Danau Puchong
湖畔双塔，各 32 层，出自就在隔邻建成 Lake Edge 的 YTL Land 团队；而且428 户配 861 个车位——在一个通常只给一个车位的市场里，这里等于每户两个。
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Danau Puchong 一览
这一段的每一项，都来自发展商公开宣传册上的广告与销售准证资料，或发展商自己的项目网站。发展商两本宣传册互相矛盾的地方，我把两个版本都列出来，不替它选一个。
- 地点
- PT 2885 Jalan Perindustrian Puchong, Bandar Metro Puchong, 蒲种, 雪兰莪批准机关：Majlis Bandaraya Subang Jaya 梳邦再也市政厅
- 建筑类型
- 服务公寓（Serviced Apartment）另有 43 个注册为 mampu milik 可负担类别的单位
- 总单位数
- 428385 个服务公寓 + 43 个 mampu milik
- 塔楼与楼层
- 2 座，各 32 层Menara A 与 Menara B
- 建筑面积
- 566 – 999 平方尺四款户型，A 至 D
- 房间数
- 1 至 3 房四款户型两座塔楼都有
- 车位
- 861 个以附属地块（accessory parcel）持有——平均每户 2.01 个
- 地契
- 租赁地契地契至 2108 年 4 月 1 日 届满——尚余约 82 年
- 目标完工
- 2028 年 3 月或自买卖合约签署日起 52 个月
- 发展商
- Pakatan Perakbina Sdn Bhd198101004938 (71053-M)，YTL Land & Development 旗下公司
- 发展商执照
- 2608/10-2027/1039(A)有效期 2022 年 10 月 14 日至 2027 年 10 月 13 日
- 土地负担
- NIL 无准证资料栏上没有申报任何银行抵押
你想先看哪一部分？
直接跳到你要看的那一段。
六个真正把 Danau Puchong 和蒲种其他项目分开的地方
这不是卖点清单。这是它与同类项目做法真正不同的六个点，每一点后面都有一个可以查的数字。
428 户配 861 个车位
平均每户 2.01 个车位，而且是以附属地块（accessory parcel）形式持有——意思是车位挂在你的分层地契上，不是由管理层酌情分配。已公布的地块面积按户型由 75 至 226 平方尺。
真的在水边，不是「靠近」水
发展商主打湖畔生活，泳池做成面向湖面的无边际池。蒲种有很多在宣传册里提到湖的高楼；这一个是紧贴着湖，而且与 Lake Edge 同属一个湖区。
隔邻就有一个建成的项目，你可以走进去看
Pakatan Perakbina 也是蒲种 Lake Edge 的持照发展商。这比任何效果图都重要：你不是在判断一个承诺，而是在判断同一家持照公司几分钟外一个已经建成、已经有人住的社区，你可以亲自去看它这些年老得怎么样。
土地负担：NIL 无
准证资料栏申报土地上没有银行抵押。多数项目在施工期都会把土地抵押给融资银行，而那份抵押必须在你的分割地契转名前解除。土地负担为「无」，意味着没有一笔过桥抵押要处理。签约时请让律师确认地契状况，但这是一个罕见地干净的起点。
工程已经上到相当高度，不是纸上项目
按发展商 2026 年 7 月的进度报告：Tower B 已到 22 楼，Tower A 已到 19 楼，停车场楼层完成，窗框、栏杆与批灰施工中。你看到的是实物，不只是电脑效果图。
428 户中有 43 个是注册可负担单位
428 户里的 43 个注册为 mampu milik 服务公寓，法定价格下限较低。这是一个真正的混合收入项目，而不是单一价格带——不论你买哪一种，事先知道这件事都有价值。
两座塔、一座湖，以及工程实际到了哪里
Danau Puchong 就是 Menara A 与 Menara B：两座 32 层塔楼共用一个平台与一套设施。四款户型两座塔楼都有，所以选哪一座是朝向与价格的问题，不是产品的问题。
发展商明确列名的设施
YTL Land 为 Danau Puchong 公布了六项有名称的设施，另加对景观的概略描述。设施平面图与总平面图以图纸形式存在；按楼层的分布只画在图纸上、没有文字版本，所以这一页不会把它当成事实来写。
水景
- Infinity-Edge Pool 无边际泳池，面向湖面
- Wading Pool 戏水池
- 全景池畔
景观
- Hammock Garden 吊床花园——发展商自己的说法是「温馨的绿色角落」
- 绿荫步道
- 休憩亭
社交
- Arrival Court 迎宾庭院——入口与大堂
- Barbecue Terrace 烧烤露台
- Rooftop Garden 屋顶花园
哪些没有文字版本
- 哪项设施在哪一层——只画在发展商的设施平面图上
- 游乐场、健身站、跑道、多功能厅与 24 小时保安出现在某个房产网站上，但不在发展商自己的设施页面上，所以这一页不会这样写
哪些事情有记录，什么时候
全部四款户型，以及每款附带的车位地块
以下是发展商平面图集的原始数字，包括附属地块面积——那就是车位，而这是多数项目根本不公布的资料。四款户型在 Menara A 与 Menara B 都有。
A 户型 — 566 平方尺，1 房
入门户型，566 平方尺（52.65 平方米），含客厅、餐厅、厨房、浴室、晒衣区与玄关。附属车位地块由 96 至 226 平方尺，视单位而定——这个跨度大到值得在锁定具体单位前问清楚，因为在上限那一端，你拿到的是两个车位的面积。
💬 问 A 户型C 户型 — 999 平方尺，3 房 2 卫
999 平方尺（92.80 平方米），三房两卫。这是多数家庭最后会拿来在蒲种一带互相比较的户型，而 999 平方尺做三房是真正用得开的比例，不是把三间房硬塞进 850 平方尺。
💬 问 C 户型D 户型 — 999 平方尺，3 房 1 卫
与 C 户型同为 999 平方尺（图集写 92.83 平方米），但浴室是一间而不是两间，附属车位地块也明显较小，只有 75 至 129 平方尺。如果图集没错，D 户型是用一间浴室和车位面积换同样的建筑面积，这会反映在价格上。下订前我会要求书面确认——见常见问题。
💬 问 D 户型附属地块面积是发展商公布的、附带在每个单位上的车位空间面积。发展商没有公布的是每款户型的车位「个数」——只有地块面积和全盘 428 户 861 个车位的总数。下订前请索取你那个具体单位的车位个数。
Danau Puchong 效果图
所有图片均为 YTL Land 在 ytlland.com 与 danaupuchong.com.my 公布的艺术效果图。艺术效果图不代表建成后的实际状况。发展商另有按月标注日期的工程进度照，那才是判断实际施工的更好依据——跟我要最新一组。
💬 把工程进度照发给我Danau Puchong 在哪里，以及关于距离的一句老实话
发展商列出了周边设施的名字，但完全没有公布任何距离数字。与其从某个博客抄来公里数、再当成事实写上来，这一页只列发展商点名的东西，把量距离这件事留给地图。这是老实的版本，也是你可以自己核对的版本。
地图只在你点击后才载入，所以在你主动要求之前，这一页不会向 Google 发送任何东西。上面那组坐标是发展商自己公布的——把它贴进地图，自己量一趟通勤，那比我印任何数字都有用。
轻轨——发展商点名，但没公布距离
- LRT IOI Puchong Jaya
- LRT Pusat Bandar Puchong
- YTL Land 自己的说法是「附近两个轻轨站」
高速公路——发展商点名
- LDP 白蒲大道
- KESAS 莎阿南大道
- Bukit Jalil Highway
- MEX Maju 高速公路
- ELITE 南北大道中央连接路
- SKVE 巴生河流域南部大道
购物——发展商点名
- IOI Mall Puchong
- SetiaWalk Mall
- Lotus’s Puchong
- Hero Market
- Sunway Pyramid
学校与大学——发展商点名
- SK Pusat Bandar Puchong 1 与 2
- SK Puchong Jaya
- SJKC Poi Min 培民华小
- Binary University
- RIMA International College
- Taylor’s University Lakeside Campus 泰莱大学湖畔校区
- Monash University Malaysia 莫纳什大学
- Sunway University
医疗——发展商点名
- Columbia Asia Hospital Puchong
- KPMC Puchong Specialist Centre
- Sunway Medical Centre
休闲——发展商点名
- 项目所依傍的那座湖
- Rakan Muda Sports Complex
- Ayer Hitam Forest Reserve 黑水森林保护区
还有一点要老实说。发展商自己的网站把项目邮区写成 41700，房产网站写 47100——而 41700 通常是巴生的邮区，47100 才是 Puchong Jaya 的。其中一个是打错的。上面我采用发展商的数字，因为那是发展商的，而且我把它标出来，不是悄悄改掉。请在买卖合约上确认邮区。
广告与销售准证资料
马来西亚法律规定，每一则房屋广告都必须印出这些资料。下面这一行来自发展商现行的公开电子宣传册。发展商两本宣传册之间有出入，我把它摊开写在下面，而不是藏起来。
| 发展商 | 发展商执照 | 广告与销售准证 | 准证有效期 | 批准机关编号 | 建筑类型 | 地契 | 单位 | 楼层 | 车位 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Pakatan Perakbina Sdn Bhd 198101004938 (71053-M) | 2608/10-2027/1039(A) 2022.10.14 – 2027.10.13 | 2068-6/09-2027/0716(R)-(S) | 2026.9.11 – 2027.9.10 | MPSJ.BGN.BP5.600-1/10/4/1(26) | 服务公寓 | 租赁地契 2108.4.1 届满 | 428 | 32 × 2 | 861 |
批准机关：Majlis Bandaraya Subang Jaya 梳邦再也市政厅——注意批准编号仍带着该机关升格为市之前的旧 MPSJ 前缀，这对当年签发的编号来说是正常的。土地负担：NIL 无。目标完工：2028 年 3 月，或自买卖合约签署日起 52 个月。单位组成：385 个服务公寓与 43 个注册 mampu milik 的服务公寓。
准证资料栏上印出的法定单位售价范围为 Menara A：RM270,000 至 RM764,420，Menara B：RM452,780 至 RM817,750。这是法律要求发展商在广告中公布的价格区间，涵盖 mampu milik 单位与公开市场单位，不是最新价目表、报价或要约。要最新的价目表，跟我拿。
发展商自己两本宣传册上有两个不同的准证号——请问清楚哪一个是现行的
发展商现行电子宣传册印的是 2068-6/09-2027/0716(R)-(S)，有效期 2026 年 9 月 11 日至 2027 年 9 月 10 日。较早的宣传册印的是 2608-6/09-2026/1019(N)-(S)，有效期 2023 年 9 月 11 日至 2026 年 9 月 10 日。后者只是被取代了——这一部分属于常规。不属于常规的是：较新的准证号以 2068 开头，而发展商执照以 2608 开头，而准证号通常会带执照的序号。这看起来像印刷时数字对调，而不是真的不同，但法定编号我不会去猜。请在销售厅要求看准证本身，把数字和执照对一对。
外国买家：这个项目关闭
雪兰莪按分区对非公民设最低购买价，而蒲种属于八打灵县，即 Zone 1，住宅最低价为 RM2,000,000。这里法定价格区间的上限是 RM817,750。566 至 999 平方尺的单位没有一个接近那个门槛，所以不论哪个单位、哪一层、哪一座都不会改变答案。另外两点：雪兰莪只允许非公民购买分层与有地分层产业，并对项目内非土著单位的比例设有配额；而马来西亚土地法把永久居民视为外国利益，所以持有 PR 并不会让你算在公民那一边。
哪些资料没有公布，所以不在这一页上
下订前我会想拿到书面确认的七件事，我会代你向发展商索取：
- 哪一个准证号是现行的——2068- 还是 2608-，并要求看准证本身
- 每款户型的车位个数——目前只公布了附属地块面积和全盘 861 个的总数
- 每平方尺管理费与储备金，要书面的
- 确认 D 户型是否真的只有一间浴室，面积却与 C 户型同为 999 平方尺
- 43 个 mampu milik 单位的资格条件与户型组成
- 地块总面积与每座塔楼每层的单位数——两者都没有任何地方公布
- 按塔楼、户型与楼层的最新价目表
关于 Pakatan Perakbina Sdn Bhd 与 YTL Land
先从你可以自己去查的事实说起。Danau Puchong 的发展商是 Pakatan Perakbina Sdn Bhd，公司号 198101004938 (71053-M)，地址 Level 36 Menara YTL, 205 Jalan Bukit Bintang, 55100 吉隆坡，电话 03-2143 3000。这是准证上的持照实体，也是将来出现在你买卖合约上的名字。YTL Land & Development Berhad（193701000007 / 1116-M）是上市集团；有些房产网站把 YTL Land 写成发展商，那是品牌，不是持照人。
公司号本身说明了一件值得知道的事：198101004938 意思是这家公司在 1981 年注册成立。Pakatan Perakbina 也是蒲种 Lake Edge 的持照发展商——YTL Land 称它为获奖的湖畔社区，就在这个工地几分钟外，早已建成入住。这是这一页上最有力的一点。没有人要你相信一张效果图；这里是请你走进同一家持照公司、同一个湖区里一个已经交付的项目，自己判断它这些年撑得怎么样。
YTL Land 为 Danau Puchong 公布的资料刻意克制：双塔各 32 层、六项有名称的设施、湖畔位置，以及随工程进度更新的标注日期照片。它没有公布的是距离表、地块面积、总发展价值和管理费。我宁愿把这件事告诉你，也不要用房产网站的数字去补那些空白；而那些工程进度照，对买家来说比任何一个补上的数字都值钱。
销售厅与工地：PT 2885 Jalan Perindustrian Puchong, Bandar Metro Puchong, 蒲种, 雪兰莪。项目网站：danaupuchong.com.my。
常见问题
外国人或新加坡人可以买 Danau Puchong 吗？
不可以。雪兰莪按分区对非公民设最低购买价，蒲种属八打灵县，即 Zone 1，住宅最低价为 RM2,000,000。
全盘法定价格区间的上限是 RM817,750，所以没有哪一个高层、哪一个合并单位或哪一轮议价能补上这个差距。另外，马来西亚土地法把永久居民视为外国利益，所以持有马来西亚 PR 不会改变答案。
Danau Puchong 是永久地契还是租赁地契？
租赁地契，地契于 2108 年 4 月 1 日 届满——从 2026 年算起尚余约 82 年。这个届满日期印在准证资料栏上，所以是可以拿来要求发展商负责的数字，不是推断出来的。尚余 82 年的地契在今天申请贷款完全没问题；长期持有真正要注意的是年限每年在减少，这对你 2060 年代之后的转售买家群影响，比对你现在的影响更大。
我会拿到几个车位？
全盘 428 户共 861 个车位，平均 2.01 个。发展商公布的是每款户型的附属地块面积——A 户型 96 至 226 平方尺、B 户型 139 至 226、C 户型 139 至 204、D 户型 75 至 129——但没有公布每个地块里有几个车位。
这个分别很重要。附属地块是挂在你分层地契上的，立场比由管理机构分配的车位强得多。但 75 平方尺是一个车位，226 平方尺是两个，所以地块面积其实已经在告诉你车位数，只是没有写出来。下订前请就你那个具体单位索取书面的车位个数。
C 户型和 D 户型有什么分别？两个都是 999 平方尺。
按发展商自己的平面图集，C 户型两间浴室，D 户型一间，面积同为 999 平方尺、同为三房。D 户型的附属车位地块也较小，75 至 129 平方尺，对比 C 户型的 139 至 204。
三房只配一间浴室并不寻常，所以这一点我会向发展商索取书面确认，而不是直接断定。如果是对的，D 户型的价格应该低于 C 户型，换来的是用一间浴室和车位面积换同样的建筑面积。如果你在两者之间选，请要求把两张图纸并排比对。
mampu milik 单位是什么？
428 户中有 43 个注册为 mampu milik（可负担）类别的服务公寓，这就是为什么 Menara A 的法定价格区间从 RM270,000 起，而 Menara B 从 RM452,780 起。可负担单位通常附带收入、首购身份等资格条件，以及转售禁售期。
发展商没有公布那 43 个单位是哪些户型，也没有公布资格条件。如果你觉得自己可能符合资格，这一点特别值得单独问清楚，因为它和同一栋楼里的公开市场单位是性质不同的交易。
什么时候交房？
准证资料写 2028 年 3 月，或自买卖合约签署日起 52 个月——请留意后半句，因为那意味着你的日期取决于你何时签约，不是一个固定的日历日。某个房产网站写 2027 年，某个博客写 2027 年 10 月；发展商自己的数字是 2028 年 3 月，这一页采用的就是这个。
真正有约束力的日期是写进你买卖合约里的那一个，逾期要按法定赔偿（liquidated damages）计算。下订前请拿到书面日期。
轻轨有多远？
老实说：发展商没讲。YTL Land 点名 LRT IOI Puchong Jaya 与 LRT Pusat Bandar Puchong，并形容为「附近两个轻轨站」，但没有公布到任何一个的距离。某个第三方博客写到 Pusat Bandar Puchong 800 米，没有出处。
我不会印一个无法归属出处的公里数。发展商倒是公布了工地坐标——3.039417, 101.616028——把它贴进 Google 地图，在你实际会出门的那个时段自己走一趟。那是比博客数字更好的答案。
管理费多少？
没有公布，所以不放在这一页上。管理费与储备金按建筑面积每平方尺计算，而这笔持续支出决定了这笔投资在十年期里成不成立。999 平方尺的单位，每平方尺两毛钱，一个月大约 RM200。
另外要问清楚附属车位地块是否另外收费——在一个每户 2.01 个车位的项目里，这不是小问题。这是我向发展商索取的七项之一。
「土地负担：NIL」是什么意思，是好事吗？
意思是准证资料栏申报土地上没有注册任何抵押。多数发展商会把发展用地抵押给银行来筹措工程资金；那份抵押必须在分层地契转到买家名下之前解除，而发展商一旦财务出问题，这里就正是麻烦所在。
因此「无负担」是一个比常态更干净的起点，值得注意。但它不保证任何事——抵押日后可以设立，而这项申报是发展商自己做的——所以请在签约时让律师确认地契状况，而不是靠宣传册。
工程进行得怎么样？
发展商有公布标注日期的进度报告。截至 2026 年 7 月：Tower B 到 22 楼，Tower A 到 19 楼，停车场楼层完成，窗框、栏杆与批灰施工中。对比每座 32 层，大约是主结构的三分之二。
对一个目标 2028 年 3 月完工的项目来说，2026 年中的结构进度算合理。下订前请跟我要当月的照片——对在建项目来说，那是最有用的一份文件，而且索取它不花一分钱。
这是不是 Residensi Danau Puchong？
是同一个。有些代理挂牌和房产网站以 Residensi Danau Puchong 来推，B 户型同为 855 平方尺、C 户型同为 999 平方尺。发展商自己的名称是 Danau Puchong。如果你的文件写一个、搜索结果写另一个，没有出错。
下订之前值得索取的四份资料
亲眼看一次广告与销售准证正本，以核对号码；你那个具体单位的车位个数；每平方尺管理费；以及 D 户型浴室数量的书面确认。这四项我都会代你去索取，拿到什么就发给你——不管你最后是不是通过我买。
没有任何义务，也不会把你加进邮件名单。
Louis Koh
房地产经验 11 年 · 新山与吉隆坡新项目 · 中文 & English
我主要服务来自新加坡的跨境买家和本地投资者。项目不适合你的时候我会直接说——那通常比宣传册值钱。
发布日期 2026-09-29 · 最后核对 2026-09-29，依据 Pakatan Perakbina Sdn Bhd 公开宣传册上的广告与销售准证资料，以及发展商在 danaupuchong.com.my 与 ytlland.com 公布的材料。单位供应、价格与完工日期由发展商决定，可能变动。本页属行销资讯，不构成要约或合约。
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雪兰莪Erica Residence，Bandar Bukit Puchong — <b>雪兰莪雪邦县（Daerah SEPANG）</b>，不是八打灵县、也不是 MBSJ：<b>68 间三层半独立式洋房，第G附表（<code>Jadual G</code>）</b>，KPKT 项目 <code>6533-19</code>，<b>合约交屋日期 2026年10月15日，而且从来没有获批任何延期</b>，进度 <b>97.50%（区间值）</b> — 而 <b>GreenRE 白金<i>临时</i>认证</b>是真的，但「全马首个有地住宅项目」这个说法<b>无法核实</b>
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雪兰莪Binastra Business Park @ Pulau Meranti 2，Taman Meranti Perdana，「47100 Puchong」（<b>蒲种</b>） —— <b>7.1英亩上的21个三层厂房单位，完全不在《1966年房屋发展（控制与执照）法令》的范围之内</b> —— 而证据来自开发商自己的官方登记记录：<b>BINASTRA LAND SDN. BHD.</b>，编号 <code>9795</code>，执照 <code>9795/06-2028/0866(R)</code><b>有效至2028年6月10日</b>，名下有 <b>六个</b> 在册项目，其中包括 <code>9795-6 Suria Garden @ Puchong</code> —— <b>而这个工业园不在其中任何一个里面，因为一间工厂根本不可能被发照</b>。<b>地契年限在五个渠道上互相矛盾</b>，楼板承重是 <b>10 / 5 kN/m²</b>，而<b>本页完全不公开任何价格</b>。<code>Daerah SEPANG</code>（<b>雪邦</b>）是一个<b>推断</b>，雪兰莪
WhatsApp 咨询问一个具体的问题
不想用 WhatsApp 也可以。留下问题，我亲自回。只有姓名和一个联络方式是必填的。
政府记录的户型、准证价格与完成度
这一整张表不是发展商的说法，是房屋及地方政府部按 7(f) 报告记录的：户型、房厕数、建筑面积、单位数、准证上的价格区间、认证完成百分比。发展商宣传册上的价格可以改，准证上的价格是报备的；宣传册可以不提进度，完成度是政府认证的。状态用词也是政府自己的：Lancar（正常）、Lewat（落后）、Sakit（病态）、Terbengkalai（荒废）。
2608-6 · RESIDENSI DANAU
整体状态：Lancar — 进度正常
| 组件 | 房 / 厕 | 面积 | 单位数 | 准证价格区间 | 完成度 |
|---|---|---|---|---|---|
| Pangsapuri Servis 32 层 Lancar | 1, 2, 3 / 1, 2 | — | 214 | RM270,000.00 – RM764,420.00 | 66.16% |
| Pangsapuri Servis 32 层 Lancar | 1, 2, 3 / 1, 2, 3 | — | 214 | RM452,780.00 – RM817,750.00 | 68.35% |
表格可左右滑动查看完整栏位。
这是发展商为了取得广告许可、依法呈报并经房屋局核准的那一份文件，由部门自己的主机提供。它通常载有位置图、发展商执照与建筑图批准编号、预计完工日期、地皮抵押状况，以及逐个户型的单位数与最低／最高价格。销售人员给你的宣传册可以改版；这一份改不了。
读取自 teduh.kpkt.gov.my，2026-10-23，项目代码 2608-6。本站每周自动重读一次。
怎么用这个数字。完成度是对着你合约上的交楼日看的，不是对着销售讲的话看。一个法定交楼期只剩一年、完成度却还在三成的项目，算术自己会说话。
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真正约束发展商的那一份，是附在你自己买卖合约上的平面图。任何网站上的图都只是参考版本 —— 签约前请核对合约附件。