Parkside Residences @ Setia Federal Hill

部分可以。吉隆坡对非公民购买住宅设有 RM1,000,000 的最低售价门槛，以买卖合约上的成交价为准。这座塔楼公布的售价区间是 RM772,000 至 RM2,317,000，也就是说较低价的那一部分单位对外国买家是关闭的，较高价的那一部分则开放。S P Setia 并未公布哪些户型落在这条线的哪一侧，因此针对任何一个具体单位，第一个要问的不是面积，而是实际售价。

还有第二道关卡。发展商自己的披露栏印着地契的权益限制：未经吉隆坡联邦直辖区土地工作委员会同意，土地不得转让、出租、抵押或质押。因此外国人过户须依《国家土地法典》第 433B 条取得书面州政府同意，由你的产业律师在签署买卖合约后代为申请。联邦直辖区的审批通常比多数州属快，但请把它当成一个有实际费用的正式程序，而不是走过场。

税务也要算进预算。自 2026 年 1 月 1 日起，非公民购买住宅统一征收 8% 印花税，没有首套减免。一个 RM120 万的单位，过户时就是 RM96,000。我可以按你看中的那一户把整条成本算给你，而不是给你一个通用例子——发讯息给我就行。

总数 693 个单位，其中 588 个记录为未售出——这来自 S P Setia 官方法定披露栏，以该页 2026 年 8 月更新时为准。换算下来，一座 2025 年下半年推出的塔楼，去化率约 15%。

这个数字有两种诚实的读法。对你有利的一面：分户、楼层与朝向都还有真正的选择余地，而手上还有 588 户的发展商，比只剩三十户的发展商更愿意谈优惠。对你不利的一面：2030 年前后你想卖的时候，这些单位就是你的竞争对手；而且总体规划的第一座塔楼，没有既有的二手成交价可以参照。

这个数字会随着成交记录变动，所以请把 588 当成一个快照而不是常数。发讯息问我，我可以告诉你目前的数字，以及更有用的一点：剩下的单位集中在哪些分户位置。

租赁地契，99 年，2116 年 6 月 23 日届满。这印在广告及销售准证上，不是估算。以 2030 年 1 月交房计，届时地契尚余约 86 年；到 2040 年代接手的买家，剩余年限仍超过 70 年。

实务上为什么重要：马来西亚银行一般希望贷款年限与地契剩余年限之间留有足够缓冲，而估价师通常在剩余年限低于约 60 年之后开始明显折价。就这份地契而言，那个压力点落在 2050 年代——超出多数买家的持有期，但没有超出这栋楼的使用寿命。

有一点别搞混：这里的租赁地契指的是土地年限，与「转让须获州政府同意」的权益限制是两回事。两者印在同一段披露里，但属于两种不同的约束。

广告及销售准证给出的是区间：最小 485 平方尺，最大 1,325 平方尺。S P Setia 官方公布了八种具名户型——A、B、C1、C2、D1、D2、D3、E2——其中 A、C2、D1、D2 另有镜像版本，但公开页面上并未标注每种户型的建筑面积。

我可以从房产平台上抄一份分户面积过来。我不打算这么做，因为流传的几个版本彼此对不上，而且没有一个注明出处。我会做的是：把你有兴趣的那个户型，发展商自己的面积与价格表发给你——那才是跟你的买卖合约对得上的版本。

配置方面可以先说的是：官方描述由一房 flexi 到三房不等；E2 型是 2025 年 9 月最后一个被加进公开页面的户型图。

距孟沙轻快铁站 400 米，距吉隆坡中央车站 900 米——两个数字都取自 S P Setia 自己的周边交通清单，不是来自房产平台。

真正改变生活方式的是中央车站那个数字。那是一栋楼里同时有格拉那再也线轻快铁、地铁、两条通勤铁路，隔一条街是单轨，还有约 28 分钟直达机场的机场快铁。住在它一公里内，一个家庭是真的可以只养一辆车而不是两辆——这笔账每个月省下来的钱，比多数设施清单值钱。

发展商另外列出谷中城通勤铁路站 3.3 公里、Abdullah Hukum 站 3.7 公里。这两个属于驾车或转乘的距离，不是步行距离；以吉隆坡的天气，我不会把其中任何一个形容成走得到。

准证上写明的卖方是 Setia MF SFH Development Sdn Bhd，也就是 S P Setia Berhad 与三井不动产 于 2023 年 12 月成立、负责 Setia Federal Hill 两座住宅塔楼的合资公司。Parkside Residences 是其中第一座。

所以：围板上的品牌是 S P Setia，买卖合约上写的是合资公司，两句话都对。请确认合约的卖方栏与上面完全一致，并在付任何款项之前，到 KPKT 的 TEDUH 入口查一下发展商执照 30874/09-2029/0217(A)。

日方这一半不是装饰。三井不动产在马来西亚住宅项目上是真金白银入股，而不是授权一个名字；一个把资本压在项目里的伙伴，和一个只收品牌费的伙伴，动机完全不同。

设施分布在三个具名楼层加上地面层，而不是全部堆在同一个裙楼平台上。8 楼 Parkside Retreat 有无边泳池与独立儿童池；43 楼 Parkside Collective 有吊床花园、瑜伽平台、冥想花园、共享办公厅与游戏室；61 楼顶冠 Parkside Sky 有空中健身房与空中会所。

地面层官方点名的有：设花园平台与水景的落客区、附等候区与住户礼宾台的主大堂、安全的餐饮与包裹收取区，以及连通中央公园的零售餐饮街 Parkside Boulevard。

建筑规格也有公布，这在吉隆坡新盘里其实不常见：钢筋混凝土结构、铝框玻璃窗、附数码门锁的防火大门、八部高速客用电梯，客厅、餐厅、卧室与书房均配五星级变频空调。这份清单以外的东西，官方都还没有公开承诺——请写进合约，而不是停留在销售艺廊的口头保证。

管理费尚未公布。S P Setia 的页面给了售价区间与预计完工日期，但没有服务费或偿债基金的费率；这个数字往后三十年每个月都会出现在你的账单上，我不打算用猜的。我直接向发展商索取当下的费率表。

交房时间则有两个说法，而且差得不近。广告及销售准证写的是 2030 年 1 月；2025 年的媒体报道写 2028 至 2029 年初。在房屋发展法令下具法律效力的是准证，所以本页采用 2030 年 1 月。如果有人跟你说 2028 年，请他指出是哪一份文件写的。

发讯息给我，我会把当下价目表、还剩哪些分户、发展商公布后的管理费率，以及买卖合约的付款时程一并发给你，让你看清楚从现在到交房这段期间的现金流。

通常可以，但成数较低。马来西亚银行给非居民外国买家的贷款一般是售价的 60% 至 70%，本国公民则可到 90%。以 RM120 万的单位计，扣除律师费、印花税与转名文件费之前，自备款大约 RM36 万至 RM48 万。

有两点是这个项目特有的。第一，土地已抵押给 CIMB Investment Bank Berhad作为项目融资，这是常规操作，只意味着交割程序里会包含赎回与放弃权利的安排。第二，由于这份地契无论转让还是设定押记都需要吉隆坡联邦直辖区土地工作委员会同意，你的银行担保文件也要走同一道同意程序——请把这段时间算进贷款批准书的有效期里。

8% 非公民印花税是在转名文件上缴的，多数贷款方案不能把它融进贷款，所以要当成现金准备。告诉我你的国籍、居留身份和看中的单位，我会告诉你目前哪几家银行愿意承做。

最干净的分法，是看 100 万令吉这条外国人门槛线。111 Menerung 整个在线上——它的准证写明每一户售价介于 RM2,255,150 至 RM7,325,500，非公民可以买这栋楼里的任何一户。Parkside 跨在线上，售价 RM772,000 至 RM2,317,000，一部分符合资格、一部分不符合。Khaya Residence 根本还没公布价格，所以现在没有人能给你答案。

第二个分水岭是规模与地契。Parkside 是 52 英亩总体规划、五英亩中央公园里的 693 个租赁地契单位；111 Menerung 是 0.83 英亩地块上的 111 个永久地契单位，周边没有总体规划；Khaya 是紧邻 Menara TNB Bangsar 的单栋 61 层楼、795 个租赁地契单位。三个只是共用一个邮区，产品其实完全不同。

第三：你押的是什么。Parkside 要你相信一个拿了白金级社区认证、但大部分还停留在图纸上的总体规划；111 Menerung 要你为已经存在的稀缺性付钱。如果你要，我可以把三个项目的售价、地契、单位数与交房时间放进同一张表里，逐栏对着看。