111 Menerung @ Bangsar

可以，而且罕见地，每一户都符合资格。吉隆坡对非公民设定的最低成交价为买卖合约上的 RM1,000,000。BRDB 在这栋楼登记的最低价是 RM2,255,150，因此没有任何一部分单位需要你先筛掉。这一点在多数吉隆坡新盘上并不成立，在我写过的另外两个孟沙项目上也不成立。

过户仍须依《国家土地法典》第 433B 条取得书面同意。在吉隆坡联邦直辖区，这项同意由联邦直辖区土地工作委员会批出，由你的产业律师在签署合约后代为申请。联邦直辖区的申请通常比多数州属快，但时间与费用都要预留。市面上仍有一些通用指南写着联邦直辖区住宅需要经济策划单位（EPU）批准——对一般住宅单位而言那并不是相关的批准程序，我会请律师在换约前把现行流程书面写清楚。

再来是税。自 2026 年 1 月 1 日起，非公民购买住宅统一缴 8% 印花税，没有首套减免；一个 RM226 万的单位，过户时约需 RM180,800。转售时，非公民的产业盈利税为五年内 30%、第六年起 10%，而且永远没有零税率那一档。这两个数字会明显改变短期持有的算盘，签约之前值得先做一遍试算。

单栋 23 层，共 111 户，而且 BRDB 按户型逐一登记：M1 型 93 平方米 40 户、M1-A 型 94 平方米 12 户、M1-B 型 101 平方米 24 户、M2 型 108 平方米 14 户、M3 型 126 平方米 14 户、L 型 294 平方米 7 户。加起来正好 111——这是一个小但真实的验证，说明这份披露前后一致。

名字身兼两职。BRDB 集团行政总裁说过，取「111」是为了传达低密度的概念；而这栋楼的门牌正是 111 Jalan Menerung。它同时也以 One Eleven Menerung 之名登记与推广，所以如果你搜到那个名字、以为跟这一页是两个项目，其实是同一个。

房型方面，BRDB 的描述是二房至三房加一，涵盖平层与复式。房产平台则说 M 系列是两房、L 型复式是四房五卫。那些不是发展商的说法，所以我没有把它们放进户型表。想知道某一户型的实际配置，问我拿平面图。

登记售价区间是 RM2,255,150 至 RM7,325,500，在 BRDB 官方项目网站的法定披露栏里按户型逐一公布。本页采用的就是这组数字。

市面上另有两个更低的数字：BRDB 项目网站的标题写着住宅由 RM180 万起，房产平台则报约 RM1,745,000。两者都对不上登记最低价，差距约五十万令吉。最可能的解释是：宣传数字是扣除回扣或配套后的净价，登记数字是买卖合约上的总价。我选择把矛盾摆出来，而不是挑好看的那个，因为你的印花税、贷款成数与外国人资格测试，全部以登记价为准。

付任何款项之前，请把两个数字都书面拿到手：合约上的总价，以及扣除现行配套后的净价。发讯息给我，我会向 BRDB 索取你想要那个户型的当下价目与当下配套。

广告及销售准证载明 2027 年 1 月，工期 60 个月。在房屋发展法令下具约束力的是这个日期，本页采用的也是它。

部分房产平台写的是 2027 年 3 月 31 日。两者相差不大，很可能只是发展商目标日期与合约最迟日期之间的差别；但如果交房时间对你很重要，请以买卖合约上的日期为准，而不是任何网站——包括这一页。

工程实际进度的参照：BRDB 在 2025 年 2 月表示，历经两年基础工程后，楼体已开始出地面。这与 2027 年交房的时间表吻合，也意味着你买的是一栋已在成形的建筑，而不是一块空地。

它是孟沙的门牌，但位置在与达曼萨拉交界处，两种说法都站得住。登记地址是 111 Jalan Menerung, 59000 吉隆坡，属于孟沙 Bukit Bandaraya 段的邮区。但 BRDB 集团官网的项目介绍写的是「紧邻 Pusat Bandar Damansara 地铁站」，而那一侧属于武吉达曼萨拉。

实务上，这条接缝本身就是卖点，不是问题。地址一端是 Bangsar Shopping Centre，另一端是 Pavilion Damansara Heights，BRDB 两个都点名了。你的邮区写孟沙，你的车站在达曼萨拉；通勤受益于后者，将来挂牌转售受益于前者。

但这确实意味着：任何人拿每平方尺行情给你看时，你要多问一句。孟沙与武吉达曼萨拉是两个独立的次级市场，成交历史不同；把两者混在同一张图里的资料，信息量很低。如果对方给你可比成交，请问清楚每一笔是从哪个次级市场取的。

设施集中在 23 楼天台，BRDB 主打的一项是恒温无边泳池——恒温泳池在吉隆坡确实不常见，因为大家默认这里用不上。发展商形容天台是室内外设施的组合，兼顾各年龄层，下方部分楼层另嵌有口袋绿地。

在这么小的一栋楼里，服务跟硬件同样重要。BRDB 列出的礼宾服务包括餐厅预订、行程安排、家务、洗衣与干洗、包裹代收、居家维修、代客泊车、司机与礼车。在 111 户的楼里，这个服务配比是可信的；同样一张清单放在 900 户的楼里，通常意味着柜台只有一个人。

用料方面，BRDB 点名厨房电器为 Miele、卫浴为 Villeroy and Boch，复式单位部分家具装修并有挑高双层客厅，项目持有 GreenRE 临时铜级认证。请留意：这些多数出自品牌合作文章而非法定披露，所以品牌与用料请写进合约的规格附表，而不是依赖那篇文章。

BRDB 没有公布。它的项目网站有完整的法定披露栏，执照编号、分户型售价、完工日期都在，唯独没有服务费或偿债基金费率；而这个数字只要你还持有单位就要一直付，我不打算用估的。

这里比平常更值得追问一句。一栋只有 111 户、却配备礼宾团队、恒温天台泳池与酒店式服务的楼，固定成本要摊在很少的分层单位上。这可能导致每平方尺服务费明显高于吉隆坡平均水平，而且是永久性支出，不是一次性的。它未必不值得，但你应该在决定之前看到这个数字，而不是交房之后。

发讯息给我，我会直接向 BRDB 取得当下的服务费、偿债基金费率与拟定的管理安排，以及礼宾服务配套实际包含哪些项目。

一般可以，成数为售价的 60% 至 70%。这是非居民外国买家的常见区间，本国公民则可到 90%。以入门户 RM2,255,150 计，光是首期就需要约 RM67.7 万至 RM90.2 万现金，还没算上约 RM18.04 万的 8% 印花税、律师费与转名文件费。

这个项目在融资上有两点有利。地契是永久的，估价师与信贷委员会对永久地契的接受度高于有限年期的租赁地契。另外，准证记录地契无权益限制，因此银行设定押记时，不必像受限地契那样另外申请州委员会同意。

真正决定你能拿到什么条件的，其实不是项目而是你自己的资料：国籍、有没有马来西亚来源收入、以及是否已经在马来西亚的银行有往来。把这三点连同你想要的户型告诉我，我会告诉你目前实际有哪几家银行可以谈，而不是让你盲目去申请。

两者兼有，哪一面占上风，完全取决于你的持有期。楼小意味着同一时间在市面上的竞争挂牌极少，你很少会被一个急着脱手的邻居压价。这是好处，而且在孟沙这种土地极紧的地区，这个好处是实在的。

坏处正好是它的镜像。供给薄，成交纪录也薄，而估价师是按可比成交定价的。最大的户型只有 40 户、最小的只有 7 户，你所在的那一档很可能整年都没有一笔登记成交，这会让将来的买家更难拿到足以支撑贷款的估价。一户 RM700 万的复式、全世界只有另外六户可比——这对买家池是实打实的限制。

实务上：76 户的 M1 家族才是真正可能形成二手市场的地方；L 型复式则要预期是一对一议价，而不是照市价成交。如果你把退出的流动性放在第一位，这个差别应该直接决定你买哪一档。

把孟沙目前三个项目摆开，分类干净得不寻常。111 Menerung 是唯一一个永久地契，是唯一一个每一户都越过 100 万令吉外国人门槛的，是规模最小的（只有 111 户，差距很大），也是最早交房的（2027 年 1 月）。同时，它每平方尺的价格也明显最高。

Parkside Residences @ Setia Federal Hill 是走量的另一条路：693 个租赁地契单位，售价由 RM772,000 起，位于 52 英亩、持有 LEED 白金级社区认证的总体规划里，2030 年 1 月交房。那是完全不同的一注——你买的是一个正在被建起来的区，而不是一个已经存在的区。

Khaya Residence @ Bangsar 则是目前还答不出来的那一个：795 个租赁地契单位，紧邻 Menara TNB Bangsar，没有公布价目表，也没有公开的法定披露栏，所以今天没有人能告诉你它是否越过外国人门槛。你要的话，我可以把三个项目的地契、售价、户数与交房时间放进同一张表里逐栏对照。