Ethos @ Iskandar Puteri 依斯干达公主城

KSL 用五家各自持牌的公司卖房。请问清楚是哪一家跟你签约。

「KSL」是品牌，不是买卖合约上的法人。国家房屋局查册记录了 KSL 集团旗下五张有效的发展商执照。跟你签约的那一家，才是你该查执照、查准证、查交楼纪录的对象 —— 而不是查「集团」。

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怎么自己查政府房屋查册 — 七个状态词的意思、为什么用行销名称搜不到，以及本站 175 个项目的查册状态一览 →

2026 年 9 月 3 日读取自 teduh.kpkt.gov.my。五家状态皆为 Aktif（有效）。前四家共用同一注册地址：A-3-55, Pusat Komersial Bayu Tasek, Persiaran Southkey 1, Kota Southkey, 80150 Johor Bahru。KSL Properties Sdn Bhd 注册在另一个地址。

这对 Ethos 意味着什么

查册按法定登记名建档，不按行销名，而「Ethos」在这五张执照底下都查不到。在项目最多的 Khoo Soon Lee Realty（3390）名下，依斯干达公主城方向唯一登记的是 Taman Nusa Bestari 2（第五期） —— 项目代码 3390-35，十三个单位，准证已于 2019 年 1 月到期。那显然不是这个项目。

所以有一个问题比这一整页任何内容都值钱：「买卖合约是哪一家公司签？它的发展商执照号码和项目代码是多少？」准证编号、总单位数、建筑面积范围、土著折扣、完工日期，全部绑在项目代码上，而且拿到代码后全部都是公开的。一个双层排屋项目如果给不出项目代码，通常代表它还没获准销售。

为什么我不猜价格

对非公民来说，柔佛的有地产业是最难买的一类，而且是两道障碍叠在一起。第一道是价格门槛：每个有地单位 RM2,000,000，是分层产业门槛的两倍。第二道是外国人购买有地住宅，在申请州政府同意的阶段审得比分层产业更严，而且同意是针对特定项目、特定发展商执照去申请的。

KSL 没有公布 Ethos 的价格。所以我无法告诉你它有没有达到 RM2,000,000——任何没看过价目表的人也一样。

我能给你的是同一个发展商的一个参考点，而且我会明确标示那是另一个项目。KSL 的 Pulai Bestari 双层排屋 22′×70′——跟 Ethos 较大的那一款地皮同宽——官方公布起价 RM848,000。那是另一个地区的另一个项目，不能当作 Ethos 的价格证据。它只是目前公开可查的唯一一个 KSL 有地项目数字，而它明显低于 RM2,000,000。

如果你是外国人而且对这个项目有兴趣，书面要问的是：每一款房型的售价是多少？有没有任何一个单位达到或超过 RM2,000,000？其余的都从这个答案推下去。有地产业的规矩与同意程序写在这里。

Ethos 两种房型

Ethos 这个项目，KSL 只公布了两种地皮宽度，其余什么都没有——没有平面图、没有建筑面积、没有价格、没有房间数。对一间有地房来说，这个揭露程度很单薄：地皮尺寸讲的是那块地，不是那间房子。我不会自己重画、也不会借图，所以每张卡片只放地皮的算术，并把缺的东西讲明白。跟我说一声，我去向 KSL 索取户型图与价目表。

地皮宽度与深度为 KSL 官方公布，来源 kslprojects.com.my，读取日期 2026 年 8 月 26 日。面积与平方米换算是我用这些尺寸自行计算的，而且是地皮面积，不是房子的建筑面积。在排屋上，两间地皮完全相同的房子，这两个数字可以差不少——两个都要问。

KSL 公布的图片

发展商自己的图片，2026 年 8 月 26 日取自 KSL 项目网站，存放在本站。这些是排屋的效果图，不是已完工单位的照片。

来源：KSL Holdings 自家项目网站，读取日期 2026 年 8 月 26 日。请留意这些图片说明不了什么：KSL 没有公布这个项目的价格与建筑面积，所以图上的房子并没有对应到任何一个你查得到的数字。

三家中介都没列的那个 KSL 项目

我拿站上当时的 157 个项目页跟三个同业网站逐一比对时，Ethos 是个异数：它在 KSL 自己的官网上，而三个中介网站没有一个列了它。

我不知道原因。新上架而中介还没跟上、某一期交由别的管道销售、或纯粹漏了，都有可能，我不会挑一个当作事实写出来。

另一个方向的发现应该跟它放在一起讲：其中一个中介网站在 KSL 名下列了 33 个项目，而 KSL 官网只列 12 个。换句话说，大约有 21 个挂着 KSL 名字的项目在市面流通但发展商目前没有列出，同时有一个发展商列出的项目在市面上没人提。两个方向都不代表有什么不当。但两个方向都说明同一件事：相信一份中介列表之前，先去发展商自己的网站看一眼。

KSL 没有公布 Ethos 的街道地址、地契编号或坐标，所以这一页没有地图、没有车程、也没有距离数字。

查册里另有一个「Ethos」，它的准证已被撤销，而那不是这一个

在国家房屋局查册搜 Ethos，柔佛只有一笔命中：

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2026 年 8 月 27 日读自 teduh.kpkt.gov.my。

这笔纪录跟本页这个项目无关，我不会让它看起来有关

上面那个计划是另一个发展商、另一个项目，属于 Tropicana 系。它不是 KSL 的 Ethos。把一个被撤销的准证挂到错的项目上，会是这个网站能犯的最具伤害性的错误 —— 所以这笔纪录印在这里，并明确标示它属于别人。

那为什么还要印出来？因为一个搜「Ethos 准证」的买家迟早会找到它，而「找到它却没有这段说明」比「没找到」更糟。两个项目可以共用一个行销名称，查册不会帮你去重。

查册对 KSL 的 Ethos 说了什么：这个名字下什么都没有

搜「Ethos」查不到本页这个项目。请仔细读这句话，因为它的意思不是它看起来的意思。

马来西亚的项目登记在持牌项目公司与法定 taman 或建筑名称底下，而卖给你的那个品牌名通常在纪录里根本不出现。就在本站：「Fraser Heights」原文出现在查册里，而「BEE」完全没有出现 —— 但 BEE 有两张有效准证与公开的价格带。

「我找不到这个行销名称」只代表我没有正确的搜寻钥匙。它不是「项目没有执照」的证据，我也不会当成证据来登。

能一次结清的那一个问题

「你卖给我的这一间，持牌发展商实体是哪一家？KPKT 项目编号是多少？」

拿到编号，你就能开 teduh.kpkt.gov.my/semakan-status-kemajuan?kodProjek=<编号>，读到准证号与到期日、单位数、建筑面积区间、核准价格带、施工进度百分比与状态 —— 一分钟内，从公开的政府来源，不必依赖任何人配合。

如果对方给了编号、而且查得到对得上，那才是这一节想要的结果。它的存在是为了帮你要到答案，不是为了给谁定罪。

常被问到的问题

外国人可以买 Ethos 的排屋吗？

我不知道，因为 KSL 没有公布价格。柔佛有地产业的外国人门槛是 RM2,000,000，之上还需要州政府同意。向 KSL 要价目表，以及发展商执照与准证编号；这三样东西就能把问题定下来。

对外国买家来说，永久地契有地房是不是比永久地契公寓好？

不一定，而且常常相反。有地的价格门槛更高——RM2,000,000 对 RM1,000,000——而且有地住宅的同意程序审得更严。买家有时以为有地是高端选项、因此也是比较容易的选项。在法律上它是比较难的那一个。

20′×70′ 的排屋，讲白话是多大？

地皮宽 20 尺、深 70 尺，也就是 1,400 平方尺的土地。这是柔佛中间排屋的标准宽度。22′ 的地皮是整个深度都多两尺——感受通常在车位宽度与室内房间的宽度上，而不是房子的长度。

两种地宽，20 尺与 22 尺，差这两尺差多少？

比听起来多。同样 70 尺深，20 尺是 1,400 平方尺土地，22 尺是 1,540 平方尺——多十分之一，而排屋的价格就是按土地算的。实际上通常表现为车位更宽、前面那个房间更宽，而这正是下一个买家会拿来比的地方。

请问清楚：哪一种宽度落在配置图的哪一区，两者价差多少。如果价差明显超过十分之一，那你付的就不只是宽度，还有位置——值得先弄清楚是哪一个。

KSL 给了地段尺寸，却没有建筑面积，这个缺口要紧吗？

要紧，因为这是两个数字，而只有一个是「房子」。地宽与地深说的是那块地；建筑面积说的是你上下两层实际住的楼板面积，也是拿去跟别的排屋比较时唯一靠得住的基准。

少了它，每平方尺单价也就无从比起——两个方向都比不了。请以图则为准，书面索取建筑面积，再拿这间去跟别的项目比。

有地产业除了 RM2,000,000 门槛还要州政府同意，这一关多了什么？

多了时间，也多了一个可能卡住的环节。州同意是买卖合约签订之后向柔佛州主管机关提出的独立申请，批下来之前过户不能登记。你的合约条款必须为这段时间留空间，而不是假设它很快。

批准之后，地契会带 Sekatan Kepentingan 权益限制批注。这个批注不会因为你卖掉就消失——你的买家一样要过门槛、一样要申请，这就是外国人持有的有地房转售池被压窄的原因。

有地房子有哪些开销，是分层买家不会预期到的？

地税与门牌税由你自己承担，两样都是每年缴、由官方核定。建筑物火险也是你的责任——分层是管理机构在保，有地不是。

再来是房子本体：屋顶、外墙、排水、车位棚。排屋背后没有储备金，这些开销在你自己编进预算之前，是没有人替你准备的。若是围篱保安社区，还要另加保安与公共区域费，而它并不像分层管理费那样受同一套规范。

如果价格永远到不了 RM2,000,000，我还有什么选择？

就这间房子而言，没有值得走的路。低于门槛，转让给非公民不被允许；而为了跨过门槛去加价，等于为一间将来只能卖给本地买家的房子付溢价。

实际的选择是换标的，不是换文件：柔佛门槛 RM1,000,000 的分层产品，或是换一个你确实跨得过门槛的州属。如果有人建议你用代名人（nominee）安排绕过门槛，那不是变通，那是把整笔交易暴露在风险里。

为什么这一页没有价格？

因为 KSL 没有公布。我可以从产业门户或别的中介抓一个数字放上来，页面会显得完整一些，但那会是一个我没办法背书的数字。等发展商公布价格，或你把价目表发给我，我会更新这一页并注明修改日期。

继续之前，先看这几篇

• 外国人买房贴士 —— 会花到你钱的十个数字
• 门槛价、限制产业与州政府同意
• 完整流程、印花税与持有成本
• 付订金之前，怎么查发展商与准证

发布 2026-08-26 · 最后核实 2026-08-26，对照 KSL Holdings 自家项目网站（kslprojects.com.my）。KSL 未公布本项目的价格、建筑面积、广告销售准证编号、总单位数与完工日期，本页也不以其他来源代替。本页为行销资讯，不构成要约或合约。