雪兰莪房产
本站逐个核实的雪兰莪项目共 31 个。雪兰莪的外国人门槛是全马最高的——第一区与第二区都是 RM2,000,000——而这 31 个里，至少 16 个连一个单位都达不到。
在雪兰莪买房，你需要先知道的
先给结论。这里讲的是雪兰莪自己的规则，不是联邦的。
- 本页已核实项目
- 31 个每一个都有线上项目页
- 第一区住宅门槛
- RM2,000,000Petaling、Gombak、Hulu Langat、Sepang、Klang
- 第二区／第三区门槛
- RM200 万／RM100 万Kuala Selangor 与 Kuala Langat／Hulu Selangor 与 Sabak Bernam
- 商业与工业
- RM3,000,000全州统一，不分区
- 非公民的产品限制
- 只能买分层产业个别地契的有地房屋，任何价格都不可以
- 永久／租赁／未公布
- 18／10／3出自准证与发展商披露
- 已公布价格区间
- RM230,000 – RM3,617,90024／31 个公布了单位售价 · 此区间为「已公布价格区间」的上下限；Andara @ Ara Damansara 只公布起价 RM4,000,000
- 雪兰莪供给（NAPIC 2026 Q1）
- 3,745 个滞销另有 2,407 个已竣工未售出的服务式公寓
雪兰莪自己写规则，而且比全国的印象严格得多。大家常引用的 RM1,000,000 是联邦层级的指引；各州可以在其之上设自己的门槛，而雪兰莪设了全马最高的一个。它的两条规则——分区价格门槛与「只能买分层」的产品限制——对「谁能在这里买」的决定作用，比任何一本楼书都大。
本站全部雪兰莪项目，按地区分组
按土地实际所在位置与批准它的地方政府分组，因为那才决定它属于哪个县、因此属于哪一区。每一行第一个值是地契或产品类别，其余是发展商或准证公布的内容。
先看这六个雪兰莪项目 · 下方清单中的 6 个
永久地契Andara @ Ara Damansara
永久地契ARRA Residences @ Ara Damansara
永久地契
永久地契ANYA at Shorea Park
租赁地契Setia Eco Templer
永久地契Alora Residences @ Subang Jaya
八打灵再也 · 6
- Dwi Aurora @ Dwitara Residences · 八打灵再也住宅地契900–1,284 平方尺 · 3–4 房 · RM487,000 起 · 价格未达门槛，外国人不可购买
- Platinum Premium Suites @ HCK Tower · 八打灵再也商业办公套房560–795 平方尺 · 5 至 25 楼 · RM551,000 起 · 不属于住宅交易
- Stellar Damansara @ Damansara Jaya · 八打灵再也99 年租赁地契公寓2,028–3,990 平方尺 · 全案仅 88 户 · 准证载明 RM1,896,800–RM3,364,800
- The Aldenz @ Central Park Damansara · 八打灵再也服务式公寓775 与 926 平方尺 · 662 户 · 房政部登记价 RM640,866–RM818,541
- The Atera | Phase 2 @ Petaling Jaya · 八打灵再也租赁地契至 2103 年876 户 · 775–1,420 平方尺 · 准证 RM250,000–RM1,462,300
- Veridian Residence @ VTOWN · 八打灵再也住宅地契99 年租赁至 2118 年 · 947–1,302 平方尺 · 准证载明 RM669,300–RM950,900
白沙罗走廊 · 6
- Andara @ Ara Damansara · Ara Damansara永久地契有地4,100–5,112 平方尺 · 全案 20 间 · 外国人能否买取决于地契型态
- ARRA Residences @ Ara Damansara · Ara Damansara永久地契721–1,349 平方尺 · 距轻轨站约 100 米 · 外国人不可购买
- Amaya Residences @ Damansara Avenue · Bandar Sri Damansara永久地契539–1,230 平方尺 · 1 至 3 个车位 · 外国人不可购买
- The Arden @ Damansara Avenue · Bandar Sri DamansaraA 级分层办公495–3,111 平方尺 · 约每平方尺 RM1,066 起 · 商业产业，非住宅
- D’Evia Residences @ Kwasa Damansara · Kwasa Damansara服务式公寓Kwasa Damansara TOD 地段 · 步行 4 分钟到 Kwasa Sentral MRT 站 · 售价未公布
- Alstonia Hilltop Homes @ Bukit Rahman Putra · 双溪毛糯2023 年已完工永久地契 · 31 户排屋 + 214 户公寓 · 1,001–3,600 平方尺
梳邦再也 · 2
- Alora Residences @ Subang Jaya · 梳邦再也永久地契服务式公寓568–1,463 平方尺 · 770 户 · 准证载明 RM270,000–RM1,388,140 · 外国人不可购买
- Amika Residences @ Subang Jaya · 梳邦再也永久地契服务式公寓883–1,227 平方尺 · 全案 468 户 · 准证载明 RM838,800–RM1,200,800
蒲种与 Bandar Kinrara · 3
- ANYA at Shorea Park · 蒲种永久地契750 户 · 560–1,395 平方尺 · 官方公布 RM250,000 起
- Avantro Residences @ Bandar Kinrara · 蒲种永久地契842 户 · 872–1,206 平方尺 · 准证载明 RM731,000–RM1,162,000
- The Wyn Residences · 蒲种租赁地契1,546 户 · 700 与 850 平方尺 · 已封顶，2027 年 6 月竣工
莎阿南 · 1
- Sena Residences @ Shah Alam · 莎阿南99 年租赁地契280–936 平方尺 · 全案 2,042 户 · 准证载明 RM230,000–RM900,000
沙登一带 · 3
- Alamanda Heights · 沙登永久地契公寓440 户 · 971 与 1,050 平方尺 · RM565,000–RM695,800
- Quaver Residence · 沙登租赁地契至 2091 年684 户 · 1,023–1,701 平方尺 · 准证载明 RM555,000–RM1,083,000
- Vista Lavender @ Serdang Hill · 沙登永久地契4.56 英亩上 540 户 · 965 平方尺一种面积，四种格局
Bandar Damai Perdana · 2
- The Maxxon Residences (Residensi Bukit Perdana) · Bandar Damai Perdana永久地契1,000–1,500 平方尺 · 2–3 车位 · 雪兰莪
- The Maxxon Villa (Residensi Bukit Perdana) · Bandar Damai Perdana发展商已售罄永久地契 · 三层 · 5+1 房
万宜与 Southville City · 2
- Anja Residences @ Bangi · 万宜（Bangi）504 户571–1,582 平方尺 · RM270,000–RM1,111,000 · 租赁地契至 2093 · 外国人不可购买
- M Sinar @ Southville City · 万宜（Bangi）永久地契550 与 868 平方尺 · RM270,000 与 RM618,000–RM643,000 · 每户两个车位
赛城 · 1
- Sanderling 2 @ Lakefront Cyberjaya · 赛城（Cyberjaya）永久地契公寓958–1,475 平方尺 · RM616,560–RM1,002,960 · 四期中的最后一期
万挠 · 5
- Jasmin @ Tamansari, Rawang · 万挠永久地契173 间排屋 · RM987,850–RM1,474,300
- Murraya @ Tamansari, Rawang · 万挠179 间排屋登记阶段 · 未公布价格
- Setia Eco Templer · 万挠租赁至 2116 年194 英亩 · Richmond Gate 现售
- Templer Residence @ Anggun City · 万挠永久个别地契Belmont RM1,111,000–RM1,879,000
- The Rise @ Emerald Rawang · 万挠永久个别地契106 单位 · RM237 万–RM362 万
雪兰莪实际上是怎么决定谁能买什么的
1. 三个区，三条门槛
雪兰莪对非公民购买住宅产业设有最低售价，并按县属分区。第一区涵盖 Petaling、Gombak、Hulu Langat、Sepang 与 Klang 五个县，最低 RM2,000,000。第二区涵盖 Kuala Selangor 与 Kuala Langat，同样是 RM2,000,000。第三区涵盖 Hulu Selangor 与 Sabak Bernam，降到 RM1,000,000。商业与工业产业全州统一 RM3,000,000。
本页每一个项目都位于第一区的县内，所以在这里真正管用的数字是 RM2,000,000。一个项目属于哪个县，看的是批准它的地方政府，不是邮寄地址——而这两者不一致的频率比你以为的高。Bandar Damai Perdana 被包括发展商在内的所有人写成 Cheras，但建筑图则由 Majlis Perbandaran Kajang 批准，因此它属于雪兰莪 Hulu Langat 县，不是吉隆坡。
与全马各地一样，这条门槛按单一单位、以买卖合约上的价格检验；而外国权益的定义包含马来西亚永久居民。
2. 用钱解决不了的那条产品规则
雪兰莪把非公民限制在分层与有地分层产业。以个别地契发出的有地房屋，无论价格多高，非公民都买不了。没有溢价、没有架构、没有任何单位组合可以改变这一点。
The Rise @ Emerald Rawang 说明这件事比任何解释都好。它的准证区间是 RM2,371,300 至 RM3,617,900，远超第一区门槛，而它自己的项目页上外国人一栏仍写「不符合资格」——因为地契型态是个别地契。Templer Residence @ Anggun City 是同一个形状：永久地契、个别地契，Belmont 期 RM1,111,000 至 RM1,879,000，先因地契关闭，其次才是价格。
在价格与产品之上还有第三层：配额——把外国人持有限制在一个项目非土著单位的一定比例之内。价格达标是必要条件，从来不是充分条件。
Andara @ Ara Damansara 是诚实的「未定」案例。20 间 4,100 至 5,112 平方尺的有地住宅，RM4,000,000 起，能否卖给外国人完全取决于地契最终以分层还是个别形式发出。至今没有人公布，所以那个项目页写「未确定」，这一页也一样。
3. 这样一来还剩下什么
本页 31 个项目里，至少 16 个没有任何一个公布价格达到 RM2,000,000。这包括几乎整份八打灵再也清单、两个梳邦再也项目、蒲种与 Bandar Kinrara 全部三个、沙登一带全部三个、万宜两个、赛城，以及万挠五个里的四个。
Stellar Damansara @ Damansara Jaya 是在同一栋建筑内部就分裂的那一个：A 座 RM2,320,800 至 RM3,364,800，过线；B 座 RM1,896,800 至 RM2,037,800，大部分不过线。88 户，两个答案。这就是「按单位逐一检验」被看见的样子。
对马来西亚买家来说，以上全部要反过来读。梳邦再也的 Amika Residences，RM838,800 至 RM1,200,800；距轻轨站 180 米的 Avantro；RM565,000 至 RM695,800 的 Alamanda Heights——它们之所以能以这个价格存在，正是因为它们的定价不是按国际市场来的。
4. 有地 vs 高楼：雪兰莪真正的选择题
吉隆坡在任何一般人负担得起的价位上，基本已经不再生产有地房屋。雪兰莪还在做，而这是巴生谷买家跨过那条界线的最大单一原因。
本页的有地证据很具体：Jasmin @ Tamansari 的 173 间排屋，准证区间 RM987,850 至 RM1,474,300；Templer Residence 的 Belmont 期 RM1,111,000 至 RM1,879,000，永久地契个别地契；The Rise @ Emerald Rawang 106 户，RM2,371,300 起；Bandar Damai Perdana 的 The Maxxon Villa，50 间三层排屋，RM1,388,000 至 RM1,832,000，发展商已记录为售罄。
你放弃的是距离。Setia Eco Templer 距 Batu Caves 电动火车站 12.6 公里、距 KL Sentral 24.4 公里；Templer Residence 与 The Rise 完全没有公布轨道距离。如果你家有两辆车、你看重土地与空间，这笔交换值得；如果你只有一辆车、靠轨道通勤，就不值得。
分层那一边买到的，正好是有地那一边放弃的。Sena Residences 距 LRT3 Dato Menteri 站约 30 米；ARRA 距 Ara Damansara 轻轨站约 100 米——到 KL Sentral 十一站、不用换乘；The Wyn 距 LRT Puchong Jaya 约 150 米；Avantro 距 Kinrara BK5 站 180 米；Alora 有盖走道 300 米到 USJ 21 站。你换来的负担，是一笔不由你决定的管理费，以及一个你被动继承的管理机构。
5. 「距离车站多远」这句话要分级读
轨道距离是这个州被行销得最用力、而佐证最不一致的数字，所以值得分层来看。
有实测、有指名是最强的：到一条指名路线上一个指名车站的公尺数。规划中就弱一级，而且必须说出来——Damansara Avenue 的 Amaya Residences 与 The Arden 距 Sri Damansara Sentral 捷运站 320 米，但那是规划中的连接天桥。规划中的天桥不是天桥。有指名但没量更弱：ANYA at Shorea Park 只写「捷运布城线」而没写是哪一站；Platinum Premium Suites 提供接驳巴士到加影线，但没有指名车站。
还有一种是「什么都没有」时页面该说的话：Dwi Aurora 的发展商完全没有指名任何轻轨、捷运或电动火车站；M Sinar 没有公布最近车站；Jasmin、Murraya、Templer Residence 与 The Rise 都没有把万挠电动火车站的距离量出来。这些在这里照实转述，跟各自项目页上写的一样——因为缺一个数字，本身也是资讯。
6. 州政府同意，以及那段没人计入成本的等待
相当高比例的雪兰莪广告与销售准证带有 sekatan kepentingan：所批地段未经州政府同意，不得转让、出租或抵押。The Atera 二期在准证上把这条限制完整印出；Veridian Residence @ VTOWN 也一样，并同时载明 99 年租赁至 2118 年 8 月 6 日。
它对马来西亚人与外国人一体适用，代价以「月」计而不是以令吉计。你将来卖出时，买家要等一份州政府同意申请下来，转名才能登记。请在合约里写一个务实的交割日，不要假设转名只是行政流程。
准证上还有一条雪兰莪特有的东西值得找：土著折扣。Veridian 的准证载明 7%，Andara 自己的项目页也写 7%。它是公开披露的、是常态，也是「你被报的释出价」与「登记价格区间」之间关系的一部分。
7. 供给面，以及它究竟压到谁
NAPIC 2026 年第一季雪兰莪数据记录 3,745 个住宅滞销单位、2,407 个已竣工未售出的服务式公寓、该季新推出 1,904 个单位，以及二手住宅平均成交价 RM559,935。
构成比总数重要。滞销量以 600 至 1,000 平方尺的分层服务式公寓为主，而这正是上面高楼清单中大多数项目所在的产品类别。如果你买的是这一类，那批存货从第一天起就是你的竞争对手；这也支持一个具体做法：在同一栋楼里买比较稀缺的户型，而不是最容易被替代的那一种。
它对万挠的有地期数、以及真正的小型项目，压力就小得多。Stellar Damansara 88 户、Andara 20 户、The Rise 106 户——背后没有可替代的供给。而在地去化证据胜过全州统计：Templer Residence 的 Kensington 期 2025 年 11 月完工后标示已售 95%，Richmond 期售罄——这比任何季度总量更能说明那个社区的状况。
这些是 2026 年第一季的数字。NAPIC 按季公布，请以你阅读当下的季度为准。
雪兰莪房产常见问题
外国人在雪兰莪买房，最低价格门槛是多少？
看县属，而且雪兰莪的门槛是全马最高的。该州把自己分成三个区。第一区（Zone 1）涵盖 Petaling、Gombak、Hulu Langat、Sepang 与 Klang 五个县，住宅最低价 RM2,000,000。第二区为 Kuala Selangor 与 Kuala Langat，同样是 RM2,000,000。第三区为 Hulu Selangor 与 Sabak Bernam，降到 RM1,000,000。商业与工业产业则全州统一 RM3,000,000。
本页列出的 31 个项目全部位于第一区的县内，所以从这里点进去的每一个项目，适用的都是 RM2,000,000 这个数字。与全马其他地方一样，这条门槛是按单一单位、以买卖合约上的价格检验的，而外国权益的定义包含马来西亚永久居民。
外国人可以在雪兰莪买有地房产吗？
只有分层（strata）的可以。雪兰莪把非公民限制在分层与有地分层产业，也就是说个别地契（individual title）的有地房屋，非公民在任何价格下都买不了。这是产品规则，不是价格规则，而这一点最常被买家漏掉。
The Rise @ Emerald Rawang 是最干净的例子。它的准证价格区间是 RM2,371,300 至 RM3,617,900，远远高过第一区 RM2,000,000 的门槛，而项目页上外国人一栏仍然写「不符合资格」——因为地契型态是个别地契。价格过了，产品没过。
Andara @ Ara Damansara 则是答案真的取决于一份还没人公布的文件：20 间有地住宅，RM4,000,000 起，能否卖给外国人完全取决于地契最终是以分层还是个别形式发出。我在那个项目页上写的是「未确定」，不是猜一个，这里也给你同样的答案。
这 31 个雪兰莪项目里，有多少个外国人买不了？
31 个当中至少 16 个。这些项目各自的项目页上都有一行明写「没有单位符合门槛」——Sena Residences @ Shah Alam 上限 RM900,000；The Aldenz @ Central Park Damansara 上限 RM818,541；Alamanda Heights 上限 RM695,800；ARRA Residences 上限 RM1,153,000；The Atera 二期上限 RM1,462,300，以此类推。
真实数字更高。Bandar Damai Perdana 的 The Maxxon Villa 与 The Maxxon Residences，准证上限都低于 RM2,000,000，其中一个还是个别地契有地房屋——但两页都没有明写外国人资格那一行，所以我没有把它们计入。我宁可公布一个站得住的下限，也不要一个好看的数字。
其余几个里，Stellar Damansara 最值得看：同一个仅 88 户的项目里，A 座价格过线，B 座大部分不过线。这就是「按单位逐一检验」在现实中的样子。
雪兰莪比吉隆坡便宜吗？为什么？
从成交证据看：是。NAPIC 2026 年第一季数据显示，雪兰莪二手住宅平均成交价为 RM559,935。这个价差换到的东西，主要是通勤时间，有时候是土地。
底下有两个结构性原因。雪兰莪是一个州，它的土地、规划与外国人持有政策由州政府制定，由各县土地局与各自的地方政府执行——MBPJ、MBSA、MPS、MPKj、MBSJ——而不是一个单一的市政厅。另一个原因是雪兰莪仍在成规模地盖有地房屋，而吉隆坡在可负担的价位上基本已经不做了。
推论也得说白：便宜不等于划算。一栋距最近捷运站 1.7 公里的租赁地契高楼，跟一间个别地契的永久地契排屋，即使同价，也是两种完全不同的资产。
哪些雪兰莪项目是真的走得到车站的？
本页依发展商或准证自身数据，最强的几个：Sena Residences @ Shah Alam 距 LRT3 Dato Menteri 站约 30 米；ARRA Residences 距 Ara Damansara 轻轨站（格拉那再也线 KJ26）约 100 米，到 KL Sentral 十一站直达不用换乘；The Wyn Residences 距 LRT Puchong Jaya 约 150 米；Avantro Residences 距 Kinrara BK5 轻轨站 180 米；Alora Residences @ Subang Jaya 有盖走道 300 米到 USJ 21 轻轨站；Stellar Damansara 步行约 300 米到 LRT3 Kayu Ara。
第二档：Damansara Avenue 的 Amaya Residences 与 The Arden 距 Sri Damansara Sentral 捷运站 320 米，但那是规划中的连接天桥——「规划中」这三个字在这里是有分量的。D’Evia Residences 发展商说步行四分钟到 Kwasa Sentral 捷运站。The Atera 二期紧邻 Asia Jaya 轻轨站，有有盖走道。
另一端也照实说：Quaver Residence 写「距捷运站 700 米」但没写是哪一站；The Aldenz 距 MRT Mutiara Damansara 1.7 公里，它自己的页面就写「走不到」；Sanderling 2 距 Cyberjaya City Centre 捷运站 6 公里；Dwi Aurora、M Sinar、Jasmin、Murraya、Templer Residence 与 The Rise 完全没有公布轨道距离。
在雪兰莪，该选有地还是高楼？
先看这两种产品各自是为谁而设的——在雪兰莪，它们针对的是不同的买家，而不只是不同的预算。
个别地契的有地房屋，是雪兰莪还在供应、吉隆坡基本已经不供应的东西：Jasmin @ Tamansari 的 173 间排屋，准证区间 RM987,850 至 RM1,474,300；Templer Residence 的 Belmont 期 RM1,111,000 至 RM1,879,000；The Rise @ Emerald Rawang RM2,371,300 至 RM3,617,900。没有分层意义上的管理费，不必依赖一个管理机构，土地本身就是资产。代价是通勤——对非公民而言，则是完全不符合资格。
分层高楼买到的是车站。上面「走得到车站」清单里的全部都是分层产业。代价是一笔你无法决定的管理费、一个你被动继承的管理机构，以及一个你的单位要跟同一栋楼里数百个几乎相同的单位竞争的转售市场。
如果你买来自住十年、而且本来就开车，算下来通常是有地划算。如果你买来出租，买车站，不要买面积。
雪兰莪准证上的「权益限制」是什么？
那是登记在地契上的 sekatan kepentingan，写明该地未经州政府（State Authority）同意，不得转让、出租或抵押。它出现在相当高比例的雪兰莪广告与销售准证上——The Atera 二期与 Veridian Residence @ VTOWN 都把原文完整印出来——而且它约束每一个买家，包括马来西亚人。
实际影响是时间，不是禁止。你将来卖出时，买家要等一份州政府同意的申请下来，转名才能登记。请按「以月计」来编预算，不要假设是一次干净的转让；并在承诺交割日之前，让你的律师向相关县土地局确认目前的实际处理时长。
在价格与产品规则之上还有第三层：配额——雪兰莪把外国人持有限制在一个项目非土著单位的一定比例内。价格达标是必要条件，但从来不是充分条件。
雪兰莪有供过于求的问题吗？
有，而且集中在一种产品上。NAPIC 2026 年第一季雪兰莪数据记录3,745 个住宅滞销单位、另有 2,407 个已竣工未售出的服务式公寓，以及该季新推出 1,904 个单位。
要看的是构成，不只是总数。滞销量以 600 至 1,000 平方尺的分层服务式公寓为主，而这正是上面高楼清单中大多数项目所属的产品类别。如果你买的就是这一类，那批存货从第一天起就是你的直接竞争对手；这也支持一个做法：在同一栋楼里买比较稀缺的户型，而不是最容易被替代的那一种——买四房，不要买开间。
对万挠的有地期数、以及真正的小型项目，影响就小得多。Stellar Damansara 88 户、Andara 20 户、The Rise 106 户——它们背后没有可替代的供给。而在地的去化证据胜过全州统计：Templer Residence 的 Kensington 期在 2025 年 11 月完工后标示已售 95%，Richmond 期售罄——这比任何季度总量更能说明那个社区的状况。
这些是 2026 年第一季的数字。NAPIC 按季公布，你读到时请改用当期数据。
在雪兰莪付订金之前，我该查什么？
逐行读广告与销售准证，尤其是雪兰莪准证通常披露得不错的四项：地契年期与到期日、发展类型（condominium 还是 serviced apartment——Veridian 的准证写的是 Condominium，这在今天的巴生谷已经是例外而不是常态）、完整价格区间，以及任何权益限制。
接着看批准的地方政府，因为它会告诉你这块地在哪个县、因此属于哪一区：Majlis Bandaraya Petaling Jaya 与 Majlis Bandaraya Shah Alam 属 Petaling 县；Majlis Perbandaran Selayang 属 Gombak；Majlis Perbandaran Kajang 属 Hulu Langat。Bandar Damai Perdana 是最容易踩的坑——包括发展商在内，所有人都把地址写成 Cheras，但建筑图则是由 MPKj 批准的，所以它是雪兰莪，不是吉隆坡。
还有，把发展商的回报率说法当成「说法」。Veridian 官网写着「前一期实际回报 8 至 10%」，但没有说是哪些单位、多长期间、毛还是净、分母是多年前的推出价还是今天的市价。请改用今天的挂牌租金对今天的成交价，自己算一遍。
本站相关指南
吉隆坡是联邦直辖区，规则与批准当局都不一样。柔佛的专题页以同一套格式处理跨境市场。
Louis Koh
马来西亚房产 11 年经验 · 新山与吉隆坡新盘 · 中文／English
我服务来自新加坡的跨境买家，也服务本地投资者。项目不适合你的时候我会直接说——这通常比楼书更有价值。
雪兰莪项目资料对照广告与销售准证、批准地方政府及 NAPIC 2026 年第一季数据核实。最后复核：2026-08-17。
告诉我你在雪兰莪真正需要什么
把预算、你要有地还是分层、以及你怎么通勤发给我。我会回你：本页哪些项目合适、哪些不合适，以及各自的理由——包括分区规则会不会在开始之前就把门关上。
Louis Koh · 马来西亚房产 11 年经验 · +60 10-906 6685 · 每日 9am–10pm MYT 回覆