Elysia Park Residence

已经完工并入住。2019 年完工交房，此后一直有人住。

这会改变你买的东西。没有施工风险、没有交房日期、没有按工程进度付款的安排。你接手的是一栋已有管理机构、已有储备金账户、已有邻居的楼——这三样，你在签任何东西之前都可以、也应该先查清楚。

这也意味着你买的是二手，不是一手。没有发展商回扣、没有免律师费、没有拥屋计划的印花税豁免。请按完整交易成本编预算。

BCB 集团自己的项目页写的是 7.82 英亩地上 961 个单位，本页面采用这个数字。

你会看到别的数字，与其藏起来，不如解释清楚。项目的工程顾问档案记录第一期为 981 个单位——相差 20 户，最可能是 2015 年的宣传文案与最终建成方案之间做过设计调整。房产平台写 44 层，这个数字 BCB 官网上同样没有；有据可查的是三座 30 至 36 层塔楼，坐落在 10 层停车平台之上——把平台层也算进去，就会得出接近四十层的说法。

对买家来说，这件事有很实际的影响：你单位的楼层数不等于它离地面的高度，而电梯在到达第一户住宅之前，要先经过十层停车场。看房时请确认你实际在第几层，并在晚上七点亲自等一次电梯。

BCB 官方公布的是 八种户型，面积由 515 平方尺至 1,251 平方尺，代号 A 至 G 型，涵盖单间、一房，直到三房复式。

BCB 没有公布的是逐户型面积对照表。房产平台与代理网站上确实在流传一份——你会看到 516、520、770、817、1,010、1,239、1,252 平方尺这些数字——它们确实完整落在 BCB 官方的 515–1,251 区间内，户型数也对得上八种。这叫互相印证，不叫证明，所以上面的户型卡上我没有写任何我无法背书的平方尺数字。

实际的答案是：确切建筑面积印在分层地契上，也印在该单位的发展商盖章户型图上。把塔楼与单位编号发给我，两样我都帮你调出来，让你用真实面积去谈价，而不是用平台上的数字。

整个问题会存在，就是因为美迪尼。柔佛州的通则是：非公民购买分层产业最低成交价 100 万令吉，并需州政府批准。而美迪尼由 IRDA 按指定特区管理，长期以来（包括主流房产媒体）都记载它是这个价格门槛的例外区，也没有外国人配额限制。

该讲实话的部分在这里。这个例外是行政政策，不是《国家土地法典》里的条文，而且周边的配套优惠一直在变动。过去附带在美迪尼外国人购买上的产业盈利税（RPGT）豁免，公开资料写明只到 2025 年 12 月 31 日。我查不到它被延长的凭据，所以在本页的核对日期上，我按「已失效」处理，而不是告诉你它还在。另外，这是一栋已完工的楼，你买的是个人业主的二手单位，不是发展商的一手货——而美迪尼那项豁免，文件上最明确的适用情形是「向发展商购买」。

所以我的建议很具体，不是空话：在付任何订金之前，要拿到两件事的书面确认——第一，非公民能否以议定价格接受这一个具体单位的产权转让；第二，需要哪些批准、征费与税项。这些，你的产业律师可以向柔佛州政府与 IRDA 取得。此外请照常预算柔佛州外国人征费（2025 年 7 月 1 日起为成交价 3% 或 3 万令吉取较高者；但服务式住宅若成交价低于 100 万令吉，最低征费是 5 万令吉而不是 3 万令吉——美迪尼豁免造成的正是这种组合，所以请把这个数字一并书面确认），以及 2026 年 1 月 1 日起非公民统一适用的 8% 印花税——除非你手上有白纸黑字的豁免。

BCB 的说法是：99 年地契，再加 30 年，合共 129 年。但 BCB 从未在任何地方公布这份地契的起算日期，所以我不会写一个我找不到出处的「剩余年限」。

这个数字不是学术问题。马来西亚的银行是按剩余年限给租赁地契定贷款条件的，多数银行要求地契到期日必须明显长于你的还款年期。剩余年限降到约 70 年以下时，贷款成数开始收紧；低于 50 年，有些银行直接不做——这会先缩小你未来的买家群，然后才反映在价格上。

能一锤定音的文件是个别分层地契，上面写明地契届满日期。把单位资料发给我，我去做产权查册（title search）——这是一周内能办完的事，也是买租赁地契产业时最重要的一张纸。

这是一个第二通道的地址，不是长堤关卡的地址。BCB 官方给的是：第二通道关卡驾车 5 分钟，美迪尼商场与乐高乐园 2 分钟。这些是发展商自己的说法，给的是分钟不是米数，我原样保留。

最多人搞错的是 RTS。RTS 的马来西亚端点站是新山市中心的武吉查加，从这里向东直线约 15 公里——这是我用公布坐标实算的。住在这里而要搭 RTS，得先横穿整个区。如果 RTS 是你投资逻辑的核心，那就去买武吉查加站步行范围内的房子。

美迪尼给你的是另一套东西：第二通道过关，历来在高峰期比长堤顺；租客画像也不同，往新加坡大士（Tuas）一侧上班的人才是这里的天然客群。不同关卡、不同租客、不同逻辑。

是真的，而且有数字，装作没这回事对你没好处。根据公开报道的 NAPIC 2025 年第三季数据，柔佛的已完工未售出住宅约 3,293 个单位，未售出服务式公寓约 9,018 个单位——是全马各州服务式公寓滞销量最高的一个，而全国总数约为 17,892 个。这批滞销货里，接近 60% 落在 50 万至 100 万令吉这一档。而依斯干达公主城、美迪尼与公主港沿海，正是当年这批货集中兴建的地方。

具体到你身上是这样的。转手流动性：任何一个时点，光是这一栋楼、光是一个房产平台上，就有几十个在售单位，而且大多和你的那间几乎一模一样。你不是在跟整个市场竞争，你是在跟自己的邻居竞争，买家只会挑价格。请预期比供应紧张地区更长的挂牌周期；如果你急，先让价的一定是你。租金：同样的算术，出租挂牌数量只会更多——它压的不是出租率，而是租金。你通常租得掉，但是按市场的价，不是按你的价。贷款：估价师用的是同一批成交案例，所以偏软的成交区间会直接反映在你买家的银行估价上。

真正有用的办法只有两个，而且都不好听。第一，买有差异的那一间，不要买中位数的那一间——高楼层朝公园的，或者数量稀少的复式，它要比的是几个可比案例，而不是几十个。第二，用已经反映了滞销现实的价格买进，不要买在挂牌区间的乐观端；在这种市场里，纪律要下在买入那一刻，因为出场救不了错误的入场。

还有一件事，自住买家务必先知道：这栋楼里有相当数量的单位在做短租民宿，而且在国际订房平台上公开挂牌。对投资者，这是回报的故事；对自住者，这意味着电梯里的人流、行李箱与不断更换的陌生人。做决定之前，请挑一个周五傍晚去走一趟走廊。

BCB 从未公布过这个项目的价目表或管理费率；而且楼从 2019 年就建好了，本来也不存在什么「发展商价目表」——现在的价格就是各个业主的开价，一周一个样，而且随楼层、朝向、装修状况差异极大。

我不会在这里写一个下个月就过时的每尺价，也不会照抄房产平台上的区间——那里头有不少单位是挂了一年都卖不掉的理想价。

我会做更有用的事：从官方成交纪录里把这栋楼的真实成交价调出来，直接向管理处拿当前的管理费与储备金费率，再连同真正谈得动的在售单位一起发给你。发讯息给我，告诉我你要的面积就行。

通常可以，但成数比本地买家低。非居民外国买家一般在估值的 60% 至 70% 之间，而且银行是按它自己的估价放款，不是按你的成交价——在一个库存偏高的市场里，这两个数字不一定相等，差额要你自己拿现金补。

租赁地契还多一道关。银行会拿剩余年限去对照你申请的还款年期；剩余年限短，它给的年期就短，即使成数不变，月供也会变高。这正是第 5 题里那个「地契起算日期」必须在出价之前弄清楚、而不是之后的原因。

还有一点很多人忽略：买二手时，估价与产权查册通常发生在你签约付订之后——除非你事先安排。我的做法是先做参考估价与产权查册，免得你钱已经押进去了，才发现贷款差一截。