Tilia @ Encorp Cahaya Alam，莎阿南第 U12 区 — 112 栋已建好的 附表 G 有地房屋，而且它曾经以另一个名字申报

关于 Tilia，宣传册和门户网站都不会告诉你的十件事

这一页就是为了那些不好讲的事实而存在。每一张卡片都有指名的公开文件做出处，而且每一件都会改变买家签约前该问的问题。

两个已申报户型 — 以及本页为什么没有平面图

Jenis A 和 Jenis B 是唯一两个已申报的户型代码。宣传册的配件清单把每一个再细分成变体 — A1a、A1b、A2、A2a、A3 以及 B1、B1a、B2、B2a、B3 — 但没有任何变体有申报的建筑面积、房间数或价格。这些变体只存在于配件表里。这份已申报户型表两个方向都不缺东西：两期的户型在申报文件和宣传里都出现，没有只在申报里有的户型，也没有只在宣传里有的户型。

Rumah Teres 2 Tingkat Jenis A — 第一期

56 个单位 · 登记编号 9351-11 · 两层 · 变体 A1a、A1b、A2、A2a、A3

已申报建筑面积 2,408 – 2,806 平方英尺4 房 / 3 浴（已申报）地块 24′ × 80′ = 1,920 平方英尺（已申报）2 个车位（已申报，只在 Tilia 那一代）已申报 RM1,141,000 – RM2,120,000

这是法定资料栏被申报了三次的户型，所以也是本项目资料最完整的房子。它出现在 9351-11 的 Akasia 2 宣传册里、9351-11 的 Tilia 宣传册里，以及 — 错误地 — TEDUH 挂在 9351-12 名下的那份 Tilia 宣传册里。三份印的都是同一个价格区间、同一个建筑面积、同样 4 房 3 浴。登记册独立佐证了建筑面积：keluasan 224–261 平方米 换算约 2,411–2,809 平方英尺（我们的换算），与已申报的 Luas Binaan 相差约 3 平方英尺 — 这同时也证明了本项目的 keluasan 是建筑面积，不是土地面积。微型网站另外说明角头单位位于区间上限，即 2,806 平方英尺 — 这只是宣传资料，合理但未申报。车位只有这个户型有申报，写作 2 ruang kereta，而且只在 Tilia 那一代；Akasia 2 那一代完全没有车位那一栏。

索取 Jenis A 价目表与剩余单位

Rumah Teres 2 Tingkat Jenis B — 第二期

56 个单位 · 登记编号 9351-12 · 两层 · 变体 B1、B1a、B2、B2a、B3

已申报建筑面积 2,707 – 3,131 平方英尺4 + 1 房 / 4 浴（宣传册）· 5 房 / 4 浴（登记册）地块 24′ × 80′ = 1,920 平方英尺（已申报）这个户型没有申报车位已申报 RM1,241,000 – RM2,280,000

本项目最要紧的申报层面缺陷就在这里：第二期根本没有现行这一代的已申报广告。TEDUH 挂在 9351-12 名下的那份宣传册，从头到尾都是 Fasa 1, Jenis A — 价格区间错、建筑面积错、房间数错，而且通篇完全没有提到 Jenis B。唯一真正描述 Jenis B 的已申报法定资料栏，是较早那份品牌名为 AKASIA 2 的。2,707–3,131 平方英尺的建筑面积、4 + 1 bilik 和 4 bilik mandi 都出自那里；而它也正是把上限印成 RM2,280,00.00、少了一位数的那份文件 — 这个错字现行微型网站也一模一样，说明两者出自同一套美术稿，而登记册把它修正为 RM2,280,000.00。登记册自己的 keluasan 252–291 平方米 换算约 2,712–3,132 平方英尺（我们的换算），与 Akasia 2 那一代的建筑面积相差约 1 平方英尺。按微型网站，角头单位是 3,131 平方英尺 — 只是宣传资料，未申报，而私人泳池的说法挂的正是这个户型。

索取 Jenis B 价目表与剩余单位

没有任何可用分辨率的平面图被公布。
发展商网站上有四张索引图 — Type A、Type A corner Lot、Type B 和 Type B corner — 但只有大约 850 像素，对房子本身说明不了任何视觉信息。本页宁可把这件事写出来，也不会丢一张缩略图上去，而同一个网站上的三份电子宣传册 PDF 都是纯图片，没有可机读的文字层，所以也什么都拿不到。请向高老师索取完整尺寸的图纸。

数字里的三个陷阱 — 在你比较任何东西之前先读这个

keluasan · Baki 45 对 34 对 56 · 以及 EdgeProp 的 2,411 平方英尺

keluasan 是平方米的建筑面积，不是土地45 / 34 / 56 — 三个单位数字，都没有截止日期2,411 平方英尺是二次换算的产物

第一：登记册的 keluasan 数值 — 224–261 与 252–291 mps — 是平方米的建筑面积，不是土地面积。已对照已申报的建筑面积表确认。把 224 平方米当成土地面积，会把一块 1,920 平方英尺的地块低估约十一倍。

第二：现行这一代文件上有三个不同的单位数字。P45-20250807 印的是 45 unit Baki Belum dijual；P45-20250802 印的是 34 Unit；而两份的平面图都印 56 Unit，那是该期的总数，也与登记册一致。Baki 的意思是剩余。两份都没有截止日期，两个文件夹日期只相差五天，本页也不对此作判定。登记册完全没有 bakiUnit 这个栏目，所以唯一诚实的办法就是直接去问。

第三：EdgeProp 印的建筑面积是 2,411 平方英尺。那是登记册的 224 mps 换算成平方英尺的结果，不是申报数字 — 申报的下限是 2,408。一个二次换算产生的 3 平方英尺误差。请不要照抄。另外有两个门户网站给一个排屋项目分配了“栋数” — PropertyGuru 写“栋数：1”，iProperty 写“112 户在 1 栋里” — 这是平台的产物，本页不予采用。

Type A 的外观，以及本页不会从它读出来的一件事

角头单位的问题 · 以及“A3C”能证明和不能证明什么

图片已确认为 Exterior Type A_FA角头单位的建筑面积只是宣传资料没有任何变体有申报的建筑面积或价格

图片是确认的：发展商的内容管理系统以标题和替代文字 Exterior Type A_FA 发布它。没有确认的是任何变体归属。本页那张室内效果图的源文件代码是 Living A3C_FA，读起来像是“Type A3，角头” — 但那是对一个文件名代码的解读，不是发展商的陈述，所以本页的图说只写“客厅，Type A”，不会更精确。同样，主卧效果图没有标明户型，本页也不替它指定。微型网站确实公布了角头单位的建筑面积 — Type A 2,806 平方英尺、Type B 3,131 平方英尺，也就是各自申报区间的上限 — 那是宣传层面的细节，合理但未申报。十个变体代码里，没有任何一个有申报的建筑面积、房间数或价格。

问还有哪些变体代码可选

申报价格是每一期的法定广告最低与最高售价，已申报的 KPKT HIMS 宣传册、发展商自己的法定资料栏以及 KPKT TEDUH 登记册区间，两期都精确到分完全一致。它们不是价目表，不是报价，也不构成要约。某一栋房子的真正价格来自发展商的价目表和已签署的买卖合约 — 两者都可以向高老师索取。登记册平方米数字换算成平方英尺是我们做的，并已如此标注。

图库 — 十一张图，其中十张已确认，而“确认”这个词在这里有精确的意思

这是本站至今最强的图片结果，而“已确认”这个词在这里有精确的意思。tilia-encorp.com 跑的是 WordPress，REST 接口是开放的，本页十一个文件里有十个带有真实的 alt_text，与内容管理系统标题完全一致，而且每一个都点明了具体主体。这比“图说层面公布”更强，也远比“只从文件名推断”更强。只有位置图是推论的 — 它的替代文字是空的，所以关于它除了“位置图”之外什么都没有主张，而且那张图片上印着的任何数字都没有被允许进入本页正文。这个图库还很干净：里面没有任何属于 Iris、Akasia、Lily 或 Encorp Cahaya Alam 其他期数的东西，也没有任何属于另一个 Encorp 项目的东西 — 这很少见，也是这里的信心高于同系莎阿南页面的原因。另外八个文件被拒用，因为它们的标题指的是一个营销概念而不是一个场景 — yard、Type A、solar panel、Open Air Elegance、Low density、garden、family、Cosy Living — 而其中几张看起来就是通用的生活类素材。一个标题指向营销概念，并不等于声明这张照片拍的就是这个项目，所以它们一张都没有上本页，也没有一张被当成 Tilia 的照片来写图说。没有从任何同系期数借用东西，也没有用任何素材图替代。所有效果图都是艺术家想象图；发展商自己的免责声明写明所有图纸与资料可能变更，不构成要约或合约的一部分。

位置 — 莎阿南第 U12 区，Encorp Cahaya Alam

已申报的图纸参考号本身就确定了位置：MBSA/BGN/BB/600-1(PB)/SEK.U12/0098-2022，四个法定来源上印的一模一样，而登记册自己的坐标也把两期放在同一个点上。而这个区块里最重要的一句话是：发展商一个距离、一个行车时间都没有公布。

已申报的法定细项 — KPKT 项目 9351-11 与 9351-12，两期登记名称都是“Encorp Cahaya Alam”

于 2026 年 10 月 9 日读自 KPKT TEDUH 公共登记册、两代已申报的 KPKT HIMS 广告宣传册，以及发展商自己的法定资料栏。两代宣传册为同样的房子挂了两个不同的品牌名，而且两代都把广告销售许可证号申报成一串 XXXXX 占位符，所以真正的许可证号只能从登记册拿到。

2026 年 10 月 9 日读取。真正算数的应交日是登记册展延后的 serahKosongIkutPjb — 第一期 2026 年 2 月 14 日、第二期 2026 年 3 月 3 日 — 因为那是写进各期自己 附表 G 合约里的日期。而实际发生的交屋是两期都在 2026 年 5 月 26 日。每位买家自己的 24 个月是从自己的买卖合约起算，不是从第一份起算。本页不把以下流传的日期当成完工日期：2026 年 9 月（Akasia 2 那一代申报的预计完工 — 而实际 CCC 比它早了大约四个月）、2025 年 12 月（Tilia 那一代的申报日期、发展商现行资料栏，以及 2023 年 8 月的 The Edge）、2025 年第四季（iProperty）、2025（PropertyGuru）、2026 与 2026 年 3 月 31 日（EdgeProp 为同一个项目开的两个页面）。八个来源、十个日期，而真正算数的只有登记册印出来的那两个。

本表来源：KPKT TEDUH api/projek-swasta/9351-11 与 /9351-12，并完整走过 9351-1 至 9351-12 序号，9351-13 也查过并返回客户端错误；持牌公司记录经 api/developer-swasta?q=MUST EHSAN（正对照 q=EXSIM 返回 16 笔，证明接口正常）；已申报的 KPKT HIMS 广告宣传册 files/9351/9351-11/IKLAN_BROSUR_01.pdf 与 files/9351/9351-12/（AKASIA 2 那一代）以及 files/9351/P45/P45-20250807-00016853/ 与 files/9351/P45/P45-20250802-00016804/（TILIA 那一代）；还有发展商自己在 tilia-encorp.com 上的法定资料栏。在依赖本页任何内容之前，请到 teduh.kpkt.gov.my 用 9351-11 和 9351-12 自行核对。两期都没有已申报的报纸广告，也没有第二份宣传册 — IKLAN_AKHBAR_01.pdf 和 IKLAN_BROSUR_02.pdf 在两种路径、两期上都试过，四种组合全部 404。第一代申报文件上印的那个网址 akasia2-encorp.com 封锁了爬取，这里读不到，所以 Akasia 2 那一代的微型网站 — 它可能带有自己的法定资料栏和自己的许可证号 — 仍然没有核对过。

外国买家 — 价格区间跨在门槛上、地契形式本身就已经挡住了，而上面还有第四重限制

八打灵县属于雪兰莪第 1 区，而第 1 区外国买家的最低购买价门槛是 RM2,000,000。下面是对照已申报区间、而不是对照任何宣传数字做的测试：

第一期 Jenis A，56 个单位：下限 RM1,141,000 — 门槛的 57.1%，差距很大，不过关；上限 RM2,120,000 — 过关，1.06 倍。
第二期 Jenis B，56 个单位：下限 RM1,241,000 — 门槛的 62.1%，不过关；上限 RM2,280,000 — 过关，1.14 倍。

所以这既不是干净的“可以”，也不是干净的“不可以” — 两期都正好跨在门槛上。百分比和倍数是我们在申报数字上做的算术。因为没有任何来源公布逐户价目表，112 个单位里到底有多少能过 RM2,000,000 是无法得知、也无法计算的，本页不去估。考虑到区间从门槛的 57% 到 106%、以及 62% 到 114%，很可能只有少数单位 — 大概就是角头和溢价地块 — 才够得上。“Tilia 符合雪兰莪门槛”永远不是一个项目层面的事实。

而真正起决定作用的是地契形式，不是价格。有三条独立的申报证据说明这是个别地契的有地房屋：(1) 两期都是 Jadual G — 1966 年房屋发展法令 项下房屋连同土地一起出售的格式；(2) 四张许可证的广告销售许可证尾码都是 -(L)；(3) 任何地方都没有分层产权的字眼 — 两代宣传册、微型网站、两笔登记记录里都没有 — 而申报的产权是 Pegangan Pajakan 99 tahun, berakhir 22.03.2104，也就是租赁的个别地契。

按已公布的雪兰莪规则，外国买家在第 1 区不论价格都不能买标准个别地契的有地房屋。propcashflow.my 的最低价页面写明外国人只限分层产权和有地分层（围篱或保安社区），并明确写“标准个别地契有地房屋不被允许”，引用的是 Pekeliling PTG Selangor Bil. 1/2014；iProperty 也写了同样的限制。而 IQI 自己在 iqiglobal.com/blog/buying-land-in-malaysia-for-foreigners/ 的土地指南也写了这条限制 — 雪兰莪的有地房屋“一般只限分层地契的有地住宅，主要区域起价 RM2,000,000” — 并补充说每一笔交易都需要州政府批准，而低于州定最低价的房产不会获批。高老师自己的公司这件事是写对的，这里就是因为这点才引用它。

围篱保安这条出路也证明不了。propcashflow.my 把有地分层的许可附加在项目必须是围篱或保安社区这个条件上，而Tilia 公布过的东西里完全没有这样的承诺：发展商微型网站完全没有列出任何保安设施，两代宣传册也都没提，任何人公布过的唯一保安元素是 iProperty 的“外围围篱” — 一条未经核实的门户网站说法。所以有地房屋唯一可能被允许的那条路，在这里没办法证明存在。

而在这之上还有第四重限制，就写在申报文件的表面上。已申报的 Sekatan Kepentingan 写着“Tanah yang diberi milik ini tidak boleh dipindah milik, dipajak atau digadai melainkan dengan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri” — 任何转让、租赁或抵押都需要州政府同意，与买家国籍无关。这是本站记录过最强的单一外国买家信号。

两点保留，以及一条指示。第一，propcashflow.my 在它自己的两个页面之间自相矛盾 — 它的有地房产页面写分层和有地都是 RM2m 门槛，对雪兰莪完全没有写任何地契类型限制，而且区与县的对应方式也不一样。第二，PTG Selangor 没有任何可访问的通告 — lphs.selangor.gov.my 的 TLS 证书已损坏，kuotalphs.selangor.gov.my 返回服务器错误 — 所以门槛和限制都只是多个独立来源的公开共识，绝不是申报事实。指示：外国买家必须把地契形式当成第一个问题，向发展商和 PTG Selangor 求证，并假设每一笔交易都需要州政府同意。本页对外国买家不作任何承诺。

作为对照：雪兰莪第 1 区（八打灵、鹅唛、乌鲁冷岳、雪邦、巴生）和第 2 区（瓜拉雪兰莪、瓜拉冷岳）是 RM2,000,000，而且只限分层产权与围篱保安的有地分层；第 3 区（乌鲁雪兰莪、沙白安南）是 RM1,000,000；吉隆坡与联邦直辖区是 RM1,000,000，另需经济策划署（EPU）批准。吉隆坡的门槛只有雪兰莪的一半 — 一个在吉隆坡能过关的项目，在这里可能过不了。

附表 G 与 附表 H 的白话对照 — 因为没有任何宣传来源提过其中任何一个

登记册把两期都申报为 Jadual G，tempohAsal: 24 Bulan，而广告销售许可证尾码 -(L) 也佐证了这一点。本项目没有任何宣传或门户网站来源提过这个附表，所以下面说明它决定了什么。

卖的是什么。附表 G卖的是房屋连同它自己的土地，个别地契。附表 H卖的是建筑物里的一个单位，分层地契，还带一份共用产权。Tilia 是附表 G。

交屋时钟。附表 G 是从买家自己的买卖合约起算24 个月；附表 H 是 36 个月。本项目两期申报的都是 24 个月，而且都获批展延到 27 和 28 个月，法定逾期赔偿机制是从那个获批期限结束起算 — 而如上表所示，两期随后都超期了。

付款阶梯。附表 G 把进度付款挂在房屋本身及其自有基础设施的施工阶段上；附表 H 挂在整栋建筑的阶段上。一个以为自己买分层产权的买家，从头到尾首期阶梯都会错。

缺陷责任期。两种附表都是从交屋起算 24 个月 — 所以在本项目上是从 2026 年 5 月 26 日起算，对最早那批买家来说大约到 2028 年 5 月 26 日（我们的算术）。这是附表在一个已完工项目上最有用的后果，也是为什么连转手买家都该在意交屋日期。

共用产权与管理 — 这一条在这里是要花钱的。在附表 H 底下，管理机构、维护费和偿债基金都由法律自动产生。在附表 G 底下，这三样都不会自动产生。在 Tilia 上，这就让一英亩公园和主题花园没有公布过的所有者、没有公布过的维护安排、也没有资金机制 — 而且法律上根本没有办法为它们征收费用。

外国人持有。雪兰莪已公布的分区规则允许分层产权和有地分层；而附表 G 加个别地契，正是那些来源说不允许的那一类。见下方常见问答。

一个只被告知“两层 superlink、租赁地契”的买家，不会知道 24 个月的时钟、完全没有管理机构、从 2026 年 5 月 26 日起算的 24 个月缺陷期、以及外国人持有限制，全都是从这个附表来的。这就是本页要写它的原因。

它受房屋发展法令保护吗？112 栋全部受保护，而且没有非 HDA 的部分需要担心

已申报的 112 栋全部受保护。两个登记期数的 pjb.jenis 都是 Jadual G，两期都在一张现行的发展商执照底下（9351/02-2028/0292，有效至 2028 年 2 月 13 日），两期都曾持有自己的广告销售许可证，而两代申报广告都带有“Iklan ini diluluskan oleh Jabatan Perumahan Negara” 的批准声明，并指引读者到 TEDUH.KPKT.GOV.MY。

本项目完全不存在 HDA 与非 HDA 混合的问题。112 个单位全部是住宅、全部在一张执照底下、全部是 Jadual G。两个登记期数里都没有办公套房、没有 SOFO 或 SOHO、没有服务式公寓组件，也没有非 HDA 的部分。这张执照在 Cahaya Alam 的商业期数（Magnolia 店屋）是另一笔早已完工的记录，它的任何东西都不属于本页。

房屋发展账户没有公布。没有任何申报文件、资料栏或登记册栏目写出 HDA 银行或账号。对一个已完工的项目来说，这件事没有在建项目那么要紧 — 但如果你买的是还没卖出的单位，请要求看它，并要求每一笔款项都进那个账户。

而在项目已完工之后，真正该问的是这个：缺陷责任期是从交屋起算24 个月，对最早那批买家而言就是从 2026 年 5 月 26 日起算。请问清楚你自己的交屋日是什么时候、已经报过哪些缺陷、还有哪些未处理完。本项目的缺陷处理情况，任何地方都没有公布。

密度 — 每英亩 12.27 个单位，基于一个媒体面积数字，并附上让它可信的交叉验算

这个数字只能用一个分母算出来，而那个分母是媒体数字，不是申报文件。

The Edge Malaysia（《City & Country》，2023 年 8 月 21–27 日）把 Tilia 报道为“9.13 英亩、112 栋两层 superlink 房屋、24 尺 x 80 尺地块”。据此：112 ÷ 9.13 = 每英亩 12.27 个单位（我们的算术）。公布时带着这个标签，绝不当成申报数字。

让 9.13 英亩变得可信的交叉验算，值得摆出来。已申报的地块是 24′ × 80′ = 1,920 平方英尺，所以112 块 = 215,040 平方英尺 = 4.94 英亩可售土地，也就是 9.13 英亩的 54.1% — 剩下 45.9% 留给道路、排水、一英亩公园和开放空间。这是马来西亚排屋项目正常的净毛比，所以这个媒体面积数字与已申报的地块尺寸和已申报的单位数内部一致。以上算术全是我们做的。它仍然是媒体数字，本页通篇都这样标注 — 但它不是一个随便的数字。

有四个分母被拒用，而最糟的那一个就在发展商自己的 Tilia 页面上。
1. 整个镇区的 209 英亩 — 而 tilia-encorp.com 把它印在 Tilia 页面上。encorp.com.my 和 The Edge 给 210 英亩；NST 和可负担房屋的报道给 209。那是整个 Encorp Cahaya Alam 镇区，承载十二个期数共 2,414 个单位，另加商业中心、公寓、组屋和 1,800 个单位的可负担房屋组件。112 ÷ 209 = 每英亩 0.54 个单位，偏向有利方向 23 倍。拒用 — 而且这个陷阱正是源自发展商自己的页面。
2. 镇区整体的每英亩单位数。2,414 ÷ 210 = 镇区每英亩 11.5 个单位，和 Tilia 的 12.27 接近到像是一种确认。它不是 — 它是另一群房子在另一块地上。拒用。
3. 一英亩公园。把绿化景观面积放在土地面积该放的位置上。112 ÷ 1 = 每英亩 112 个单位，偏向不利方向九倍。拒用。
4. EdgeProp 的“4.89 英亩”，在它关于某个同系期数的报道里被印成镇区土地面积 — 对一个 209 英亩的镇区来说不可能。按算术，它和那个同系期数自己的地块反而更吻合。对 Tilia 拒用，对那个同系期数也不安全，因为 EdgeProp 把它标成了完全另一回事。

还有第五个，与登记册有关：TEDUH 的 keluasan 数值 224–261 与 252–291 mps 是平方米的建筑面积，已对照已申报的建筑面积表确认。本项目的 keluasan 不是土地面积，把 224 平方米当成土地面积，会把一块 1,920 平方英尺的地块低估约十一倍。

没有任何申报文件给出 Tilia 的土地面积。宣传册只印地块；登记册的 keluasan 是建筑面积；微型网站印的是镇区的 209 英亩。所以每英亩 12.27 完全建立在一句媒体报道上，本页也这样写明。发展商自己的 LOW DENSITY 图块只给了一个单位数，完全没有公布地块面积 — 单位数不等于密度，而 iProperty 的“仅 112 户的低密度社区”重复的是同一个没有依据的说法。

本页不公布什么，以及为什么

高老师在本站任何页面上都不公布任何折扣、回扣、净价、促销套餐、赠品、优惠、佣金、土著折扣百分比、租回保证回报率或投资回报率预测。这是绝对规则，不管那样的数字存在与否都一样。在这个项目上，它意味着：

1. 已申报的法定价格区间确实公布在上面，因为那是依法申报的广告细项 — 每一期的法定最低与最高售价 — 而在这个项目上，已申报宣传册、发展商自己的资料栏和 KPKT TEDUH 登记册区间两期都精确到分一致，没有拼接。它们不是价目表，不是报价，也不构成要约，某一栋房子真正的数字在价目表和已签署的买卖合约里。

2. 有两家独立出版商存在低于申报下限的“起价”数字，而那些数字被扣住不发。The Edge Malaysia 在 2023 年 8 月的文章里为每一个户型各给了一个“起价”，两个都低于它们所描述那一期的法定申报下限；而 PropertyGuru 的项目页面给出的下限比两期的申报下限都低。算几家独立出版商？两家。因为 theedgemalaysia.com 和 edgeprop.my 是同一家出版商（The Edge Communications），所以 The Edge 那两个低于下限的户型价格只算一次；PropertyGuru 集团是第二家。iProperty 完全没有公布价格。这里记录的只有：这个不一致存在，而且横跨两家独立出版商。

3. 还有更尖锐的一点：同一家出版商自相矛盾。EdgeProp 自己的新盘页面印的起价是 RM1,241,000 — 正好就是第二期的法定申报下限 — 而它姐妹刊物的文章给的却更低。这是只公布申报区间这个做法最有力的单一理由，也是本页这么做的原因。PropertyGuru 自己的两个每平方英尺数字也彼此不一致 — 它由挂牌推算出的区间，和它“Market Pulse”的四房平均值 — 而两者都是来自第三方中介挂牌的二手市场统计值，不是发展商广告，也不是法定数字。它们的存在和它们之间的矛盾都记录在案；它们的数值在本页任何地方都没有被使用。

4. 宣布的发展总值和申报区间对不上，算术如下。The Edge Malaysia（2023 年 8 月）宣布 Tilia 的发展总值是 RM100,000,000。而申报下限之和是 56 × RM1,141,000 + 56 × RM1,241,000 = RM133,392,000；申报上限之和是 RM246,400,000（我们的算术）。所以宣布的发展总值比申报下限之和少 3,339 万令吉，也就是少 25%。两个数字都可以公布，这里也都写出来了。原因几乎肯定是时间差：那 1 亿令吉是 2023 年 8 月、在以 Akasia 2 为名的那一代推出时公布的，而今天在流传的区间属于 2025 年 8 月重新申报的文件。它带着日期和出处被当作推出期的数字引用，绝不会被当成项目对照现行申报区间的价值。

5. 土著配额栏目：可以说明它存在，但永远不会公布它的数值。

6. 镇区的钱不是 Tilia 的钱。在流传的镇区发展总值数字 — 9.6 亿令吉（NST，2023 年 4 月）、约 10 亿令吉（The Edge，2023 年 8 月）、9.9 亿令吉（encorp.com.my，2026）— 覆盖的是十二个期数共 2,414 个单位，本页任何地方都没有把它们挂到 Tilia 身上，那个独立的 1,800 个单位、4.5 亿令吉的可负担房屋组件也一样。

这一节里的任何东西都可以问高老师。他就是干这个的。

没有人公布，所以本页也没有

缺口才是这一页有用的部分。下面这些是买家会问、而没有任何公开来源回答的问题 — 也就是高老师会帮你去向发展商要的清单。

公司层面。Must Ehsan Development Sdn Bhd 里 Encorp 与 PKNS 的股权比例 — 四个来源都点明了这家合资公司，没有一个给出百分比；encorp.com.my/corporate-structure/ 是一张平面图片，/reports/ 和 /ir-home/ 里完全没有 PDF，只有一个指向被 robots 封锁网站的外链，而媒体库那条路只找回两份 2011/2012 年的可持续发展文件。所以这个数字拿不到，本页也写明拿不到，而不是留空或者猜一个。到底是哪一家 Encorp 子公司参与合资 — Encorp Must Sdn Bhd 是从子公司名单做出的推论，不是申报事实。PKNS 是不是地主，以及土地以什么条件进入合资，也都没有公布。

这块地与地契。地号或 PT 号、mukim，以及这块地的任何街道地址 — 四个法定来源上都没有印。任何申报文件里 Tilia 的土地面积 — 9.13 英亩只有一句媒体报道。那 9.13 英亩是毛面积还是净面积。地契起算日 — 届满日申报为 2104 年 3 月 22 日、期限 99 年，推算起算约 2005 年 3 月 23 日，而那是我们的推算。这块地有没有任何部分是或曾经是马来保留地。个别地契是否已经发出，还是土地仍在母地契底下 — 对一个已经交屋的 附表 G 项目来说，这是一个很实在的问题。

价格、单位与销售。任何逐户价目表，以及因此而来的112 个单位里有多少能过雪兰莪 RM2,000,000 的外国买家门槛。任何一个有日期的 Baki Unit 数字 — 登记册两期都没有 bakiUnit 栏目，而两份现行宣传册给的是 45 和 34，都没有截止日期而且互相矛盾。完工时的销售率 — Encorp 的马交所季报给的是 Tilia 的收入，不是售出单位数。第二期现行这一代的已申报法定资料栏 — 根本不存在。

施工与交付。总承包商 — 没有找到 Tilia 或 Akasia 2 的马交所合约授予公告，所以本系列惯用的“拿合约授予日期对照原定交屋日”这个测试做不了。Tilia 的建筑师 — StarProperty 把 CL+O Architects Sdn Bhd 记在镇区名下，不是这一期。每一期为什么需要展期，以及为什么展期之后还是超期。QLASSIC 证书号与评估日期，以及任何对那 82% 的 CIDB 核实。缺陷处理情况：报过什么、还有什么未处理完、每位买家 24 个月的窗口什么时候关闭。

房子本身。每一个已申报变体的建筑面积、房间数和价格（A1a、A1b、A2、A2a、A3、B1、B1a、B2、B2a、B3）— 这些变体只出现在配件清单里。有多少角头单位有私人泳池，以及它是标准还是选配。是否真的装了太阳能板、装了多少户、容量多少 — 只活在一家报纸里，而发展商现行网页和已申报的配件清单里都没有。楼高、层高、车棚尺寸、电动车充电配置。Jenis B 的车位数 — 只有 Jenis A 申报了，写作 2 ruang kereta。

住在里面。现在已经交屋了，一英亩公园和主题花园由谁拥有、维护和出钱养，以及是业主协会、联合管理机构还是 MBSA 接手 — 而在个别地契的 附表 G 项目上，1966 年房屋发展法令的分层产权维护机制并不适用。任何服务费、偿债基金或社区费及其计算基础。这个项目是不是、或将不会是围篱保安社区、由谁看守，以及 iProperty 说的那道“外围围篱”到底是什么 — 这对外国买家的答案起决定作用。镇区其余部分的时间表，尤其是1,800 个单位的可负担房屋组件离 Tilia 有多近、什么时候完工，对照镇区 2027 年全部建成的说法。最近的 LRT3 车站、站名和距离 — 四个来源提到“LRT3”，没有一个说得出站名。任何抵押权人或贷款银行名单 — 四个来源都写 Tiada / 无。

登记系统与公布情况。两个雪兰莪州登记系统都没有可用结果 — ehartanah.lphs.gov.my 会把搜索词带进它自己的分页链接，却仍然返回预设的未过滤清单，这证明它是失效的，而 kuotalphs.selangor.gov.my/projectDetail/ 返回 500。一个失效的登记系统永远不构成负面结论。没有已申报的报纸广告，也没有第二份宣传册 — 两种路径、两期上都是 404。三份发展商电子宣传册 PDF 都是纯图片、没有可机读的文字层。akasia2-encorp.com 封锁爬取，所以第一代的微型网站读不到。另一个网域 tilia-cahayaalam.com 同样封锁爬取，其归属也无法确认，所以它的任何内容都没有被采用。

Tilia @ Encorp Cahaya Alam，莎阿南第 U12 区 — 常见问答

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发布于 2026 年 10 月 9 日 · 最后核对于 2026 年 10 月 9 日，核对对象包括：KPKT TEDUH 项目 9351-11 与 9351-12（并完整读过 9351-1 至 9351-12 序号，9351-13 也查过并返回客户端错误）；发展商代码 9351 名下 Must Ehsan Development Sdn. Bhd. 的持牌公司记录；两代已申报的 KPKT HIMS 广告宣传册 files/9351/9351-11/ 与 files/9351/9351-12/（AKASIA 2）以及 files/9351/P45/P45-20250807-00016853/ 与 files/9351/P45/P45-20250802-00016804/（TILIA）；发展商自己在 tilia-encorp.com 上的法定资料栏、特色图块与周边清单；encorp.com.my 的镇区、奖项与公司架构页面；Encorp Berhad 在 2026 年 8 月 20 日提交的季度业绩（经报道）；四个 GreenRE 等级登记表；GBI 名录；两个雪兰莪州产业登记系统；以及 2023 至 2026 年公开的媒体与门户网站报道。以上为营销资料，不构成要约。申报细项会变动 — 在依赖本页任何内容之前，请到 teduh.kpkt.gov.my 用 9351-11 和 9351-12 自行核对。