuning 本区又属于第三家持牌开发商，它名下有 44 条带这几个字的记录。twentyfive7、Bayu Timur 与 Casa D’Arcadia 的任何数字、距离、公园、商场、学校、奖项或绿色认证，本页任何地方都不出现，而这三个项目各有自己的页面。

本页为什么归类在二手与有地，并刻意不归入新盘

分类写明，不让人去猜。本页归在二手（Subsales）与有地（Landed）之下，位置归在雪兰莪与Kota Kemuning之下，开发商品牌归在 BCB Berhad 之下— 而页面正文则把持牌开发商精确写为 BCB Development Sdn Bhd，因为分类承载的是集团品牌，而法律责任在子公司身上。二手是对的，而新盘会是错的：五条 Broadleaf 记录全部是 Siap Dengan CCC、100.00%，最后一张完工与合规证书（CCC）落在 2025年8月21日，两个门户网站记录上都是零出售挂牌、零出租挂牌，而除 13053-6 以外每一张 Broadleaf 的广告与销售许可证（APDL）都已过期。买家是从业主手上、在二手市场买进这些房子，不是从开发商销售中心买— 所以这里没有开盘、没有订购单、没有生效的开发商价格表，也没有要与开发商签的第H附表法定买卖合约（SPA）。合约是一份普通的二手买卖合约。有地是对的，即使地契是分层的：这张执照上 540 套全部是房子，报备为 Rumah Sesebuah 与 Rumah Berkembar，用公寓或服务式公寓来描述会是错的— 而地契是分层地契这件事，本页通篇都在说，因为它不常见、因为任何宣传材料都不提，也因为它正是外国买家能够买进的前提。商业考虑过并否决了，而理由正是重点：这个镇区的商业区没有任何 KPKT 注册、没有执照、没有许可证、也完全没有报备过广告，所以去标一个没有任何报备文件支撑的商业部分，等于夸大实际在售的内容。而新盘第二次被否决，依据另一个理由：这张执照上唯一真正在销售的期数是 Springwood，而那不是本页。

外国买家：地契、分区、价格与批准— 四个独立的问题，四个不同的答案

在地契这一关上，答案对买家有利，而这对有地项目来说很少见。七条记录全部报备为第H附表（Jadual H），四张带尾码的许可证全部带 -(S)，所以这些有地住宅是分层地契，不是个别地契。雪兰莪只允许外国人购买分层与有地分层；标准个别地契的有地住宅不允许— 引用 Pekeliling PTG Selangor Bil. 1/2014 的州属指南，以及 IQI 自己的土地指南 iqiglobal.com/blog/buying-land-in-malaysia-for-foreigners/，载的都是同一条限制。所以在一个永久地权、个别地契的有地项目会直接把外国买家挡在门外的地方，这些房子属于雪兰莪唯一开放的那一类有地住宅。而这项允许所附带的门禁与保安条件，在这里是由开发商自己报备的保安清单满足的— 两座带警卫亭的大门、住户与访客通道分开、自动栏杆、高清 CCTV、整合式车辆与访客进出管制、对讲系统、住宅警报器、紧急按钮、由 CCTV 监控并带影像动态侦测与围篱感应器接入电脑警报系统的外围围篱、控制室与巡逻。这是本系列第一次，该条件是由法定报备文件而不是门户网站标签支撑的；此前有三个项目在同一项检验上不通过。值得肯定。在分区上，有一个需要精确的地方：巴生县属雪兰莪第一区，门槛 RM2,000,000。第二区（瓜拉雪兰莪、瓜拉冷岳）按另一个档位也是 RM2,000,000，第三区（乌鲁雪兰莪、沙白安南）是 RM1,000,000；吉隆坡与联邦直辖区是 RM1,000,000 并需 EPU 批准。附近一个项目的页面是经由第二区达到同一个数字，因为它在瓜拉冷岳县。数字一样，依据不一样，而本页不把那套依据照搬过来— 如果有人告诉客户「第二区」，客户再去查巴生县，是查不到的。PTG Selangor 没有可取得的公开通告，所以本页引用的是三方来源的共识，而客户在下决定前应向 PTGS 确认。在价格上，逐条记录列出，绝不估算：13053-2 113 套全部达标（它的半独立式最低价是门槛的 1.04 倍）、-3 46 套全部达标、-5 42 套全部达标、-6 28 套全部达标— Broadleaf 295 套里有 229 套直接达标。13053-4 的 66 套跨越门槛：它官方登记的最低价 RM1,871,100 是门槛的 93.6%，而其中有几套达标无法判定，因为任何地方都没有报备单套价格。整张执照合计：330 套直接达标、138 套跨越且无法判定，而 Springwood 的 72 套排屋全部不达标，其中最贵的一套也只有门槛的 71.0%。如果有人拿 Broadleaf 的数字说「HOMETREE 外国人可以买」，客户在 Springwood 上就会被误导：这个问题永远要逐条记录、逐个户型回答。而在这一切之上还压着一道独立条件：报备文件载有权益限制（Sekatan Kepentingan），未经州政府批准不得转让、出租或抵押。它与价格无关，也与分层结论无关— 而它两个报备版本互相矛盾，这是下一则附注的内容。

权益限制条文，两个版本原文照引，不作转述

这张执照上的一条法定限制被印成两个互相矛盾的版本，而买家有权看到两个。13053-4 报备：“Tanah yang diberi milik ini tidak boleh dipindah milik,dipajak atau digadai melainkan dengan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri”— 本地未经州政府批准不得转让、出租或抵押。13053-5，两个报备档案版本都是：“Tanah boleh dipindah milik,dipajak atau digadai melainkan dengan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri”— tidak 这个字缺席，而它的缺席把整句颠倒：变成除非获得批准，否则本地可以被处置。本页采用 13053-4 的措辞，理由写明两点：它是内部语意通顺的那一个，而且转让须经批准本来就是第H附表分层实务所隐含的。13053-5 的措辞被记为报备文件的瑕疵，不予采纳— 它在两个档案版本里都被逐字读过两次，两者完全相同。客户要做的不是在两本手册之间挑一本：请对该套房子做地契查询，因为真正有约束力的限制是注明在地契上的那一条，不是印在广告里的那一条。而 13053-1、-2、-3、-6、-7— 这张执照上 540 套里的 404 套— 根本没有报备任何限制，所以是否存在限制纯属不明，本页把它当作明确的「不明」印出来，而不是从同门记录横移过来。

密度：采用一个分母并说明来历，另外四个被拒用

每英亩 6.02 套— 295 套住宅，49 英亩。分母是报备的，不是借来的：: 49 ekar 这一行就在 13053-4 报备广告那个承载 295 / 244 / 51 套数的无标签表头区块里，并由一家独立发布方佐证— The Edge 集团在 2017 年开盘报道里写「on 49 acres」，在项目记录上写「49.27 acres of leasehold land」。按 49.27 英亩算是每英亩 5.99 套；按 2017 年那一代的 265 套算则是 5.41。本页做了净地对毛地检验，而不是简单接受这个面积：把报备文件自己的分型土地面积区间取中值，洋房地块约 569,600 平方英尺，半独立式地块按新闻区间中值约 910,500 平方英尺，合计约 1,480,000 平方英尺 = 34.0 英亩 = 49 英亩的 69%— 对一个带内部道路、会所、警卫亭与排水保留地的门禁有地项目来说完全合理。取中值这个假设已标明：这是合理性检验，不是测量。每英亩 6.02 套是本系列记录到的最低密度，这也正是本页唯一一处把一句写在法定文件里的开发商自夸— “privasi dan ekskusif”，拼写错误是文件本身的，只在引号内照录— 认定为「由它自己报备的算术支撑」的地方。另外四个候选分母经过检验并被拒用。（1）镇区的 150 英亩，报备在 13053-6 的手册里：540 ÷ 150 得出每英亩 3.6 套，这是双重错误，因为那个面积涵盖五个期数、其中一个是商业区，而那个套数又把所有商业单位与 76 块未注册排屋地块排除在外。（2）镇区的 151 英亩，报备在 13053-7 的手册里，原文 “151 EKAR BANDAR BERSEPADU”— 开发商自己的两份报备文件把镇区写成 150 与 151 英亩；本页两个都附来源列出，一个都不拿来除。（3）把 49 英亩用在 Broadleaf 第二期以外的任何东西上，而它本来就是第二期的地块面积。（4）任何从官方登记 keluasan 栏推导出来的数字，因为在这张执照上它是建筑面积而不是土地面积— 在 13053-1 上是平方米，而在 -2、-3、-4 上是平方英尺，栏位单位却还印着 mps。把 4,654 mps 当平方米读，就会把一套半独立式房子夸大 10.8 倍。这张执照上任何报备文件都没有把 Keluasan Tanah 当法定栏位印出来。没有任何来源公开总建筑面积与容积率，所以容积率交叉检验无法进行— 而第一期的密度根本算不出来，因为没有任何人公开它的地块面积。本页不为第一期印任何密度，而 Springwood 的密度只在附上「它那个 20 英亩的总平面图栏位第二次读取时无法确认」这个保留之后才列出。

本页为什么不放任何照片、渲染图与平面图

本页任何地方都没有图片，这是一个背后有四个独立理由的决定，不是疏漏。每一条主机路线都试过了。项目自己的镇区网域— 就印在报备的法定手册里— 首页只提供一行文字与一小段宣传文案，没有任何链接标签、没有任何图片来源、没有媒体库路径、没有期数名称、没有面积、也没有任何法定文字；而 /robots.txt、它的 REST 路径、它的 /broadleaf/ 路径与 www. 形式全部对本工具 robots 禁止访问，所以既读不到子页面，也走不了媒体库那条路。集团的公司网域与投资者关系主机，两种形式都 robots 禁止访问。还有一个看起来像开发商最短网址的第四个网域，结果是一个无关的商业链接目录，直接拒用。某个门户网站自己的内容分发网络可以访问，而那是任何地方唯一可取得的项目图片— 而它全部被拒用，依据四项各自独立成立的理由。（1）提供那些档案的图片转换服务会把该发布方自己的水印烧进图里，它的请求参数里明确写着这件事。把一家同业发布方带水印的素材发布在高老师的网站上，无论等级多高都不可接受。（2）那不是开发商的主机：没有内容管理系统标题、没有图说、没有日期栏位，所以最高只能做到「由 alt 文字推断」，那是本系列用过的最弱等级— 而四个可取得的档案里有两个连 alt 文字都没有。（3）紧邻风险是实测出来的，不是假设：Broadleaf 最后一块地 13053-6 与 Springwood 的 13053-7，按官方登记自己报备的坐标相距约 16 米— 所以标注给其中一个产品的档案可能画的是另一个，而这两种产品分别是三层独立式洋房与两层排屋。（4）无法判定年份，而这一点在这里是决定性的：这个项目在 2017 年发出工程合约之后、注册之前被重新规划过— 48 块洋房地块改成半独立式，总数从 265 升到 295— 所以任何没有日期的注册前渲染图，可能画的是一个从未建成的方案，而门户网站档名里唯一的日期是上传时间戳，不是图稿的年份。所以：一个诚实而朴素的页面，胜过一张配了猜测图说的图片。什么能改变这件事，按可能性排序：用浏览器实访镇区网域— 它只是被 robots 挡住，而它几乎肯定放着渲染图、总平面图、各户型平面图与任何法定资料栏；用浏览器实访公司网域取集团获奖页；以及高老师自己的项目资料夹，而在一个已完工项目上，那也最可能是真实照片而非渲染图的来源。在其中一条路线产出一个带明确主体说明的已核实档案之前，本页不放图，并说明原因。

本页为什么不公开任何距离

本页任何地方都没有距离，因为没有任何来源公开过一个— 而这是发现，不是遗漏。五个门户网站记录、两篇新闻、一份新闻稿与两份报备手册全部读过。每一个都点名了地点。没有一个给出到任何地点的距离。十个来源，零个距离：本系列同类发现里最干净的一个。被点名的地点在上方位置区块里全部列出，并附上点名它的发布方。唯一被点名的轨道车站是 Putra Heights LRT，由两家发布方旗下的三个门户网站记录提到— 而本页不把它变成一个数字。有一项邻近性说法可以检验，而且成立：星报集团称巴生河「紧邻」，而官方登记自己给 Broadleaf 各地块的坐标确实落在巴生–莎阿南河川泛滥平原上、紧靠河道。相符— 所以它作为那家发布方的说法被引用，并附上坐标，而仍然不作为距离。跨镇区的合理性参照做过，然后刻意不采用：相邻的 Kota Kemuning 第32区（同一个地方政府、同一个县）有一份开发商距离表，量级是对的；瓜拉冷岳县 Telok Panglima Garang 的那一份不是。两份都属于别的项目，所以本页一个数字都不借— 连一公里都不借。自行估算一个距离，或者从邻居的手册里抄一个，都等于编造一个数字并把它归到这个项目名下。HOMETREE 自己的开发商一个都没有公开，而本页就照实这样说。

没有公开，因此不在本页上

关于 Broadleaf Residences，买家会合理追问而没有任何来源回答的，共二十四项。1. 13053-1、13053-2 与 13053-3 从来没有报备过任何法定广告— 540 套获批住宅里的 260 套。对它们来说，地契年限、租约到期日、建筑图编号、权益限制、抵押权人、车位、建筑面积表与法定价格区间全部无从查证，而本页关于它们的一切只来自官方登记，或已标明为类推。2. 唯一在销售的期数 Springwood 13053-7 在两个 HIMS 档案路径下都没有法定资料栏— 而两个路径提供的内容读起来完全相同，所以这是干净的空对比，不是检验失败。3. 这张执照上任何地方都没有报备地段号、PT 号、mukim 与街道地址，而通常用来取回地块编号的马交所路线也没有给。这块地没有任何可取回的识别编号。4. 任何报备文件都没有 Keluasan Tanah，所以第一期与整个镇区的密度都算不出来，而 Springwood 的只能依赖一个解析错乱的总平面图栏位。5. 没有任何来源公开总建筑面积与容积率，所以容积率交叉检验无法进行。6. 持牌开发商在上市母公司里的持股比例无从取得— 公司网站与投资者关系网站都被 robots 禁止访问。7. 上市母公司自己的公司注册号，没有任何可取得的来源印出。只有持牌开发商的 493302-U 可以取回，而且只能从报备文件里取回。8. 任何期数都没有点名地主、卖方或合资伙伴，所以合资问题是没有答案而不是答案为否— 根本没有对手方可以检验。9. Springwood 没有任何承包商资料，因此没有开工日期、没有工期长度，也无法对在建期数做工期余裕检验。10. -1、-2、-3 没有交屋日期记录（vp: “-”），所以 260 套住宅只有 CCC 一项交付证据。11. Fasa 2D 所暗示的 2A、2B、2C 子期数，没有任何文件点名，所以 -2、-3、-4 分别对应哪一次推出不明，而本页不去标任何自己无法引用来源的子期数名称。12. 2017 年规划里有、官方登记里没有的那 48 块洋房地块后来怎么了，有没有买家受影响，没有任何来源回答。13. 报备总平面图上那 76 块 Springwood 排屋地块没有注册，所以它们没有许可证、没有报备价格、没有合约期程、也没有完工日期。14. 商业区完全没有任何 KPKT 记录；它的单位数只靠一则 2017 年新闻，而它的房屋发展法令适用性、合约期程、地契类型与完工日期全部没有说明。15. HOMETREE 的第五个期数没有名称，也没有任何报备资料。16. Long Branch（第一期）住户能否使用 Broadleaf 的会所— 报备文件把它给了“penduduk Fasa 2”，而没有任何文件谈到第一期。17. 没有任何人公开任何距离— 到 Putra Heights LRT、到任何高速公路、到任何学校或商场都没有。18. 540 套里有 498 套没有车位数。19. 这张执照上任何报备文件都没有设施清单、没有 Sinki Dapur 数量，也没有电气或卫生设备清单。20. 任何期数都没有获奖与 QLASSIC 评分— 而集团获奖页面读不到，所以这里的「没有」是「没有找到」，不是「不存在」。21. 自 2017 年那个已被取代的 RM650 百万之后，没有更新过的总开发值，而整个镇区根本没有总开发值。那个 2017 年的数字低于 -2 至 -6 报备最低价之和，本页算出来是 RM685,188,600— 而原因是看得见的：那个 GDV 是按 265 套宣布的，而项目注册时是 295 套。本页只在附上这个保留的前提下引用它。22. 管理费、储备金与分层份额比例：任何来源都没有公开— 在一个带会所的第H附表分层地契有地项目上，这是实质缺口，因为管理机构与储备金是地契类型本身所隐含的。23. 13053-3、-5、-6 返回空的许可证历史，所以这三条记录上的无许可证空档无法查证— 记为未查证，而不是干净。24. 任何可取得的主机上都没有达到可发布标准的项目图片。以上每一项，高老师都会以书面向开发商索取。拿到什么，就连同日期加到本页上。

本页只引用而不采纳的自夸之词— 以及唯一一句本页予以肯定的

开发商自己的说法，注明出处，并说明有什么支撑、有什么没有。这里不寻常的一点是：这些自夸写在法定文件里，而不是写在网站上— 而写在法定文件里的说法，仍然只是说法。“serba mewah”、“kemewahan dari dimensi semulajadi”、“sanktuari sebenar”、“dalam kelasnya tersendiri”— 没有任何可检验内容的营销形容词，本页只作引用。“privasi dan ekskusif” 是可检验的，而它成立：报备的 49 英亩上每英亩 6.02 套，是本系列记录到的最低密度。这是少见的、开发商的自夸被它自己报备的算术支撑的情况，本页予以肯定— 并在同一句里点明那个面积的来历。（拼写错误是报备文件本身的，只在引号内照录。）“bandar bersepadu”（综合镇区）— 部分成立：确实有五个期数、其中一个是商业的，也确实有一个报备的会所— 但「综合」这个说法部分依赖的那个商业区，完全没有任何 KPKT 注册。“HOMETREE merupakan kawasan kediaman yang selamat”— 成立，而且很有力：由报备的保安清单支撑，而那是本系列找到的、对保安类说法支撑等级最高的一次。新闻与门户网站写的「门禁与保安（gated and guarded）」— 由报备文件支撑。门户网站挂的结构化标签「24 小时保安」— 对 Broadleaf 不成立：报备文件描述了巡逻与控制室，但没有写明是全天候的。Springwood 的报备文件确实写了 24 小时，而本页不把它回溯套用到 Broadleaf。某门户网站设施清单里的「Aeroyoga Room」— 没有支撑，而且被同一页自己的描述文字（「瑜伽室」）否掉。“150 ekar” 对上 “151 EKAR”— 开发商自己的两份报备文件相差一英亩，自相矛盾。两个都引，一个都不拿来除。还有一句没有人说过的话值得记一笔：没有任何来源为这个项目公开过密度数字或「低密度」的说法。本页上的 6.02 是本页自己在报备面积上做的算术，并在每一处都这样标明。有两项资历属于别处，本页把它们挡在外面：这个镇区唯一的绿色记录是商业区在非住宅建筑评估工具上的临时铜级，它不是任何一套房子的资历；而集团唯一公开的奖项是一个公园奖，2017 年在新加坡颁出，给的是另一张执照下的柔佛项目— 而持牌开发商自己的董事被引述庆贺这个奖，那正是这种移植会发生的方式。两者在本页上任何地方都不会作为 Broadleaf 的资历出现。

本页不公开什么，以及为什么

本代理行有一条绝对的合规规定，本页逐字执行。本页任何地方都不会出现任何折扣数字、任何回扣数字、任何净价、任何促销信息、任何佣金信息，不论来源为何、出处为何— 而这五个词在本页上各自只出现一次，就在这一句话里，别处一次都没有。另有一个词为求完整在此点名，同样只出现一次，也在这里：土著。在这张执照上，关于它最诚实的陈述是：两份报备的法定广告文件都根本没有印出这样一个配额栏位— 不是空白、不是保留，而是文件里就没有这一栏— 所以没有数值可以公开，本页也不暗示任何数值。这在实务上意味着什么。报备的法定单位售价区间与公开的官方登记价格区间在本页上是公开的，因为它们是依法报备的买卖价格区间与公开的政府记录— 而每一处都已标明其性质，并一律附上不是价格表、不是报价、不是销售要约。被保留不写的是什么，以及本页改写了什么。第一，一个 2017 年开盘前的洋房起价数字，低于第二期各记录里每一个报备的洋房最低价— 后者是 13053-2 的 RM3,077,000 与 13053-6 的 RM3,256,000。那个数字本身以及差额大小，本页任何地方都不会出现，因为把差额印在报备最低价旁边，等于把被保留的数字还原出来。本页只记录：这个矛盾确实存在，以及有多少家独立发布方在传播它— 而这才是更锋利的发现— 答案是一家，即 The Edge 集团，出现在一篇九年前的开盘报道里。它所引述的每平方英尺均价，乘上报备的建筑面积之后同样低于报备最低价，所以那个均价基于同一理由一并保留不写。第二，某个门户网站的二手叫价区间，其下端低于这张执照上每一个报备的法定最低价，即低于 13053-4 的 RM1,871,100，而后者本身已是第二期最低的报备最低价。这个数字被保留不写— 而关于它，有两件事要代替数字说出来。它由一家发布方承载；而它是一个已完工项目上的二手市场叫价区间，这与开发商的起价是完全不同的东西— 一个二手叫价本来就可以低于原始的报备最低价，而在一个已经十一年的镇区上，如果没有一个低于，那才奇怪。本系列此前没有需要做这个区分；这里做了，而那个数字照样保留不写。为了让「发布方数量」这个说法诚实，本页采用的合并规则写明如下：The Edge 集团的域名与其内容接口算 一家；PropertyGuru 与 iProperty 算 一家；星报集团的两个域名算 一家；Property Insight 是第四家。第三，方向跑得诚实的那一边也要报告，因为它与前者一样值得被点名：2017 年新闻给的半独立式起价高于 13053-4 报备的最低价— 这是正常而诚实的情况— 而Springwood 的门户网站价格数字与官方登记完全对得上，它那两个不同的「起价」数字分别精确对应排屋最低价与半独立式最低价。那一页不是自相矛盾，而是一页上的两个正确数字。第四，反向跑的那项检验给出否定结论，而不是让它悬着：Springwood 的排屋价格从 RM999,700 起，而整个镇区一直走到 RM4,548,000，这是典型的可负担配额特征，而它检验结果为否— 这张执照上任何地方都没有可负担单位的成对型号后缀、没有同一建筑面积挂两个价格、任何记录上都没有州属可负担房屋标记，也没有任何来源提过 HOMETREE 有可负担房屋。所以 RM999,700 这个数字，只是一个其他期数都是洋房的镇区里最便宜的两层排屋，而 1,540 平方英尺的地块尺寸与此相符。它没有被解释掉，也没有被包装。真正的数字从哪里来：在一手市场，是销售中心的价格表与买卖合约（SPA）；而在这个项目上，也就是在二手市场，是那套房子实际的成交价— 意思是一份估价报告、一次地契查询，以及一位会逐行陪您看报备表格的代理。问高老师。

本页是怎么做出来的，以及它的局限

上面每一项内容，要么可追溯到具名的公开来源，要么被标注为没有公开。骨架是公开KPKT TEDUH 官方登记中开发商 13053 与项目 13053-1 至 13053-7 的记录（2026年10月13日读取），以及 HIMS 上报备的广告文件— 凡两个档案版本都存在的，两个都取下来并逐栏对比。有六个局限值得明说。第一，七条记录里有三条根本没有报备过任何法定广告，所以 540 套里有 260 套是一片空白，而关于它们的任何推断都附有标注。第二，版本对比只能在一条记录 13053-5 上进行— 而结果是只差一栏，就是抵押权人。它两个版本之间的每一个价格数字、日期、建筑图编号、顾问与地契年限都完全相同；本系列的常态结果是相差十六栏，所以这里把「只差一栏」报告成它本来的意思：一个好结果。13053-7 的两个档案路径是干净的空对比— 是「没有东西可以对比」，而不是「检验失败」。第三，绿色认证登记在四个等级里有三个会截断，所以凡本页说「没有更多记录」，意思都是在可取得的范围内没有记录，绝不是干净的否定结论。唯一真正干净的否定结论是最高等级，它完整收尾且没有这家持牌开发商的任何记录— 而铜级的认证条目清单所覆盖的时间窗，正好涵盖 Broadleaf 最后两张 CCC 与 Springwood 的开盘，而里面没有任何匹配，这让那个否定结论比单靠截断保留要有力得多。第四，另一家认证机构的全国绿色建筑目录全程返回服务器错误，所以它的沉默是无结论，绝不读作否定— 而且没有任何来源为 HOMETREE 任何期数在它那里提出过任何说法，所以也没有说法需要检验。第五，开发商自己的两个主机对本工具都被 robots 禁止访问，所以它们背后可能存在法定资料栏、集团获奖页与图库：这记为未查证，而不是干净。这件事有两面，两面都值得说。对开发商有利的一面：这里没有一个会与报备文件相冲突的过时开发商法定资料栏、没有在自己网站上挂出低于报备最低价的起价、也没有在在售页面上把许可证有效期填进执照栏位— 本系列一再发现的那一整类开发商资料栏错误，在这里根本不可能发生，因为那个资料栏不存在。不利的一面：一个买家去开发商自己的网站找房屋发展法令要求必须公告的法定资料，什么都找不到，而它们唯一存在的地方是一个没有公开搜索功能的政府档案服务器。第六，这是一个已完工的项目，所以今天对买家最重要的那些数字— 实际成交价、实际分层图、地契上实际的注明，以及实际的管理费— 不在任何报备文件里，也不可能在。它们来自估价报告、地契查询与管理机构。2026年10月13日发布。在您做任何决定之前，请对照报备的法定广告资料与地契重新核实每一个数字。

Broadleaf Residences @ HOMETREE— 买家真正会问的问题

其他以同样方式做的雪兰莪页面— 以及本页刻意分开的附近项目

2026年10月13日发布 · 最后核实 2026年10月13日。来源：公开KPKT TEDUH 官方登记中开发商代码 13053 的记录与项目记录 13053-1 至 13053-7；HIMS 上 13053-4、13053-5、13053-6 与 13053-7 报备的广告文件，凡两个档案版本都存在的都已取下并逐栏对比；GreenRE 认证登记全部四个等级加一份认证条目清单；2017年5月11日的一则马交所合约公告；以及上文引用的具名新闻、门户网站、上市公司与外资持有规则来源，包括 IQI 自己的土地指南。本页没有任何一个数字来自其他项目、其他持牌开发商，或这个镇区上除所列五条记录以外的任何期数。 · 宣传资料，不是销售要约。在您做任何决定之前，请对照报备的法定广告资料、地契与一份现时估价报告核实每一个数字。