Veridian Residence @ VTOWN

不可以。一户都不行，什么价格都不行，也没有任何申请可以改变这一点。

雪兰莪按县属分区，对非公民设定最低成交价。八打灵再也属八打灵县，位于第一区，住宅门槛为 RM2,000,000。商业与工业产业全州门槛为 RM3,000,000——与这里无关，因为本案是住宅。Veridian 广告与销售准证上记载的最高价是 RM950,900。这个项目的顶端与资格门槛的底端之间，差了一百万令吉以上。

为了完整，再补两条州规则，虽然在这里都帮不上忙。雪兰莪只对非公民开放分层与分层有地产业——个别地契的有地住宅不论价格多高都不开放。另有一项上限：外国人持有不得超过项目内非土著单位的 10%，所以即使价格合格，仍然需要有可用名额。外国人取得产业的同意程序，走雪兰莪州土地局（Pejabat Tanah dan Galian）。

有一个常被弄错的定义：依马来西亚土地法，「外国权益」包含马来西亚永久居民。持有 PR 并不会把你移到这条线的公民那一侧。

如果你是看着八打灵再也的外国买家，老实的答案是：你需要换一个项目，而不是换一套说词。传讯息给我，我把这个县里真正在 RM2,000,000 以上的选择发给你。

这些属于州政府指引，会不定期修订。在你依据本页任何内容行动之前，请让你的马来西亚产业转名律师核对现行的雪兰莪土地局通令。

有四件事，而这正是它成为本页核心、而不是一条注脚的原因。

第一，持有成本。八打灵再也市政厅对住宅用途产业课征的评估税率，低于商业用途。住宅用途的地税（cukai tanah）同样低于商业用途。住宅地契的电费按家用（domestic）电价计费，低用量段有分级、单价最低；商业地契住宅通常按商业电价计费，没有这套分级。水费同样有家用与非家用之分。单看每个月，这些都是小数字；但把持有期拉到几十年，它们就是两间在价目表上看起来一模一样的房子之间的全部差别。

第二，贷款。银行是以住宅贷款的逻辑替住宅地契住宅定价与审批的。商业地契的服务式公寓，在贷款成数与估值上经常被更保守地对待，有些银行还有内部上限。这不只影响你的贷款，也影响你未来买家的贷款——而后者正是会反映在转售流动性上的那一部分。

第三，也是最重要的：《1966 年房屋发展（管制与执照）法令》。本项目持有发展商执照与广告销售准证，广告本身也载明已获国家房屋局批准。这使得交易适用法定的 Schedule H 合约——订金有上限、按阶段付款、交吉后有缺陷保固期，逾期交屋须按法定利率支付违约赔偿金。许多盖在商业地上的服务式公寓完全在这套制度之外，改用发展商自己的合约销售，逾期交屋的补偿就是发展商自己写下的那一套。

第四，你最终拿到的分层地契上登记的是住宅用途，这让你的转售买家池尽可能地宽，也避开了谨慎买家看到商业地契住宅时会提出的那些问题。

有一件事住宅地契在这里做不到：它不会让土地变成永久地契，也不会解除地契上「转让、出租或抵押须经州当局同意」的权益限制。这两件是另外的问题，本页下面会各自处理。

今天你能依靠的数字是 551——因为那是印在广告与销售准证上的数字，也是发展商在法律上要负责的数字。

1,167 是怎么来的：房产平台把 Veridian Residence 描述为 5.062 英亩上三座最高 43 层的楼，合计 1,167 户，分配为 A 座 551 户、B 座 480 户、C 座 136 户。请看这三个数字里的第一个。A 座 551，恰好就是准证上的总数。这就是线索。最合理的解读是：准证 30876-1/03-2028/0262(A)-(S) 只涵盖第一座，后续楼座要么另有准证，要么根本还没取得。

有两项证据支持这个解读。发展商自己的工地进度页在 2026 年 6 月发布了一条图说，写着「B 座钻孔桩工程」——所以 B 座存在，而且正在施工。另外，准证是针对特定核准建筑图则与特定户数签发的，因此这么大的落差，几乎总是分期的界线，而不是笔误。

还有一个较小的出入值得知道：至少有一个挂牌把发展商执照写成 30876/09-2029/0219(N)。发展商自家法定告示上的编号结尾是 (A)。当平台与法定告示打架时，以告示为准。

这为什么与你有关，而不只是与我有关：如果你买的是第一座，那么这块地最终的密度、共用设施的负荷、管理费的分摊池，以及 2030 年代与你竞争的转售存量，全都取决于那些尚未被正式披露的楼座。这是你在签约之前有权知道的资讯。

我已请 Masteron 确认分期，以及哪一份准证涵盖哪一座。他们回覆后我会在这里公布——包括「他们不愿意说」这个答案本身。

有法律效力的是准证价。RM669,300 是广告与销售准证 30876-1/03-2028/0262(A)-(S) 上记载的最低售价，RM950,900 是最高售价。这两个数字才是发展商要负责的。

veridian.my 首页横幅写的是 New Launch in PJ from RM5xxk，暗示的是五十几万令吉。那比准证下限低了大约十万令吉，两者不可能在描述同一笔交易。

有一些寻常的解释：扣除回扣、或发展商吸收律师费、过户印花税与贷款文件费之后的诱饵价，确实可以把「实际掏出去的钱」压到远低于合约价。宣传横幅也可能在价格调整后忘了撤下。而不同期数，会有不同的准证与不同的价格区间。

也存在一个不那么令人舒服的可能：横幅只是写得乐观。我不会去猜是哪一种。

该怎么办。如果有人给你报一个五十几万的数字，请要求对方用发展商信笺、针对具体单位编号书面出具，并逐项列出「从合约价里扣掉了什么才变成这个数」。你的贷款、印花税、未来的资本利得与最终的转售估值，全都是以合约价为基准计算的。回扣减少的是你今天掏出去的现金，它不会减少写在买卖合约上的那个价格。

我已请 Masteron 说明横幅与准证的关系，答案我会在这里公布。

在这个项目上签任何东西之前，这是我唯一会坚持要成书面的问题——因为整套出租逻辑都押在这个答案上，而宣传资料完全没有交代。

Masteron 把七种户型全部描述为「dual-key ready」，其中 B2、C、C1 三种带有双钥匙部分。Ready 这个字通常的意思是：平面在设计上让第二部分「可以」被分开。它本身并不等于分隔「已经」交付。

请按这个顺序问四件事。一：交吉时第二个入户门是否已安装并可使用，还是只预留了洞口。二：第二部分是否有独立电力分表与独立给水点，还是所有用量都算进同一张账单、再由你去跟房客拆分。三：分层地契是否仍为单一地段——也就是单一管理费、单一偿债基金、单一份额单位；这通常是标准答案，本身没问题，但它会改变你分摊成本的方式。四：共同契约（DMC）与住户守则是否允许把第二部分出租给无亲属关系的第三方，以及对短租有没有限制。

如果回来的答案是「否、否、是、不确定」，那么这里的双钥匙就是一项户型特色——给你一个门后的弹性房间，对多代同堂的家庭确实好用——但它不是一个可以直接出租的成品单位，定价时也不该按成品单位算。

顺带一提：双钥匙对「打算安置家人」的买家帮助最大，对「打算安置陌生人」的买家帮助最小。父母或成年子女住在自己的门后面，正是那个让分表问题不再重要的使用情境。

不算——而这个区分比它听起来重要得多。

A1、B1、C1 各带一个 Masteron 所称的 versatile space。发展商在自家文案里给了它四种用途——吃饭、工作、给孩子、睡觉——这其实是坦白承认：它在图上没有被指定功能。实务上，它是一个封闭或半封闭的房间，你可以把它布置成书房、婴儿房、餐厅，或第四个睡觉的地方。

有两个后果。有用的那个：如果你的家庭结构会在十年里改变形状，一个未被指定用途的房间，价值高于一个已经被绑定用途的房间。这是真实的设计优势，也与发展商所述的多代同堂定位一致。

被多数人忽略的那个：它在图上不是卧房。而当你日后要卖或要租，挂牌所依据的是分层图则，不是宣传册。官网横幅打的「最大 1,302 平方尺、4 房」，正是把这个弹性空间算成了一间房。如果你为一个图上不是卧房的房间付了卧房的溢价，那笔钱你拿不回来。

去示范单位时的实务检查：这个弹性空间有没有窗、有没有自然通风，以及有没有门。这两件事决定了它究竟是一个房间还是一个凹室——而楼书不会告诉你。

这里其实是两件常被混在一起谈的事。

先讲租约。准证载明 99 年租赁，2118 年 8 月 6 日届满。今天约剩 92 年，2029 年 10 月交屋时约剩 89 年。在这个长度上，不存在贷款问题、不存在因剩余年限而来的估值折让，也不存在任何会影响到你或你第一个买家的现实情境。它真正会现身的地方是「比较」：同一条街上，规格相近的永久地契公寓通常带有一点溢价——而那点溢价，正是你用较低的入场价换来的。在马来西亚的放贷惯例里，剩余年限开始咬人的分界，一般是低于约 60 年；对这份地契来说，那是 2050 至 2060 年代。那是你孩子的问题，不是你的问题——但它也不是不存在。

权益限制才是比较实务的那一件。准证载明：未经州当局事先同意，土地不得转让、出租或抵押。白话讲：你卖房时，买家的过户要先取得州政府同意才能登记；买家银行要登记的抵押也一样。这在雪兰莪的租赁地上很常见，不是瑕疵。它真正的代价是时间：同意申请要送到雪兰莪州土地局，通常会让一笔交易多出几个月，而不是几个星期。请把它排进你的退出规划里，让律师在买卖合约签署当天就开始申请，并且不要接受一个「假设可以像永久地契那样干净过户」的完成期限。

有一个细节值得点出：条文里的「出租（lease）」，严格读起来会碰到租赁行为。实务上，三年以下的租约不属于可登记的地契租赁（lease），而是以租赁契约（tenancy）处理，因此一般出租不受影响。等地契签发后，请让律师对照实际地契上的文字确认一次——因为各个地契的措辞并不一致。

到了这里，住宅地契与发展商执照就不再是抽象概念了。

由于本项目依《1966 年房屋发展（管制与执照）法令》领有执照，广告也经国家房屋局批准，交易走的是法定的 Schedule H 买卖合约。这份合约由法规订明，不是发展商起草的，其中载有违约赔偿金（LAD）条款：若未在合约所定期限内交吉，发展商须按法定利率、以购买价逐日计算赔偿。你不必举证损失，也不必去谈判。此外还有自交吉起算的缺陷保固期，期内发展商须自费修补缺陷。

比条款本身更重要的几个实务点。Schedule H 的期限是从合约签署日起算，不是从宣传上的竣工日起算——所以 2029 年 10 月与你的合约期限未必是同一天，请读你自己那一份合约。发展商可以、也确实会申请展期（EOT），所以请问清楚是否已提出任何申请。还有，LAD 是要去申索的，不会自动入账；请自己保存交吉日期的纪录，并及时提出。

至于 2029 年 10 月现不现实：基地在 2025 年 6 月清地，2025 年 7 月开始打桩，到 2026 年年中，公布的照片显示桩帽、电梯井与地下室楼板工程。对一栋高层建筑而言，这是正常的地下结构顺序，而上部结构与装修还剩大约三年。照片里没有任何东西看起来落后。照片里也没有任何东西能证明它不落后——按月照片告诉你的是「有在做」，不是「做得够快」。

如果只做一件事，我会做这件：索取由项目建筑师认证的现行工程阶段证明，而不是照片。那才是你的进度款据以放款的文件，也是唯一有专业签名背书的进度指标。

请把它当成卖方的说法——因为它就是。veridian.my 上那句话是「已验证的租金回报，前一期实际回报 8 至 10%」。这片总体规划的前一期，是 Masteron 已完工的 PJ South Sentral 的 Verando Residence，距离 Veridian 工地约三十米。

这句话没告诉你的是：哪些单位、哪一段期间、毛回报还是净回报、有没有附家具，以及分母用的是当年开盘的原始买入价，还是今天的市值。用多年前的开盘价当分母算出来的 8 至 10% 毛回报是一道算术题，而它不是今天进场的买家会拿到的回报——同样的租金除以今天更高的价格，得出的数字会明显更低。这是租金回报数字被弄得比实际好看的最常见手法，而它未必是不诚实——它只是在回答另一个问题，不是你在问的那个。

你可以在一个下午之内自己验证。Verando Residence 已完工、已入住，而且挂在公开的房产平台上。去查面积相近的单位实际在以多少月租招租，再除以面积相近的单位实际在以多少价格成交——你就得到一个以今天的数字算出来的毛回报，而不是以别人的入场价算出来的。然后扣掉管理费、偿债基金、评估税、地税、保险、中介费与空置准备，得到净回报。这件事大约花一个小时，而它比任何宣传横幅上的数字都值钱。

更大的背景对「被动收租」这套论述并不友善。NAPIC 2026 年第一季雪兰莪数据显示：已完工未售住宅 3,745 户，已完工未售服务式公寓另有 2,407 户，而光是该季就新推出 1,904 户。在这个州，抢租客的对手并不稀缺。

Veridian 在租金上真正有结构性优势的一点，是 5.2 公里内那一串校园——The One Academy、Sunway 大学、Taylor's、Monash、Inti——再加上 Sunway 医疗中心。学生与医护人员的租赁需求是真实的，这也是这里的双钥匙户型不只是噱头的原因。但请用今天的租金、除以今天的价格去估它，而不是用一条横幅。