Astrum Shah Alam @ 莎阿南14区

Astrum Shah Alam 值得看的地方，以及要先弄清楚的六件事

这里的位置论据是雪兰莪这一带最强的之一。而它的文件记录，是我们处理过最薄的之一。这两件事同时成立，买家必须一起握住。

户型与面积

开发商自家的 residence 页列出五个户型，没有公布任何塔楼归属。本项目没有政府备案可以比对，而其中两个户型，开发商自己的描述被几乎所有其他来源否定。两个版本都列出。

E 型与 B 型 — 较小户型

E 型 570平方英尺 / 53平方米（2房2浴）· B 型 775平方英尺 / 72平方米（3房2浴）

入门面积开发商自家数字另有第三方变体

E 型570平方英尺是最小户型，部分材料也称之为“E（IVY）”。B 型775平方英尺被开发商描述为三房两浴，以这个面积来说紧凑但不罕见。第三方来源另加了开发商没有公布的代号——B1 796平方英尺（3房2浴），某中介网站把 B 与 B1 的范围写成775至795平方英尺。另请注意：有一个中介网站把 D 型与 E 型对调了，所以请以平面图核对代号，不要以网站为准。

A 型 — 1,054平方英尺，房数有争议

1,054平方英尺 / 98平方米 · 开发商写3房2浴 · 几乎所有其他来源写4房3浴

最主要的分歧请以盖章平面图核实开发商对五个来源

这是本项目后果最严重的一处矛盾。开发商自家 residence 页把 A 型写成 3房2浴。PropertyGuru、iProperty、EdgeProp、cariprojek 与各中介网站，都把同一个1,054平方英尺的户型写成 4房3浴。其中一方是错的，而分歧几乎一致倒向一边；它同时改变了这个单位能怎么用，以及它值多少。不要从屏幕上接受任何一个数字——拿到盖章平面图，自己数。

C 型与 D 型 — 1,054平方英尺附套内卫

各1,054平方英尺 / 98平方米 · 开发商写3房、2浴加1间套内卫

与 A 型面积相同浴室数有争议不要假设是双钥匙

两者开发商都写成与 A 型相同的1,054平方英尺，另加一间套内卫，也就是说三者的差别在内部布局与座向，不在面积。EdgeProp 把这两个写成三浴，而不是“两浴加套内卫”。另有两点要提醒。The Edge、Bernama 与集团自家新闻稿材料，都把本项目的面积上限写成 1,065平方英尺，与开发商官网的1,054不同——开发商官网与自家新闻稿互相矛盾。另外，PropertyGuru 把这两个户型描述为“2至3浴、双钥匙”；开发商任何地方都没有声称双钥匙，所以在看到平面图之前，不要把它当成一项配置。

建筑面积、房数与浴室数为开发商在 astrumshahalam.com 公布的数值，与之矛盾的第三方数字已标示。本项目没有政府备案，因此这些数字都无法与法定附表比对。仅第三方使用的户型代号 B1 796平方英尺、B2 1,022平方英尺、B3 1,054平方英尺，开发商并未公布。任何来源都没有公布塔楼与户型的对应关系，因此哪些户型位于 Metro、Horizon 或 Apex 属未知。任何开发商来源都没有公布各户型车位配额；“每单位1个车位”只见于第三方。开发商网站有 A 至 E 型的户型图，但没有公布带尺寸的平面图。

Astrum Shah Alam 图片

所有图片均为开发商或 Setia Awan 集团自有，发布于 astrumshahalam.com 与 setiaawan.com，且除本页其他位置的示范单位照片外，全部为效果图而非建成实景。由于开发商几乎没有为图片加注说明，上述说明是依据图片所在的页面区块与已发布档名判定，而不是依据开发商的图注；我们没有独立确认每一张效果图究竟描绘哪一项设施。效果图不代表建成后的实际状况。

位置，以及诚实的距离

开发商没有公布距离表——它的位置页把周边设施清单做成图片，完全没有公里数。因此以下每一个距离都来自具名第三方；而 LRT 的距离有三个不同数值，且都可追溯到开发商。

法定资料——以及“一份都没有公布”这件事

在本站其他每一个项目上，这一节都会转载开发商依法必须公布的广告资料，并与向房屋及地方政府部备案的版本互相比对。在 Astrum Shah Alam 上做不到，而原因值得精确说明，不该含糊带过。

由于没有公布开发商执照编号，也就没有执照序号可以用来从房屋及地方政府部 HIMS 门户调出已备案的广告资料。因此这个缺口是自我强化的：网上没有编号，就调不出网上的备案。

2026年9月30日核查：astrumshahalam.com 没有法定资料栏，也没有 APDL、执照或免责声明页；Setia Awan 集团官网没有本项目的；任何门户挂牌也没有转载。批准机关与动工日期取自本项目在雪兰莪 eHartanah LPHS 注册系统的记录。

这意味着什么，不意味着什么

这不意味着项目无照。一个这个规模、已列入雪兰莪州注册系统、有记录的动工日期与指定批准机关的发展计划，是在常规执照制度下开发的；而持照开发商必须在销售过程中把法定资料交给买家。它真正意味的是更窄但依然重要的一点：在你进到那个房间之前，你无法核实任何事。本站记录的其他每一个项目，你都能坐在沙发上查证。这一个不能。所以责任完全转移到“你要求了什么、以及拿到了什么书面文件”。

付订购费之前要索取的清单

请一次全部索取，并且要纸本：开发商执照编号与到期日；APDL 编号与到期日；批准机关编号与建筑图则编号；地权及其到期年份；土地抵押，有抵押权人则列明银行；已注册期别的单位总数；法定单位售价区间；你那个具体单位的地契类别；以及你那个户型的车位配额。然后让你的产业律师独立核实执照与 APDL，而不是采信销售厅的说法。任何正当的卖方都能毫无困难地满足这个要求，而若对此推诿，那本身就是一个信息。

地权到期年份缺失，这是一个真实的缺口

三个独立来源——雪兰莪 eHartanah 注册系统、PropertyGuru 与 cariprojek——都确认地权为租赁。但其中没有一个、开发商也没有公布到期年份。对租赁地权的购买而言，剩余年限不是细节：它决定银行愿意贷多少、这个单位二十年后值多少，以及未来买家是否需要州政府同意并付溢价才能续期。一个剩余99年的租赁地权，和一个只剩60年的，是完全不同的资产，而这里已公布的一切都不告诉你它是哪一种。请索取到期日，并以土地查询核实。

注册系统的价格带，精确标示

雪兰莪 eHartanah LPHS 注册系统把本项目记录为含有一个归类为 Komersial Mampu Milik（可负担商业）的组成部分，共 150个单位，显示无可供售、150个全数不可供售，价格写为 由 RM270,000 起。这个数字必须按它的本来面目理解：它是雪兰莪 eHartanah LPHS 注册系统中该“可负担商业”已注册组成部分的价格带。它不是住宅塔楼的法定售价区间，而150个单位显然不是这个1,252单位的项目。住宅产品的法定价格区间，任何地方都没有公布。本页不刊载任何其他价格数字，因为不存在其他有出处且能正确标示的数字。

完工期——四个答案，没有一个是备案

cariprojek 给 2028年10月18日。EdgeProp 一处给 2028年第三季，另一处给 2027至2028年按期数不同。某中介网站给 自买卖合约起48个月，那是一个公式而不是日期。门户网站只写2028年。雪兰莪注册系统记录动工日期为2024年11月3日。这些都不是法定备案，而只有写进你买卖合约的交付期限才有法律效力、才绑定逾期赔偿。

开发商主体的问题

出现两个名称，而没有任何东西把它们对上：Astrum Shah Alam Sdn Bhd，注册编号 201901010874（1320202A），出现在项目官网页脚与雪兰莪注册系统——这是项目公司或持照方的典型形态；以及 Setia Awan Land Sdn Bhd，被 The Edge、EdgeProp 与集团自家社媒称为开发商。两者都是 Setia Awan 集团。这在马来西亚的开发实务里并不罕见，本身也不是警讯，但你应该知道哪一家公司会出现在你的买卖合约上作为卖方，因为那才是执照与财务状况与你切身相关的那个对手方。

没有公布，所以本页也不会有

除了整份法定资料之外：完整街道地址与正式邮区号；地权到期年份；停车位总数；任何开发商来源的各户型车位配额；来自开发商的每平方英尺管理费（The Edge 报道为含储备基金35仙——那是媒体报道，不是开发商数字）；确定的交屋日期；设施的文字清单；塔楼与户型的对应关系；以及任何点名的学校或医院及其距离。本页同样不会出现任何折扣、回扣、净价、优惠套餐、赠品或佣金数字，不论这些是否存在——那些属于与持牌代理的私下沟通，绝不属于公开网页。

Astrum Shah Alam：买家真正会问的问题

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发布日期：2026年9月30日 · 2026年9月30日核查：astrumshahalam.com、setiaawan.com 与各门户挂牌都没有刊载本项目的法定广告资料，任何公开来源也没有开发商执照或 APDL 编号。批准机关、动工日期与可负担商业组成部分的价格带取自雪兰莪 eHartanah LPHS 注册系统。图片为开发商与集团自有，多为效果图，其主题依据档名与页面区块判定，而非开发商图注。