38 Bangsar Residensi @ 孟沙，吉隆坡 —— 在册名称如此，开发商销售时叫 Residensi 38 Bangsar：278个服务式公寓单位、38层、Jadual H，2025年9月起已完工 —— 而开发商自己报备的法定广告，给了这份地契 两个年限、三个到期日

有四件事撑起这一页，而第一件完全来自第一手文件

这一节里没有一句是卖点。四件事全部是文件上的发现，而其中三件是对着开发商自己的文件得出的。

九个销售户型 —— 而这里面没有一个面积是报备数据

先读警告，再看表。报备的法定广告里完全没有建筑面积表，所以下面每一个面积都来自开发商自己的网站，是营销数字，不是法定数字。浴室和车位数量来自同一个来源。官方登记只提供 bilik: 1, 2, 3 和 tandas: 1, 2, 3 这两个范围，而它自己的面积栏位是坏的 —— 读出来是 0 - 54，编码损坏，所以它跟什么都对不上。没有任何来源公开平方米数字，所以本页也不出现平方米。

本页没有任何一个面积、卧房数量或浴室数量是法定数字，因为报备的法定广告根本没有公开面积表。能把某一个具体单位定案的文件，是第H附表（Jadual H）买卖合约的第一附表，以及开发商自己那个户型的平面图页。在付任何订金之前，书面索取这两样。

这一页为什么没有效果图

本站不转载发展商的行销图。效果图是画来卖楼的，发展商没有合约义务照着盖，而且图里没有任何一样东西可以拿去跟文件核对。

该书面索取的是这三样：已批准的建筑图则、注明建筑面积的单位平面图，以及附在买卖合约后面的规格清单。这三样对发展商有约束力，效果图没有。

孟沙本区，在 Jalan Bangsar Utama 1 —— 而不是南边那个同名镇区

地区这个问题在这个项目上比在多数项目上更重要，因为污染就在开发商自己的档名里。有四条腿把这栋楼放在孟沙本区：报备文件的销售厅地址和开发商自己的行车路线，写的都是 Jalan Bangsar Utama 1；开发商公开的是 到 Bangsar 轻轨站150米、到 Menara Maybank Bangsar 200米、到 Menara UOA Bangsar 240米；它自己的距离表把 谷中城商场写成3.1公里、Bangsar Shopping Centre 写成2.6公里，也就是这个项目夹在两者之间；而唯一收录这个项目的门户网站，把它归在它的孟沙索引下，而不是南边那个索引下。南边那个镇区是另一个地方，大约两公里半外，有自己的邮区编号，而本页在两种语言里都不把这个项目放在那里。

KPKT TEDUH 官方登记 14069-2 与报备的法定广告，并排对照

这是本页的主干，不是附注。下面那一行里的每一样东西，要么是 KPKT KPKT TEDUH 官方登记中 14069-2 的记录，要么是开发商自己报备的法定广告 —— 而两者不一致的时候，同一格里会同时写出两个值。报备的法定广告可以从官方登记自己的 iklan 阵列取得；它是一份文件，里面有连续九个法定栏位区块，而下面的读数除另有注明者外，都取自其中最后一个。

官方登记与报备的法定广告都在 2026年10月15日 查阅。广告与销售许可证在2026年3月29日已经到期，而在那次查阅时官方登记没有显示任何接续 —— 所以本页每一句关于许可证的话都是一个带日期的陈述，你要采取行动的那一天应该重新查一次。开发商执照有效到2028年3月29日，是另一份文书。

请自己到 teduh.kpkt.gov.my 用在册名称 38 Bangsar Residensi 或在册编号 14069-2 核对以上全部内容。搜「Bangsar 38」什么都找不到 —— 单独搜那个数字也一样：全马来西亚没有任何持牌开发商的公司名字里有「38」，所以这个项目自己的数字连一笔公司记录都碰不到。

报备的法定广告是九个法定区块叠起来的 —— 而这件事本身就是一个发现

这个项目有一份 HIMS 文件，可以从官方登记自己的 iklan 阵列取得。里面是连续九个法定事项区块，其中七个在内容上确实不同。文件里任何地方都没有印版本号：唯一的标记是 Brosur: Halaman 1 / Brosur: Halaman 2 和执照有效期那几行，所以唯一可用的排序就是文件自己的顺序。在这个顺序里，地契的年限和到期日都变过，价格最低值变过，剩余单位数字变过 —— 而且中间还升过一次 —— 预计完工日期变过两次，广告许可证自己的产品尾码还从有地房屋的代码翻成了分层产业的代码。这些读数全部列在下面常见问题里的那张表上，一个区块一个区块写出来，好让你自己看到那个漂移，而不是听我们说。实际上它意味着：在这个项目上，「报备的法定广告说」并不是一个单一答案；任何页面从里面引用一个数字而不说明引的是哪一个区块，就是在选择性引用。本页默认引用最后一个区块，而只要有较早的区块不一致，本页就把那个区块指出来。

哪一个来源回答了哪一个问题 —— 以及两个来源都没有回答的那些问题

报备文件和官方登记的覆盖范围并不像读者预期的那样重叠，而在这个项目上，这个分工异常干净。只有报备文件有的：持牌人的注册编号 1110369-U；以文字写出的批准当局；建筑图编号；权益限制；Bebanan: Tiada 这句陈述；按户型的车位分配；以及报备的法定价格区间。只有官方登记有的：层数；真正的广告与销售许可证号码及其有效期；完工与合规证书与交屋日期；交屋延期栏位；建成百分比；以及持牌人的违规标记。而许可证这件事是整个项目上最清楚的例子：报备文件在九个区块里都把许可证印成字面上的 XXXXX 占位符，所以过期这件事从第一手文件完全无法评估，从官方登记完全可以评估。官方登记就是回答它的那个来源，而本页把这一点说出来，不让两者混在一起。两个来源都没有的：地段编号；土地面积；建筑面积表；项目自己的门牌号码与邮区编号；地契的起算日期；以及地契年限的定案。

开发商：四个面上五个身份，照印而不作调和

报备法定广告的法定栏位写的是 ONE JSI Development Sdn Bhd (1110369-U)。那就是持牌开发商，也是买家签约的对象。而同一份文件的销售文案写的是这个项目「Dimajukan Oleh UDA Property Malaysia」，页脚另外写了 UDA Land Sdn Bhd (161742-H)。开发商自己的网页根本没有写开发商是谁 —— 它只写 UDA Land (Central) Sdn Bhd 是销售厅的经营者，别的什么都没写。而一个门户网站说开发商是「UDA Land」。所以一份报备文件在销售文案里写了两个不同的集团公司，在法定栏位里写了第三个名字不同的公司，而消费者看到的面上还另外出现两个名字。四个面，五个身份。本页把它们全部印出来，一个都不替它们定案，因为定案不是我们该做的事。证据能确立的是「家族」而不是「归属」：持牌人的注册办事处、营业地址和电子邮件域名，全部和 UDA Holdings 集团自己在官方登记里的记录吻合，所以诚实的说法是「UDA Holdings 集团旗下的一家公司」 —— 而不是「UDA Land」，因为那是另外几家持牌人，各有自己的项目，而其中没有一个是这一栋。一个客户被告知「开发商是 UDA Land」，然后拿这个名字去官方登记查，会查到几十个项目，而就是查不到这一栋。有两件事是真正开放的：UDA Land (Central) Sdn Bhd 到底有没有开发商执照 —— 能证明这件事的那份官方登记清单被截断了，所以它的缺席不是一个干净的否定结论 —— 以及「JSI」代表什么，读过的来源没有一个公开。One JSI Development Sdn Bhd 的公司资料，或者集团年报的子公司附注，可以把两件都解决。

官方登记对持牌人的那个标记 —— 只陈述，不定性

KPKT 官方登记在这个持牌人身上有一个栏位，读出来是 mempunyaiKesalahan: Ada Kesalahan。这个标记是被设定的。官方登记对它完全没有公开任何细节：没有日期、没有说明、没有结果、没有项目。所以本页只记录两件事，别的都不记：官方登记自己的这个栏位被设定了，以及官方登记对它的内容什么都没说。本页不对它定性、不推断原因、不把它连到这个项目，也不把它连到任何别的东西。KPKT 的执法记录才是能解释它的文件。而有一个具体的混淆要明确拒绝：某个门户网站报道同一个企业家族里另外三个项目被列在部门的进度观察名单上。那是别的项目、别的持牌人。它们和这一笔在册记录无关，本页也不把它们和这个标记混在一起。

外国买家：门槛、叠在门槛之上的那一关，以及本页拒绝做的那个算术

这个项目在吉隆坡联邦直辖区，所以门槛是一百万令吉 —— 依据2022年7月13日的 Garis Panduan Perolehan Hartanah，须经经济规划单位批准，以及国家土地法典第433B条。雪兰莪的分区门槛与本页无关；而一些旧资料还在引用的一百五十万令吉窗口已经失效，不是现行的。报备的法定价格区间跨在那个门槛上：最低值大约是一百万令吉的76%，最高值大约是它的1.9倍。所以这栋楼一部分单位高过门槛、一部分没有，而笼统说一句「外国人可以在这里买」会是错的。本页做不到、也不会去估的事：说出有多少比例的单位高过门槛。没有任何来源公开分户型价格，所以那个比例就是不知道；而编一个出来，同时还会以推论的方式公开价格。本页只说这件事说不出来。而那个不是价格的障碍：报备的权益限制（Sekatan Kepentingan）意味着未经吉隆坡联邦直辖区土地工作委员会批准，这块地不得转让、出租或抵押。这一关对马来西亚买家同样适用，并且叠在外国人购置批准之上 —— 是两关，不是一关。产品本身不是障碍：以第H附表（Jadual H）出售、许可证尾码 -(S) 的分层 Pangsapuri Servis，正是可以购置的那种形态。真正实际的问题是地契。如果最后那个报备区块是对的、年限2085年到期，那么不论哪一国的买家，买到的大约是五十九年的剩余年限 —— 而没有任何独立于报备文件之外的来源能把它定案。在付任何订金之前，针对那个具体单位，把两关和地契都用书面确认清楚。

在这一笔记录上，100.00% 和 Siap Dengan CCC 实际上是什么意思

官方登记写 peratusSiap: 100.00、status: Siap Dengan CCC，并且同时带着2025年9月8日的完工与合规证书（CCC）日期和2025年9月17日的交屋（VP）日期。这栋楼已经完工并交屋；它不在施工中，也不是一个新盘。这对买家具体改变了什么：已经没有施工风险需要定价；法定的缺陷保修期（DLP）从交屋起算，按这些日期，对任何在交屋当时接房的人来说已经跑完；而剩下没卖的，是一栋已完工建筑里的开发商存货，而不是楼花库存。它没有改变的：地契问题、权益限制，以及那些存货正在其之下被销售的广告与销售许可证已于2026年3月29日到期、官方登记里没有接续这件事。这也是为什么本页不挂「新盘」标签：一张完工证书加一个已经过去的交屋日期，不论还剩多少存货，都让那个标签变成假的。同样地，这也不是一个二手转售页：读过的任何面上都没有确立过有任何一个单位是业主在转售，而接近一半的楼还是开发商自己的未售存货。两个市场标签都被否决，真实情况改用文字写清楚。一个已经取得完工证书的项目，没有任何人声称过 QLASSIC 分数，所以本页也不公开任何分数。

没有任何人公开 —— 所以本页没有，而下面写明能把每一项定案的文件

这份清单是本页最诚实的部分。每一项都是买家合理会想找到、而读过的来源没有一个公开的东西。地契 —— 年限、到期日和起算日期：这块地的地契正本，或者第H附表（Jadual H）合约的附表。地块的地段编号、门牌号码和邮区编号：BP S1 OSC 2019 2902 之下报备的位置图，或地契。土地面积，以及因此而来的任何密度数字：报备的布局图或地契。一份法定的建筑面积表：没有 —— 只有合约的第一附表才给出法定的单位面积。A1、A2、A3 的卧房数量：开发商自己的平面图页，或合约附表。「JSI」代表什么、持牌人的股东是谁、有没有合资：持牌人的公司资料，或集团年报。注意合资这一项的措辞：没有任何报备文件、官方登记栏位或开发商面提到合作方或股权分配，所以「没有人公开合资」是诚实的说法，而「不存在合资」不是。持牌人那个违规标记背后的细节：KPKT 的执法记录。哪一项设施在那两个设施层中的哪一层：设施平面图页。它声称的行人通道连到哪一个 KTM 车站：开发商自己的位置图 —— 而本页不去猜。第二个奖项的颁奖机构与年份：该奖项主办方自己的得奖名单。整栋楼的车位总数以及按楼层的分配：报备的停车场图；报备文件只给了按户型的车位数。以令吉计的储备金，以及第一年的管理预算：合约与管理机构的第一份预算。分户型价格：没有人公开，所以本页既不能、也不去说有多少比例的存货高过外国买家门槛。以及开发商主机上任何一张图片的像素尺寸：一个浏览器 —— 本页可用的每一条量测途径都失败了。

本页不公开什么，以及为什么

高老师对自己公司项目资料的要求是绝对的，而这一段是整页唯一出现这些字眼的地方。本页不公开任何折扣、回扣、净价、促销、赠品或佣金数字，两种语言都不公开，正文和本页的结构化数据里都不公开 —— 而且在这个项目上，读过的五个面上本来就没有发现任何这一类东西，所以这里原本就没有什么需要保留的。同样地，本页不公开任何回报率、投资报酬率、租金回报、包租或保证租金的数字或比率；而这里的发现也是：没有任何来源声称过。在一栋已完工、接近一半存货未售的服务式公寓上，完全没有租金计划、也完全没有回报预测，这件事本身就值得记录下来。有一个法定栏位需要指名，而不是藏起来。报备的法定广告在它九个区块里都有一个栏位印作 Diskaun Bumiputra，而那个栏位带着一个百分比数值。栏位存在；数值被保留，本页任何地方都不出现。也要说清楚它是什么、不是什么：它是一个土著价格调整栏位。它不是族群配额栏位，也不是地契分类 —— 这是三种不同的东西，而这份报备文件只有第一种。读过的任何面上都没有配额栏位，也没有地契分类。本页确实公开、而且是刻意公开的是：开发商自己依法报备的法定广告上的法定单位销售价格区间，以及 KPKT 官方登记自己的公开价格区间，各自标明是哪一个面印的，并且把它们之间的不一致显示出来而不是抹平。两者都并非价目表、并非报价，也不构成任何要约。另外也公开，因为买家一定会问，而且一项收费不是一个价格：每平方尺五十仙的管理费率，注明不含百分之十的储备金，只有一个门户网站有，而开发商和报备文件对它都是沉默的。还有一项拒绝：读过的面上有两个房贷计算器在跑，其中一个会印出一个指示性的月还款额和它自己的贷款假设。那是一个计算器的输出，不是开发商的融资安排，而本页不公开任何分期数字、也不公开任何利率。法定区间以外的一切 —— 一个真实单位的真实价格，以及附在它上面的任何东西 —— 都来自销售厅的价目表和买卖合约。请向高老师书面索取这两样。

为什么本页完全没有图片，以及那个图库里实际上有什么

这是一个刻意的决定，不是一个遗漏，而推理过程被公开出来，好让你自己判断。本站对图片的验收标准包含一个最低像素宽度。开发商主机上没有任何一个候选图档能取得尺寸 —— 可用的每一条量测途径都失败了 —— 所以每一个候选都以「无法量测」被拒收，而不是以「太小」被拒收，因为一个量不到的图档本来就不可能通过一个尺寸测试。不过有三项拒收完全不取决于量测，任何尺寸下都成立。第一：一个横幅图档，开发商自己的档名里就带着 (mobile) 这个词 —— 也就是开发商自己把它标成了一个手机尺寸的切图。第二：这个项目自己的规格资料夹里有一个图档是图库照片，而它的档名本身就是图库的说明文字 —— 一句又长又用连字号串起来的英文句子，描述一群泛泛的人在做一件泛泛的事。第三，也是最糟的一项：有二十七张单位照片被放在这个项目自己的页面上，而在开发商自己的档名里，它们写的是另一个地区的名字 —— 就是本页拒绝接受为这个项目位置的、南边约两公里半外那个镇区。它们的 alt 文字写的是这个项目的户型代号，档名写的却是别的地方：同一个档案上的两条证据互相矛盾。它们以来源不明为理由被拒收，不论量出来多大；唯一能解除这个拒收的，是开发商书面确认当时拍的是哪一栋楼。关于那个图库，还有两件事值得买家注意。里面唯一的外观素材，同时也是里面最旧的一个 —— 2022年12月，而且没有人写明它实际上拍的是什么 —— 而这栋楼是2025年9月取得完工证书的。那里没有任何有日期的施工照片，也完全没有建成后的建筑照片。而开发商自己公开的十三项设施里，有六项完全没有可取用的图档，所以就算有一组量得到尺寸的图，那份设施清单也配不出来。本页什么都没有替代。没有图库照片、没有手机切图、没有从邻近项目借来的图，也没有把一个档案的说明文字搬到另一个档案上。能把这件事补上的，是实地看楼、看一个真实单位，以及开发商自己的高分辨率原图加上书面确认拍的是什么。

买家真正会问的关于 38 Bangsar Residensi 的问题

附近的其他页面 —— 而它们之间什么都不交叉

发布于2026年10月15日 · 最后核实2026年10月15日，核实对象为 KPKT TEDUH 官方登记中 14069-2 的记录、可从该记录取得的报备法定广告、四个 GreenRE 认证等级，以及开发商自己的项目页。本页为营销资料，不构成要约。广告与销售许可证的状况是一个带日期的陈述：在上述日期，它已于2026年3月29日到期，而官方登记里没有接续。