The Queenswoodz @ 武吉加里尔 —— 开发商自己的官方项目网站，开场就在介绍 300 公里外柔佛的另一个项目
请读一读本项目官方网站 thequeenswoodz.com.my的第一段，原文如下：「Nestled in the serene Kebun Teh neighbourhsod, Johor Bahru, this new development offers a harmonious blend of modern design and timeless beauty.」（「坐落于柔佛新山宁静的 Kebun Teh 一带……」）同一页再往下：「Experience the perfect balance of urban living and natural serenity at The Asteriaz @ Kebun Teh.」连拼错的「neighbourhsod」都在原文里。The Asteriaz @ Kebun Teh 是 EXSIM 在柔佛新山的另一个项目 —— 本站也有它的页面，两次点击就能对照。这是另一个项目的模板文案被原封不动留在了这个项目的首页；它不是手册页脚的一个错字，而是买家最先读到的那段概念文案。这就是我能给您的、最清楚的「请读政府备案的法定附表，而不是读营销文案」的理由 —— 本项目的法定备案附表，本页下方完整列出。
不是价目表、不是报价、不是销售要约。本页出现的售价，只有法定备案广告资料中的 Harga Jualan Minima / Maksima（法定最低／最高买卖合约价，即合同价），并已如实标注。有三个互相独立的来源刊登的「起价」低于备案法定最低价 RM744,999；这三个数字本页一个都不刊登。
The Queenswoodz @ 武吉加里尔 —— 关键事实一览
以下每一个数字，除另有注明来源外，均取自向马来西亚房屋及地方政府部（KPKT）备案的广告手册，HIMS 备案编号 30741-2。备案文件上留空的栏目，本区一律写「未印出」，绝不替它填上。
- 备案注册项目名称
- The Queenswoodz @ Bukit Jalil这是法定资料栏自己的写法。Metproperty 和一个 IQI Realty 营销网站加了「Residence」；另一个代理网站加了「Residences」。这两个字都不在备案名称里。
- 持牌开发商（Pemaju）
- EXSIM JALIL LINK SDN BHD —— 201401028642（1104782-X）这是一家项目专属公司，也就是会在您买卖合约上签字的卖方。PropertyGuru 记录 23581和Metproperty都写「EXSIM Development Sdn Bhd」，那是集团品牌主体，不会是您合约上的卖方。
- 开发商牌照号码
- 30741/04-2029/0083(N)有效期 19/04/2024 至 18/04/2029，截至今日仍有效。与 The Kingswoodz 的号码完全相同。开发商牌照号码不是项目的识别号。
- 广告与销售许可证（APDL）
- 未印出 —— 该栏显示为
XXXX没有任何来源公布本项目的 APDL 号码或有效期，因此无法判断许可证是否仍然有效。开发商牌照到 18/04/2029 到期，那不是 APDL 的有效期。 - 备案单位总数
- 1,004A 栋 494 + B 栋 510。总承包商自己的公告独立确认了这两个数字。PropertyGuru 23581写 1,002，对这两个单位的差额没有任何解释。
- 备案栋数与层数
- A 栋 —— 494 个单位，43 层 · B 栋 —— 510 个单位，44 层两栋都备案为 PANGSAPURI SUITE。备案与总承包商公告完全一致。PropertyGuru 写 50 层；门户编辑稿写「约 50-51 层」；Metproperty 写统一的 44 层。
- 发展类型（Jenis Pembangunan）
- PANGSAPURI SERVIS —— 服务式公寓备案中没有任何办公室、SOHO 或办公套房类别。备案户型表里完全没有 studio 单位，最小户型是 807 平方英尺。
- 法定售价区间（合同价）
- RM744,999 – RM1,278,539即备案的 Harga Jualan Minima / Maksima，也就是买卖合约价（合同价）。A 栋 RM747,574 – RM1,278,539；B 栋 RM744,999 – RM1,278,539。不是价目表、不是报价、不是销售要约。
- 备案预计完工
- 2028 年 10 月即备案的 tarikh dijangka siap。总承包商按 41 个月工期预期 2029 年完工。两个日期都已公布；备案日期具有效力，承包商的数字是较保守的那一个。
- 地契年限
- 租赁地契 —— pajakan 99 tahun，至 2123 年 3 月 4 日尚余约 96 年。两家门户网站只写一个「Leasehold」，不写到期日。
- 权益限制（sekatan kepentingan）
- 本地未经吉隆坡联邦直辖区土地执行委员会同意，不得转让、出租、抵押或典押备案以此文字印出。请追问这项同意会给转售或再融资增加多长的审批时间。
- 抵押权人（bebanan）
- United Overseas Bank (Malaysia) Bhd与 The Kingswoodz 是同一家抵押权人。
- 批准机关
- 吉隆坡市政局（Dewan Bandaraya Kuala Lumpur）建筑图批准编号 DBKL.JKB.BPS3 OSC 2025 2271 (10) —— 这是 2025 年的批准，而 Kingswoodz 的是 2024 年的。
- 地契编号
- PT 50270, Jalan Jalil Perkasa 1来自总承包商的工程中标公告，不是来自 KPKT 备案。Kingswoodz 位于 Lot 38628 —— 是另一个地契。
- 土地面积（keluasan tanah）
- 未印出备案中没有这一栏，开发商方面也没有任何来源公布。因此密度无法计算，本页不出现任何密度数字。
- 停车位（tempat letak kereta）
- 未印出 —— 栏目名称印了，数值留空没有任何来源公布车位总数、各户型的车位配额、裙楼哪几层是停车场、访客车位或摩托车位。
- 备案户型数
- 八个 —— A1、A2、B1、B2、C1、C2、D1、D2面积为 807 / 807 / 936 / 936 / 1,206 / 1,206 / 1,410 / 1,410 平方英尺。开发商自己的户型页一个都没有用文字公布，那一页只有图片。
- Dual Key（双钥匙）
- 有支持 —— 备案本身把户型标为 D2 (Dual Key)而且在同样的 1,410 平方英尺下，备案给 D2 的房间数与 D1 不同：D1 是 4 房／3 卫，D2 是 3+1 房／3 卫。分隔出一个自带设施的独立部分，正好会造成这样的房间数差异。
- 绿色建筑认证
- 完全没有 —— 任何等级都没有在开发商自己的认证名录中查不到 The Queenswoodz，而该名录逐项列出了另外十二个 EXSIM 项目，其中包括 The Kingswoodz。这是在开发商自己的记录中「查不到」，而不只是「找不到证据」。
- 获奖
- 没有在开发商自己的获奖页上完全查不到，而该页涵盖 2013 至 2026 年。对一个 2025 年才中标的项目而言，这是正常的。
- 备案广告上印的网址
queenswoodz.com.my—— 返回 404真正在线的网站是thequeenswoodz.com.my。The Kingswoodz 的备案有一模一样的镜像缺陷：它印的是thekingswoodz.com.my，打不开，而该项目真正在线的网站是kingswoodz.com。EXSIM 在自己的两份备案之间把两个域名写反了。- 商业部分
- 存在，但数量、地契与归属均未公布总承包商的工程范围涵盖「commercial units」与「commercial spaces」。法定资料栏只印了两栋住宅楼，没有任何商业栏目。是否有商业产权落在 1,004 这个数字之内，不得而知。
想看哪一段，直接跳
这一页是按买家真正会问的顺序排的 —— 从开发商自己的文件里，关于自己项目搞错的三件事开始。
开发商自己文件里的三处缺陷，以及每一处对您意味着什么
这三件事都不是门户网站弄错的。三件都出自 EXSIM 自己发布、关于自己项目的材料。我写出来不是为了挑错，而是因为每一件都会改变您在签任何文件之前，应该要求对方书面确认的内容。
一、官方项目网站介绍的是柔佛新山的项目
thequeenswoodz.com.my的概念页开头写「Nestled in the serene Kebun Teh neighbourhsod, Johor Bahru」，后面又写到「The Asteriaz @ Kebun Teh」—— 那是 EXSIM 约 300 公里外的另一个项目，它在本站的页面在这里。模板文案被留下来，一直没改。后果：这一系列项目的所有叙述性、概念性段落都应视为不可靠，只引用确实针对本项目的材料。同系列的 The Kingswoodz 在它向政府备案的手册里有同一类缺陷 —— 那份手册的叙述页描述的是 EXSIM 在武吉免登的另一座楼。
二、这是一个各自注册的项目，不是「第二期」
它与 The Kingswoodz 共用一张开发商牌照 —— 同一个号码 30741/04-2029/0083(N) 印在两份备案上 —— 但它有自己的 KPKT 备案、自己的 DBKL 建筑图、自己的地契、自己的单位数、自己的层数、自己的法定售价区间和自己的完工日期。7 个备案栏目相同；9 个不同。门户网站编辑稿称它为「继 Kingswoodz 成功之后的第二期」，这在法定意义上站不住 —— 而且它其实是同一家总承包商在那块地上承接的第四个合约，不是两个里的第二个。完整的逐栏对照表在下方常见问题区。
三、开发商自己的设施图在物理上不可能成立
设施页把两栋楼的天空设施都标为「Level 50」。备案的 bilangan tingkat（层数）是 43 与 44，总承包商自己的公告也独立写明 43 与 44。43 层或 44 层的楼里，不可能有第 50 层的设施。要么是那张图的楼层编号错了，要么这栋楼比备案和施工方说的都高。两个来源都说 43／44，只有美术图说 50，所以本页按名称公布天空设施，不公布它们的楼层数字。
APDL 是一个字面的占位符
在备案手册上，No. Permit Iklan dan Jualan 栏目显示为 XXXX，有效期栏目也一样，而其他来源一个都没有公布。所以没有人能从公开记录告诉您，本项目目前用来做广告与销售的许可证是否仍然有效。开发商牌照到 2029 年 4 月 18 日，目前有效 —— 但开发商牌照不是广告许可证，本页绝不把前者当作后者来呈现。
一份门户记录，一张表里四处出错
PropertyGuru 记录 23581把项目名拼成「The Queenwoodz」，写 1,002 个单位（备案 1,004），写 50 层（备案 43／44），写错开发商 —— 还凭空多出一个 484 平方英尺的一房户型，而备案户型表里根本没有这个户型。备案最小户型是 807 平方英尺。如果您是照着那份记录在看，那您看的其实是另一栋楼。
零绿色认证 —— 而这个「没有」出自开发商自己的记录
在EXSIM 自己的认证名录里完全查不到 The Queenswoodz。那份名录是逐项目列出的，并且列了另外十二个 EXSIM 项目，其中包括同系列的 The Kingswoodz（Silver 临时认证，2024 年 11 月 8 日）与 The Rosewoodz @ 武吉加里尔（Silver，正式）。所以这不是「找不到证据」，而是在开发商自己的记录里「没有」。本页也不写「以……为目标」：开发商没有公布任何目标。
有一项主张确实有依据：双钥匙
在同系列的几个项目上，「dual key」的说法最后都查不到开发商的依据。这一个不一样。备案自己把户型标为 D2 (Dual Key)，并且在完全相同的 1,410 平方英尺下给它 3+1 房／3 卫，而 D1 是 4 房／3 卫 —— 这与一个分隔出自带设施独立部分的平面图，在逻辑上完全吻合。一个 IQI Realty 营销网站把 D2 写成「4 房／3 卫 dual key」，与备案矛盾。请以备案为准。
备案写了什么、图上画了什么，以及两者在哪里对不上
以下设施名称是开发商自己的，取自它的设施页，而那一页是以图片而非文字附表的形式公布的。所以请把名称当作开发商的，把楼层数字当作把握较低的 —— 而在天空设施这一项上，它与备案直接矛盾。
设施 —— 按开发商自己图上的分组列出
没有任何来源把其中任何一项标为「仅提供空间」，也没有任何来源公布车位总数。效果图均为艺术想象图。
地面层
- Grand Arrival
- Queen’s Drop-Off
- Queen’s Lounge A
- Queen’s Lounge B
8 楼 —— 主设施层
- Outdoor Wellness
- Regal Hall
- Leisure Lawn
- Grace Foot Garden
- Queen’s Court
- Wellness Garden
- Jacuzzi Retreat
- Sun Deck
- Biopond
- Leisure Pool
- Queen’s Pavilion
- Kid’s Wonderland
- Shallow Splash
- Green Terrace
- Inspired Lounge
- Queen’s Hall
- 这一层是两栋共用还是各自分开，未公布。同系列的 The Kingswoodz 也把设施层放在 8 楼，所以「8 楼」这个归属在两个项目之间是一致的。
9 楼
- Momentum Studio —— 健身房。一个 IQI Realty 营销网站把它称为「瑜伽室」；开发商没有这样写。
天空设施 —— 每栋各有一套，楼层数字无法公布
- Sky BBQ A · Moonlight Sip A —— A 栋
- Sky BBQ B · Moonlight Sip B —— B 栋
- 开发商把这些设施按栋重复设置，而不是两栋共用 —— 这本身就是一条值得知道的已公布事实。
- 开发商的图把它们标为「Level 50」。备案层数是 43 与 44，并由总承包商确认。因此本页不为它们公布任何楼层。
只有门户网站或代理网站公布 —— 开发商并未公布
- 「无边泳池」、「sky lounge」、「sky garden」、「多功能厅」、「阅读室」、「共享办公空间」—— 出自门户网站编辑稿。开发商公布的是 Leisure Pool 与 Shallow Splash，不是无边泳池。
- 「瑜伽室」、「儿童游乐区」、「中央景观园林」、「EV-ready 充电预留车位」—— 出自一个 IQI Realty 独立营销网站。充电预留的说法没有开发商来源，而备案里根本没有停车位这一栏的数值。
- 「浅水池」、「花园大堂」、「大堂休息区」、「健身房」、「多用途厅」—— 出自Metproperty，是一份通用的类别清单，没有楼层归属，也没有用到开发商自己的任何设施名称。
- 「观星草坪」与「月色主题园林」—— 出自开发商自己的概念页，却与开发商自己的设施清单矛盾：那份清单列的是 Leisure Lawn、Green Terrace 与 Wellness Garden，没有观星草坪。开发商的两个页面互相矛盾。
- 每平方英尺 RM0.42 含储备金的管理费 —— 只有一个代理网站这样写。开发商没有公布管理费，而且那个说法完全没有提到更关键的问题：上面是否还有一层大社区共同管理费。
日期 —— 以及其中两项根本不是日期
备案的八个户型原文照录 —— 以及与它们不一致的六份已公布附表
这是备案手册里的附表；与同系列的 Kingswoodz 备案不同，这一份是干净的。八个户型，四种建筑面积。平方米数字是开发商自己的，印在每个平方英尺数字旁边；四个我都核算过，换算正确（807 平方英尺 = 74.97 平方米，936 = 86.96，1,206 = 112.04，1,410 = 130.99）。各户型的单位数量，以及哪个户型在哪一栋，没有任何来源公布。
户型 A1（Balkoni，带阳台） —— 807 平方英尺
本项目最小的单位。(Balkoni) 这个后缀是开发商自己加的，也正是在相同建筑面积下区分 A1 与 A2 的依据。请注意这里没有什么：备案附表里完全没有 studio 户型，也没有办公套房户型。这是本项目与 EXSIM 那些不受房屋发展法管辖的办公套房大楼之间最清楚的结构性差别 —— 后者是围绕 344 至 678 平方英尺的 studio office 户型建起来的。
户型 A2（Tanpa Balkoni，不带阳台） —— 807 平方英尺
与 A1 建筑面积完全相同，不带阳台 —— 同样是开发商自己的后缀写法。PropertyGuru 23581另外刊出一个备案附表里没有的「810 平方英尺」两房户型，以及一个根本不存在的 484 平方英尺一房户型。
户型 B1（Balkoni，带阳台） —— 936 平方英尺
三房两卫，带阳台。所有已公布的第三方附表在 B 的 936 平方英尺上都与备案一致 —— 这是唯一一个没人写错的户型。
户型 B2（Tanpa Balkoni，不带阳台） —— 936 平方英尺
同样 936 平方英尺，不带阳台。多数代理网站把 B1 与 B2 合并成一个「Type B」，并且完全省掉阳台的区别 —— 如果您在意自己买的到底有没有阳台，这个区别就很重要。
户型 C1 —— 1,206 平方英尺
3+1 房，三个卫浴。有两个已公布来源把 Type C 写成两个卫浴 —— 门户网站编辑稿和一个代理微网站 —— 而那个代理网站还把建筑面积写成 1,210 平方英尺，而不是备案的 1,206。PropertyGuru 23581把 1,206 平方英尺归类为「四房」。备案写的是 3+1 房、3 卫、1,206 平方英尺。
户型 C2 —— 1,206 平方英尺
在所有已公布栏目上都与 C1 完全相同：面积相同、房数相同、卫浴数相同 —— 而且开发商没有像 A 与 B 那样，为这一对印上 (Balkoni) ／ (Tanpa Balkoni) 后缀。所以 C1 与 C2 的差别确实没有公布。可能是镜像平面图。请不要假设，在二选一之前先要到书面答案。
户型 D1 —— 1,410 平方英尺
四房三卫，备案最大户型。门户网站编辑稿把 D1 与 D2 合并成一个户型，描述为「4 房或双钥匙配置」，这就掩盖了它们其实是两个各自备案、房间数不同的户型。
户型 D2（Dual Key，双钥匙） —— 1,410 平方英尺
这个户型的双钥匙主张，有开发商自己的备案材料支持 —— 在这一系列项目里，这句话我不是每个项目都能说。备案本身把户型标为「D2 (Dual Key)」，并且在相同的 1,410 平方英尺下给它 3+1 房／3 卫，而 D1 是 4 房／3 卫 —— 分隔出一个自带设施、可独立上锁的部分，正好会造成这样的房间数变化。一个 IQI Realty 营销网站把 D2 写成「4 房／3 卫 dual key」；备案写的是 3+1／3。可独立上锁的是哪一部分、它的面积多少、它是否有自己的门直通公共走廊 —— 均未公布。
各份已公布附表之间的分歧有多大。备案有八个户型。多数代理网站公布五个，门户网站编辑稿公布四个，PropertyGuru 23581公布四个没有名称的房数分类 —— 而开发商自己的户型页一个都没有用文字公布，因为那一页只有图片。所以市面上流传的每一份营销附表，都是第三方对备案附表的转录。Metproperty完全不公布各户型建筑面积，只给一个从「0 sqft」开始的区间。有三个互相独立的来源刊登的「起价」低于备案法定最低价 RM744,999，三个数字各不相同；这三个数字本页任何一处都不刊登。备案也按户型印了规格与电气附表（钢筋混凝土结构、工程木门、铝框窗、瓷砖铺面，14 至 18 个灯位、4 至 5 个风扇位、16 至 18 个插座、空调位按户型不同），但没有逐房间清单，也没有层高。
图库 —— 以及每一张图的主题究竟是怎么来的
本页主题的分级方式，以及这个分级的价值。开发商的 Queenswoodz 图库在每张缩略图旁印有文字说明，所以本页的设施类主题属于图库文字说明已公布。它们不是对照内容管理系统标题确认过的：exsim.com.my 用的是 WordPress，但它的 REST API 返回 404，所以本项目没有任何一张图能读到 CMS 标题。本页使用的八张效果图与两张工地照，就是自 2026 年 8 月起已发布在本站这一页旧版上的那些文件，它们的主题依据是在本站发布时的文件名 —— 而开发商在自己图库中以文字说明公布的正是这些同样的主题名称：Grand Arrival、Queen’s Court、Wellness Garden、Leisure Pool、Sun Deck、Sky BBQ、Shallow Splash，这构成了佐证。本站图库里有两张图被刻意不用。它们的文件名写着「Tower A facade」与「Tower B facade」，而这个区分没有任何依据：开发商自己的图库只用序号给外观图配说明（「Facade 2」、「Facade 4」），那既不是立面方位，也没有指明栋别。同一位建筑师、同一系列、43 与 44 层的两栋楼看起来本来就很像，我要是写上去就是在猜。宁可不用，也不贴错标签。倒是有一个真正好用的办法，可以把本项目的效果图与 The Kingswoodz 的区分开来，如果您在比较两边的营销材料，这值得知道：Queenswoodz 整个图库都在开发商的 /2025/12/ 上传目录下，文字说明以「Queen’s」开头；Kingswoodz 整个图库都在 /2024/08/ 下，文字说明以「King’s」开头，而且两个图库之间没有任何一个设施名称是重复的。所有效果图均为艺术想象图，可能变更，并以相关主管机关的批准为准。
地点：开发商没有公布到任何地方的距离，而轻轨的数字相差近两倍
项目位于 PT 50270, Jalan Jalil Perkasa 1, 武吉加里尔, 吉隆坡 —— 这个地契编号来自总承包商的工程中标公告，不是来自 KPKT 备案，备案上没有印地址。开发商自己的地点页有一个「Location Map」标题和一张图，完全没有用文字公布任何「地点＋距离」或「地点＋时间」。武吉加里尔的营销很依赖 Pavilion Bukit Jalil 和轻轨；这家开发商对两者都没有公布数字，也没有写出车站名称。下面每一个数字都是第三方的，并已逐一注明。我没有估算任何数字，也没有替任何空白补上内容。
地图上的标记是街道，不是具体地块。地契编号 PT 50270 来自总承包商，而同系列的 The Kingswoodz 位于同一条街上的另一个地契（Lot 38628）—— 所以为其中一个公布的距离不能搬到另一个身上。没有任何来源公布本项目的土地面积。
轨道交通 —— 三个来源，三个答案，没有开发商的数字
- Awan Besar 轻轨站（Sri Petaling 线）—— 「步行 500 公尺，经有盖走道」，出自一个 IQI Realty 独立营销网站。
- Awan Besar 轻轨站 —— 「约 450 至 650 公尺」，一个区间，出自门户网站编辑稿。
- Awan Besar 轻轨站 —— 「940 公尺，11 分钟」，出自PropertyGuru 记录 23581。
- 940 公尺与 500 公尺之间的差别，就是「真的能走到地铁」和「只是营销话术」之间的差别。这三个我一个都不当作事实来公布。另外值得一提：PropertyGuru 是唯一一个把距离与自己的步行时间配在一起的来源，而 940 公尺按正常步速确实约 11 分钟 —— 它至少自身是自洽的，而「500 公尺」配「步行 8 分钟到 Pavilion」那一组并不自洽。
- 某代理所描述的有盖走道：谁来建、谁来维护、它服务的是本项目的地契还是同系列那一块地契，均未公布。
商场与休闲 —— 谁在说什么
- Pavilion Bukit Jalil —— 「步行 8 分钟」（代理）对上 「约 600 至 750 公尺」（门户编辑稿）。开发商既没有公布距离也没有公布时间，而门户标题里的「就在隔壁」在任何来源中都站不住。
- Bukit Jalil Recreational Park 与高尔夫俱乐部 —— 「步行 5 分钟」（代理）。没有任何人公布距离。
- 被某个来源提到，但没有任何人公布距离的地点：Bukit Jalil Golf & Country Resort、武吉加里尔体育馆与国家体育中心、马来西亚科技园（Technology Park Malaysia）、国际医药大学（IMU）、Aurora Place Bukit Jalil、Sri Petaling，以及 MEX、KESAS 与 Bukit Jalil 高速公路、吉隆坡国际机场、吉隆坡市中心。
- 同样没有任何人公布的：最近的学校、诊所、巴刹或医院。
四个项目、一整块地 —— 没有人回答的问题
- 依据总承包商经《The Edge》发布的内容，本项目是 EXSIM Jalil Link 在武吉加里尔同一块 17.9 英亩土地上的四个项目之一，四个项目累计合约价值约 RM18 亿。
- Queenswoodz 的合约范围明确包含「infrastructure works」（基础设施工程）。
- 没有任何来源公布大社区协议、共用基础设施契约、共用通道或排水安排，也没有公布四个项目之间的任何共同费用 —— 更没有说交屋后由谁维护。请追问：四个项目之间的内部道路、排水、边界与保安由谁维护，以及本项目自己的管理费之上，是否还要再加一层大社区共同管理费。
距离与行车／步行时间都是具名第三方的，不是我的，也不是开发商的。来源互相矛盾时，上面两个数字都印出来，不取平均。同系列 The Kingswoodz 在 PropertyGuru 上的记录把 Awan Besar 写成「步行 3 至 5 分钟（500 公尺）」、把 Pavilion Bukit Jalil 写成「850 至 900 公尺」—— 那是另一个地契的数字，同样不能搬到本项目，本页也没有使用。
The Queenswoodz @ 武吉加里尔 —— 备案的法定广告资料
这是整页的骨干。来源：向马来西亚房屋及地方政府部备案的广告手册，HIMS 备案编号 30741-2。马来文栏目名称按原文照录。备案上留空的栏目，格内写「未印出」，不以任何内容替代。开发商自己完全不公布法定资料栏：thequeenswoodz.com.my与集团的项目页都没有印牌照号码、APDL、抵押权人、地契年限、土地面积、单位数、层数或完工日期 —— 所以不存在一份开发商公布的法定资料栏可以与下表对照，也就不存在两者可能矛盾的栏目。微网站的条款页只印了持牌公司名称与注册号码，其他法定内容一概没有。
| 备案注册项目名称 | 持牌开发商（Pemaju） | No. Lesen Pemaju（开发商牌照） | Tempoh sah lesen（牌照有效期） | APDL（No. Permit Iklan dan Jualan） | Tempoh sah permit iklan（广告许可有效期） | Pihak berkuasa yang meluluskan（批准机关） | No. Pelan Rujukan（建筑图编号） | Jenis Pembangunan（发展类型） | Pegangan tanah（地契年限） | Sekatan kepentingan（权益限制） | Bebanan（抵押权人） | Jumlah unit（单位总数） | 各栋单位数与层数 | Harga Jualan Minima – Maksima（法定买卖合约价／合同价） | Tarikh dijangka siap（预计完工） | Keluasan tanah（土地面积） | Tempat letak kereta（停车位） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| The Queenswoodz @ Bukit Jalil | EXSIM JALIL LINK SDN BHD [201401028642 (1104782-X)] | 30741/04-2029/0083(N) | 19/04/2024 – 18/04/2029 | 未印出 —— 显示为 XXXX | 未印出 —— 显示为 XXXX | DEWAN BANDARAYA KUALA LUMPUR（吉隆坡市政局） | DBKL.JKB.BPS3 OSC 2025 2271 (10) | PANGSAPURI SERVIS（服务式公寓） | PAJAKAN 99 TAHUN SEHINGGA 04/03/2123（99 年租赁地契，至 2123 年 3 月 4 日） | 未经吉隆坡联邦直辖区土地执行委员会同意，不得转让、出租、抵押或典押 | UNITED OVERSEAS BANK (MALAYSIA) BHD | 1,004 | BLOK A：494 unit PANGSAPURI SUITE，43 tingkat · BLOK B：510 unit PANGSAPURI SUITE，44 tingkat | 全项目 RM744,999.00 – RM1,278,539.00（A 栋 RM747,574.00 – RM1,278,539.00；B 栋 RM744,999.00 – RM1,278,539.00） | OCT 2028（2028 年 10 月） | 未印出 | 未印出 —— 栏目名称印了，数值留空 |
两栋的备案区间几乎相同 —— 最低价分别为 RM747,574 与 RM744,999，相差 RM2,575，最高价完全相同 —— 这与两栋采用同一套户型组合相吻合。但开发商没有确认这一点，而各户型的单位数与户型分栋情况，没有任何来源公布。地契编号 PT 50270 来自总承包商的公告，不是来自这份备案 —— 备案上没有印地址。
上表的法定售价区间，就是依法备案的 Harga Jualan Minima / Maksima —— 即买卖合约价（合同价）的区间 —— 之所以刊登，是因为它属于公开的备案资料。它不是价目表、不是报价、也不是销售要约，而且它不告诉您任何一个具体单位或户型的价格。这份备案资料是怎么找到的，供想自己复核的人参考：因为 APDL 没有公布，没法用 APDL 反查路径，所以是从同系列项目的门户记录上找到牌照序号 30741，再向外推 —— 30741-1 是 The Kingswoodz，30741-2 是本项目，30741-3 返回 404，所以牌照 30741 下正好只有两份备案。
广告与销售许可证（APDL）失效了吗？这项核查无法进行，原因如下
在备案手册上，No. Permit Iklan dan Jualan 栏目与它的有效期栏目，都显示为字面的占位符 XXXX，而其他已公布来源也没有任何一个给出本项目的 APDL 号码或有效期。所以没有人能从公开记录确认，本项目目前做广告所依据的许可证是否仍然有效。开发商牌照 30741/04-2029/0083(N) 的有效期到 2029 年 4 月 18 日，目前有效 —— 但开发商牌照不是广告与销售许可证，而那个 2029 年的日期绝不可以被当作 APDL 的有效期呈现给您。如果您需要 APDL，它只能来自销售厅或实体手册的封底，而这也是我清单上的第一项。
外国买家 —— 吉隆坡，以及本项目为什么是真正的临界个案
项目位于吉隆坡联邦直辖区，该区对外国买家公布的最低购买价一直是 RM1,000,000，并在适用情况下需取得经济策划单位（EPU）的批准。而本项目备案的法定售价区间是 RM744,999 至 RM1,278,539，正好横跨这条门槛线 —— 所以同一个项目内，可能有些户型符合资格、有些不符合，而备案并没有按户型公布价格，因此没有任何公开来源能让您推算出哪些户型过线。也没有任何来源谈到本项目的外国人购买资格。外国买家在下定之前，必须对照联邦直辖区现行指引核实，并向开发商取得书面确认。（作为对比，同系列 The Kingswoodz 的备案最高价 RM881,820 完全低于这条门槛 —— 这是两个项目之间一个实质差别，也是不该把它们当成一个项目看的又一个理由。）供比较：雪兰莪第一区与第二区的门槛是 RM2,000,000，且仅适用于分层产业与有门卫的分层有地产业；第三区（Hulu Selangor 与 Sabak Bernam）是 RM1,000,000。
施工进度 —— 公布了多少百分比
一个都没有。开发商、备案与任何门户网站，都没有为本项目公布过完工百分比。任何人公布过的唯一物理进度证据，就是开发商自己的工程进度照（上方图库里有两张），而且任何一个季度旁边都没有印日期或百分比。合约于 2025 年授出，工期 41 个月；开工指示发出的日期没有公布 —— 这正是为什么备案的 2028 年 10 月与承包商的 2029 年，可以同时都是关于不同事情的正确陈述。
密度 —— 本页为什么不计算
Keluasan tanah（土地面积）在备案上未印出，开发商方面也没有任何来源给出本项目的土地面积，所以密度无法计算。门户网站编辑稿声称 3.44 英亩，没有任何出处，而这个数字与另一家门户给同系列 Kingswoodz 的 3.45 英亩几乎一样 —— 两个没有出处、几乎相同的英亩数，分别给了规模差很远（1,004 个单位对 1,558 个单位）、地契也不同的两个项目。这是应该同时不信这两个数字的理由，而不是挑一个用的理由。唯一有一手来源的英亩数是总承包商的 17.9 英亩，而那是四个项目共用的一整块地，既算不出单项目密度，也算不出单栋密度。可以老实说的是，因为每一个输入值都已备案：1,004 个单位分布在 87 层住宅楼层上（43＋44），A 栋约为每层 11.5 个单位（494 ÷ 43），B 栋约为每层 11.6 个（510 ÷ 44）—— 这是我用备案数字做的算术，而且它没有计入备案没有单独列出的非住宅裙楼层数。
未公布，因此本页不写
法定方面：APDL 号码与有效期；土地面积；停车位数量；各户型买卖合约适用的是附表 G 还是附表 H，以及是否有任何产权落在《1966 年房屋发展（控制与执照）法》之外；开工指示发出的日期。商业部分，也是我最想要答案的那个未解问题：总承包商的工程范围涵盖「commercial units」与「commercial spaces」，所以本项目内确实有商业产权 —— 但没有任何来源说明它们有多少个、是出售还是由开发商自留、是否落在备案的 1,004 这个数字之内，以及它们持的是什么地契。法定资料栏只印了两栋住宅楼，完全没有商业栏目。这是一个真正的房屋发展法问题：裙楼里由开发商自留的商业空间，会影响管理费的分摊比例与公共产业的使用；而不受该法管辖的产权，买卖合约也完全不同。这一项排在我销售厅清单的第一位。建筑与单位方面：各户型的单位数；户型分栋；C1 与 C2 的差别；D2 双钥匙中可独立上锁的是哪一部分、面积多少、是否有自己的门直通公共走廊；逐房间清单；层高；楼高（公尺）；每栋电梯数与电梯对单位比；朝向，以及哪些单位面对同系列的那一栋。设施与持有成本方面：天空设施可靠的楼层数字；8 楼设施层是两栋共用还是分开；开发商公布的管理费与储备金；这块 17.9 英亩土地上四个项目之间是否适用大社区共同管理费，以及交屋后由谁维护共用道路、排水、边界，与合约范围里那些「基础设施工程」。地点方面：开发商方面的任何一个距离数字；到 Awan Besar 轻轨站的真实距离；有盖走道是否存在、由谁维护。法律与商务方面：各户型的外国人购买资格；sekatan kepentingan 同意是否影响贷款或转售，以及它需要多长审批时间；交屋条件、缺陷责任期与延迟交屋赔偿费率；管理代理或联合管理机构（JMB）的安排；按栋、按户型的推出时间表。另有一项值得人工去看：开发商自己的电子手册体积超过自动下载的上限，所以如果那份手册里印有法定资料栏，它还没有被逐栏与上表对照过。
本页不刊登什么，以及为什么
本页不刊登任何形式的折扣（discount）、回扣（rebate）、促销套餐、赠品或优惠、土著折扣百分比、中介佣金（commission）、回租或保证租金回报率，也不刊登任何收益率或投资回报预测。本页唯一出现的价格，是备案的买卖合约价区间（合同价），其他任何价格口径一概不写。其中有些资料存在于我作为代理持有的材料里，那不是我可以公开的；其余的则不该出现在一个「每个数字都能追溯到具名公开文件」的页面上。本项目的备案手册确实印有 Diskaun Bumiputera 这一栏；本页记录这一栏的存在，并刻意不公布它的数值。另外，有三个互相独立的发布方刊登的「起价」低于备案法定最低价 RM744,999，三个数字各不相同。低于备案法定最低价的数字，不可能是备案意义上的公开市场售价，所以这三个数字本页一个都不刊登；本页刊登的是这个矛盾本身，以及有三个不同来源都带着这个矛盾这件事。想要现行价目表，请找我拿；它会由开发商提供，并带有日期。
我会在销售厅按这个顺序问
一、商业部分 —— 几个产权、什么地契、出售还是自留、在不在 1,004 之内、适用哪一份买卖合约。二、APDL 证书、号码与有效期，拍照留存。三、我看的那个户型，买卖合约适用哪一份附表。四、既然备案写 43 与 44 层，天空设施究竟在哪一层。五、8 楼设施层是不是两栋共用。六、本项目的土地面积，书面的，这样密度可以算出来而不是被人随口说出来。七、我这个户型的单位数、它在哪一栋，以及 C1 与 C2 的差别。八、D2 的可独立上锁部分是哪一半、面积多少、是否有自己的入口。九、管理费与储备金费率，以及这块地上四个项目之间是否另有大社区共同管理费。十、我这个户型的车位配额，以及充电预留的说法是不是开发商自己的。十一、缺陷责任期、延迟交屋赔偿费率与交屋条件。十二、如果是外国买家：针对该具体户型、对照联邦直辖区现行门槛的书面资格确认。
EXSIM Jalil Link Sdn Bhd —— 持牌开发商，以及门户网站上写的那个名字为什么是错的
备案的持牌开发商（Pemaju）是 EXSIM JALIL LINK SDN BHD，注册号码 201401028642（1104782-X）。这就是会在您买卖合约上作为卖方的那家公司。十二位数字是《2016 年公司法》格式，1104782-X 是 2017 年之前的格式；备案把同一家公司的两种格式都印了出来。
有两家门户网站写错了公司。PropertyGuru 记录 23581与Metproperty都写「EXSIM Development Sdn Bhd」，那是集团的控股与品牌主体 —— 集团可持续发展报告的发布方 —— 而不是本项目的持牌开发商。这是 EXSIM 一贯的做法：每个项目都发给一家独立的项目专属公司，从来不是发给 EXSIM Development Sdn Bhd。这一点请不要照抄门户网站。门户网站编辑稿写对了，本项目自己的条款页也写对了 —— 它印的是「EXSIM JALIL LINK SDN BHD」与「1104782-X」，与备案完全一致。这值得一提，因为同系列 The Kingswoodz 的微网站把持牌公司的名称与注册号码两样都印错了 —— 所以两个微网站不一致时，本项目这一个才是准确的。
「一个项目一家公司」这句话在这里需要加一个限定。在集团层面它成立，但在项目层面，依据总承包商经《The Edge》发布的内容，这一家公司在武吉加里尔同一块 17.9 英亩土地上、用同一张开发商牌照持有四个项目。在这张牌照下，The Kingswoodz 是备案 30741-1，The Queenswoodz 是备案 30741-2；30741-3 返回 404，所以那块地上另外两个项目要么另发牌照，要么还没备案。有一个后果对买家很重要：因为同一个开发商牌照号码印在两份备案上，把牌照号码当成项目识别号的读者，就会得出这两栋楼是同一个项目的结论。它们不是。
也别把邻居一起算进来。The Vividz @ 武吉加里尔 的持牌开发商是 EXSIM Bukit Jalil City Sdn Bhd（1368455-U／202001012135），用的是完全不同的另一张牌照 30357 —— 同样在武吉加里尔，同样挂 EXSIM 品牌，却是另一家持牌公司、另一张牌照。其他已确认的 EXSIM 项目专属公司，供交叉核对：Armada Istimewa Sdn Bhd（Hugoz）、Lembaran Beruntung Sdn Bhd（Branniganz）、EXSIM MX4 Sdn Bhd（Kwasa Damansara 的项目）、Mightyprop Sdn Bhd（Dataran Sentral 各期）、Sunrise Charm Sdn Bhd（Hanaz）、EXSIM Avenue Sdn Bhd（Kyliez）。
备案上印的注册地址：D-35-01, Level 35, EXSIM Tower, Millerz Square @ Old Klang Road, Megan Legasi, No. 357, Jalan Kelang Lama, 58000 Kuala Lumpur。同系列的其他 EXSIM 项目公司备案的是同一栋楼的 Level 9；这一家用的是 Level 35。两个都是真的 —— 不要假设 EXSIM 各项目共用一个地址。备案上的销售厅地址是 G-08, Ground Floor, Megan Legasi, No. 357, Jalan Kelang Lama，而它的电话 03-2779 2570 与 Kingswoodz 备案上印的是同一个号码：一个销售厅同时服务两个项目，这也是这两个项目容易被混在一起的另一个原因。
开发商自己怎么说这个项目。集团项目页写道：「‘Queens’ speaks to timeless grace, quiet authority, and feminine refinement. ‘Woodz,’ with its earthy resonance, grounds that elegance in strength, resilience, and a deep connection to nature.」微网站另外写了「The Queenswoodz emerges as a bold yet serene residential haven」与「The Feminine Sensuality to a Masculine Legacy」。最后那一句在品牌上把本项目与同系列的 The Kingswoodz 绑在一起 —— 但两者之间不存在任何共享的法律、地契、管理或设施安排，所以别让它暗示两者是同一个项目。开发商确实为本项目公布的、唯一具项目特色的营销识别，是一个月亮主题：「lunar-themed landscaping」、「star-gazing lawn」（观星草坪），以及设施名称 Moonlight Sip A 与 B。请注意，那个观星草坪在开发商自己的设施清单里完全找不到 —— 清单上写的是 Leisure Lawn、Green Terrace 与 Wellness Garden。
微网站的开场段落我不引用，别人也不该引用。它描述的是柔佛新山的 Kebun Teh，并提到 The Asteriaz @ Kebun Teh —— 见本页顶部。开发商真正值得读的，是它条款页与免责声明页上那段近乎法定的文字：「All plans layouts, designs, specifications and information contained herein are subject to change as required by the relevant authorities and / or the developer’s architect and cannot form part of an offer or contract.」这是开发商在正确地告诉您：营销材料不是合约。
本页提到的获奖与绿色认证，只限于本项目自己的。The Queenswoodz 两者都没有。EXSIM 的获奖记录很长 —— The Rainz @ 武吉加里尔、The Rosewoodz @ 武吉加里尔、Twin Arkz @ 武吉加里尔、Millerz Square、The Arcuz @ Kelana Jaya 与 D’Nuri Residences @ Desa Petaling 都拿过 FIABCI 世界奖或 FIABCI 马来西亚奖，而 The Rosewoodz（Silver，正式）、The Kingswoodz（Silver 临时）与 The Vividz（Silver 临时）都有 GreenRE 认证 —— 但这些都不属于本项目。其中三个得奖项目就在武吉加里尔，所以「借用」既容易发生，也完全是错的。集团那些伊斯兰债券与结构性融资奖项，是发给融资主体的，不是发给建筑物的。目前独立登记系统两个方向都无法确认：GreenRE 的公开项目目录返回「No projects found」，它的项目平台也挂着暂时无法使用的通知 —— 而这正是为什么开发商自己那份逐项目列出、却查不到本项目的认证名录，才是真正有分量的证据。
The Queenswoodz @ 武吉加里尔 —— 买家真正会问的问题
The Queenswoodz 是 The Kingswoodz 的第二期吗？
不是。它们是两个各自注册的项目，只是刚好共用一张开发商牌照。7 个备案栏目相同，9 个不同。以下是直接取自两份备案的逐栏对照。
| 备案栏目 | The Queenswoodz | The Kingswoodz | 结论 |
|---|---|---|---|
| HIMS 备案文件夹 | 30741/30741-2 | 30741/30741-1 | 不同 —— 两份备案 |
| 法定资料栏的注册项目名称 | The Queenswoodz @ Bukit Jalil | EXSIM | The Kingswoodz Residences | 不同 |
| 持牌开发商 | EXSIM JALIL LINK SDN BHD 201401028642（1104782-X） | EXSIM JALIL LINK SDN BHD 201401028642（1104782-X） | 相同 |
| No. Lesen Pemaju（开发商牌照） | 30741/04-2029/0083(N) | 30741/04-2029/0083(N) | 完全相同 |
| Tempoh sah lesen（牌照有效期） | 19/04/2024 – 18/04/2029 | 19/04/2024 – 18/04/2029 | 相同 |
| APDL（No. Permit Iklan dan Jualan） | 未印出 —— 显示为 XXXX | 未印出 —— 显示为 XXXX | 两份都空白 |
| No. Pelan Rujukan（建筑图） | DBKL.JKB.BPS3 OSC 2025 2271 (10) | DBKL.JKB.BP S3 OSC 2024 0878 (17) | 不同 —— 年份不同、图号不同 |
| 批准机关 | 吉隆坡市政局（DBKL） | 吉隆坡市政局（DBKL） | 相同 |
| Bebanan（抵押权人） | United Overseas Bank (Malaysia) Bhd | United Overseas Bank (Malaysia) Bhd | 相同 |
| Jumlah unit（单位总数） | 1,004，两栋（494／510） | 1,558，三栋（460／506／592） | 不同 |
| Bilangan tingkat（层数） | 43 / 44 | 39 / 38 / 39 | 不同 |
| Tarikh dijangka siap（预计完工） | 2028 年 10 月 | 2027 年 6 月 | 不同 —— 相差 16 个月 |
| Pegangan tanah（地契年限） | 99 年租赁，至 04/03/2123 | 99 年租赁，至 04/03/2123 | 相同 |
| Jenis pembangunan（发展类型） | PANGSAPURI SERVIS | PANGSAPURI SERVIS | 相同 |
| 地契编号（总承包商公告） | PT 50270, Jalan Jalil Perkasa 1 | Lot 38628, Jalan Jalil Perkasa 1 | 不同 —— 两个地契 |
| 法定售价区间（合同价） | RM744,999 – RM1,278,539 | RM485,875 – RM881,820 | 不同 —— 下限完全不重叠 |
| 总承包合约金额 | Binastra Builders，RM4.05 亿 | Binastra，RM3.699 亿 | 不同 |
两份备案在时间上也是先后关系而不是并行关系：Kingswoodz 的建筑图是 2024 年的 DBKL 编号，本项目的是 2025 年的，两份合约授出相隔一年。门户网站编辑稿称本项目为「继 Kingswoodz 成功之后的第二期」，这在法定意义上站不住 —— 而且本项目其实是同一家总承包商在那块 17.9 英亩土地上承接的第四个合约，不是两个里的第二个。两者有差别的地方，差得很多：554 个单位、5 层楼、16 个月，以及相差 RM259,124 的法定价格下限。不要用取平均的方式去调和它们。
为什么 Queenswoodz 的官方网站在讲柔佛新山？
因为另一个 EXSIM 项目的模板文案被留在上面，一直没改。thequeenswoodz.com.my的概念页开头写「Nestled in the serene Kebun Teh neighbourhsod, Johor Bahru, this new development offers a harmonious blend of modern design and timeless beauty」—— 拼错的字在原文里 —— 后面又写「Experience the perfect balance of urban living and natural serenity at The Asteriaz @ Kebun Teh.」The Asteriaz @ Kebun Teh 是 EXSIM 在柔佛新山、约 300 公里外的另一个项目，本站也有它的页面。那一页上关于 Kebun Teh、柔佛新山或 Asteriaz 的任何内容，都与本项目毫无关系。这是系统性的，不是偶发的：同系列的 The Kingswoodz 在它向政府备案的手册里有同一类缺陷 —— 那份手册的叙述页描述的是 EXSIM 在武吉免登的另一座楼。请把这一系列项目的所有叙述性文案都视为模板复用，改读备案附表。
The Queenswoodz 有几层，天空设施真的在 50 楼吗？
A 栋备案 43 层，B 栋备案 44 层，而总承包商自己的公告也独立写明同样的数字：A 栋 43 层、494 个单位，B 栋 44 层、510 个单位。两个来源完全一致。所以不会有第 50 层。开发商自己的设施图却把天空设施标为「Level 50, Tower A」与「Level 50, Tower B」；PropertyGuru 23581写 50 层；门户网站编辑稿写「约 50-51 层」；Metproperty写统一的 44 层，直接把 A 栋的 43 层漏掉了。要么是那张图的楼层编号错了，要么这栋楼比备案和施工方说的都高。本页按名称公布天空设施 —— Sky BBQ A 与 B、Moonlight Sip A 与 B —— 不为它们公布任何楼层数字。
广告与销售许可证（APDL）现在还有效吗？
没有人能从公开记录告诉您。在备案手册上，No. Permit Iklan dan Jualan 栏目与它的有效期栏目，都显示为字面的占位符 XXXX，而其他来源也没有公布本项目的 APDL 号码或有效期。开发商牌照 30741/04-2029/0083(N) 的有效期是 2024 年 4 月 19 日至 2029 年 4 月 18 日，目前有效 —— 但开发商牌照不是广告许可证，那个 2029 年的日期绝不可以被当作 APDL 有效期呈现给您。它只能从销售厅拿到，而这也是我清单上第一个要拍照留存的东西。同系列的 The Kingswoodz 备案上，这一栏同样是空白的。
一共有多少个单位，两栋怎么分？
1,004 个单位，备案为 A 栋 494 个单位、43 层，B 栋 510 个单位、44 层，两栋都是 PANGSAPURI SUITE。总承包商独立确认了这两个数字。PropertyGuru 23581写 1,002，这两个单位的差额没有任何解释。各户型的单位数，以及哪些户型在 A 栋而不是 B 栋，没有任何来源公布。两栋的备案法定售价区间几乎相同，这与两栋采用同一套户型组合相吻合，但没有任何来源这样说。
The Queenswoodz 一个单位多少钱？
本页公布的售价只有备案的法定 Harga Jualan Minima / Maksima，也就是买卖合约价（合同价）：全项目 RM744,999 至 RM1,278,539（A 栋 RM747,574 至 RM1,278,539，B 栋 RM744,999 至 RM1,278,539）。那是公开的备案资料，不是价目表、不是报价、也不是销售要约，而且它不告诉您任何一个具体单位的价格。有三个互相独立的发布方刊登的「起价」低于备案法定最低价，三个数字各不相同。这三个数字本页一个都不刊登，因为低于备案最低价的数字不可能是备案意义上的公开市场售价。另外有一家门户刊登的每平方英尺上限，低于备案价格与备案面积本身所推出的水平 —— RM1,278,539 ÷ 1,410 平方英尺约为每平方英尺 RM907，RM744,999 ÷ 807 平方英尺约为 RM923 —— 所以那个门户数字同样没有依据。想要现行价目表请找我拿；它会由开发商提供，并带有日期。
有哪些户型，双钥匙是真的吗？
备案了八个户型：A1 与 A2 为 807 平方英尺（2+1 房、2 卫），B1 与 B2 为 936 平方英尺（3 房、2 卫），C1 与 C2 为 1,206 平方英尺（3+1 房、3 卫），D1 与 D2 为 1,410 平方英尺。A 与 B 两对是开发商自己的 (Balkoni) 与 (Tanpa Balkoni) 变体 —— 同样面积，一个带阳台一个不带。是的，双钥匙是真的，而且有开发商自己的备案材料支持：备案本身把户型标为「D2 (Dual Key)」，并在相同的 1,410 平方英尺下，给它 3+1 房／3 卫，而 D1 是 4 房／3 卫 —— 分隔出一个自带设施的独立部分，正好会造成这样的房间数变化。备案里完全没有 studio 户型，也没有办公套房户型，最小单位是 807 平方英尺 —— 这就是为什么PropertyGuru 那个 484 平方英尺的「一房」不可能是这栋楼里的单位。
所有单位都是住宅吗，整个项目都受房屋发展法管辖吗？
就已公布的证据看，两栋楼的 1,004 个单位全部是住宅服务式公寓。备案的 Jenis Pembangunan 只有 PANGSAPURI SERVIS；两栋都备案为 PANGSAPURI SUITE；备案户型附表只列出卧室户型，完全没有 studio、也没有办公套房户型 —— 这一点很关键，因为 EXSIM 那些不受房屋发展法管辖的办公套房大楼，是围绕 344 至 678 平方英尺的 studio office 户型建起来的，而本项目一个都没有。但确实另有一个商业部分，而它的归属没有公布。总承包商的工程范围在两栋住宅楼与裙楼停车场之外，还涵盖「commercial units」与「commercial spaces」。没有任何来源说明它们有多少个、是出售还是由开发商自留、是否落在备案的 1,004 之内，或它们持什么地契，而法定资料栏完全没有商业栏目。这是真正该问的问题：裙楼里由开发商自留的商业空间，会影响管理费分摊与公共产业的使用，而不受该法管辖的产权，买卖合约也完全不同。这一项排在我销售厅清单的第一位。
什么时候完工？
备案的 tarikh dijangka siap 是 2028 年 10 月。总承包商按 41 个月工期施工，预期 2029 年完工。两个数字都已公布，备案日期具有效力，而承包商的数字是买家应该一并听到的、较保守的那一个。PropertyGuru写 2028，Metproperty写 2029，门户网站编辑稿写 2029，一个代理网站写「2029 年之前」。开工指示发出的日期任何地方都没有公布，这正是 41 个月的工期无法换算成一个真实完工日期的原因，也是备案的 2028 年 10 月与承包商的 2029 年可以并存的原因。
到 Awan Besar 轻轨站和 Pavilion Bukit Jalil 有多远？
开发商对两者都没有公布距离，不论公尺还是分钟，也没有写出车站名称。它的地点页只有一张地图图片，正文里一个数字都没有。第三方对车站的说法相差近两倍：一个 IQI Realty 营销网站写「500 公尺，经有盖走道」，门户网站编辑稿写「约 450 至 650 公尺」，PropertyGuru 23581写「940 公尺，11 分钟」。至于 Pavilion Bukit Jalil，同一个代理写「步行 8 分钟」，门户编辑稿写「约 600 至 750 公尺」。这些我一个都不当作事实公布，也没有估算任何数字。940 公尺与 500 公尺之间的差别，就是「真的能走到地铁」和「只是营销话术」之间的差别；而唯一把距离与自己的步行时间配在一起的是那个 940 公尺的来源，它至少自身是自洽的。门户标题里把 Pavilion 说成「就在隔壁」，在任何来源中都站不住。
密度多少，地块有多大？
两个都不能公布。Keluasan tanah 在备案上未印出，开发商方面也没有任何来源给出本项目的土地面积，所以密度无法计算。门户网站编辑稿声称 3.44 英亩，没有任何出处，而这与另一家门户给同系列 Kingswoodz 的 3.45 英亩几乎一样 —— 两个没有出处、几乎相同的英亩数，分别给了规模差很远、地契也不同的两个项目。这是两个都不该信的理由。唯一有一手来源的英亩数是总承包商的 17.9 英亩，那是四个项目共用的一整块地，用 1,004 去除它，等于把另外三个项目的土地也算给本项目。可以老实说的是：1,004 个单位分布在 87 层住宅楼层上，A 栋约为每层 11.5 个单位，B 栋约为每层 11.6 个 —— 这是我用备案数字做的算术，而且没有计入备案没有单独列出的非住宅裙楼层数。
外国买家可以买 The Queenswoodz 吗？
本项目位于吉隆坡联邦直辖区，该区对外国买家公布的最低购买价一直是 RM1,000,000，并在适用情况下需取得经济策划单位（EPU）的批准。而本项目备案的法定售价区间是 RM744,999 至 RM1,278,539，正好横跨这条门槛线，所以资格可能因户型而异 —— 而且因为备案没有按户型公布价格，没有任何公开来源能让您算出哪些户型过线。也没有任何来源谈到本项目的外国人购买资格。外国买家在下定之前，必须对照联邦直辖区现行指引核实，并向开发商取得书面确认。作为对比，同系列 The Kingswoodz 的备案最高价 RM881,820 完全低于这条门槛。供比较：雪兰莪第一区与第二区要求 RM2,000,000，且仅适用于分层产业与有门卫的分层有地产业；第三区（Hulu Selangor 与 Sabak Bernam）要求 RM1,000,000。
开发商是谁，是 EXSIM Development Sdn Bhd 吗？
不是。备案的持牌开发商是 EXSIM JALIL LINK SDN BHD，201401028642（1104782-X），一家项目专属公司，也就是会在您买卖合约上作为卖方的那一家。PropertyGuru 23581与Metproperty都写「EXSIM Development Sdn Bhd」，那是集团控股与品牌主体，不是本项目的持牌开发商。门户网站编辑稿写对了，本项目自己的条款页也写对了，与备案完全一致 —— 而同系列 The Kingswoodz 的微网站把持牌公司名称与注册号码两样都印错了。请注意，这一家公司在武吉加里尔同一块 17.9 英亩土地上、用同一张开发商牌照持有四个项目，所以「一个项目一家公司」在这里需要加上这个限定。
The Queenswoodz 有绿色建筑认证吗？
没有 —— 任何等级的绿色认证都没有，而且也没有被描述为「以某个等级为目标」。在EXSIM 自己的认证名录里完全查不到它，而那份名录是逐项目列出的，并列了另外十二个 EXSIM 项目，其中包括同系列的 The Kingswoodz（Silver 临时认证，2024 年 11 月 8 日）与 The Rosewoodz @ 武吉加里尔（Silver，正式）。所以这是在开发商自己的记录里「没有」，而不只是「找不到证据」。Queenswoodz 的微网站上也没有任何 GreenRE 标志 —— 同系列那个微网站倒是放了一个没有等级、也没有「临时」字样的裸标志，那本身就是另一个陷阱 —— 而且没有任何门户网站为本项目声称过认证。GBI（绿色建筑指数）也查不到任何记录；EXSIM 走的是 GreenRE。目前独立登记系统两个方向都无法确认：GreenRE 的公开项目目录返回「No projects found」，它的项目平台也暂时无法使用 —— 这正是为什么开发商自己那份名录才是真正有分量的证据。
The Queenswoodz 得过奖吗？
没有。在EXSIM 自己的获奖页上完全查不到，而该页涵盖 2013 至 2026 年。对一个 2025 年中标、2028 年完工的项目来说，这是正常的。要特别留意武吉加里尔那几个奖，因为它们共用同一个地名：FIABCI 世界奖与 FIABCI 马来西亚奖属于 The Rainz @ 武吉加里尔、The Rosewoodz @ 武吉加里尔与 Twin Arkz @ 武吉加里尔，不属于本项目。集团那一长串伊斯兰债券与结构性融资奖项，是发给融资主体的，不是发给建筑物的。
地契是什么年限，权益限制对我有什么影响？
备案写的是 pajakan 99 tahun sehingga 04/03/2123 —— 99 年租赁地契，2123 年 3 月 4 日到期，尚余约 96 年。两家门户网站只写一个「Leasehold」，不写到期日，那是不完整而不是错。备案也印了一项 sekatan kepentingan：未经吉隆坡联邦直辖区土地执行委员会同意，本地不得转让、出租、抵押或典押。这项同意是否影响买方的贷款或日后转售、需要多长审批时间，没有任何来源谈到 —— 所以请追问，并取得书面答案。土地上的抵押权人是 United Overseas Bank (Malaysia) Bhd。
一个单位配几个车位？
没有任何人公布。备案上 Bil Unit Tempat Letak Kereta 这个栏目名称印了，数值留空。没有任何来源公布车位总数、按户型的车位配额、裙楼哪几层是停车场、访客车位或摩托车位。一个代理网站把车位描述为「EV-ready」；那是单一代理的说法，没有开发商来源，而且因为备案里根本没有停车位这一栏的数值，公开领域也无从核对。
为什么备案广告上印的网址打不开？
因为 EXSIM 似乎在自己的两份备案之间把两个域名写反了。备案的 Queenswoodz 手册的联络资料栏写的是 queenswoodz.com.my，它返回 404，而真正在线的开发商微网站是 thequeenswoodz.com.my。Kingswoodz 的备案有一模一样的镜像缺陷：它印的是 thekingswoodz.com.my，打不开，而那个项目真正在线的网站是 kingswoodz.com。照着任一份法定广告去找网站的买家，都会什么都找不到。
有哪些设施，和 The Kingswoodz 共用吗？
开发商公布了一个 8 楼设施层 —— Leisure Pool、Shallow Splash、Queen’s Court、Queen’s Pavilion、Queen’s Hall、Wellness Garden、Jacuzzi Retreat、Sun Deck、Biopond、Leisure Lawn、Green Terrace、Grace Foot Garden、Regal Hall、Inspired Lounge、Kid’s Wonderland 与 Outdoor Wellness —— 一个在 9 楼、名为 Momentum Studio 的健身房，地面层的 Grand Arrival、落客区与两个 lounge，以及按栋各自设置的天空设施（Sky BBQ A 与 B、Moonlight Sip A 与 B），而它们的楼层数字不可公布。它们不与 The Kingswoodz 共用，证据很清楚：两个地契不同、两份 DBKL 建筑图相隔一年、而且每个项目都用自己的命名体系公布自己的设施组合 —— 这边是 Queen’s Court 与 Queen’s Pavilion，那边是 King’s Court 与 King’s Lounge，没有一个设施名称重复。两个项目各自会有自己的管理机构与自己的维护账户，而两者完工时间相隔 16 个月。不过，8 楼设施层在本项目自己的两栋之间是共用还是分开，没有公布。另请注意，门户网站编辑稿所写的「无边泳池」、「阅读室」与「共享办公空间」，在本项目的任何开发商来源中都找不到。
管理费多少？
开发商没有公布管理费，也没有公布储备金费率，备案同样没有。一个代理网站公布每平方英尺 RM0.42 含储备金；那是单一代理的说法，没有得到开发商确认，而且它对这里更重要的那个问题完全没有提到 —— 上面是否还有一层大社区共同管理费。本项目是 EXSIM Jalil Link 在同一块 17.9 英亩土地上的四个项目之一，而本项目的合约范围明确包含「infrastructure works」。没有任何来源公布大社区协议、共用基础设施契约，也没有说明交屋后由谁维护四个项目之间共用的道路、排水、边界与保安。请追问。
想要文件，而不是宣传册？
我会去销售厅，要开发商牌照、APDL 证书连号码与有效期、备案广告资料和现行价目表，把他们能给看的都拍下来，并把上方法定资料区列出的十二个问题逐一取得书面答案 —— 从商业部分，以及天空设施到底在哪一层开始。在一个官方微网站在介绍另一个州、官方设施图在介绍一个不存在的楼层的项目上，这趟差事就是找代理的全部价值。
本页所有资料均取自各数字旁具名的来源，仅供一般参考。它不是价目表、不是报价、不是销售要约，也不是邀约。本页出现的售价只有依法备案的 Harga Jualan Minima / Maksima，即买卖合约价（合同价）区间（RM744,999 至 RM1,278,539）与两栋各自的备案区间，以及吉隆坡联邦直辖区（RM1,000,000）与雪兰莪（第一、二区 RM2,000,000，第三区 RM1,000,000）已公布的外国人购买门槛；这些全都是公开备案或已公布的数字，没有一个是针对任何单位的报价。效果图均为艺术想象图，可能变更，并以相关主管机关的批准为准。开发商自己的两份文件互相矛盾时，上方两者都列出，不取平均。在下定之前，请以买卖合约与销售厅现场展示的文件核实本页每一个数字。
高老师（Louis Koh）
LK Group Marketing 董事 · IQI Realty Sdn Bhd · 注册房地产代理公司
我做吉隆坡与雪兰莪的新盘，而我公布的是备案的法定资料，不是宣传册文案。在这个项目上，两者刚好离得特别远：开发商自己的官方微网站开场在介绍另一个州的项目，它自己的设施图又把天空设施放在备案说并不存在的楼层上。这两件事都不是「不要买这里」的理由 —— 本项目的备案附表干净而详细，而且它的双钥匙主张是这一系列里少数真有备案支持的一个。它们是「请读备案」的理由。本页上任何一个数字如果会影响您的决定，请向我索取它所依据的文件。没有文件的地方，我也会照实告诉您。
发布日期 2026 年 10 月 5 日 · 最后核实 2026 年 10 月 5 日 · 法定资料取自KPKT HIMS 备案广告手册，备案编号 30741-2。该备案的 APDL 栏目是空白的，因此无法判断广告许可证目前是否有效；开发商牌照到 2029 年 4 月 18 日的有效期，不是 APDL 的有效期。土地面积未印出，所以本页不出现密度数字。营销资讯，非销售要约。
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