The Maxxon Residences (Residensi Bukit Perdana)

雪兰莪，乌鲁冷岳县——尽管所有广告都写「蕉赖」。Hexxon 自己广告准证上的建筑图则，是由加影市议会（Majlis Perbandaran Kajang）批准的，编号 Bil.(10)dlm.MPKj.6/P/23/2023。发展商的注册办公室与销售展厅，邮编都是 43200，地址都印着「Selangor」。某大型房产平台也把同一个项目归在雪兰莪的无拉港（Balakong）。

「蕉赖」是一个名字，不是一条边界。它从吉隆坡市内一直延伸到无拉港以外、接近加影，而州界正好从中间穿过。Bandar Damai Perdana 落在雪兰莪那一侧。

因此有四件事跟着变。门牌税由加影市议会按其税率征收，不是 DBKL。建筑与分层地契审批走 MPKj。非公民的最低购买价由雪兰莪订定且分区，乌鲁冷岳属最高的那一区。外国人转名的州同意是雪兰莪州的程序，不是联邦直辖区的程序。

如果你把它和 Pandan Perdana 或 Bandar Sri Permaisuri 的项目放在一起挑，那是跨州比较，适用于那些项目的数字在这里不成立。看每个发展商准证上印的批准机关，这是解决这个问题最快的办法。

不能。全案没有任何一个公寓单位符合资格。广告准证上登记的最高价是 32 层那栋的 RM973,000。雪兰莪对非公民的最低购买价，在全州任何一个分区都高于这个数字；而本项目所在的乌鲁冷岳县属于雪兰莪的最高分区，分层产业的公布门槛还要更高一截。

这一点我要说得谨慎而准确，因为雪兰莪的这项政策修订过不止一次。在你依据任何数字行动之前，请让产业转让律师核对现行的州通令。但结论不取决于哪一版现行有效：即使是雪兰莪近年适用过的最低门槛，也在 RM973,000 之上。两种算法之下，门都是关的。

另外两点雪兰莪特有的规则，供跨州比较时参考。雪兰莪只允许外国买家购买分层产业与有分层地契的有地产业——普通个别地契的有地住宅完全不对非公民开放，这也是为什么同一块地上的别墅同样买不到。而且单一项目内的外资持有比例，是按非土著单位的一定百分比设上限的，所以即便在符合门槛的项目里，门也不是敞开的。

补充完整：「外国权益」包含马来西亚永久居民，PR 并不豁免价格门槛。MM2H 改变的是签证，不是门槛。自 2026 年 1 月 1 日起，非公民且非永久居民购买住宅产业，转名印花税统一为 8%；退场时的产业盈利税为五年内 30%、第六年起 10%。这些在这里都用不上，因为第一道关就过不去。

如果你是马来西亚公民，这一整段与你无关，直接跳过。

发展商官方资料上是三种户型：A 型 1,000 平方尺，3 房 2 卫；B 型 1,150 平方尺，4 房 2 卫；C 型 1,500 平方尺，4+1 房 3 卫，以双钥匙形式出售。车位方面，A 型 2 个，B 型 2 至 3 个，C 型 3 个。

如果你自己去查资料，会撞上一个矛盾。某大型房产平台把同一个项目（以马来文项目名 Bukit Perdana Residences 收录）列出完全不同的户型表：A、A1、D、D1 四型，面积 990 与 1,205 平方尺。而同一个页面的文字描述又写「1,213 至 1,500 平方尺」，连它自己的表格都对不上。

本页采用发展商的数字，理由有二。第一，发展商公布的是实际户型图，图上就标着 Type A 1,000sf、Type B 1,150sf、Type C 1,500sf。第二，同样这三种户型与面积，也出现在已发表的行业评介里。平台那张表看起来像是资料库导入时抓到了另一份、或是已被取代的申报资料。

话说回来，营销图上的平方尺是取整后的数字，真正有约束力的是写进买卖合约的建筑面积。如果你已经锁定某个单位，请索取合约面积与分层份额单位的分配，而不是楼书上的数字。差 10 平方尺无关紧要；差 200 平方尺就是另一套房子了。

关于 C 型再补一句：双钥匙代表一张地契、两个可各自上锁的部分。对三代同堂或想出租其中一半的人很实用，但它同时也缩窄了你的转售客群，银行估价也可能更保守一些。在你为这个配置多付钱之前，值得先知道。

两栋公寓。一栋 36 层、446 个单位；另一栋 32 层、370 个单位。公寓合计 816 个。这些数字直接取自广告准证，准证上还载明全案的第三个组成部分：50 间三层排屋。三者相加，全案是 9.625 英亩上的 866 户。

发展商没有公布的是：哪一栋是哪一栋。官网图库的说明文字提到「Block A」大堂，某代理页面则断言 A 座就是 36 层那栋，但 Hexxon 自己没有这么说。我不会把一个没有出处的说法当事实转述。请让销售人员对着总平面图，把栋名、层数、户数三者一次说清楚。

同样没有公布的是：每层几户、每栋几部电梯。在一栋 36 层的楼里，这两个数字决定你的每个早晨。「每层 8 户配 3 部电梯」和「每层 12 户配 3 部电梯」是完全不同的两栋楼。发展商官网上「每层户数」是个动画计数器，从来没有停在一个印出来的数字上。

这里最耐人寻味的一个公开事实，是两栋之间的价差：36 层那栋 RM447,000 起，32 层那栋 RM562,000 起——矮的那一栋反而贵 RM115,000。两者之间一定有差别，而发展商没说是什么。朝向、户型配比、景观面，是最常见的几种可能。选楼之前，把答案问出来。

我给不了你距离，因为没有任何可信来源公布过——而我宁可这样说，也不愿意编一个数字。

确切存在的是这些。Hexxon 的交通配套页面按九个类别列出了六十多个地点的名字——量贩店、商场、大学、国际学校、中小学、医疗、户外休闲，以及九条高速公路——却没有为其中任何一个附上公里数或车程。已发表的行业评介做法一样：点名 SUKE、SILK、LEKAS、MEX，点名永旺蕉赖南城商场、The Mines、哥伦比亚亚洲医院蕉赖分院与本地学校，全篇没有一个数字。两份资料都没有提到任何轨交站。

唯一我能不靠编造就说清楚的轨交事实：MRT 加影线上最近的车站是 Bandar Tun Hussein Onn（KG29），位于雪兰莪蕉赖，邮编与本项目同为 43200，设在蕉赖—加影大道的 Bandar Tun Hussein Onn 交汇处。这确定了你会用哪一个站，但没有确定它有多远。

把车位配置当成这个问题的诚实答案来读。每户 2 至 3 个车位、车牌辨识道闸、专设的快速坡道，是发展商在「住户会开车」的前提下才会做的配置。交通清单上有九条高速公路、没有一个车站，说的是同一件事。

如果「走得到车站」对你很重要，该拿来比较的是蕉赖靠吉隆坡那一侧、LRT 已经在跑的项目。如果你本来就打算开车，那么缺一张距离表对你没有损失——但请在签约前自己在工作日早上八点开一趟，而不是周日下午两点销售展厅开着的时候。

2028 年 6 月，依发展商自己的广告准证披露。2026 年 7 月 25 日发表的行业评介，给出的目标同样是 2028 年。在这个项目上两个来源是一致的——这并不总是发生。

我找不到的是任何标注日期的施工进度。没有带日期的工地照片、没有完成百分比的说法、没有封顶公告——发展商没有，其他人也没有。一个目标 2028 年 6 月完工、2024 年中开始销售的项目，这个信息缺口应该在你下订之前补上，而不是之后。

真正约束 Hexxon 的，既不是准证上的日期，也不是那篇评介。是写进你买卖合约的交付期限——持牌房屋发展项目适用法定期限，逾期须赔违约金。把那一条读清楚，记下期限从哪一天起算（是你的合约日期，不是开盘日期），并留好你那一份。

两份文件就能把这件事讲明白：显示当下预计完工日期的现行广告与销售准证，以及建筑师最近一次的进度认证。这两份我都会去要，而且我会亲自去工地拍照，告诉你我真正看到什么，而不是转述效果图。

广告准证登记了两个价格带：36 层那栋 RM447,000 至 RM953,000，32 层那栋 RM562,000 至 RM973,000，另有 7% 土著折扣。准证区间是发照当时登记的价格范围，不是现行价目表，不会告诉你哪一层、哪个朝向是什么价，也没有反映已经卖掉的部分。

管理费在任何地方都没有公布过。在你假设它会很便宜之前，先算算它要覆盖什么：泳池、篮球场、健身房、有氧运动室、游戏室、乒乓球室、静修室、共享办公空间、天台空中花园、电动车充电桩、中央净水系统，以及服务 36 层的电梯——分摊在 9.625 英亩景观山坡地上的 816 个公寓单位。尤其是景观绿地的面积，是业主最常低估的一项长期开销。

还有两个没人会主动报的数字。储备金（sinking fund），与管理费分开计算，用于日后更换电梯、水泵与防水层。以及加影市议会门牌税，由 MPKj 按自己的税率表征收——不是 DBKL 的，所以别把吉隆坡的数字直接搬过来。

准证上还有一行多数买家会跳过：这块地已抵押给 RHB Bank Berhad。在建项目有这种安排完全正常，那是项目的融资方式。对你的实际意义是：在你的地契能干净过户之前，你的律师必须取得赎回声明书，以及针对你那个单位的免责书或部分解押。请让转让律师确认这道程序已在进行——这是例行的，但不是自动发生的。

发讯息给我，我会替你拿到：分楼层的实时价目表与每尺价、按平方尺计的拟定管理费与储备金费率及其预算依据、你那个单位实际配到的车位，以及交房规格。这四项对你实际支出的影响，大过任何开盘折扣。

Hexxon Development Sdn Bhd，注册编号 202101004569（1404868-K），是一个六家公司组成的集团旗下的私人公司。这个集团把自己的里程碑清单公开列出，而不是笼统地喊「多年经验」，这让人有得查。

纪录始于 1995 年的加影 Jalan Sungai Chua 的 Taman Majlis Jaya——24 座店屋加 50 个公寓单位，1,500 万令吉。接着是 1998 年蕉赖 Taman Emas 的 160 间四层店屋；2000 年的 Nilam Commercial Centre；2001 年的 Plaza Citra Kajang；约 30 英亩、分三期、发展总值 2 亿令吉的 Taman Orkid（200 间店铺、876 个公寓单位）；以及 19.8 英亩、同样 2 亿令吉、167 间店铺加 888 个公寓单位、2008 年完成的 Pusat Hentian Kajang。

之后转向有地住宅：2009 年 Bandar Mahkota Cheras 的 43 间双层排屋，2012 年的 143 间排屋与阁楼式住宅，Taman Sinar Mahkota 的 40 间半独立式，2017 年士毛月 Taman Melur 的 115 间排屋加 4 间半独立式，以及 2022 年蕉赖的 Orchid Hill——194 个永久地契的排屋与半独立式单位。

高层住宅是这份纪录里最短的一段，也是与你最相关的一段。2015–2016 年古晋路的 Spring Avenue 是集团第一个吉隆坡高层项目：17 间店铺加 306 个服务式公寓单位。2018 年是陈秀连路的 Damai Residence，1.56 英亩、443 个单位，据称开盘六个月内售出六成。而 The Maxxon 是两栋塔楼 816 个单位——大约是集团此前最大高层项目的两倍，用地是其六倍。

还有一个结构上的细节值得注意：集团内有 1979 年注册的 Damai Cheras Sdn Bhd，以及 Ultimate Construction Sdn Bhd。自家承建可以意味着成本控制更紧，也可以意味着施工品质少了一层外部把关——完全取决于执行。我没有查到集团有烂尾、诉讼或重大延期的公开纪录，但那是「没有查到不利记录」，不是「体检合格证明」。去 Damai Residence 与 Spring Avenue 走一趟，跟管理机构聊聊。那比上面这一整段都有用。

对多数读者来说，这个问题自己就有答案：别墅已经卖完了。Hexxon 官网在 The Maxxon Villa 旁边明写着「FULLY SOLD OUT」。50 个单位在发展商手上一个不剩，现在唯一的路是从现有买家手上做二手转售或权益转让。

如果两者都还有货，诚实的比较是这样。公寓是 1,000 至 1,500 平方尺的分层住宅，准证价 RM447,000 至 RM973,000，2 至 3 个车位，有完整设施层，也有相应的管理费。别墅是个别地契的三层排屋，20×65 尺或 20×75 尺，5+1 房 5 卫，价格 RM1,388,000 至 RM1,832,000——大约是公寓价的两到四倍，换来一栋你要自己维护的房子。

这个价差本身就是整个决策。大约 40 万令吉，买到 1,000 平方尺的公寓，附带泳池、健身房和一个管理机构。大约 140 万令吉，买到自己的地、自己的屋顶、五间浴室，以及对这一切的全部责任。它们不是互相竞争的产品，而是两笔恰好共用同一个邮编和同一个发展商的不同买卖。

还有两个比价格更要紧的结构性差异。地契：公寓将来是分层地契，有份额单位与管理机构；别墅是个别地契，这也是为什么在雪兰莪的规则下，它对外国买家关闭的理由与价格门槛是两回事。退场流动性：一栋 816 户的楼里，1,000 平方尺的单位有大量可比卖家、也有大量可比买家；一个 50 户的小社区里，20×75 尺的排屋两者都几乎没有。这是双面刃——供给稀薄支撑价格，需求稀薄拖慢成交。

别墅我另外写了一页，包括「在交房前买权益转让」实际上要走哪些程序。在你去追二手之前先读那一页，因为它的机制跟向发展商买完全不一样。