Alora Residences @ 2Fifth Avenue，梳邦再也
一张开发商执照，两份各自备案、都叫 Alora 的计划书，770 个服务式公寓单位，外加 8 间落在两份许可证之外的商铺。而按已备案的价格表，两栋楼都没有任何一个单位对外国买家开放。
高老师（Louis Koh）· LK Group Marketing 董事 · IQI Realty Sdn Bhd · 注册房地产中介公司。本页任何价格都不是报价。
Alora Residences 一览
下面每一行都注明资料出自哪一份文件。凡两份文件说法不同，本页两个数值都列出，不替您挑一个。
- 备案计划名称
- “2Fifth Avenue – Alora Residences”（30162-1）与 “ALORA SUBANG JAYA”（30162-2）同一个项目的两栋楼，用了两个不同的备案名称
- 持照开发商
- USJ Citypoint Sdn Bhd不是 Avaland Berhad；后者是上市母公司，却是每一家媒体都写成开发商的那一家
- 公司注册号码
- 802951-A 与 200801001667两份备案印出不同号码；本页两个都记录，不断言两者等同
- 开发商执照
- 30162/08-2027/0161(A)，有效期 26/08/2022 – 25/08/2027一张执照涵盖两栋楼
- APDL — Tower A
- 30162-1/08-2027/0691(R)-(S)，有效期 23/08/2026 – 22/08/2027仍在有效期内。(R) 表示续期。来源：开发商自家 APDL 页面——HIMS 备案这一栏只印一个破折号
- APDL — Tower B
- 30162-2/03-2028/0263(N)-(S)，有效期 28/03/2025 – 27/03/2028仍在有效期内。(N) 表示新签发。HIMS 备案这一栏印的是 XXXX 占位符
- 备案单位数
- 492（Tower A）+ 278（Tower B）= 770另有 8 间商铺，不落在任何一份 APDL 内
- 地权与建筑类型
- 永久地权 · Pangsapuri Servis（服务式公寓）30162-1 印「Pegangan Bebas」，30162-2 印「Pegangan Kekal」；几乎肯定是商业地契
- 备案合同价区间 — Tower A
- RM270,000 – RM1,145,170备案法定单位售价区间。不是价目表、不是报价、不是要约
- 备案合同价区间 — Tower B
- RM961,740 – RM1,388,140备案法定单位售价区间。不是价目表、不是报价、不是要约
- 外国买家
- 按备案价格表，两栋都不符合资格雪兰莪第一区门槛为 RM2,000,000；备案上限为 RM1,145,170 与 RM1,388,140
- 备案建筑面积
- 568 – 1,457 平方英尺（Tower A）· 923 – 1,463 平方英尺（Tower B）两栋已公布的最大类型都是 1,042 平方英尺——每栋约 400 平方英尺无法交代
- 预计完工
- 四个已公布的答案Tower A：2027 年 8 月（开发商）对 Dis 2027（HIMS）。Tower B：2028 年第二季（开发商）对 Dis 2027（HIMS）
- 层数
- 两份备案都没有印载承建商向马交所公告的范围说 34 层与 29 层；PropertyGuru 说 43 层与 38 层。两者都不是备案数字
- 停车位
- 两份备案都没有印载全世界只有一个媒体数字：“每户 1 至 2 个车位”
- 土地面积
- 两份备案都没有印载2.68 英亩这个地块数字来自 The Edge 与 EdgeProp，属媒体数据
- 批准机关
- 梳邦再也市政厅（MBSJ）是印出来的，不是推测：两份备案手册与开发商自家法定页面都印了
- 建筑图则批准
- MBSJ.BGN.BP3.600-1/10/4/5 (23) · MBSJ.BGN.BP3.600-1/10/5/6 (25)Tower A 与 Tower B 的图则批准编号不同
- 巫金（mukim）与地号
- 本次查核的所有来源都没有印载两份备案没有，开发商页面没有，马交所工程公告也没有
- 备案抵押权人
- Tower A：「Tiada」（无）。Tower B 与开发商页面：AmBank (M) Berhad开发商自家文件在同一张执照内互相矛盾
相关主题
本站其他依同一套「法定备案」标准撰写的雪兰莪与梳邦再也项目页面，以及上文法定术语背后的术语表。
关于 Alora，宣传资料不会告诉您的六件事
以下没有一项是在批评这个项目。每一项都是某份文件说了跟宣传册不一样的话，每一项都是该以书面向开发商问清楚的问题。
两份备案、两个名称、一个项目
执照 30162 下有 30162-1，备案名「2Fifth Avenue – Alora Residences」（492 单位），以及 30162-2，备案名「ALORA SUBANG JAYA」（278 单位）。许可证不同、图则批准不同、价格区间不同、完工日期不同。编号 -3 与 -4 返回 404，所以没有隐藏的第三期。
没有任何单位对外国买家开放
梳邦再也属八打灵县，即雪兰莪第一区，门槛 RM2,000,000。Tower A 备案上限 RM1,145,170，Tower B 备案上限 RM1,388,140，两者都低于门槛。所以按备案价格表，整个发展项目对外国买家都是关闭的。付钱之前请先取得书面确认。
您 SPA 的对手方不是 Avaland
两份许可证上的持照开发商是 USJ Citypoint Sdn Bhd。Avaland Berhad 是上市母公司。所有媒体与门户都写成 Avaland，财经媒体还把开发商拼错成「Citipoint」，而两份备案更为它印出了两个不同的注册号码。
8 间商铺落在两份许可证之外
492 + 278 正好等于 770，一点空间都不剩给商铺，而商铺这块地也没有任何备案。请把商铺视为不受 HDA 管辖的商业产业：没有附表 H、没有 HDA 逾期交付赔偿金、没有 HDA 房屋发展账户。StarProperty 的「778 单位」把两种法律制度悄悄混在了一起。
层数没有备案，而两个答案每栋相差九层
Bilangan Tingkat 在两份手册里都没有印载。承建商向马交所公告的范围说 34 层与 29 层；PropertyGuru 说 43 层与 38 层。停车位与土地面积也都没有印载。本页一个都不当作备案事实来刊载。
每栋约有 400 平方英尺的备案建筑面积不见了
Tower A 备案 568–1,457 平方英尺，Tower B 备案 923–1,463 平方英尺，而两栋已公布的最大类型都只有 1,042 平方英尺。GA 与 GC 两个类型出现在 Tower A 的备案表里，却从来没有人标注过面积；Tower B 那个 1,463 平方英尺的类型，连名字都没有。
哪些是真正备案的，哪些只是宣传
下面的设施按来源分栏。第 10 层与天台两份清单是开发商自家的，楼层归属也按开发商自己的划分。第三栏的项目只出现在房产门户上，不构成任何人的承诺。
设施，按开发商自己划分的楼层
EdgeProp 转载了同样的两份清单，但把它们合并在同一个「Level 10 & Rooftop」标题之下，楼层归属因此丢失。开发商自家页面是唯一把两者分开的来源，所以本页依它。
第 10 层 — 平台设施层
- Horizon Pool（泳池）
- Splash Pool（儿童戏水池）
- Grill & Feast（烧烤区）
- Dewdrop Pavilion（凉亭）
- Fun Outdoor Zone（户外活动区）
- Treetop Adventure（树顶探险）
- Playtopia（儿童游乐）
- Callisthenics Lawn（健体草坪）
- Herb Garden（香草园）
- Crescent Bay
- Green Tier
- Rainwater Cascade
- Sun Lounge（日光休息区）
- Changing Room（更衣室）
天台
- Sky Gym（健身房）
- Sky Lounge（休闲厅）
- Multipurpose Hall（多用途礼堂）
- Bonding Pods
- Co-working Space（共享办公）
- Book Nook（阅读角）
- Sauna（桑拿）
- Serene Garden
- Aromatic Garden（香氛园）
- Dawnlight Terrace
- Twilight Terrace
- Changing Room（更衣室）
只有门户网站有 — 不在开发商清单上
- 小型超市（只有 PropertyGuru 有）
- 围篱、落客区、园景花园、儿童游乐场、休息厅、24 小时保安、有盖连廊（PropertyGuru 的通用标签）
- 闭路电视、门禁卡、空调、厨具、多功能室、餐饮商店（StarProperty 的通用标签）
- 电动车充电 — 专题报道提过、StarProperty 也打了标签，但开发商自家第 10 层与天台清单上都没有
- 再生式电梯、雨水收集、2 星级节水配件、低挥发性涂料、「80% 以上公共区域自然通风」、「约 1,000 棵树、70% 本地树种」、「30% 透水户外地面」——都是绿色宣传文案，不是设施清单
- 宠物友善公园 — 这是 Avenue25 整体规划的元素，被放在 Alora 页面上宣传，但不在任何一份楼层清单里
商铺这一块
- 8 间 Alora Signature 商铺，位于地面层，临街
- 688 – 7,150 平方英尺；7 间标准单位，另加 1 间两层的得来速（drive-through）
- 第 1 至 7 号单位楼层净高 6 米
- 开发商没有为这块地公布任何 APDL、执照编号或法定资料栏——所以不该假设有附表 H、有 HDA 逾期交付赔偿金，或有 HDA 房屋发展账户
- 不计入 770 之内；StarProperty 的 778 就是 770 加这 8 间
没有任何来源把设施标为「仅提供空间」
- 开发商在「仅提供空间」这件事上两边都没有交代。没有这个注记，并不等于承诺每一项都会装修到位——请以书面索取已装修到位的清单。
- 哪些设施服务 Tower A、哪些服务 Tower B，没有公布。按承建商的工程范围，平台是共用的，但没有来源说明共用安排、设施层面积，也没有说明两栋是否共用电梯井。
按公布顺序排列的日期——以及它们矛盾的地方
备案的单位类型表，以及两个没有人标注过面积的类型
下列建筑面积均为备案数值，单位沿用备案所印的 kps（kaki persegi，平方英尺）。开发商从未公布任何平方米数字，本页也不做换算。房数与浴室数来自备案法定类型表——开发商自家户型页面并没有列出这些。
Type A 与 A(a) — Tower A
依 Tower A 法定类型表所备案。本类型以及其他所有类型的停车位配额，都没有印载。
Type A1 与 A1(a) — Tower A
备案建筑面积与房数和 Type A 相同。法式阳台是备案手册上注明的。
Type B — Tower A
依备案数值。这个类型同时出现在备案表与开发商自家户型页面上。
Type C — Tower A
923 平方英尺同时也是 Tower B 的备案最小建筑面积。有一篇生活类文章把一个三房户型写成「932 平方英尺」；所有备案与官方来源都是 923，所以 932 应视为笔误，不是另一个户型。
Type D 与 E — Tower A
备案的房间清单写的是 1 房 1 浴——不是 studio，也不是书房。30162-1 的叙述性注解把整个区间说成「studios to 4-bedroom apartments」，PropertyGuru 则把这个类型写成「1 BR + 1 Study + 1 BA」。这两种说法都得不到备案法定房间清单的支持。私人花园是备案手册上注明的。备案表上还有 D1/E1 与 D2/E2 的变体。
Type GA 与 GC — Tower A
这两个类型，最可能就是那约 400 平方英尺、任何已公布户型都达不到的备案建筑面积的去处。它们在 Tower A 的备案法定类型表上确实有一行，但每一个尺寸栏都是空的；而在 EdgeProp 的档案里，它们被放进「923–1,457 平方英尺」的区间，这暗示它们是底层或带花园的大单位。开发商自家官网完全没有列出它们，所以只看官网的买家会看到 Tower A 有五个类型，而备案表上其实有九行。请让高老师代您索取 GA 与 GC 的平面图。
Type F — Tower B
Tower B 在自己的备案里被概括为「3-bedroom service apartments」，而且只备案了三个类型：F、F(a) 与 H。
Type F(a) — Tower B
备案建筑面积与房数和 Type F 相同。
Type H — Tower B
Tower B 没有任何一个类型达到它自己备案的 1,463 平方英尺上限。Tower B 已公布的最大类型是 1,042 平方英尺。那个能交代剩下约 420 平方英尺的类型，没有任何来源为它命名或标注面积。
8 间 Alora Signature 商铺
7 间标准单位，另加 1 间两层的得来速；第 1 至 7 号单位楼层净高 6 米。这 8 个单位不计入任何一份 APDL 的单位数，开发商也没有为它们公布任何形式的法定资料栏——所以不该假设有附表 H、有 HDA 逾期交付赔偿金，或有 HDA 房屋发展账户。商铺买家将只能依开发商自订的合约条款。
每个类型有多少个单位、每栋楼的户型配比，没有任何备案或任何来源公布过。两份备案里都不存在 dual key（双钥匙）户型，也不存在 SoVo、SoFo 或 studio office 类型——所有备案类型标签都是住宅。Alora 里面没有办公套房；Avenue25 整体规划上提到的「smart offices」属于后期阶段。
开发商自家图片，并标明主题是如何确认的
这些图片是怎么核实的。开发商官网相册中有八个图片网址在研究当时逐一抓取，返回的是图片数据；其余的在同一段相册 HTML 里有公布的标题，随后又通过顺利下载进入本站自己的媒体库而得到确认。第二道检查在这里特别重要，因为 avenue25.com.my 对任何不存在的档案路径都会以 HTTP 200 返回它的首页 HTML——我们用一个刻意编造的档名做负对照，结果也是 200 加首页内容，所以在这个主机上单看 200 什么都证明不了。开发商的 REST 媒体接口返回 401，无法在那里读取 CMS 标题；其中一张外观图是在母公司网站上以 CMS 标题确认的。本页没有任何主题是只凭档名猜出来的。开发商自己的免责声明适用于全部图片：「所有视觉材料仅为艺术效果图……可能有变动、修改、更改与替换。」
USJ 25，梳邦再也 — 只有一个公布过的距离，而它指向一样还没建成的东西
这个项目全世界只有一个距离是有人公布过的，而它描述的是一条还不存在的有盖步道。下面其余的地点，都是至少有一个来源提到名字、但没有附上任何距离的，本页一个也不估算。
开发商在 Avenue25 官网上公布了自己的地图定位与一个 Waze 链接。由于雪兰莪 eHartanah 登记册并不涵盖本项目，所以没有官方的注册名称、巫金或坐标记录可以对照。本页的位置改以两份备案上印出的 MBSJ 建筑图则编号，以及持照开发商自己备案的 Jalan USJ 25/1 地址来互相印证。
铁路 — 一个车站、一个距离，而步道还没建
- USJ 21 轻轨站（格拉那再也线）— 300 米，由开发商、EdgeProp、PropertyGuru 与一篇生活类文章公布，描述为「300 米有盖步道」或「经 300 米有盖走廊步行 5 分钟」。
- 那条有盖步道尚未建成。The Edge 报道它的完工与 2027 年项目完工同步，买家论坛记录其批准状态为「待批」。开发商自家文案用的是现在式。请把 300 米理解为将来的有盖步行距离。
- 项目在 USJ 25，车站在 USJ 21。不少广告把两者压缩成根本不存在的「USJ 25 轻轨站」。
- 开发商宣称「3 条公共铁路线」，却只在其中一条线上点出过一个车站。没有任何来源公布通往第二个车站的距离。
- Avenue25 整体规划在后期阶段包含自己的交通枢纽。它还不存在，也没有公布从 Alora 过去的距离。
至少有一个来源提到，但没有任何人公布距离
- 商场与零售：Main Place Mall USJ（PropertyGuru 称它「就在发展项目对面」——那是相对位置，不是距离）、One City、Summit USJ、Da Men Mall、NU Empire Shopping Gallery、Sunway Pyramid、IOI Mall Puchong
- 高速公路：LDP、KESAS、ELITE、联邦大道——被写成「几分钟就到」，那不是距离
- 中小学：SMK USJ 23、Fairview International、Sri KDU International、Maple Leaf Kingsley、Sri Kuala Lumpur、Kingsley International School
- 高等院校：Monash University Malaysia、Sunway University、Taylor’s College、INTI、SEGi University College、The One Academy、Cilantro Culinary Academy、Fairview University College
- 医院：Subang Jaya Medical Centre、Sunway Medical Centre、Assunta、Beacon、Columbia Asia Puchong、KPMC Puchong Specialist Centre
- 休闲：Sunway Lagoon、Glenmarie Golf & Country Club、Subang National Golf Club、3K Sports Complex、Subang Ria Recreational Park
开发商提出但没有点名、也没有量过的说法
- 「Easy Access (6 Highways, 3 Public Train Lines)」——宣称六条高速公路，却在这个说法里没有点出任何一条；宣称三条铁路线，而全部资料里只点过一条线上的一个车站。
- 「10 Retail Malls, 6 Edu-Hubs, 2 Medical Centres」——只有数量，没有半径；而医疗中心的数量还少于开发商自己的媒体伙伴所列出的六家医院。
- 「距离最近主干道有 100 米缓冲」——只出现在一篇生活类文章里，不在开发商官网上，不在任何备案里，也无法从任何已公布资料中量出来。
本页没有任何一个距离是估算、步测或从地图上量出来的。凡来源只提到地点而没有距离，本页就照实说明。
法定备案资料 — 2Fifth Avenue – Alora Residences（30162-1）与 ALORA SUBANG JAYA（30162-2）
以下转录自 HIMS 备案 30162-1 与 30162-2，以及开发商自家的法定 APDL 页面。每一格都同时列出两栋楼。凡同一栋楼的两份文件说法不同，两个数值都印出来，并在表格下方说明矛盾所在。
| 备案计划名称 | 持照开发商 | 开发商执照 | 执照有效期 | APDL 许可证编号 | APDL 有效期 | 批准机关 | 建筑图则批准 | 备案单位数 | 地权与建筑类型 | 备案抵押权人 | 备案预计完工 | 备案建筑面积区间 | 备案合同价区间（法定单位售价下限–上限） | 层数 / 停车位 / 土地面积 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A：2Fifth Avenue – Alora Residences B：ALORA SUBANG JAYA | A：USJ Citypoint Sdn Bhd（备案印 802951-A） B：USJ CITYPOINT SDN. BHD.（备案印 200801001667） | A 与 B：30162/08-2027/0161(A) — 一张执照，两栋楼 | A 与 B：26/08/2022 – 25/08/2027 | A：30162-1/08-2027/0691(R)-(S) — 来自开发商页面；HIMS 只印一个破折号 B：30162-2/03-2028/0263(N)-(S) — 来自开发商页面；HIMS 印的是 XXXX 占位符 | A：23/08/2026 – 22/08/2027 — 仍在有效期内 B：28/03/2025 – 27/03/2028 — 仍在有效期内 | A 与 B：梳邦再也市政厅（MBSJ） | A：MBSJ.BGN.BP3.600-1/10/4/5 (23) B：MBSJ.BGN.BP3.600-1/10/5/6 (25) | A：492 B：278 合计：770（8 间商铺两份都不在内） | A：永久地权（「Pegangan Bebas」）；类型备案为「Residential」 B：永久地权（「Pegangan Kekal」）；类型备案为「Pangsapuri Servis」 | A：HIMS 写「Tiada」（无）；开发商页面写 AmBank (M) Berhad B：两份都写 AmBank (M) Berhad | A：2027 年 8 月（开发商）对「Dis 2027」（HIMS） B：2028 年第二季（开发商）对「Dis 2027」（HIMS） | A：568 – 1,457 平方英尺（类型表最大只到 1,042） B：923 – 1,463 平方英尺（类型表最大只到 1,042） | A：RM270,000 – RM1,145,170 B：RM961,740 – RM1,388,140 备案法定单位售价区间。不是价目表、不是报价、不是要约。 | A 与 B：三项在两份备案里都没有印载 |
两份 APDL 在本页页脚所载的最后核实日期当天都仍在有效期内。开发商执照的有效期绝不能当作 APDL 有效期来用，而在本项目这个区别要紧两次：Tower A 的 HIMS 手册根本没有印出 APDL（该栏备案为一个破折号），而 Tower B 的 HIMS 手册把 APDL 编号与两个日期都印成了 XXXX 占位符。所以本表的 APDL 编号与日期来自开发商自家的法定 APDL 页面，那是唯一印出它们的来源。
逐号查核执照编号，只有 30162-1 与 30162-2 有结果；30162-1 的第二份手册、30162-3 与 30162-4 都返回 404。所以执照 30162 底下正好只有两份备案计划书，都是 Alora，而商铺那一块没有任何 HDA 备案计划。
外国买家：按备案价格表，两栋楼都没有单位符合资格
梳邦再也属八打灵县，即雪兰莪第一区。第一区对外国买家的最低购买价门槛是 RM2,000,000，且仅限分层地契与围篱式有地分层产业。而备案的法定最高价是 Tower A RM1,145,170、Tower B RM1,388,140。两者都低于 RM2,000,000 的门槛，所以按已备案的价格表，两栋楼都没有任何一个单位对外国买家开放。分层地契这项条件是符合的（这是服务式公寓），所以限制在价格，不在地契。为完整起见，雪兰莪其他分区：第二区同样是 RM2,000,000；第三区（乌鲁雪兰莪与沙白安南）是 RM1,000,000。吉隆坡／联邦直辖区是 RM1,000,000，并须取得 EPU 批准。如果您是外国买家，请明确告知开发商，并在支付任何订金、押金或费用之前取得资格的书面确认。分区门槛会不时检讨，上列数字是备案上限，不是现行价目表。
是 770，不是 778 — 而那 8 间商铺落在两份许可证之外
两份 APDL 合计正好是 492 + 278 = 770 个单位。这就没有空间在任何一份许可证里容纳那 8 间 Alora Signature 商铺，而逐号查核执照 30162 也没有找到第三份备案来涵盖它们。开发商自家商铺页面上，没有 APDL、没有执照编号，也没有任何形式的法定资料栏。按这些证据，这 8 间商铺在有备案证明之前应视为不受 HDA 管辖的商业产业：没有附表 H 法定买卖合约、交付迟延时没有 HDA 项下的逾期交付赔偿金、也没有 HDA 房屋发展账户托管分期付款。StarProperty 的「778 单位」以及一篇生活类文章的「778 个永久地权单位」，都是 770 加 8——把一块很可能不受 HDA 管辖的商业产业，折进了住宅单位数里。没有来源明确说明商铺的 HDA 地位；这是备案资料所支持的推论，也是最该以书面向开发商问清楚的第一件事。
持照开发商是 USJ Citypoint Sdn Bhd — 而两份备案为它印出了两个不同的注册号码
USJ Citypoint Sdn Bhd 载于两份 APDL 与开发商自家法定页面。Avaland Berhad（881876-X）是上市母公司，不是持照开发商，而它也正是 EdgeProp、The Edge、Business Today、StarProperty、PropertyGuru 与 myrumahbaru 全都写成开发商的那一家。USJ Citypoint 同时也是建造合约中载明的业主方。您SPA（买卖合约）的签约对手方是 USJ Citypoint Sdn Bhd。还有两个陷阱。第一，财经媒体沿用马交所公告，把它拼成「USJ Citipoint」（用 i），所以用这个拼法到 SSM 查公司会查不到；两份备案与开发商自家网站都拼 Citypoint（用 y）。第二，两份备案在注册号码上互相矛盾：HIMS 30162-1 印旧格式的 802951-A，而 HIMS 30162-2 与开发商自家 APDL 页面印新格式的 200801001667。这符合同一家 2008 年注册公司的两种写法，但本次查核没有任何单一来源同时印出两个号码，所以本页两个都记录，并不向您断言它们是同一个注册。开发商自家的 About 文案还在一处把企业关系说反了，把 Avaland 说成 USJ Citypoint 的子公司，而它自己的页脚与免责声明则写对了。
Tower A 备案没有抵押权人；Tower B 与开发商自家页面都写 AmBank
在同一张执照之内，开发商自家的文件互相矛盾。HIMS 备案 30162-1（Tower A）把 Bebanan 填为 「Tiada」——没有负担。HIMS 备案 30162-2（Tower B），以及开发商自家法定页面（两栋都写），则把抵押权人填为 AmBank (M) Berhad。Tower A 的买家因此在「这块地有没有被抵押」上被告知了两个不同的答案。AmBank 在 2023 年 10 月——即 Tower A 许可证续期之前——公布为 Alora 提供 RM129.8 百万绿色融资额度，这让「Tiada」看起来是过期资料而非正确资料，但本页不替您做结论。请在签署任何文件之前，让律师做土地查询，确认目前的抵押状况与开发商的赎回或解除抵押安排。另外，Tower A 把 Sekatan Kepentingan（权益限制）填为「Tiada」，而 Tower B 这一栏没有印载。
预计完工有四个答案，其中两个还是开发商自己的
Tower A：开发商自家法定页面写 2027 年 8 月；HIMS 备案 30162-1 写 「Dis 2027」——开发商自己的两份文件相差约四个月。Tower B：开发商自家页面写 2028 年第二季；HIMS 备案 30162-2 写 「Dis 2027」——相差约两个季度，而且方向相反。第三方：StarProperty 说 2027 年 9 月；EdgeProp 项目档案说 2027 年第四季；EdgeProp 专题说 2027 年第三季；The Edge 说 2027 年。承建商：自 2024 年第二季暂定动工起算的 33 个月工期落在 2027 年第一季，比所有备案日期都早。请注意 EdgeProp、The Edge 与 theedgemalaysia.com 属同一家出版集团，绝不能当成三个独立的互相印证。只有写进您本人已签署的SPA（买卖合约）里的那个日期才约束开发商。请索取该日期，并与您那一栋的备案日期、以及从交付空置拥有权起算的缺陷保修期对照。
层数、停车位与土地面积，两份备案都没有印载
层数。Bilangan Tingkat 在两份 HIMS 手册与开发商自家页面上都是空缺。市面流传两个未备案的答案，而且每栋相差九层：承建商向马交所公告的工程范围写的是 1 层地下室、10 层平台停车场兼设施层、34 层 Tower A、29 层 Tower B，而 PropertyGuru 刊载 43 层与 38 层。承建商的范围是较强的来源（那是建造商自身的备案范围），但本页不把任何一个当作备案事实，您也不该依赖任何法定文件都没有载明的层数。停车位。Tempat Letak Kereta 两份备案都没有印载：没有每户配额、没有总车位数、没有访客车位、没有摩托车或自行车车位。全世界唯一的数字是媒体的「每户 1 至 2 个车位」。请把配额写进 SPA。土地面积。Keluasan Tanah 两份备案都没有印载，这意味着备案记录完全不足以支撑任何密度计算。2.68 英亩这个地块数字来自 The Edge 与 EdgeProp，不是来自备案；按这个媒体数据，770 个单位约为每英亩 287 个，那是我们自己的算术，不是任何人公布的密度。
每一栋都有大约 400 平方英尺的备案建筑面积无法交代
Tower A 的 APDL 与开发商自家页面都把建筑面积区间写成 568 – 1,457 平方英尺，但备案法定类型表里最大的、以及开发商官网上最大的，都是 1,042 平方英尺。Tower B 的备案写 923 – 1,463 平方英尺，而已公布的最大类型同样是 1,042 平方英尺。Tower A 最可能的解释是 GA 与 GC 两个类型：它们在备案表上有一行，但每个尺寸栏都空着；它们在开发商自家官网上完全没有出现；而 EdgeProp 的档案是唯一把它们放进「923–1,457 平方英尺」区间的来源，这暗示是底层或带花园的大单位。至于 Tower B，那个达到 1,463 平方英尺的类型，没有任何人为它命名或标注面积。只看官网的买家会看到 Tower A 有五个类型，而备案表上其实有九行：A、A(a)、A1、A1(a)、B、C、D/E、GA 与 GC。宣传上的面积区间也随销售周期漂移——2023 年开盘报道说 923–1,457 平方英尺，StarProperty 与 The Edge 说 568–1,457，EdgeProp 2025 年的专题收窄到 923–1,042。同一栋楼，三个区间，各自描述不同的推盘批次。
为什么雪兰莪 eHartanah 登记册在这个项目上提供不了对照
高老师的项目页面通常会把雪兰莪项目的注册名称、巫金与坐标，拿去跟州政府的 eHartanah 登记册对照。这个对照在这里做不到，而原因不是任何资料缺失。ehartanah.lphs.gov.my 的 eHartanah 登记册是雪兰莪的可负担房屋登记册：它自己的项目类型筛选只提供 Rumah Selangorku、Komersial Mampu Milik 与 Kedai / Industri Mampu Milik 三种。Alora 备案的 RM270,000 至 RM1,388,140 区间完全在这个范围之外，所以 Alora 理当不在册内，那里也就没有注册名称、巫金或 GPS 记录可供比对。有一份在 Alora 定向搜索中浮现的相关登记册文件已经查核并剔除：那是安邦再也市议会（MPAJ）辖下、不同执照与不同开发商的 Residensi Nuria（Ulu Kelang，鹅唛），与 Alora 毫无关系。本页的位置改以两份备案上印出的 MBSJ 建筑图则编号，以及持照开发商自己备案的 Jalan USJ 25/1 地址来印证。
绿色认证：已认证、以之为目标，还是根本没有宣称 — 来源分成三派
四个来源说已获 GreenRE 金级认证：2023 年 10 月的 AmBank 绿色融资公告、EdgeProp 专题、StarProperty 项目档案，以及一篇生活类文章。The Edge 在 2024 年 11 月报道 Avenue25 整体规划时，说各组成部分是以 GreenRE 金级为目标。而开发商自家的 Alora 页面根本没有提出任何绿色认证的说法——图标那一排写的是「Forest-Inspired Development」与「Vertical Green Village」，那是品牌用语，不是评级。所以本页采用最弱、但站得住的写法：GreenRE 金级的说法存在于那份融资公告与第三方报道中，开发商自己在这个项目的页面上没有任何宣称，而证书编号、签发日期以及它属于设计阶段还是竣工阶段，都没有任何地方公布。GreenRE 公开登记册对本次所有查询都没有返回条目，而 GreenRE 自己公告其在线项目平台暂时无法使用，所以登记册的沉默并不构成结论，也不是负面发现。GBI 方面也没有找到条目。确有扎实来源的是融资，不是认证：AmBank 为 Alora 提供 RM129.8 百万绿色融资额度，另加最高 RM54 百万的买家端融资。Alora Residences 本身没有任何奖项被公布过；母公司网站上的 Asia Pacific Property Awards 图档属于 Avenue25 整体规划，而且没有任何页面以文字写出奖项类别与年份；Malaysia Developer Awards 与 StarProperty Awards 则属于 Avaland 或其旧名 MCT Berhad 的企业层面，公告中没有点出任何项目。这些本页一个都不借用。
本页不刊载什么，以及为什么
高老师的既定规则，毫无例外地适用：本页任何地方都不出现折扣、回扣、净价、促销、赠品、优惠套餐、土著折扣百分比、佣金、包租或保证租金回报率，以及任何收益率或投资回报率预测。两份备案都有 Diskaun Bumiputera 这一栏；本页只记录这一栏存在，其数值予以隐去，而土著单位配额本身也没有任何人公布。本项目有一个具名的开发商融资／促销方案在宣传，其条款以及与该方案挂钩的价格一并隐去。Alora 以部分或全面家具装修来宣传，第三方所载的配备清单属媒体内容而非备案规格；随家具附带的任何服务期都属促销赠予，予以隐去。另外，Tower B 有一个宣传「起价」低于该栋自己备案的法定最低价 RM961,740。依上述规则，该数字不在本页刊载：本页只记录这个矛盾存在，而且只有一个来源刊载过它，而该来源与其所属出版集团并不互相独立。Tower A 的宣传「起价」虽高于备案最低价，但四个来源互相矛盾，而且全都远窄于备案的法定区间，所以也不刊载。本页唯一的价格，就是那两个标明清楚的备案法定单位售价区间。要知道某个具体单位的真实价格，请向高老师索取现行价目表，并细读SPA（买卖合约）。
没有任何人公布过，所以不在本页
以下是买家会问、但没有任何备案与任何来源回答的问题。来自备案本身：层数、停车位、土地面积、巫金、地号或 PT 号与地契编号；Tower B 的 Sekatan Kepentingan；Tower A 在 HIMS 手册上的 APDL 编号与日期（备案为一个破折号）与 Tower B 在 HIMS 手册上的同样资料（备案为 XXXX）；每个类型的单位数与每栋楼的户型配比；Type GA 与 GC 的建筑面积；Tower B 那个达到 1,463 平方英尺的类型。产品与法律方面：那 8 间商铺究竟在 HDA 之内还是之外、是否有自己的许可证；共用产业份额与分层份额分配；Tower A 与 Tower B 将来是一个管理机构还是两个、商铺是否属同一个分层计划；官方的维护费与储备金费率（只有一个非官方的买家论坛数字存在，本页不当作事实）；公寓的楼层净高（唯一公布过的只有商铺的 6 米）；电梯数量、电梯与单位比，以及两栋是否共用电梯井；第 10 层设施层与天台是否由两栋共用；通往 USJ 21 的高架有盖步道是否已获批、由谁建、由谁付钱，以及若未建成那「300 米有盖步道」的说法将如何处理；承诺投入 13 项基础设施升级的 RM120 百万具体如何分配；Avenue25 整体规划是否附带任何可负担房屋义务；特别是 USJ Citypoint Sdn Bhd 本身（而不是 Avaland 或 MCT 作为集团）的交付记录、CCC 日期与迟延交付历史；USJ Citypoint 是土地所有人还是依开发协议持有土地——没有任何人公布过合资方、地主或土地成本结构；以及 GreenRE 或 GBI 的证书编号、签发日期与阶段。这些高老师会代您以书面向开发商索取。对您而言，这张清单上一个尚未回答的问题，价值高于一个填上去的猜测。
USJ Citypoint Sdn Bhd、Avaland Berhad，以及您 SPA 另一边究竟是谁
持照开发商是 USJ Citypoint Sdn Bhd，备案地址为 Lot C-02, Tingkat 2, SkyPark @ One City, Jalan USJ 25/1, 47650 Subang Jaya。它载于两份 APDL、开发商自家法定页面，以及向马交所公告的建造合约中的业主方。它不是 Avaland Berhad；后者是上市母公司，也是本次查核到的每一家媒体与门户都写成开发商的那一家。开发商自家页脚把关系写对了——「USJ CITYPOINT SDN BHD（Avaland Berhad (881876-X) 的子公司）」——而它自家的 About 文案却在一处写反，把 Avaland 说成 USJ Citypoint 的子公司。Avaland 旧名 MCT Berhad，并自称为菲律宾 Ayala Land Inc. 的子公司。没有任何来源公布合资安排、合伙持股或地主安排。
查公司时要带上两个拼写陷阱。财经媒体沿用马交所公告，把开发商拼成 「USJ Citipoint」（用 i）；两份备案与开发商自家网站都拼 Citypoint（用 y），所以用媒体拼法去查是查不到的。而两份备案为同一家公司印出了两个不同的注册号码——30162-1 印 802951-A，30162-2 与开发商自家页面印 200801001667。这符合同一家 2008 年注册公司的旧新格式写法，但本次查核没有任何单一来源同时印出两者，所以本页两个都记录，不向您断言它们等同。
整体规划改过名。Alora 是当初以 2Fifth Avenue 推出、现在以 Avenue25 行销的那个规划的第一期备案——一个 13.4 英亩、四块地、总发展价值报道约 RM30 亿、历时约十年、约 3,000 个住宅单位、约 100,000 平方英尺净可出租零售面积，并在后期阶段设有交通枢纽的发展项目。2023 年的报道与 Avaland 自家的网址仍写 2Fifth Avenue；现行官网写 Avenue25；而首席执行官在 2023 年 10 月还在说 2Fifth Avenue。用其中一个名称去搜索，是找不到另一份备案的，而备案名称也是同样分裂的：30162-1 备案为「2Fifth Avenue – Alora Residences」，30162-2 备案为「ALORA SUBANG JAYA」。至于「第一期」「先导期」这类说法，倒是经得起查核：两份备案就是执照 30162 的 -1 与 -2，而且没有更早的 Avenue25 备案计划。
Alora 自家页面上的「3,000 人社区」，是整体规划的单位数，不是 Alora 的人口。The Edge 把 3,000 个住宅单位归给 13.4 英亩 Avenue25 的全部四期。Alora 是自己那块 2.68 英亩地上的 770 个单位。在开发商自家页面上，3,000 这个数字读起来像是 Alora 的社区规模，那是整镇数据的借用——而这值得点名，因为同样的借用会把一个其实很密的项目说成低密度项目。770 个单位在 2.68 英亩上，算出来约每英亩 287 个；摊到完整的 13.4 英亩就会读成每英亩约 57 至 58 个，但那是用 Alora 并不坐落其上的土地来算的。没有任何来源为 Alora 提出低密度的说法，也不可能提出。请记得地块面积本身属媒体数据：Keluasan Tanah 两份备案都没有印载。
已公布的经济数据与建造安排。Alora 自身的总发展价值报道为 RM551 百万（The Edge，2024 年 11 月）。Pembinaan Tuju Setia Sdn Bhd（Tuju Setia Bhd 的子公司）持有 RM209 百万主承建合约，工期 33 个月，暂定自 2024 年第二季动工，备案工程范围为 1 层地下室、10 层平台停车场兼设施层、34 层 Tower A、29 层 Tower B、外围工程与主要基础设施升级。AmBank (M) Berhad 为 Alora 提供 RM129.8 百万绿色融资额度，另加最高 RM54 百万买家端融资，于 2023 年 10 月公布。Avaland 承诺为 Avenue25 周边 13 项基础设施升级投入约 RM120 百万，而具体分配、地点与时间表没有公布。Tower A 于 2023 年 8 月开盘，至 2023 年 9 月销售率报道为 50%、至 2024 年 11 月为 70%；Tower B 于 2024 年 10 月在 Avenue25 销售廊预览。
他们自己的说法。时任首席执行官 Teh Heng Chong（2023 年 10 月）：「With a total GDV of over RM3 billion, this green city will be a key contributor to Avaland’s growth plans over the next 10 years.」以及「We believe in the ‘Age-In-Place’ concept for sustainable development especially for a large-scale mixed development like 2Fifth Avenue.」AmBank 集团首席执行官 Datuk Sulaiman Mohd Tahir（2023 年 10 月）：「This collaboration is a testament to our belief in their vision and a significant step towards realising a greener and more sustainable community in Subang Jaya.」首席执行官 Apollo Bello Tanco（2024 年 11 月）：「Avenue25 is one of the more important projects for us because of its sheer size, not only physically but also in terms of contribution.」首席运营官 Aw Sei Cheh（2024 年 11 月）：「There are altogether 13 infrastructure upgrading works [around Avenue25], which will cost about RM120 million, committed by Avaland.」请留意两组引言之间换过首席执行官。
经不起查核的说法。「one of Malaysia’s fastest rising property developers」是自我描述，没有引用任何排名。「Vertical Green Village」是没有定义、没有指标的品牌用语。「Easy Access (6 Highways, 3 Public Train Lines)」在这个说法里没有点出六条高速公路中的任何一条，而全部资料里也只点过一条线上的一个车站。「10 Retail Malls, 6 Edu-Hubs, 2 Medical Centres」只有数量没有半径，而医疗中心数量还少于开发商自己媒体伙伴所列的六家医院。「距离最近主干道 100 米缓冲」只出现在一篇生活类文章里。通往 USJ 21 的「300 米有盖步道」是用现在式陈述一条还没建成的步道。而 GreenRE 金级被四个来源当成已定之事、被 The Edge 当成目标，在开发商自家 Alora 页面上则根本没有宣称。
两个不是本项目的项目。Alira Subang Jaya 是同一家开发商的另一个项目，在 Avaland 自家项目网站地图上就排在 Alora 条目隔邻——只差一个字母、同一个市镇、同一家开发商，是本项目风险最高的混淆。它没有出现在任何一份 30162 备案上，也没有出现在 Avenue25 官网上。Aurora Subang Jaya 是 PropertyGuru 上一个已竣工的公寓——不同建筑、不同开发商、不是新项目、不在执照 30162 之下。针对性搜索在马来西亚其他州属没有找到第二个名为 Alora 的项目。另外留意：开发商在母公司网站上的项目页面返回 404，其 REST 记录内容为空，而 2023 年发布会报道中印出的 2fifthavenue.com 已无法解析——Alora 目前唯一还在运作的官方来源就是 Avenue25 官网。
本节没有把任何属于 Avenue25 整体规划、属于 Avaland Berhad 企业层面、或属于旧名 MCT Berhad 的事项，归到 Alora Residences 名下。没有任何奖项或绿色认证是从同系项目或母公司借来的。
Alora Residences — 常见问题
外国买家可以购买 Alora Residences 的单位吗？
这是一个项目还是两个项目？
30162-1，备案名称为 “2Fifth Avenue – Alora Residences”，492 个单位；以及编号 30162-2，备案名称为 “ALORA SUBANG JAYA”，278 个单位。两者的备案名称不同、APDL（广告与销售许可证）不同、建筑图则批准不同、单位数量不同、价格区间不同、预计完工日期也不同。逐号查核该执照，只有 -1 与 -2 存在，-3 与 -4 均返回 404，所以这张执照底下没有隐藏的第三期。用其中一个备案名称去搜索，是找不到另一份备案的。持照开发商是 Avaland，还是另一家公司？
那 8 间商铺受 HDA 保障吗？
两栋楼各有多少层？
Bilangan Tingkat（层数）栏都没有印载。市面上流传两个未经备案的答案，而且每栋相差九层：承建商向马交所公告的工程范围写的是 1 层地下室、10 层平台停车场兼设施层、Tower A 34 层、Tower B 29 层；PropertyGuru 则刊载 43 层与 38 层。承建商的工程范围是较强的来源（那是建造商自身的备案范围），但本页不把任何一个数字当作备案事实，您也不该依赖任何法定文件都没有载明的层数。什么时候完工？
备案的价格区间是多少？那是价目表吗？
通往 USJ 21 轻轨站那条 300 米有盖步道建好了吗？
Alora 拿到 GreenRE 金级认证了吗？
密度有多高？开发商说的“3,000 人社区”是在说 Alora 吗？
Keluasan Tanah 两份皆未印载），所以地块面积属于媒体数据，不是法定数据。按这个媒体数据计算，770 ÷ 2.68 英亩约为每英亩 287 个单位——这是我们自己在一个未备案的土地面积上做的算术，不是任何人公布的密度。若把同样的 770 个单位摊到整个 13.4 英亩上，就会读成每英亩约 57 至 58 个，低了五倍，但那是用 Alora 并不坐落其上的土地来算的。没有任何来源为 Alora 提出“低密度”的说法，而在自家地块上每英亩约 287 个单位的情况下，也不可能提出。为什么备案的建筑面积区间，对不上任何已公布的单位类型？
这块地有抵押给银行吗？
Bebanan（负担/抵押）填为 “Tiada”——没有。HIMS 备案 30162-2（Tower B），以及开发商自家法定页面（两栋都写），则把抵押权人填为 AmBank (M) Berhad。换句话说，Tower A 的买家在“这块地有没有被抵押”这件事上，被告知了两个不同的答案。鉴于 AmBank 在 2023 年 10 月——即 Tower A 许可证续期之前——公布为 Alora 提供 RM129.8 百万绿色融资额度，“Tiada”这一栏看起来是过期资料而不是正确资料，但本页不替您做出结论。请在签署任何文件之前，让您的律师做土地查询，确认目前的抵押状况以及开发商的赎回或解除抵押安排。是永久地权吗？我会拿到什么地契？
有哪些项目会跟这个项目搞混？
2fifthavenue.com 已无法解析——目前唯一还在运作的官方来源是 avenue25.com.my。一个单位配几个停车位？
Tempat Letak Kereta 这一栏在两份 HIMS 备案与开发商自家法定页面上都是空缺：没有每户配额、没有总车位数、没有访客车位数，也没有任何地方提到摩托车或自行车车位。全世界唯一刊载过的数字，是 EdgeProp 专题里的“每户 1 至 2 个车位”，那不是备案，也不是承诺。按承建商的备案工程范围，平台部分是10 层停车场兼设施层。请把您的车位配额写进SPA（买卖合约）。索取备案资料、单位类型表与真正的价目表
高老师会把两栋楼的法定备案资料、完整的单位类型表（包括开发商自家官网没有列出的 GA 与 GC 两行），以及现行价目表发给您——并代您把本页所有尚未回答的问题，以书面向开发商提出。
仅为行销资讯。不是价目表、不是报价、也不是要约。本页每一个法定数字都转录自备案的广告资料与开发商自家法定页面，开发商与有关当局可随时更改而不另行通知。在您作出任何承诺之前，请以价目表与已签署的买卖合约核对每一个数字。
高老师（Louis Koh）
LK Group Marketing 董事 · IQI Realty Sdn Bhd · 注册房地产中介公司
十余年为新山与巴生谷的买家提供顾问服务。高老师会先读法定备案的广告资料，再读宣传册，并告诉您开发商自家的两份文件在哪里互相矛盾——在 Alora，那意味着抵押权人、完工日期、公司注册号码，以及每栋约 400 平方英尺的建筑面积。如果您是外国买家，他会在您付出任何一分钱之前就明白告诉您：按已备案的价格表，Alora 两栋楼都达不到雪兰莪第一区的门槛。
发布日期 2026 年 10 月 7 日 · 最后核实 2026 年 10 月 7 日 · 法定资料转录自 HIMS 30162-1 与 30162-2 以及开发商自家法定 APDL 页面，研究日期 2026 年 10 月 2 日 · 仅为行销资讯，不构成要约
值得跟这个放在一起看的项目
问一个具体的问题
不想用 WhatsApp 也可以。留下问题，我亲自回。只有姓名和一个联络方式是必填的。
政府记录的户型、准证价格与完成度
这一整张表不是发展商的说法，是房屋及地方政府部按 7(f) 报告记录的：户型、房厕数、建筑面积、单位数、准证上的价格区间、认证完成百分比。发展商宣传册上的价格可以改，准证上的价格是报备的；宣传册可以不提进度，完成度是政府认证的。状态用词也是政府自己的：Lancar（正常）、Lewat（落后）、Sakit（病态）、Terbengkalai（荒废）。
30162-1 · RESIDENSI ALORA
整体状态：Lancar — 进度正常
| 组件 | 房 / 厕 | 面积 | 单位数 | 准证价格区间 | 完成度 |
|---|---|---|---|---|---|
| Pangsapuri Servis 33 层 Lancar | 1, 2, 3, 4 / 1, 2, 3 | — | 492 | RM270,000.00 – RM1,145,170.00 | 74.04% |
表格可左右滑动查看完整栏位。
这是发展商为了取得广告许可、依法呈报并经房屋局核准的那一份文件，由部门自己的主机提供。它通常载有位置图、发展商执照与建筑图批准编号、预计完工日期、地皮抵押状况，以及逐个户型的单位数与最低／最高价格。销售人员给你的宣传册可以改版；这一份改不了。
读取自 teduh.kpkt.gov.my，2026-10-17，项目代码 30162-1。本站每周自动重读一次。
30162-2 · RESIDENSI ALORA
整体状态：Lancar — 进度正常
| 组件 | 房 / 厕 | 面积 | 单位数 | 准证价格区间 | 完成度 |
|---|---|---|---|---|---|
| Pangsapuri Servis 43 层 Lancar | 3 / 2 | — | 278 | RM961,740.00 – RM1,388,140.00 | 78.13% |
表格可左右滑动查看完整栏位。
这是发展商为了取得广告许可、依法呈报并经房屋局核准的那一份文件，由部门自己的主机提供。它通常载有位置图、发展商执照与建筑图批准编号、预计完工日期、地皮抵押状况，以及逐个户型的单位数与最低／最高价格。销售人员给你的宣传册可以改版；这一份改不了。
读取自 teduh.kpkt.gov.my，2026-10-17，项目代码 30162-2。本站每周自动重读一次。
怎么用这个数字。完成度是对着你合约上的交楼日看的，不是对着销售讲的话看。一个法定交楼期只剩一年、完成度却还在三成的项目，算术自己会说话。
其他项目呢？本站全部项目按查册状态分组——已撤销、已烂尾、进度落后的排在最前面。