The Maxxon Villa (Residensi Bukit Perdana)

向发展商买不到了。Hexxon 自己的项目页面在 The Maxxon Villa 旁边印着「FULLY SOLD OUT」。50 间房子全部已签订买卖合约。

剩下两条路，而且是两笔性质不同的交易。第一条是权益转让，在项目 2028 年 6 月完工前进行：你接手现有买家在其与 Hexxon 签署的合约下的位置。个别地契尚未发出，所以没有东西可以「过户」——易手的是合约利益，方式是权益转让契约，并须取得发展商书面同意。

第二条是等。等到完工、个别地契发出之后，The Maxxon Villa 就变成一般的有地二手房：普通的买卖合约、普通的过户、银行按同一条街上真实可比案例做估价。来得比较慢，但执行简单得多，而且到那时候你可以走进真正的房子，而不是看图。

哪一条适合你，取决于你的时间表和对文书流程的耐受度。我唯一不会做的，是相信任何声称「别墅还有发展商单位」的广告。请对方给出单位编号，以及现有合约上的名字。如果两样都拿不出来，答案就很清楚了。

50 间永久地契三层排屋，两种地块宽度，每间 5+1 房、5 间浴室。A 型 20×65 尺，B 型 20×75 尺。相乘之后，地块面积分别是 1,300 与 1,500 平方尺。

广告准证登记的价格带是 RM1,388,000 至 RM1,832,000，另有 7% 土著折扣，配 2 至 3 个车位。那是发展商的定价。今天在二手市场上实际成交的价格是另一回事，取决于是哪一块地、在整排里的位置，以及原买家有多急着脱手。

Hexxon 从来没有公布过建筑面积。A 型没有，B 型也没有。对有地产品来说这是很不寻常的遗漏，因为建筑面积是每一位估价师、每一位买家的计算基础。我不会用地块尺寸去推算——一栋盖在 20×65 地块上的三层楼房，可能落在一个足以改变你对价格看法的宽区间里。请从买卖合约所附的户型图上取得这个数字。

三层楼五间浴室、5+1 房的配置，说明了这栋房子当初是为谁设计的：三代同堂，或者有住家帮佣加客房的家庭。如果那不是你家的样子，你可能是在为一辈子用不到的体量买单——而且还要负担它的清洁、能源，以及将来重做防水的费用。

雪兰莪，乌鲁冷岳县。邮编 43200，建筑图则由加影市议会批准，编号 Bil.(10)dlm.MPKj.6/P/23/2023——这写在发展商自己的准证披露上，不是我的推断。

会混淆是可以理解的。所有营销资料都说「蕉赖」，而蕉赖确实是从吉隆坡市内开始的。但这个地名一路延伸到无拉港以外、接近加影，州界正好从中间穿过。这个地址在雪兰莪那一侧。

对有地住宅的买家来说，有三个后果。门牌税由加影市议会按其税率表征收。地税（quit rent）缴给雪兰莪州土地局，不是联邦直辖区。而外资持有规则适用雪兰莪的版本——对个别地契的有地住宅而言，那意味着非公民是被完全排除，而不只是被价格挡在门外。

跨州比较房子时有个实用提醒：相隔几公里、条件相近的两栋排屋，门牌税与地税账单可能差得相当明显，纯粹因为开单的机关不同。向任何卖家索取现行账单的副本。这是一笔不大的年度开销，但持有十年就会累积成可观的数字。

不可以——而且有两个各自独立成立的理由，任何一个单独存在都足以否定。

理由一是产业类型。雪兰莪允许外国买家购买分层产业，以及以分层地契持有的有地产业。个别地契的普通有地住宅，在雪兰莪完全不对非公民开放，无论价格多少。这些是个别地契的排屋。这一条在还没谈到价格之前，门就已经关上了。

理由二是价格。广告准证上的最高价是 RM1,832,000。雪兰莪对非公民的最低购买价按分区设定，乌鲁冷岳属全州最高的一区，公布的门槛高于这个数字。雪兰莪修订过这些门槛不止一次，所以请让产业转让律师核对现行通令，不要依赖网上引用的任何数字——包括我这里写的。但在雪兰莪近年适用过的每一个版本之下，这个价格区间都过不了关。

还有三点常被搞错。马来西亚永久居民算「外国权益」，不获豁免。MM2H 不能凌驾州属规则——那是移民身份，不是购房许可。而且任何马来西亚项目内的外资持有比例，另有按非土著单位一定百分比设定的上限，所以即使是符合条件的项目也有天花板。

如果你持外国护照又想在巴生谷买有地住宅，该谈的是有分层地契的门禁社区，以及你要在哪一个州买——而不是这个项目。发讯息给我，我告诉你现实中的选项到底在哪里。

你买的不是一栋房子，而是原买家的合约地位——因为个别地契还没有发出。使用的文件是权益转让契约，流程与一般二手买卖有本质差别。

大致按顺序，要处理的环节包括：发展商同意——Hexxon 必须书面同意这次转让，通常收取行政费，而且需要时间。赎回原买家的贷款——如果卖方当初有贷款，银行持有担保，必须出具赎回声明书与解押；你的银行从你的贷款拨款中把它清掉。印花税，按转让代价或市值计算。你自己的融资，评估对象是一栋还不存在的房子，所以贷款成数会更保守、审批会更慢。以及两份文件的律师费，而不是一份。

这条路特有的风险：你是照原样承接原合约的——包括它的交付日期、违约金条款，以及此前已同意的任何变更。你要承担 2028 年 6 月这个完工日期，以及从现在到那时之间发生的一切。而且如果卖方的贷款赎回环节出问题，整条链会卡住。这些都不是什么冷门操作，转让律师每周都在做。它只是需要一个经常做这类案子的律师，而不是偶尔做一次的。

好处是，有时候你能买得比发展商的定价低，尤其是遇到情况有变、急着脱手的买家。有时候而已。卖方也要计算退场时的产业盈利税，这会给他愿意接受的价格设一个底。

在付任何订金之前，先要四份文件：完整的原始买卖合约、发展商的转让同意政策与收费、卖方的赎回声明书，以及最近一份建筑师进度证明。四份里有任何一份拿不出来，就把速度慢下来。

地块面积是把 Hexxon 公布的尺寸直接相乘：20×65 尺是 1,300 平方尺；20×75 尺是 1,500 平方尺。这就是该区的两种地块规格。

建筑面积是另一回事——Hexxon 从来没有公布过。它的别墅栏目给了地契、层数、户数、房数、卫浴数与地块尺寸，就到此为止。我查过，行业报道里也没有。

我刻意不用估算去填这个空缺。三层排屋的建筑面积，取决于各层的建筑占地、退缩距离、客厅上方是否挑空，以及顶层是否满铺。两栋盖在同样 20×65 地块上的房子，建筑面积可以差好几百平方尺；在这个价位上，几百平方尺意味着每平方尺单价出现六位数级别的差异。

所以该做的是这件事。建筑面积载明在买卖合约的第四附表里，也画在附随的户型图上。任何要转让给你的卖家，手上都有这份文件。请索取附表那一页，不要口头数字，也不要楼书。如果你要贷款，银行的估价师看的也是同一份文件——那你不如和他看同一个数字。

同时值得一并确认的还有一点：地契上的地块面积，是否与你被告知的 20×65 或 20×75 相符。营销尺寸是名义值，地契尺寸不是。

发展商广告准证上的预计完工日期是 2028 年 6 月，涵盖整个项目——50 间别墅与 816 个公寓单位一样，因为它们共用一张准证。

真正保障你的是买卖合约里的交付期限，不是准证。这是持牌房屋发展项目——Hexxon 持有发展商执照 30279/11-2027/0278(A) 与销售准证 30279-1/06-2027/0581(A)-(S)——所以合约依法定附表订立，有固定交付期限，逾期须赔违约金。期限从你的合约日期起算，不是从开盘日起算。

如果你是以权益转让方式买进，要特别注意：你承接的是原买家的合约日期，因此也承接他的交付期限与违约金请求权。请以书面厘清：将来若产生违约金，权利归转让人还是归你。这一点是可以谈的，而且经常被忽略。

这个项目我找不到任何标注日期的施工进度。没有带日期的工地照片、没有完成百分比说法、没有封顶公告——发展商没有，别人也没有。对一个目标 2028 年 6 月完工、2024 年中开始销售的项目而言，这个缺口应该在你下承诺之前补上，而不是之后。

两份文件就能解决：建筑师最近一次的进度认证，以及显示「今天」而非「2024 年当时」预计完工日期的现行广告与销售准证。这两份我都会去要，而且我会亲自去工地拍照，让你看到的是实际结构，而不是效果图。

大约 44 万至 88 万令吉，取决于你拿哪两个单位来比。同一块地上的公寓登记价是 RM447,000 至 RM973,000，别墅是 RM1,388,000 至 RM1,832,000。同一块地、同一个发展商、同一张准证、同一个完工日期。

多付的钱买到什么。个别地契的土地，而不是分层地块里的份额单位。自己的三层楼，而不是单一平层。5 间浴室、5+1 房，对比公寓最多 4+1 房。自己的大门直通街道、自己的车库、自己的屋顶。以及不必参与管理机构对一个你可能永远不会去游的泳池所做的决定。

代价是什么。所有维护责任都落到你个人头上——屋顶、外墙油漆、三层楼的水管、排水沟，全部。没有一个储备金在默默累积，等着你防水层失效的那一天。有地住宅的保险费更贵，降温成本也更高。另外，你能不能使用同址公寓的设施，目前是未知数；Hexxon 没有说过，这正是为什么它应该出现在你的书面提问清单上。

流动性的差别，是多数买家最容易低估的一项。816 户的公寓楼会持续产生可比成交，估价容易、买家群深厚。50 户的小社区几乎不产生可比成交，估价师没有锚点，而你未来的买家必须「就是想在 Bandar Damai Perdana 要一栋大排屋」。这种稀薄在供给紧张时支撑价格，在你需要退场时拖慢成交。

简单版：如果你确实需要这么多房间、而且打算住十年，别墅的溢价是值得的。如果你在权衡租金回报、贷款效率，或者几年内可能需要卖掉，同一块地上的公寓是更理性的工具。那一部分我另外写了一页。

先确认卖方真的是买家本人。索取与 Hexxon 签署的完整买卖合约，不要节录本，核对名字、单位编号，以及它在总平面图上的地段位置。如果是第三方在牵线，请以书面确认他代表的是谁。

接着是决定这笔交易的四份文件。发展商的转让同意政策与收费。若该单位有贷款，卖方银行的赎回声明书。建筑师最近一次的进度认证，让你知道自己接手的是哪个施工阶段。以及合约的第四附表——上面载着 Hexxon 从未公布的建筑面积。

然后是没人会主动说的长期开销。谁负责维护别墅区的进出道路、排水与警卫亭，每月收费多少。别墅是否与公寓栋同属一个管理机构，还是自成一体。这栋房子的加影市议会门牌税税率。以及雪兰莪的地税。四个不大的年度数字，加起来决定这栋房子真正的持有成本。

再来是土地本身。确认个别地契是否已申请分割，并取得预计发出日期。确认地契上的地块面积与你被告知的 20×65 或 20×75 相符。确认分割后的个别地契上没有地权限制——主准证上记载的是「无」，但真正约束你日后转售的是个别地契那一份。并确认主地块上 RHB 的抵押，会就你那块地办理解押。

最后，去现场走一趟。在工作日早上八点，看清楚这栋房子相对于公寓塔楼、山坡与进出道路的位置。转角单位、正对塔楼的单位、以及位于山坡排水下游末端的单位，是同一个开价下三栋完全不同的房子。把单位编号发给我，在你做决定之前我先去看。