The Vividz @ Bukit Jalil — 政府备案的广告资料把法定最低售价印了两次，而两次印的不一样

这个项目自己的文件在哪些地方互相矛盾 — 以及每一处矛盾会让你付出什么代价

以下没有一条是门户网站的错。前四条都是开发商自己发布的材料内部的矛盾，其中有些甚至就在同一份 PDF 里面。我把它们摊开来讲，是因为每一条都会改变你在签字之前应该拿到什么书面文件。最后两条是真正值得称赞的发现，因为这份备案在好几个方面是本系列里最干净的一份。

四个备案户型 — 以及这个项目上所有来源都写对的那一件事

这是备案手册里的单位类型表。四个户型、三种面积。平方米数字是开发商自己的，备案在每一个平方尺数字旁边都印了它。而这里是本项目干净的发现：484、689、915 平方尺在备案、受委代理的微网站、PropertyGuru、门户编辑文章与论坛贴文之间完全一致。五个各自独立的发布方，没有漂移。这很罕见，值得说出来。不一致的是命名：备案用 A1 / B1 / C1 / C2，开发商自己的 layout 页用 A / B / C1 / C2，它自己的 floorplan 页收缩成 A / B / C，PropertyGuru 刊三个户型，而门户编辑文章靠凭空多造一个 Type D 来凑成四个。按户型的单位数、户型与楼座的对应关系、以及按户型的车位配额，没有任何人公布过。

关于户型，没有公布因而本页也没有的东西：每个户型各有多少个单位；每个户型在哪一栋；按户型的车位数（备案只给了全盘“1 – 3 UNIT”的范围）；按户型的分摊单位（share unit）或分层产权配额；楼层高与层间高；C1 的阳台面积；逐室尺寸；交付标准是清水房还是半装修；单位朝向，以及哪些单位面向另一栋。备案自己的平面图页标题是“PELAN LANTAI — Jenis A / Jenis B / Jenis C”，楼层区间印作“TINGKAT 8 – 46”、“TINGKAT 47 – 50”与“TINGKAT 51 – 56” — 56 层这个读法就是从这里来的。没有任何来源说明哪些户型落在哪一个区间。有一样东西值得特别点名索取：开发商自己的电子手册 PDF存在，也挂在它的导览上，但超过 30 MB，本页无法取得。它是最有可能印出总平面图与土地面积的地方。

图库 — 以及每一张图的主题究竟依据什么

本页的主题如何分级，以及这个分级诚实的边界在哪里。开发商自己的图库按顺序印出 18 条效果图图说 — Facade、Facade、Chromatic Funland、Butterscotch Garden、Herbs Garden、Grill Garden、Proposed Park by Master Development、Proposed Park by Master Development、Leisure Villa、Cloud Lounge、Lobby Lounge B、Social Lounge、Gourmet Villa、Wellness Studio、Body Builder Studio、Vividz Pool、Vividz Pool、MultiPurpose Hall — 所以这里的设施主题都是已刊登图说：那些主题名称是开发商自己印出来的。它们不是经内容管理系统标题核实的，而在本项目上也不可能做到：vividz.com.my 是静态 HTML 网站，不是 WordPress，它的 /wp-json/wp/v2/media 路径返回硬性 404。本项目没有任何主题可以被评为“已确认”，本页也没有这样评任何一个。效果图原档本身无法从开发商处取得。图库页提供的 HTML 里唯一暴露出来的图片路径是 template/img/gallery/image01.jpg，而那个网址返回硬性 404 — 已查证，并且先做了反向对照（zzzznotreal999.png 与 gallery/image99.jpg），证明这台服务器对不存在的档案回的是真 404，而不是网站的 HTML 外壳；所以这里的“404”意思是不存在，不是被挡。效果图是由脚本从 HTML 里不存在的路径载入的。本页上方所用的效果图，是自 2026 年 8 月起已经发布在本网站这一页旧版上的档案；它们的主题依据是本站发布时的档名，并由开发商自己刊登同一批主题名称这一点来佐证。开发商那 18 条图说里有三个主题 — Social Lounge、Gourmet Villa，以及第二张 Vividz Pool — 在本网站图库中没有对应档案，本页也没有为它们编造任何替代图。设施索引图、拟设接驳巴士路线图与位置图，是为本页逐一从开发商自己的服务器取得、并确实返回图片字节的。开发商的矢量平面图与单位图档 — typeA、typeB、typeC、unitplansA1、unitplansB1、unitplansC1、unitplansC2 — 也已查证确实存在，但它们是 SVG 格式，本网站目前无法接受，这就是上面户型一节没有附平面图的原因。请向 EXSIM 或受委代理直接索取整套效果图与盖章平面图；另外，在姐妹微网站所用的路径上探测 GreenRE 标志图档也是 404：这个微网站似乎根本没有展示 GreenRE 标志，而这个项目确实持有临时级认证，这一点颇为奇怪。上方每一张效果图都是艺术效果图，可能变更，并以相关主管机关的批准为准。

位置：没有任何一个来源公布过到任何地方的距离或行程时间

这句话就是结论，而且不是修辞。没有任何来源 — 备案没有、开发商没有、受委代理没有、门户也没有 — 公布过 The Vividz 到任何一个地名的距离或行程时间。开发商自己的位置页有一张地图和一些地名，但没有给其中任何一个附上数字。备案手册点名了 KL Wellness City、KMI Taman Desa Medical Centre、Sunway Medical Centre、Bukit Jalil Recreational Park、Taman Bukit Komanwel、Novel Park 等等，每一个后面都没有距离。而姐妹项目的 LRT 距离在这里不能借用。本网站的 The Kingswoodz 与 The Queenswoodz 页上有一个被三方争议到相差近两倍的 Awan Besar 数字 — 但那些是从 Jalan Jalil Perkasa 1 量起的，属于另一张牌照下、另一张地契上的另一块地。The Vividz 的报导地址是 Jalan Bukit Jalil Indah 1。把姐妹项目的车站距离搬到这个项目上，就是编造数字。我没有估算任何数字，也没有填补任何空白。

The Vividz @ Bukit Jalil — 备案的法定广告资料（BUTIR-BUTIR IKLAN）

这是本页的骨干。来源：向马来西亚房屋及地方政府部备案的广告手册，HIMS 备案编号 30357-2，并由同一备案下的报纸广告逐栏交叉核对。马来文栏目名照原文。凡备案本身留空或填入占位符的栏目，格内如实写明，不以任何东西代替。开发商自己没有公布任何法定资料栏：vividz.com.my任何一页都没有印牌照号、APDL、抵押方、地契年期、土地面积、单位数、层数或完工日期，而它的条款页与免责声明页是通用样板文，完全没有公司名称、注册号、牌照号或许可证号。所以这里没有一套开发商版本可以拿来与备案对照。在其他 EXSIM 微网站上能挖出持牌公司的那条路径，在这里失效：这家开发商自己的网站从来没有点名自己的持牌公司。

牌照后缀值得单独补一行：本备案把牌照印成 …0034(A)，而同一张牌照、同一个有效期之下的 Veladaz Residences 备案印的是 …0034(N)。同一个序号、同一组日期，末尾字母不同。本页照搬本备案自己的字串，不把两者调成一致。

上表中的法定售价是依法备案的 Harga Jualan Minima / Maksima — 即备案的合同价区间 — 之所以刊出，是因为它们属于公开的备案法定资料。它们不是价格表、不是报价、也不是销售要约，而且不代表任何一个具体单位或户型的价格。这份备案是怎么找到的，供想自己复核的人参考：APDL 这条捷径走不通，因为 APDL 栏目是未填的占位符，所以是从开发商代码 30357 入手 — 这个代码早已因同一家公司作为 Veladaz Residences 持牌人而在档 — 再按序号逐一试探。30357-1 是 Veladaz Residences（“RESIDENSI SEJAHTERA DAMAI”，508 个单位、42 层，预计 2026 年 10 月完工）；30357-2 就是本项目；30357-3、-4、-5 全部返回 404，所以牌照 30357 下恰好有两个已备案项目。为求完整，30741-3 与 -4 — 即承载 The Kingswoodz 与 The Queenswoodz 的那张 EXSIM Jalil Link 牌照 — 也重新查过，同样 404，这是The Vividz 根本不在那张牌照之下的正面确认。

两套法定资料、一份备案广告、两个价格下限 — 完整的读法

备案手册最后一页的法定资料区前后印了两整套 butir-butir iklan。逐栏对读，两套只有一栏不同：pemaju、牌照号、牌照有效期、两个 XXXX 许可证栏、批准机关、建筑图参考号、地契年期与届满日、sekatan kepentingan、抵押方、完工日期、单位行、车位范围、Bumiputera 栏与发展类型，全部完全一致。

唯一不同的那一栏是法定最低售价：第一套 RM462,882.00，第二套 RM460,822.00，而两套的最高售价都是 RM827,811.00。两个最低价是彼此的数字调位 — …2,882 对 …0,822。

两套都没有标题、没有楼座名、没有期数标签、也没有语言标签，两套都是马来文。所以文件本身没有给出任何依据，把其中一套归给 MENARA A、另一套归给 MENARA B。有两种读法成立，而备案没有在任何地方作出选择：

读法一：一座楼一套。备案自己的楼层平面页确实标了 MENARA A 与 MENARA B，而门户编辑文章明确写着“两栋共 1,138 个住宅单位（每栋 569 个）”，那会让备案那一行“569 Unit”成为单栋数字，总数即 569 × 2 = 1,138 — 正好就是所有营销来源给的那个数。读法二：同一套资料重印一次，其中一份打错字。两种读法都与文件相符。

无论哪一种，备案本身都从未印过 1,138、从未印过分栋数字、也从未给任何一套资料贴标签。这一点经直接搜索文件确认：“1,138”与“1138”两个字串在文件中完全不存在。所以本页逐字引用备案的单位行、刊出两个备案最低价、说明 1,138 是市场总数且在算术上等于 569 × 2，并且不代你选一个最低价。该怎么办：买家应当知道，这个项目价格下限的政府版本存在两个版本；真正约束你的数字请以当月价格表与买卖合约为准 — 不是以任何一套法定资料栏为准，也不是以本页为准。请拿到书面确认，说明你被带看的那一栋与那个单位适用哪一套资料。

这栋楼到底几层？四个已公布的答案，本页一个都不替你调和

这是本项目最严重的矛盾，因为法定备案数字被同一份备案 PDF 里面的平面图否定。

把备案的 49 作为备案数字刊出 — 它是有法定地位的那一个，而且印了两次。但买家应当知道：开发商自己的设施页把天空平台放在第 57 层，同一份备案的楼层区间到 TINGKAT 56，而总承建商与建筑登记都描述为 58 层的建筑。这些差距不小，而且没有任何公布的资料把它们调和起来。这个问题不只是琐碎细节：它决定了有多少层的电梯要服务你的单位、天空设施究竟在哪里，以及你的户型所在的那个楼层区间（“TINGKAT 8 – 46”、“TINGKAT 47 – 50”、“TINGKAT 51 – 56”）是否真的按图存在。请拿到每一栋的层数书面确认，也拿到天空平台楼层的书面确认。

广告许可证失效了吗？这个检查做不了，原因如下

备案手册上 No. Permit Iklan dan Jualan 栏填的是字面占位符 XXXX，有效期栏填的是 Xxxxxxxxxxxx，而没有其他已公布来源提供过本项目的 APDL 号码或有效期。所以没有人能从公开记录确认，这个项目目前凭以销售的许可证是有效的还是已失效。这是本 EXSIM 系列中第五份有同一缺陷的备案。开发商牌照 30357/01-2028/0034(A) 到 2028 年 1 月 30 日，目前有效 — 但开发商牌照不是广告与销售许可证，2028 这个日期绝不可以当成 APDL 有效期向你出示。如果你需要 APDL，它只能来自销售厅的法定资料告示板或实体手册的背页，而它也是我清单上第一个要去索取的东西。

外国买家 — 吉隆坡，以及一个必须在任何人签字之前先弄清楚的门槛问题

工地位于 吉隆坡联邦直辖区，由 DBKL 管辖，当地已公布的外国买家最低购买价一直是 RM1,000,000，并在适用情况下需要经济规划署（EPU）的批准。而这里的法定最高售价是 RM827,811.00，低于那个门槛 — 所以就备案资料的表面而言，这个项目的每一个单位都会落在联邦直辖区的最低价之下，外国买家无法购买。我把这件事标记为一个问题，而不是作为结论刊出：门槛会被修订；各州与直辖区的指引对商业地契上的服务式公寓处理方式不同；而上面这个算术是建立在备案的法定价格区间上，不是建立在实际成交价上。这必须对照当前的联邦直辖区指引核实，并在外国买家签约之前取得开发商的书面确认。作为对照：雪兰莪第一区与第二区要求 RM2,000,000，且只适用于分层产权与有门禁的分层有地住宅；雪兰莪第三区 — 乌鲁雪兰莪与沙白安南 — 要求 RM1,000,000。

密度 — 本页为什么不算，以及那个看起来很顺手的捷径为什么是陷阱

备案上 keluasan tanah（土地面积）没有印，备案正文里没有任何英亩数，而vividz.com.my任何一页都没有公布占地面积。开发商在任何地方都没有公布土地面积，所以密度无法计算，本页也不出现任何密度数字。

流通中的唯一一个土地数字是 2.55 英亩，由门户编辑文章与一则论坛贴文带着 — 而那两者并非独立来源：论坛贴文复制的是代理材料，并且在其他每一个数字上也都与那个门户一致。所以是一个未经核实的来源给出 2.55 英亩。以那个数字计算，市场所说的 1,138 个单位约为每英亩 446 个，而备案单栋的 569 个约为 223 个 — 两个都非常高。但两个都不是建立在开发商公布的地块面积上，所以两个都不是可刊登的密度数字；我把算术写出来，只是为了让你看见它会建立在什么之上。

而这是要避开的陷阱：不要用单位数去除 KL Wellness City 主体规划的英亩数来得出一个好看的数字。建筑登记把这个工程命名为“… SERVICED APARTMENT（PLOT 3）”，即某个它没有指名的较大主体开发项目的第 3 块地。项目自己的土地是那块地，不是整个主体规划 — 而且正如位置一节所述，开发商自己的备案是把 KL Wellness City 当作邻居，不是当作本项目所在的地块。请书面索取土地面积，让密度可以被计算，而不是被断言。

工程进度 — 有公布百分比吗

没有。开发商、备案与任何门户都没有为本项目公布过完工百分比。开发商的工程进度页载有 2025 年 Q1–Q3 与 2026 年 Q1–Q3 的季度相册，但没有在任何一个季度旁边印出完工百分比，也没有印出文字日期。建筑登记把状态描述为“Construction – Structural, with superstructure works in progress”，那是一个阶段，不是百分比。这里异常扎实的反而是日期的算术：主合约是给 Binastra Builders Sdn Bhd 的 RM327.74 million，自 2024 年 12 月 9 日起 42 个月，推算正好落在 2028 年 6 月 — 与备案日期完全一致。请注意两家 Edge 系媒体在自己的文章里对自己那个 42 个月的推算并不一致，一家推出“约 2028 年 10 月”，另一家推出“约 2028 年 3 月”，两个都与算术不符。请用备案日期与合约工期，不要用门户的推算。

没有人公布答案、但最值得查的那个尽职调查问题

这家持牌公司只交付过（或没交付过）另外一个项目 — 而这个答案你拿得到，我拿不到。EXSIM Bukit Jalil City Sdn Bhd 唯一的另一个已备案项目是 Veladaz Residences，在同一张牌照下备案为 30357-1，508 个单位、42 层，备案预计完工日是 2026 年 10 月 — 也就是现在。Veladaz 有没有按时交付，是针对这家持牌公司可得的最有用的一项尽职调查，而没有人公布答案。这是一个你可以用一句话在销售厅问出来的问题，而你应该问。另请注意，Veladaz 在开发商自己的登记页上完全没有 GreenRE 记录，所以这里的绿色认证是针对单一项目的，并不是这家持牌公司整体具备的资格。

没有公布，因此本页没有

法定方面：APDL 号码与其有效期；两个备案法定最低价中究竟哪一个有效；分栋单位数；土地面积（keluasan tanah）；项目自己的工地地址、地号或 PT 号，以及土地的注册业主；这个“Plot 3”属于哪一个主体开发项目，以及旁边那个拟建公园坐落在谁的地上。建筑与单位方面：一个调和后的层数 — 目前公布的有四个；按户型的单位数；哪些户型在哪一栋、落在三个备案楼层区间的哪一个；按户型的车位数、停车场共有几层，以及第 8 层设施层是否建在停车平台上；C1 的阳台面积；楼层高与层间高；每栋的电梯数与电梯／单位比；按户型的分摊单位或分层产权配额；交付标准是清水房还是半装修。设施与持有成本方面：每平方尺的管理费与储备金费率 — 没有人公布过；第 8 层设施层是两栋共用还是分开；主体开发项目是否适用主体社区管理费，以及交屋后由谁维护共用道路、排水与围墙；拟设的接驳巴士是否会存在、服务哪些车站、多久一班、承诺多久、费用由谁承担；拟建公园是否会建成、由谁建、何时建。位置方面：到任何一个地名的任何距离或行程时间 — 一个都没有公布，这也是本页不带任何距离的原因；一个经核实的街道地址。绿色与法律方面：GreenRE 证书编号与有效期，以及预计何时取得建成后的最终认证；本项目对照当前联邦直辖区门槛的外国买家资格；土著单位配额、分配与释放机制；交屋条款、缺陷责任期与违约赔偿率；管理代理或联合管理机构的安排。顾问团队方面：建筑登记确认建筑师、土木与结构工程师、机电工程师、工程估算师、景观设计师与绿色顾问都已委任，但名字在付费墙后面。值得花钱买权限，因为绿色顾问能确认 GreenRE 的认证路径。另外值得人工查看一次：开发商自己的电子手册 PDF超过 30 MB，本页无法取得；它是最有可能印出总平面图与土地面积的地方。

本页不公布什么，以及为什么

本页不带任何形式的折扣、回扣、经折让后的价格、促销套餐、赠品或优惠、土著折扣百分比、经纪佣金、回租或保证租金回报率，也不带任何收益率或投资回报预测。其中有些资料存在于我作为代理持有的材料里，那不是我可以公布的东西；其余的也不该出现在一个以“每个数字都可追溯到指名公开文件”为宗旨的页面上。有三件具体的事记录在此，让你知道它们存在：第一，备案手册确实印了一个 Diskaun Bumiputera 栏目 — 本页只记录这个栏目存在，其数值刻意不予刊登。第二，受委代理的微网站带有一项与早期登记挂钩的现金优惠 — 这里只记录“存在一项优惠”，其性质与金额不予刊登。第三，某房产门户上一则代理挂牌的标题带有租金收益率预测，完全不予刊登。至于低于备案价格下限的价格：有三个来源的“起价”数字低于两个备案法定最低价中较低的那一个 RM460,822.00，而其中一个比另外两个低得多。低于备案法定最低价的数字不可能是备案意义上的公开市场售价，所以这三个数字本页一个都不刊登；本页刊登的是这个落差存在、以及有三个来源带着它。而这三个来源并不是三个独立来源：其中两个数字相差不过数百令吉，而论坛贴文是会员转贴的代理材料，所以实际上流通的是两个不同的低于法定价的数字，其中一个低得多。而这三个数字没有任何一个能够对应到买卖合约价 — 其中一个所标注的计价基准，与买卖合约价根本不是同一回事。我采用的规则很简单：不是合同价的数字，就不上本页。所以本页上唯一的价格就是备案的法定区间，也就是备案的合同价区间。想要当月价格表请向我索取，我会去拿；它会来自开发商，并且带日期。

我会在销售厅按这个顺序问什么

1. 我被带看的那一栋与那个单位适用哪一套备案法定资料，因此正确的备案价格下限究竟是 RM462,882.00 还是 RM460,822.00。2. APDL 证书、它的号码与有效期，拍照留存。3. 每一栋的层数书面确认 — 因为备案说 49、同一份备案的平面图到 56、设施页说 57、总承建商说 58。4. 天空平台实际在第几层。5. 这块地的土地面积书面确认，让密度可以被计算而不是被断言 — 以及这个“Plot 3”属于哪一个主体开发项目。6. 是否适用主体社区管理费，以及交屋后由谁维护共用基础设施。7. 书面确认每一个单位都在房屋发展法之下、买卖合约为 Schedule H，且全盘没有办公、商铺或商业地块。8. 我这个户型共有多少个单位、在哪一栋、落在哪一个楼层区间，以及 C1 的阳台面积。9. 我这个户型的车位配额，以及停车场共有几层。10. 管理费与储备金费率。11. 拟设的接驳巴士与拟建的公园是否已承诺、由谁承诺、承诺多久。12. GreenRE 证书编号，以及预计何时取得最终认证。13. 这家公司唯一的另一个项目 Veladaz Residences 有没有按它备案的 2026 年 10 月交付。14. 外国买家方面：对照当前联邦直辖区门槛的资格书面确认 — 因为备案的法定最高售价低于 RM1,000,000。

The Vividz @ Bukit Jalil — 买家真正会问的问题

建议与本页对照阅读

发布日 2026 年 10 月 5 日 · 最后核实 2026 年 10 月 5 日 · 法定资料来源：KPKT HIMS 备案的广告手册，备案编号 30357-2，并由同一备案下的报纸广告交叉核对。该备案印了两套法定资料栏，带两个不同的最低售价 RM462,882.00 与 RM460,822.00；上文两个都列出，一个都不代为选择。APDL 栏目与其有效期都是字面的占位符，所以无法判断广告许可证目前是否有效；开发商牌照到 2028 年 1 月 30 日的有效期，不是 APDL 有效期。开发商在任何地方都没有公布土地面积，所以本页不出现密度数字；也没有任何来源公布过本项目到任何地点的距离。GreenRE Silver 处于临时级（Provisional）阶段。本页为营销参考资料，非销售要约。