吉隆坡房产
本站逐个核实的吉隆坡项目共 40 个。其中 13 个有据可查为永久地契，13 个租赁地契，14 个至今没有任何人公布过地契——而非公民要买，单位价格必须达 RM1,000,000，还要经土地工作委员会批准。
在吉隆坡买房，你需要先知道的
先给结论，顺序照规则真正生效的次序排。
- 本页已核实项目
- 39 个每一个都有线上项目页
- 有据可查的永久地契
- 16 个出自发展商资料或法定准证披露
- 租赁地契
- 13 个有公布年期的，项目页上列出剩余年限
- 地契未确立
- 10 个没有人公布过——请做土地查册
- 非公民最低购买价
- RM1,000,000按单位、按交易价检验，不看整个项目
- 批准当局
- 吉隆坡土地工作委员会依《国家土地法典》433B 条，透过联邦直辖区土地与矿务局申请
- 已公布价格区间
- RM230,000 – RM8,780,00019／40 个有公布价格
- 吉隆坡供给（NAPIC 2026 Q1）
- 3,733 个滞销另有 4,181 个已竣工未售出的服务式公寓
吉隆坡不是一个州。它是联邦直辖区，所以你在这里遇到的土地规则由联邦层级管理，你要递件的单位，也跟在雪兰莪或柔佛不一样。这一个事实同时决定了价格门槛、批准当局与时间表。以下所有内容都由此推导而来。
本站全部吉隆坡项目，按地区分组
按它们实际所在的位置分组，不是按行销话术。每一行第一个值是地契或产品类别，其余是发展商或准证公布的内容。点进去可以看到每个项目完整的法定披露栏位。
先看这六个吉隆坡项目 · 39 个中的 6 个
永久地契Ascott Star @ KLCC
租赁地契Eaton Residences @ KLCC
租赁地契Divine KLCC
永久地契Sunway Cochrane
永久地契Papyrus @ North Kiara
租赁地契The Vividz @ Bukit Jalil
吉隆坡城中城与市中心 · 11
- Ascott Star @ KLCC · KLCC 双子塔一带永久地契2022 年完工 · 689–2,971 平方尺
- Centrix KLCC (The Station) · KLCC 双子塔一带Dang Wangi 轻轨站上盖SOHO 套房 · Crest Builder
- CloutHaus @ KLCC · KLCC 双子塔一带永久地契起价 RM1,976,400 · 2029 年 1 月完工
- Conlay by E&O · 吉隆坡城中城永久地契491 单位 · 已公布 743–1,335 平方尺 · RM1.46 mil 起
- Divine KLCC · KLCC 双子塔一带租赁地契至 2122 年502–1,319 平方尺 · 起价 RM968,000
- Eaton Residences @ KLCC · 吉隆坡城中城99 年租赁地契632 单位 · 635–2,982 平方尺 · Jalan Kia Peng
- Hugoz Suites @ KL City Centre · 吉隆坡城中城永久地契320 单位 · 323–646 平方尺 · 目标 2027 年 9 月
- Phoeniz Suites @ KLCC · 吉隆坡城中城早期阶段已公布 3 张户型图 · 尚无准证事项
- Royal Lexis Kuala Lumpur · 吉隆坡城中城573–1,085 平方尺每户私人泳池 · 价格与准证未公布
- SO/ Kuala Lumpur Residences @ Oxley Towers KLCC · 吉隆坡城中城永久地契590 单位 · 566–995 平方尺 · 2025 年 8 月竣工
- Victory Suites (The Face II) · 吉隆坡城中城永久地契商业分层 · 1,028 单位 · 560–2,455 平方尺 · RM1,081,000 起
武吉免登与 TRX · 5
- Branniganz Suites @ Bukit Bintang · 武吉免登50 层759 单位 · 344–678 平方尺 · Jalan Imbi
- Pavilion Square Corporate Suites · 武吉免登分层办公25 层 · 106 个单位 · 1,093–2,464 平方尺
- Pavilion Square Kuala Lumpur · 武吉免登租赁地契67 层 · 960 单位 · 504–1,272 平方尺
- CORE Residence @ TRX · 敦拉萨国际贸易中心（TRX）永久地契624–1,022 平方尺 · TRX 特区内 · 总户数未公布
- EXCHANGE 106 @ TRX · 敦拉萨国际贸易中心（TRX）办公塔楼商业地契 · 外国买家须以马来西亚公司持有
安邦与安邦路 · 2
- Astrum Ampang · 安邦租赁地契280–1,000 平方尺 · 距轻轨 150 米
- Golden Crown Residence · 安邦路60 层490 户 · 2026 年交房 · 位置与地契需核实
孟沙与南孟沙 · 4
- 111 Menerung @ Bangsar · 孟沙永久地契111 户 · RM2,255,150-RM7,325,500 · 2027 年 1 月
- Khaya Residence @ Bangsar · 孟沙租赁地契795 户 · 61 层 · 价目表未公布
- Parkside Residences @ Setia Federal Hill · 孟沙租赁地契485-1,325 平方尺 · RM772,000-RM2,317,000 · 2030 年 1 月
- Solarvest Suites @ Bangsar South · 南孟沙办公套房294–549 平方尺 · RM371,000 起
沉香与 North Kiara · 3
- Vox Residence @ Sentul · 沉香永久地契667–947 平方尺 · 50 项设施
- Papyrus @ North Kiara · North Kiara永久地契住宅地契1,141–5,523 平方尺 · 454 户
- Tangen Residences @ North Kiara · North Kiara永久地契1,033–1,582 平方尺 · 起价 RM659,000
蕉赖与 Maluri · 3
- Levia Residence @ Cheras · 蕉赖住宅地契767–1,364 平方尺 · 2026 年 3 月封顶
- Quartz @ Queensville (Residensi Kuartza) · 蕉赖216 单位702–1,212 平方尺 · 距 Salak Selatan LRT 500 米
- Sunway Cochrane · Maluri永久地契650–1,001 平方尺 · 60 米到 Cochrane MRT
武吉加里尔与南部走廊 · 11
- Ren Residence @ Bukit Jalil · 武吉加里尔98 年租赁地契920–1,680 平方尺 · 每户至少 2 车位
- The Kingswoodz @ Bukit Jalil · 武吉加里尔租赁地契474–904 平方尺 · RM485,875 起
- The Queenswoodz @ Bukit Jalil · 武吉加里尔租赁地契807–1,410 平方尺 · 2+1 至 4 房
- The Vividz @ Bukit Jalil · 武吉加里尔租赁地契484–915 平方尺 · 位于 KL Wellness City 内
- Aster Hill Sri Petaling · 大城堡永久地契846–1,077 平方尺 · 每户 2 车位 · 外国人不可购买
- Aricia Residences @ Sungai Besi · 新街场永久地契787 户 · 复式 1,410 平方尺起 · 宠物友好
- D’Nuri Residences @ Desa Petaling · Desa Petaling557 户单一 850 平方尺户型 · RUMAWIP 售价上限 RM300,000 · 非公民不可购买
- Aras Residences OUG @ WCity OUG · OUG 花园双子 57 层塔楼1,272 户 · 850–1,062 平方尺 · 2029 年第四季
- Riverville Residences 2 (RV2) · 旧巴生路永久地契803–915 平方尺 · 每种户型都是 3 房
- Aetas Seputeh · 士布爹永久地契126 户 · 两栋 38 层
- TRIA Residences @ 9 Seputeh · 士布爹已竣工MRCB · 旧巴生路走廊 · 请索取分层地契查册
在联邦直辖区买房，实际上要面对什么
1. 规则依生效顺序排列
先是价格门槛。非公民在吉隆坡购买住宅产业，单位售价必须至少 RM1,000,000。这条检验是按交易、按单位、以你买卖合约上的价格进行的。所以同一栋楼，可能这一层合法可买、往下两层就法律上不可能。本站的实例是 Victory Suites：发展商公布的入门价 RM1,081,000，超线 RM81,000；而同一栋楼一笔现售挂牌是 RM900,000，不达标。
外国权益的定义比多数买家想的宽——它包含马来西亚永久居民。持有 PR，这一节就适用于你。
第二是批准，而人们常常忘记它，因为它发生在兴奋的部分之后。转名给非公民必须依《国家土地法典》第 433B 条取得书面州级批准。在联邦直辖区，申请递交到吉隆坡联邦直辖区土地工作委员会（Jawatankuasa Kerja Tanah Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur），在买卖合约签署后，透过联邦直辖区土地与矿务局提出。它是「工作委员会」（Working Committee），不是「执行委员会」，也不是经济策划单位。没有取得这项批准而完成的交易是无效的。
我无法告诉你土地工作委员会申请要多久，因为没有任何单位公布过处理时长。我能给的建议是：把这项批准写进你的要约条件，并订一个务实的最后期限，而不是假设它会在你签约的当月就下来。
2. 这条门槛实际挡住了谁
本页 40 个吉隆坡项目里，至少 4 个没有任何一个公布价格达到 RM1,000,000。Aster Hill Sri Petaling 准证区间 RM569,000 至 RM843,300；The Kingswoodz @ Bukit Jalil 为 RM485,875 至 RM881,820；Quartz @ Queensville 销售准证区间 RM531,000 至 RM892,000；The Vividz @ Bukit Jalil 没有任何公布价格达标；Astrum Ampang 起价 RM230,000；Solarvest Suites @ Bangsar South 起价 RM371,000，而且本来就是商业地契。
D’Nuri Residences @ Desa Petaling 卡在完全不同的机制上。它是联邦直辖区可负担房屋计划下的 Residensi Wilayah 项目，售价上限 RM300,000。该计划依其自身条款就对非公民关闭——对大部分马来西亚人也设了资格条件。
对马来西亚买家来说，同一组事实要反过来读。上面每一个项目之所以存在，正是因为它的定价低于国际需求所设定的水位。一间距市中心十五分钟、1,000 平方尺、RM600,000 的家，不是妥协——它就是这个区隔的全部意义。
3. 「服务式公寓」是一个税率类别，不是生活方式用语
看吉隆坡准证上的 Development Type 那一行，你通常会看到 Serviced Apartment。那是一个执照与土地用途的分类，而它每个月都会跟着钱走。
门牌税。DBKL 对商业用途土地按商业税率征收 cukai taksiran，不是住宅税率。每年两次，只要你还持有就一直发生。
水电。常按商业税率计费，而不是有阶梯与补贴的家用税率。在这个气候下的冷气高楼里，这不是四舍五入的差距。
贷款。银行对商业地契的服务式公寓，评估的贷款成数常低于住宅地契公寓——同样的标价，你签约时要拿出更多现金。
另一边的事实同样真实、而且常被漏掉：依《房屋发展法》销售的服务式公寓，法定保障一样在——按施工阶段认证付款、房屋发展帐户、缺陷保固期。商业用途改变的是你的持有成本与贷款，不会拿走你的买家保障。
4. 供给面：看政府数据，不看楼书
NAPIC 2026 年第一季吉隆坡数据记录 3,733 个住宅滞销单位与4,181 个已竣工未售出的服务式公寓单位（后者出自全国 19,263 个）。已竣工未售出的存货，正是压住转售价与实际租金的那一块，因为它从第一天就跟你竞争，而不是五年后。
而且它还在增加。Astrum Ampang 一个项目就在同一产品类别里加进 5,228 个单位；光 S 座与 R 座就是 2,720 个完全相同的 280 平方尺开间，占全案 52%。如果你在那里买一个 280 平方尺开间，你在转售与出租时的竞争对手，是 2,719 个跟你毫无区别的单位。
同一个问题的「单栋版本」比「全市版本」好查得多。Victory Suites 在某个平台上，本栋挂牌 34 个单位，同一块地上隔壁那栋挂牌 71 个——两栋合计 105 个竞争单位，还没算发展商保留的货，以及同一个项目里 327 间抢短租需求的酒店客房。你考虑的每一栋楼都做一次这个搜寻，五分钟，比任何全市统计有用。
这些都不代表吉隆坡不能买。它代表这是一个纪律必须由你自己来的市场：核实租金、谈价格，并且把任何「保证增值」当成卖方的意见。
5. 地契上的限制，比景观重要
有些吉隆坡地契带有 sekatan kepentingan——权益限制——登记在土地上。Sunway Cochrane 自己的准证披露写明：未经吉隆坡联邦直辖区土地工作委员会批准，且在捷运（MRT）项目完工之前，该地不得转让、出租或抵押。
它约束每一个买家，不只是外国人，而且值得拆成两条来看。委员会批准这一条，替任何一笔交易加上申请与等待期；捷运完工那一条，加上一个你无法控制的时间条件。对打算自住十年的人，这是行政摩擦；对打算交房即卖或立刻出租的人，它可能是决定性的。
所以在付订金之前，书面索取批注的原文措辞——不是销售人员的转述——并具体问三件事：它是否限制交房前转手、是否限制出租、今天办一份申请实际要多久。
6. 钱：进场与出场
进场：自 2026 年 1 月 1 日起，非公民且非永久居民取得住宅产业，转让文书按 8% 统一印花税课征，没有分级，也没有首购减免。《2025 年财政法令》明确把 service apartment 列入住宅产业定义，所以「服务式公寓」这个标签绕不过它。
出场：非公民与外国公司的产业盈利税为五年内 30%、第六年起 10%，任何持有年限都没有归零档。非居民的贷款成数一般落在 60% 至 70%，公民最高可到 90%。
三项加总，一个 RM1,000,000 的单位，外国买家签约当下需要的现金远多于标价给人的印象。这不是不买的理由，是「在下订之前就该看到整张表」的理由。
7. 比看示范单位更值钱的十分钟
索取 APDL 准证栏位，八行全读：发展商执照号、广告与销售准证号、地契年期、产权负担、批准当局、总单位数、价格区间、预计完工日期。在吉隆坡，批准当局通常是吉隆坡市政局（DBKL）加一组建筑图则编号；你或你的律师去查核批准状态时，请引用那组编号。
接着自己到房屋及地方政府部的 TEDUH 平台核对执照，并委任你自己的产业律师（不是发展商指定的律师楼）对该地段做土地查册。上面「地契未确立」那一栏的 10 个项目会在那里，正是因为这份披露还没出现，或者两个来源互相矛盾。
查不到的事，本站就写查不到。Golden Crown Residence 的地契在本站标为「来源互相矛盾」，而不是猜一个；Royal Lexis 既未公布价格也未公布准证事项；Phoeniz Suites @ KLCC 只有三张户型图、尚无准证事项。这些空白本身就是结论，不是研究的缺口。
吉隆坡房产常见问题
外国人可以在吉隆坡买房吗？
可以，但要过两道关，而且顺序固定。第一道是价格：非公民在吉隆坡购买住宅产业，单位售价必须达到 RM1,000,000。这条门槛是按每一笔交易、每一个单位、以你买卖合约上的价格来检验的，不是看整个项目，也不是看发展商广告上的「起价」。
第二道是批准。转名给非公民必须依《国家土地法典》第 433B 条取得书面州级批准。在联邦直辖区，这个批准来自吉隆坡联邦直辖区土地工作委员会（Jawatankuasa Kerja Tanah Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur），在买卖合约签署后，透过联邦直辖区土地与矿务局提出申请。它不是经济策划单位（EPU）——无论多旧的文章怎么写。
有一个定义常被忽略：「外国权益」包含马来西亚永久居民（PR）。持有 PR 不会让你站到公民那一边。
本站的吉隆坡项目里，哪些是永久地契？
本站已核实的 39 个吉隆坡项目中，16 个有我能指出出处的永久地契陈述（发展商资料或法定准证披露），13 个是租赁地契，10 个没有任何人公布过地契。上方清单逐一列出，每一行第一个值就是地契或产品类别。
这个比例不是吉隆坡的市场统计，它反映的是我做过哪些项目。请把它当成对这一页的描述，而不是对整座城市的描述。
吉隆坡的 serviced apartment 跟公寓（condominium）是同一回事吗？
不是，而差别体现在你的帐单上，不在大堂里。吉隆坡市中心大部分新高楼的准证上写的是 Serviced Apartment，土地属商业用途。E&O 的 Conlay 自己的准证栏位就是这样写的。
由此产生三个后果。吉隆坡市政局（DBKL）的门牌税通常按商业税率而非住宅税率征收；水电通常按商业电费与水费计算，而不是有阶梯与补贴的家用税率；银行对商业地契的服务式公寓，贷款成数往往低于住宅地契的公寓。
但有一件事不会变：只要是依《房屋发展法》（HDA）销售的服务式公寓，法定保障仍然在——按施工进度认证付款、房屋发展帐户、缺陷保固期。付订金之前，请书面问清楚：这栋楼按哪一种水电税率计费？DBKL 按哪一档门牌税率征收？
这 39 个项目大概多少钱？
18 个有公布任何价格数字。在这些项目里，最低的公布数字是 RM230,000（Astrum Ampang 的起价），最高是 RM8,780,000（E&O Conlay 广告与销售准证上的上限）。这两个数字之间的跨度，就是「吉隆坡一间公寓多少钱」这个问题的诚实答案。
其余 21 个什么都没公布。其中几个是尚无准证事项的早期项目，也有几个是已竣工但发展商从未公布价目表的楼。价格未公布的，我在项目页上就写「未公布」，不会拿一个跟准证互相矛盾的平台数字来充数。
有没有外国人根本买不了的吉隆坡项目？
有——39 个当中至少 7 个。Aster Hill Sri Petaling 准证上限 RM843,300；The Kingswoodz @ Bukit Jalil 上限 RM881,820；Quartz @ Queensville 上限 RM892,000；The Vividz @ Bukit Jalil 没有任何一个公布价格达标；Astrum Ampang 起价 RM230,000；Solarvest Suites @ Bangsar South 起价 RM371,000，而且本来就是商业地契。
D’Nuri Residences @ Desa Petaling 关上的机制不一样：它是联邦直辖区可负担房屋计划（Residensi Wilayah／RUMAWIP），售价上限 RM300,000，而这个计划本身就直接对非公民关闭，不是因为价格不够。它对大部分马来西亚人也有资格限制。
我刻意写「至少」。还有几个项目只公布了「起价」，从公开资料无法把它的上限拿去跟 RM1,000,000 比对。真实数字只会比 7 高，不会更低。
吉隆坡是不是供过于求？
在已竣工高楼这一块，按政府自己的数字：是。NAPIC 2026 年第一季吉隆坡数据记录3,733 个住宅滞销单位（overhang），以及4,181 个已竣工未售出的服务式公寓单位（后者出自全国 19,263 个）。
已竣工未售出的存货，正是压住价格与租金的那一块，而且消化得很慢。它还在持续增加：光是 Astrum Ampang 一个项目就在同一产品类别里增加 5,228 个单位，其中 S 座与 R 座就是 2,720 个几乎完全相同的 280 平方尺开间，占全案 52%。
这不是叫你别买吉隆坡。这是叫你按自己核实过的租金来买，而不是按别人承诺的增值来买；并且要谈价，不要照单全收。你读到这段时请改用当期的 NAPIC 数据——这是 2026 年第一季的数字，会被取代。
租金回报实际上会是多少？
比行销文案低。我在吉隆坡手上最干净的实例是 Victory Suites：同一栋楼里两笔真实挂牌，约 1,190 平方尺，月租 RM6,400 与 RM6,500，两笔都约每平方尺 RM5.40。以每月约 RM6,450 对上同尺寸单位约 RM1,600,000 的开价，得到约 4.8% 的毛回报。
「毛」的意思是：还没扣管理费、储备金、装修、空置与代管费用。这些全部都从那 4.8% 里出。而同两栋楼的代理挂牌标题会写「ROI 11%」之类的说法——我无法佐证，也不会假装可以。
签约前请自己算一遍：拿那一栋楼真实的挂牌租金，除以同类单位今天真正的成交价，再扣掉持有成本。花一个小时，胜过任何预测。
「权益限制」（sekatan kepentingan）是什么？会影响到我吗？
那是登记在地契上、限制这块地能做什么的批注，而且它约束每一个买家，不只是外国人。本站的现成例子是 Sunway Cochrane：它的准证披露写明，未经吉隆坡联邦直辖区土地工作委员会批准，且在捷运（MRT）项目完工之前，该地不得转让、出租或抵押。
把它拆成两条来读。第一条：任何交易都要多一道委员会审批与等待期。第二条：还多一个你无法控制的时间条件。若你打算自住并持有十年，这是行政摩擦；若你的计划是交房即卖或立刻出租，它可能就是整笔交易的成败关键。
所以在付订金之前，请书面向发展商索取母地契上权益限制的原文措辞——不是销售人员的转述——交给你自己的产业律师，并具体问三件事：它是否限制交房前的转手、是否限制出租、目前一份申请实际要多久。
非公民买进与卖出各要付什么？
买进：自 2026 年 1 月 1 日起，非公民且非永久居民购买住宅产业，转让文书按 8% 统一印花税课征，没有分级，也没有首购减免。《2025 年财政法令》明确把 service apartment 纳入住宅产业的定义，所以挂「服务式公寓」的名不会绕过它。
卖出：非公民与外国公司的产业盈利税（RPGT）为五年内 30%、第六年起 10%，任何持有年限都没有归零档——这一点与公民的级距不同。
中间是贷款：非居民的贷款成数一般落在 60% 至 70%，公民最高可到 90%。把三项加起来，一个 RM1,000,000 的单位，外国买家签约当下要准备的现金比标价看起来多得多。这不是不买的理由，是在下订之前而不是之后就该看到整张表的理由。
付订金之前我该要哪些文件？
完整的 APDL 准证栏位，八行全部要读：发展商执照号、广告与销售准证号、地契年期、土地上的产权负担、批准当局、总单位数、价格区间、预计完工日期。在吉隆坡，「批准当局」那一行通常写吉隆坡市政局（DBKL）加一组建筑图则编号——查核批准状态时请引用那组编号。
接着自己上房屋及地方政府部的 TEDUH 平台核对执照号，并委任你自己的产业律师（不是发展商指定的律师楼）对该地段做土地查册。整件事大约十分钟加律师一天的工作，是你能买到最便宜的尽职调查。
本站对查不到的事就写查不到。Golden Crown Residence 的地契在本站标注为「来源互相矛盾」，而不是猜一个；Royal Lexis 既未公布价格也未公布准证事项；Phoeniz Suites @ KLCC 只有三张户型图、尚无准证事项。这些空白本身就是结论，不是研究的缺口。
本站相关指南
柔佛的专题页用同一套格式处理跨境市场：已核实的项目清单、法定规则，以及真正查不到的部分。
Louis Koh
马来西亚房产 11 年经验 · 新山与吉隆坡新盘 · 中文／English
我服务来自新加坡的跨境买家，也服务本地投资者。项目不适合你的时候我会直接说——这通常比楼书更有价值。
吉隆坡项目资料对照发展商法定披露与 NAPIC 2026 年第一季数据核实。最后复核：2026-08-17。
告诉我你在吉隆坡真正需要什么
把预算、用途（自住、出租、还是资金停泊）以及你的国籍或居留身份发给我。我会回你：本页哪些项目合适、哪些不合适，以及各自的理由。如果这里没有一个合适，我也会直接说。
Louis Koh · 马来西亚房产 11 年经验 · +60 10-906 6685 · 每日 9am–10pm MYT 回覆