Anja Residences @ Bangi

不可以。这里没有任何一个单位符合，而且这是价格问题而不是文件问题——所以根本没有什么可以去申请的。

雪兰莪对非公民采用分区的最低成交价。第一区涵盖八打灵、鹅唛、乌鲁冷岳、雪邦与巴生县；第二区涵盖瓜拉雪兰莪与瓜拉冷岳。这两区的住宅类最低价都是 RM2,000,000。只有涵盖乌鲁雪兰莪与沙白安南的第三区，是 RM1,000,000。

Anja 自家的法定告示载明批准建筑图则的机关是加影市议会，这把土地定位在乌鲁冷岳县，也就是第一区。而 Block A 广告准证上印出的最高价是 RM1,111,000。距离门槛还差 RM889,000。没有任何楼层溢价、景观溢价或家具配套能填上它。

为求完整，把「如果价格真的过关」时其余会适用的雪兰莪规则也写在这里：非公民只能取得分层产业与分层有地产业，因此服务式公寓在类别上是对的；另有一个上限，把外国人的购买限制在项目非土著单位的一定比例之内；同意由雪兰莪州土地局发出，而不是处理吉隆坡案件的那个联邦委员会；此外全州对商业与工业产业另设一条更高的门槛 RM3,000,000——这一条值得知道，因为这里的商业部分适用的是它。

有一点常让人措手不及：在马来西亚土地法里，「外国权益」这个说法是包含马来西亚永久居民的。持有 PR 并不会让你跨过 RM2,000,000 这条线。

州规范属于政策，是会修订的。如果你是非公民、预算在雪兰莪，发讯息给我，我把第一区里真正跨过 RM2,000,000 的选项发给你——但在你正式承诺之前，请让马来西亚的产业转名律师确认现行的土地局通令。

两个数字都可能是真的，但目前有准证背书的只有一个，而我用的就是那一个。

Avaland 自家项目官网上的法定告示写着：总户数 504；接着又另外写：Block A 总户数 504 户，Block A 售价最低 RM270,000、最高 RM1,111,000。那一段里的每一个数字，都绑在 Block A 上。

第三方挂牌页面把 Anja 描述成两栋服务式公寓、约 900 户的综合发展。而项目自己的设施平面图也与「两座塔楼」相符——41 楼屋顶明确分成 Tower A 与 Tower B，两边设施不同。

所以诚实的读法是：总蓝图有两座塔楼，而现行广告准证涵盖的是其中一个 Block、504 户。Avaland 曾于 2024 年 11 月公开表示，计划在 2025 年推出 Anja Residences 第二期。那一期是不是就是另行取得准证的 Block B、户数与面积各是多少，今天我能查证的任何来源里都没有文件。

这件事对你为什么重要，而不只是对一张表格重要：如果你买在 Block A，你的管理费、储备金与管理机构，未来有可能要与一座还没盖的第二塔共享，也有可能不用——这两种情况的管理方式差很多。请以书面问清楚：Block A 与 Block B 将来是组成一个管理机构还是两个；11 楼平台与 41 楼屋顶，是共享的共有产业，还是各自分开配置。

光是这一个答案，对你长期持有成本的影响，就大过清单上的任何一项设施。

区间顶端约 500 平方尺，而没有人为它留下任何文件。

Avaland 的登记表单只提供三种面积：571、894 与 1,088 平方尺。它的户型图区块为其中两种公布了标注尺寸的图纸，标示为 Type B 894 平方尺与 Type C 1,088 平方尺。而 Block A 的广告准证写的建筑面积区间是 571 至 1,582 平方尺。

所以 1,088 到 1,582 平方尺是一个真实存在、已获准证、却没有任何公布资料对应的区段。有几种很平常的解释——双钥匙户型、平台层的花园或露台户、顶端的复式级距，或是一小批未单独推广就卖掉的边间。这些在马来西亚的高楼里都存在。我没办法告诉你是哪一种，因为 Avaland 没有说。

为什么我认为这值得你注意、而不只是当个注脚：准证同时给出 Block A 的最高售价 RM1,111,000。这个最高价，几乎可以肯定挂在占据面积区间顶端的那个产品上。也就是说，这个没有文件的户型，同时是全栋最大也是最贵的产品，偏偏又是公开资讯最少的那一个。

如果你看的是较小的面积，这一点对你毫无影响。如果你的预算在 RM800,000 以上，那它就是第一件要问的事——而且要在看其他任何东西之前，书面索取图纸、确切建筑面积、房数，以及它落在哪几个 stack。

发讯息给我，这四样我一次向销售厅要齐，回来什么原样转给你。

现在不糟。对你未来的买家来说，会明显更糟一些。告示上的日期是 2093 年 7 月 14 日——这份精确本身是件好事，因为多数项目只会写「租赁 99 年」。

今天约剩 67 年。2028 年中交房时约剩 65 年。马来西亚的银行会以正常条件放贷，而在你持有的头十年里，你根本不会感觉到地契的存在。

它开始起作用的机制是这样：放贷方设定贷款年期时，会让贷款结束时地契还留有舒服的余量。随着剩余年期缩短，银行给的最长年期也跟着缩短；同样的价格，月供就更高；买家能付的价就更低。这个效应先是慢慢累积，然后就变得明显。2050 年的买家面对的是 43 年；2060 年的买家面对 33 年——到那时，相当一部分银行会开始收紧。

该怎么应对：把你实际的退出窗口设想成「未来十五到二十年」，而不是三十五年后。在与附近永久地契楼盘比较每平方尺单价时，不要把两者当作等价——租赁地契的资产本来就该带折价；如果它没有折价，那你就是在为一样你没有拿到的东西付钱。

另外值得知道：在雪兰莪，地契续期是可能的，但属于裁量事项，须向州政府申请，并须缴付一笔溢价金。它不是一项权利，你不应该把它先算进价格里。

论证的另一面：万宜新镇几乎整片都是租赁地契，所以在这个市镇内部，你并不处于相对劣势——你和那些将来会决定你转售价的可比楼盘，本来就在同一条船上。这与「在一个永久地契存量正面竞争的区域里买租赁地契」，是完全不同的处境。

大学与产业，顺序如此——而这决定了你该买什么产品。

Avaland 自家的位置面板点名了 5 公里外的马来西亚国立大学（UKM）、7.5 公里的国能大学（UNITEN）与 7.4 公里的吉隆坡基建大学（IUKL），另有四所中小学在 4.4 公里内。万宜新镇同时也是雪兰莪较早成形的工业与机构型市镇之一。这造就了两个截然不同的租客池：想要小面积、可合租的学生与年轻讲师；以及要三房加车位的教职员与产业员工家庭。

在售的面积与这两个池子并不是均匀对应的。RM270,000 那一端的 571 平方尺是学生与年轻白领的产品；894 与 1,088 平方尺则是家庭产品。买入门面积，你得到最深的租客池，同时也得到最激烈的同行竞争；买较大的面积，询问变少，但租客更黏。

我不会给你一个回报率数字，因为 Avaland 还没有公布管理费——没有那个数字，任何回报率计算都是虚构。一栋配有 50 米泳池、五人制足球场、露营平台与两层屋顶设施的服务式公寓，管理费不是可以四舍五入掉的零头，它经常就是「可行的回报」与「刚好打平」之间的差别。

车位配额是被低估的变数。在一个依赖汽车的市镇里，同样面积下配两个车位的单位，出租速度更快、租客素质也更好。这是一项真实、可交易的优势，值得为它付一点溢价。

等 Avaland 公布管理费费率，我再和你把数字认真算一遍。在那之前，跟我要万宜可比楼盘目前实际成交的租金，我们从一个真实的数字往回推。

施工中，而且有公开的照片纪录——这一点本站多数项目都做不到。

自 2025 年 3 月起，Avaland 大约每两个月发布一组「正面＋背面」的工地照片：2025 年 3 月、5 月、9 月、11 月，接着 2026 年 1 月、3 月、6 月。七次更新、十四张照片，而且全部从同样两个机位拍摄，因此你可以直接逐张比对，而不是每次被换一个好看的角度。

我不会做的一件事，是根据这些照片去描述结构进度到了哪一步。我看过了，但从一张宣传照片上数楼层、然后当成事实发布，正是本站不做的那类事。我能说的是：一个连续十五个月、每两个月拍摄同样立面的发展商，其行为方式像是预期自己会被拿 2028 年 6 月这个日期来衡量的。

项目另有一个已公布的虚拟导览，用来建立空间感很有用，但那是效果图漫游，不是施工纪录。两者不要混为一谈。

实务上该做的事很简单也免费：那些照片都有日期。打开最近两组，自己数楼层，然后拿它去对 2028 年 6 月这个竣工日，再去对销售厅被问到时给的答案。三个来源一致，是好兆头；两个一致、一个不一致，那就是你签约之前该展开的那场对话。

如果你要，我可以在你说的那一天亲自去工地拍一组照片，连时间戳一起原样发给你。比起写一段形容词，我宁可提供这项服务。

两个产品表面上入场价相近，但真正把它们分开的是地契与市镇成熟度。

入场价看起来很像：Anja 准证上的起价是 RM270,000，M Sinar 的可负担级距也是 RM270,000。相似之处到此为止。Anja 的准证顶端到 RM1,111,000，面积上探 1,582 平方尺；M Sinar 已获准证的第一期顶端是 RM643,000，最大的已公布户型是 868 平方尺三房。Anja 是产品带更宽的那一个。

地契是更锐利的差别。Anja 是 2093 年 7 月 14 日届满的租赁地契；M Sinar 的准证写的是永久地契。在二十年的持有期里，这是一个真实且可量化的差异——它决定了你的买家能借到多少；如果两者其他条件相当，这会是我第一个拿来称重的因素。

市镇成熟度则反过来。Southville City 是 Mah Sing 428 英亩的市镇，早期分期已经建成并入住——意思是你可以走进去、看它老化得如何、查它实际的转售价与租金。万宜新镇本身历史悠久，但 Anja 是其中一个独立项目，而不是一个你可以实地检视的总蓝图分期。

地段性格也不同。Anja 位于高尔夫球场旁，发展商称 80% 单位享有球场景观，而 Avaland 完全没有点名任何轨交站。M Sinar 位于一个自成体系、拥有自己零售枢纽与 10 英亩公园的市镇内，行政上属雪邦县而非乌鲁冷岳县。

对外国买家而言这个比较只是纸上谈兵——两者都远低于雪兰莪第一区 RM2,000,000 的门槛，你哪一个都买不了。对马来西亚买家，我会把它框成：「永久地契＋已成形的市镇」对上「更宽的产品带＋球场景观」。

把你的预算、持有年限，以及自住还是出租告诉我，我把两者逐项并排排给你看。

它说的是：要挑清楚区隔；而且它对服务式公寓说了一件值得细读的事。

国家产业资讯中心 2026 年第一季的雪兰莪数据显示：滞销住宅 3,745 个单位、已完工未售服务式公寓 2,407 个单位、新推出 1,904 个单位，二手市场平均成交价 RM559,935。

先读 2,407 这个数字。Anja 是服务式公寓。那批库存与它属于同一个产品类别——意味着这栋楼在 2028 年竣工交房时，面对的市场里已经存在一批已完工、未售出的服务式公寓，在争夺同一批租客与同一批换屋客。这是真实的风险，我不打算把它讲软。

再读 RM559,935。全州二手平均成交价，正好落在 Anja 的 894 平方尺与 1,088 平方尺产品的价格之间。所以这不是一个把奢侈品卖进中价位州属的项目——它的定价就落在市场真正成交的位置，而这比停在价格带顶端要健康。

1,904 个新推出单位，是要盯的那个数字。它告诉你供给还在继续增加。如果你是买来出租，2028 年你的对手不是今天隔壁那栋楼，而是从现在到那时之间、十五分钟车程内所有取得准证的项目。

我会怎么用这些数据：在你的预算内买租客池最深的那个面积，坚持要到车位配额，并在承诺之前把管理费要成书面——因为在一个供过于求的区隔里，持有成本才是决定你能不能在软市里舒服地扛过一年的关键。

这些数字按季公布、会变动。在你依赖其中任何一个之前，先跟我要当季版本。

六件事，而其中每一件我都选择留空，而不是替它补上。

第一，每平方尺每月管理费与储备金费率。这是你要长期背负的最大一笔经常性支出，而它在任何地方都没有公布。在一栋配有 50 米泳池、五人制足球场、露营平台、两层屋顶设施与 1,920 个车位的楼里，它不会小。

第二，1,088 至 1,582 平方尺之间对应的户型。已获准证、最高定价到 RM1,111,000，却完全没有文件。

第三，每座塔楼的层数与户数。屋顶平面在 41 楼、按 Tower A 与 Tower B 分开，但没有任何来源写出各塔几层，也没有写准证载明的 504 户是怎么分配的。

第四，Block B 的户数、面积、价格带与准证状态。第二期曾被公开列入 2025 年计划，至今没有任何文件。

第五，项目地块面积与发展总值。项目官网上两者都没有。

第六，每个已公布户型的房数与卫浴数。Avaland 公布了 894 与 1,088 平方尺的图纸，却没有在旁边以文字写出配置。

这六项没有一项是过分的要求；一个肯把六项都以书面回答的销售厅，本身就在告诉你一些关于这家公司的有用讯息。发讯息给我，这六项我一次问齐，回来什么原样转给你——包括那些回来是空白的。