The Kingswoodz @ Bukit Jalil
位于 Jalan Jalil Perkasa 1，由 EXSIM Jalil Link Sdn Bhd 开发，存档为三座 39 / 38 / 39 层、共 1,558 个服务式公寓单位。本页以递交房屋及地方政府部（KPKT）的法定申报详情为骨干——而它的第一项任务，是告诉你那份存档里哪一部分不能信。
XXXX 占位符——无法判断高老师（Louis Koh）· LK Group Marketing 董事 · IQI Realty Sdn Bhd · 注册房地产代理公司
The Kingswoodz @ Bukit Jalil 一览
以下每一列，都是存档数值，或明确标示「未印出」。凡开发商自己的行销文案或房产门户网站与存档有出入，都在小字里点明，而不是悄悄略过。
- 存档项目名称
- EXSIM | The Kingswoodz Residences存档于 HIMS 30741-1 的法定详情栏原文。市场行销名称为「The Kingswoodz @ Bukit Jalil」。
- 持牌开发商（Pemaju）
- EXSIM JALIL LINK SDN BHD
201401028642 (1104782-X)两个 PropertyGuru 记录都写成「EXSIM Development Sdn Bhd」。那是集团品牌主体，不是本项目的持牌开发商，也不会是你买卖合约上的卖方。 - 开发商执照
- 30741/04-2029/0083(N)
有效期 2024年4月19日 – 2029年4月18日执照发给持牌开发商，不是发给单一项目。同一张执照也承载 The Queenswoodz。 - 广告与销售许可证（APDL）
- 未印出——存档为字面占位符
XXXX有效期栏位也是XXXX。广告许可是否仍然有效无法判断；上面那个 2029 年日期不是 APDL 日期。 - 单位与楼座
- 1,558 个单位，3 座——460 / 506 / 592与总承包商公告的工程范围「3 blocks of suites apartments (residential) (1558 units)」完全一致。
- 层数
- 39 / 38 / 39 层（A / B / C 座）开发商自己的微网站写「up to 46 storey」，两个 PropertyGuru 记录也照抄。以存档为准。
- 建筑类型
- PANGSAPURI SERVIS——服务式公寓，全部为住宅每一座均存档为 PANGSAPURI SUITE。全份存档没有并列任何办公、SOHO 或「suite office」类别。
- 法定申报售价
- RM485,875 – RM881,820依法递交的广告申报详情中的 Harga Jualan Minima / Maksima。不是价目表、不是报价、也不是销售要约。
- 存档完工日期
- 2027 年 6 月房产门户网站流传四个更晚的日期。总承包商自己的 41 个月工期从 2024 年 3 月中标起算，落在 2027 年 8 月左右。
- 地权
- Pajakan 99 tahun（99 年租赁地）至 2123 年 3 月 4 日——尚余约 96 年附带 sekatan kepentingan（权益限制）：未经吉隆坡联邦直辖区土地工作委员会同意，不得转让、出租、抵押或质押。
- 批准机关与建筑图
- 吉隆坡市政厅（DBKL）
DBKL.JKB.BP S3 OSC 2024 0878 (17)存档抵押权人（Bebanan）：United Overseas Bank (Malaysia) Bhd（大华银行）。 - 地契
- Lot 38628，Jalan Jalil Perkasa 1，Mukim Petaling出自总承包商的中标函，不是 KPKT 存档。姐妹项目 Queenswoodz 位于另一张地契 PT 50270。
- 主合约
- RM3.699 亿，承包商 Binastra，工期 41 个月中标函日期 2024 年 3 月 15 日，载于交易所公告。
- 绿色认证
- GreenRE 银级临时认证，2024 年 11 月 8 日颁发是「临时」，不是正式认证。来源为开发商自家认证纪录页；GreenRE 公开名录查无纪录，故未经独立核实。
- 土地面积与密度
- 未印出——且无法计算存档的 Keluasan tanah 栏位空白。唯一有来源的约 17.9 英亩，是四个项目、至少两张地契共用的一块地。
- 车位
- 没有任何来源公布存档完全没有 tempat letak kereta 这一栏。车位总数、每户配额、访客车位、电动车充电一律无人公布。
直接跳到你要看的部分
本页依买家真正会问的顺序编排——从政府存档开始，并把每一处矛盾都摆在明面上，而不是整理掉。
关于这个项目，房产门户网站不会告诉你的六件事
以下每一项，都来自把政府存档文件与开发商自家行销文案逐项对读。没有一项是为了挑错而挑错——每一项都会改变买家应该追问的内容。
政府自己的存档文件，写的是另一个项目
存档为 HIMS 30741-1 的宣传册，法定详情栏确实是 Kingswoodz——三座楼、1,558 个单位。但它的叙述页写着 「sebuah menara tunggal … Branniganz Suites @ Bukit Bintang」——另一个地段的一座单栋大楼，并附上 Branniganz 的 495 与 678 平方尺建筑面积表。此事经四次独立查阅确认。法定详情栏可信，叙述页弃用。这也是本页任何建筑面积数字都不取自存档的原因。
开发商自己的文件，把开发商写错了
微网站的条款页把公司名写成「EXSIM JAILL LINK」，把注册号印成 1104728-X（存档为 1104782-X），并把 Lembaran Beruntung Sdn Bhd（642030-X）——Branniganz 的专案公司——列为网站拥有人。同一页三处错误，也是 Branniganz 文案第二次渗入本项目文件。
一张执照，两个项目，四个开发案
执照 30741/04-2029/0083(N) 同时印在 Kingswoodz 与 Queenswoodz 两份存档上，而同一家公司在约 17.9 英亩的同一块地上持有四个项目。执照号不是项目识别码——这正是门户网站不断把两座楼混为一谈的原因。九个存档栏位足以区分它们。
密度无法计算，所以本页一个密度数字都不给
Keluasan tanah（土地面积）未印出。PropertyGuru 声称 3.45 英亩，EdgeProp 对姐妹项目声称 3.44 英亩——都没有出处，而且对规模差距很大的两个项目给出几乎相同的数字，可疑。唯一有来源的 17.9 英亩，是四个项目、至少两张地契共用的地。两个不可靠的数字，平均不出一个可靠的数字。
全住宅、全受 HDA 保障——而这一点值得正面说出来
存档为 PANGSAPURI SERVIS，每一座都是 PANGSAPURI SUITE，承包商的中标函写「suites apartments (residential)」。没有 studio、没有「Studio Office」、没有 SOHO、没有双钥匙、没有非 HDA 的办公式单位。同一开发商的姐妹项目确实掺了这些，所以这里的「没有」是查证结果，不是假设。
同一个项目，PropertyGuru 开了两个条目
记录 20160 与 21451 都写同样的 1,558 个单位、三座楼，却在完工年份、起价与每平方尺价格上互相矛盾，而且都写错开发商。同一家出版方的两个互相矛盾的条目，不构成相互印证。其中一个条目的起价低于存档法定最低售价；该数字不在本页发布。
存档详情——以及所有与它矛盾的数字
法定申报栏是骨干。设施依开发商真正以文字确认的楼层分组——结果，那样的楼层只有一层。
设施：依开发商唯一真正标明的楼层分组
开发商没有公布任何文字设施清单——它的设施页只有两张图，别无其他。以下每一项归属，都来自其概念页的叙述文字；凡楼层未经标明者，本页如实写出，不作猜测。
各座地面层
- Grand Entrance（主入口）
- Majestic Hall
- King’s Lounge B
- King’s Lounge C
- 开发商原话：「dramatic lobby lounges in each tower」（每座楼各有气派的大堂休息区）
- King’s Lounge A 只有 EdgeProp 提到。既然 B 与 C 已公开，A 的存在合理，但开发商既无图也无文字。
第八层私人花园
- Azure Bliss Pool（泳池）
- Biopond（生态池）
- Foot Chi Garden（足底按摩步道）
- King’s Court
- King’s Pavilion——开发商称为「vine-covered gathering space」（藤蔓覆盖的聚会空间）
- Jacuzzi Haven（按摩池）
- Lush Lawn（草坪）
- Greenery Galore（社区农圃）
- Outdoor Vitality（户外健身区）
- Kid’s La La Land（儿童游乐区）
高空层
- Skyline Sip——「sky lounges with indoor/outdoor terraces」（室内外露台高空休息区）
- Sky Nourish Dining（高空餐饮区）
- 开发商从未给高空层编号。它只说「sky」，再无更精确的说法。
楼层未公布
- Burnout Studio（健身房）
- Aspire Hall / Aspire Lounge（阅读休息区）
- Arcade Paradise（游戏室）
第三方声称、本页不予采信
- EdgeProp 把部分设施放在「第 45 层」。存档层数为 39 / 38 / 39，第 45 层的设施不可能存在。不予发布。
- EdgeProp 数出「34 项设施」。这个数字在开发商任何来源中都不存在。不予发布。
- EdgeProp 提到「Fitness Trail」。开发商任何来源中完全没有这一项。不予发布。
- PropertyGuru 列出一串通用项目——泳池、健身房、游戏室、阅读室、烧烤区、高空休息区／花园、游乐场、停车场——既无楼层归属，也没有一个是开发商自己的命名。那是类别清单，不是本项目的设施表。
- 任何来源都没有标明哪些设施只是「预留空间」，也没有任何来源公布车位总数、每户车位配额、停车楼层、访客车位或电动车充电设施。存档完全没有车位这一栏。
- 与 The Queenswoodz 不共用设施层。两者地契不同、建筑图批准不同，各自公布自己的地面层与第 8 层设施，命名体系也不同——一边是 King’s，一边是 Queen’s，各自将有自己的管理机构。至于那块约 17.9 英亩的地上，四个项目的共用基础设施由谁维护、由谁付费，无人公布。
有日期的纪录，以及与它矛盾的日期
公开的四个户型——而存档里至少有九个
建筑面积只有一个来源可用：开发商自己的户型页。存档宣传册上印的建筑面积表属于 Branniganz Suites，不是本项目，因此本页不予转载。以下平方米数字是开发商自己印在平方尺旁边的，三者换算皆正确。
A1 户型
公开户型中最小的一款，而且公布为一房，不是 studio。没有公布房间清单、朝向、楼层净高，也没有公布单位数。
B1 户型
这里有个需要留意的巧合：678 平方尺同时也出现在存档宣传册那份受污染的面积表上，而在那份表里它属于 Branniganz Suites。本页的数字取自开发商自家的 Kingswoodz 户型页，不是取自存档。
C1 户型
公开户型中最大的一款。没有公布单位数、楼层位置或朝向。
C2 户型
C1 与 C2 公布的建筑面积、房数、浴室数完全一样，而开发商没有公布任何能区分两者的资讯。在姐妹项目 Queenswoodz，同类的一对标示为 Balkoni 与 Tanpa Balkoni（有／无阳台），所以差异可能是阳台或镜像格局。但开发商没有这样说，本页也不会代它说。在二者之间做选择前，请先问清楚。
存档宣传册上的建筑面积表
存档宣传册的面积表写着 JENIS A 495 平方尺、JENIS B1 678 平方尺、JENIS B2 678 平方尺。那是 Branniganz Suites @ Bukit Bintang 的建筑面积，与该项目自己公布的面积表吻合，而与本项目的 474 / 678 / 904 不符。同一份存档文件的规格表与电气表，反而用的是与 Kingswoodz 相符的户型代号，而那些代号在面积表里一个都找不到。法定详情栏站得住脚；这些页面站不住。
存档里至少还有五个未公开的户型
存档的规格表与电气表列出的户型代号包括 A1、A1(M)、A1-A、A1-A(M)、A3、C1、C1(M)、C2 与 C2(M)——至少九种。开发商只公布四种。也就是说，存档里至少还有五种变体，公开资料中完全查不到。各户型的单位数也无人公布。
门户网站公布的版本
两个 PropertyGuru 记录都把代号从 A1 / B1 / C1 / C2 简化为 A / B / C，并完全漏掉 C2，于开发商的四个户型只列出三个。EdgeProp 只列一个——Type A，474 平方尺。两者都没有说明哪一座放哪一种户型，而那才是真正有用的资讯。
关于每平方尺价格。以存档法定售价对开发商自己公布的建筑面积做算术：C 座法定最低价 ÷ 474 平方尺的 A1，约为每平方尺 RM1,025；法定最高价 RM881,820 ÷ 904 平方尺的 C1，约为每平方尺 RM975。两个 PropertyGuru 记录公布的区间约为每平方尺 RM661–855，明显低于存档售价所隐含的区间，故该门户网站区间应视为无依据。上述算术是本页自行计算，仅用于呈现落差——它不是价目表、不是报价、也不是销售要约。另有一个 PropertyGuru 记录的起价低于存档法定最低售价 RM485,875；该数字不在本页发布，本页只记录这项矛盾存在，且出自单一家出版方。应据以判断的是存档法定售价区间 RM485,875 – RM881,820。
开发商自家 Kingswoodz 图库公开的效果图
这些图片如何分级，以及哪些被刻意剔除。开发商网站使用 WordPress，但其 REST API 返回 404，因此无法读取任何图片的 CMS 标题，本页没有任何一张图是该意义上的「已确认」。以上每一个主题都评为图说已公开（caption-published）：图说与缩略图并列印在图库页的 HTML 里。在同一个上传目录以伪造档名做的对照测试返回 404，而每一张真实图片都返回有效回应，故此主机上的可达性讯号可信。Kingswoodz 与 Queenswoodz 的区分：本图库全部由 /2024/08/ 上传目录提供，图说以 King’s 为前缀；The Queenswoodz 的图库则在 /2025/12/，图说以 Queen’s 为前缀——相隔 16 个月，与两者的推出先后吻合。刻意剔除：纯「Facade」（外观）效果图，因为它们没有任何可区分的图说，而同一建筑家族的三座楼外观相近——把楼座标错，比少放一张图更糟；以及工程进度照片，因为无法查到可核实的拍摄日期。以上全部是效果图或行销图，不是已完工建筑的实拍：存档完工日期为 2027 年 6 月。
武吉加里尔——以及本页每一个距离都标明出处的原因
这一节正是多数武吉加里尔项目页悄悄编造数字的地方。开发商为本项目公布的、有数字的地点说法只有一个，而那是车程时间。以下其余每一项，都标明是谁公布的。
地图标记依总承包商中标函中的街道地址放置。没有来源公布本项目的测量坐标，存档也没有印出土地面积。
开发商唯一公布的、有数字的地点说法
- 「Kuala Lumpur International Airport less than 45 minutes away」——吉隆坡国际机场 45 分钟内，车程时间，没有距离。这就是开发商有数字的地点文案的全部。
- 「An LRT station is just steps away from your front door」——站名没有写，距离没有给。
- 「just moments away from the suburb’s lively recreational park」——公园名称没有写。
- 「tech and medical campuses」、「sports and event venues」、「offices in south Klang Valley」——都有提到，都没有具名，都没有数字。
- 开发商的地点页完全没有提到 Pavilion Bukit Jalil 商场，也没有公布到它的距离——对一个武吉加里尔新盘来说，这很不寻常。
Awan Besar 轻轨站——差距接近两倍，而且没有一个数字来自开发商
- 500 米——IQI Realty 代理网站
exsimkl.com - 450–650 米——EdgeProp
- 940 米，步行 11 分钟——PropertyGuru
- 差距接近两倍，本页不做裁决。三者皆标明出处，不取平均。500 米的步行距离已经不算「几步之外」；940 米更是另一回事。
- 代理网站为姐妹项目 Queenswoodz 描述的有盖走道是否同样服务 Kingswoodz，无人公布。
Pavilion Bukit Jalil——只有第三方数字
- 850–900 米——PropertyGuru 记录 20160
- 步行 8 分钟——
exsimkl.com代理网站，只有时间没有距离 - 开发商方面完全没有数字。
门户网站有具名、但没有人公布距离
- SJK (C) Lai Meng（黎明华小）· SMK Bukit Jalil · SJK (C) Yoke Nam（育南华小）
- International Medical University（国际医药大学）
- Aurora Place Bukit Jalil · The Food Merchant @ Bukit Jalil · Mid Valley Megamall
- KMI Taman Desa 医疗中心 · Assunta 医院 · Sunway 医疗中心 · 马大医疗中心（UMMC）
- Public Bank、Hong Leong Bank、RHB 与 Maybank 于武吉加里尔／Pavilion Bukit Jalil 的分行
- EdgeProp 把以上全部具名，却没有为其中任何一项公布距离或时间。本页也不会。
任何来源（开发商或门户网站）都没有公布
- 到武吉加里尔体育馆或国家体育中心的距离
- 到 Bukit Jalil Golf & Country Resort 的距离——只有代理为姐妹项目给的步行时间
- 到 Sri Petaling 市镇或马来西亚科技园（Technology Park Malaysia）的距离
- 按学区划分的最近小学、最近诊所、最近巴刹
- 开发商自己宣传「几步之外」的那座轻轨站，到底多远
- MEX、KESAS 与武吉加里尔大道由 PropertyGuru 具名，但没有距离。
本节没有任何估算。凡没有来源公布数字的，该行就如实写明，而不是把空缺填满。行车时间视时段而异，不构成开发商、IQI Realty Sdn Bhd 或 LK Group Marketing 的任何陈述或保证。
依法递交的广告申报详情：EXSIM | The Kingswoodz Residences
递交房屋及地方政府部（KPKT），执照序号 30741、存档编号 1。马来文栏位名称按原文呈现。空白栏位一律标示为未印出，绝不从别处补填。
| 存档编号（HIMS） | 持牌开发商（Pemaju） | 开发商执照 | 执照有效期 | APDL（No. Permit Iklan dan Jualan） | APDL 有效期 | 批准机关 | 建筑图（No. Pelan Rujukan） | 开发类型 | 单位／楼座 | 层数 | 法定申报售价 | 存档完工（Tarikh dijangka siap） | 地权 | 抵押权人（Bebanan） | 土地面积（Keluasan tanah） | 车位（Tempat letak kereta） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 30741-1 | EXSIM JALIL LINK SDN BHD 201401028642 (1104782-X) | 30741/04-2029/0083(N) | 2024年4月19日 – 2029年4月18日 | 未印出 存档为 XXXX | 未印出 存档为 XXXX | 吉隆坡市政厅（DBKL） | DBKL.JKB.BP S3 OSC 2024 0878 (17) | PANGSAPURI SERVIS（服务式公寓） | 1,558 个单位 3 座：460 / 506 / 592 | 39 / 38 / 39 | RM485,875 – RM881,820 | 2027 年 6 月 | Pajakan 99 tahun 至 2123年3月4日 | United Overseas Bank (Malaysia) Bhd | 未印出 | 未印出 存档中没有这一栏 |
来源：存档于 hims.kpkt.gov.my/files/30741/30741-1/ 的广告宣传册。本页只采用该文件的法定详情页。其叙述页与建筑面积页写的是 EXSIM 另一个项目，本页任何地方都不使用——详见常见问题。地契 Lot 38628（Jalan Jalil Perkasa 1，Mukim Petaling）出自总承包商的中标函，不是出自 KPKT 存档。
上表的售价区间是依法递交的广告申报详情中的法定 Harga Jualan Minima / Maksima，以公开纪录性质转载。它不是价目表、不是报价、也不是销售要约，亦不代表当前可售情况。
各座法定售价区间，完全按存档原文
存档是逐座定价的，差距很明显：
- BLOK A——460 个单位，PANGSAPURI SUITE，39 tingkat（层）：最低 RM709,780.00，最高 RM881,820.00
- BLOK B——506 个单位，PANGSAPURI SUITE，38 tingkat：最低 RM708,055.00，最高 RM881,820.00
- BLOK C——592 个单位，PANGSAPURI SUITE，39 tingkat：最低 RM485,875.00，最高 RM521,525.00
C 座既是最低价带，也是区间最窄的一带，这与「C 座只放一种小户型」相符——但没有任何来源公布哪一种户型在哪一座。这是本项目最有用的未公布资讯，也是到销售廊第一个该问的问题。以上纯为存档法定数字：不是价目表、不是报价、也不是销售要约。
广告与销售许可证过期了吗？
这项查核无法进行。存档宣传册上的 No. Permit Iklan dan Jualan 栏位与其有效期栏位，都印成字面占位符 XXXX，其他公开来源也没有本项目的 APDL 号码。答案不是「许可证仍然有效」——而是「依公开资料无法回答」。
开发商执照是另一种法律文件，而它是有效的：30741/04-2029/0083(N)，有效期 2024年4月19日至2029年4月18日。本页不会把这个日期当成广告许可的有效期来呈现。
外国买家可以买吗？
本项目位于吉隆坡联邦直辖区，外国买家的公布最低购买价一直是 RM1,000,000，并须取得经济策划单位（EPU）同意。而本项目整体的存档法定最高售价是 RM881,820，低于该门槛。单就存档售价区间而论，本项目没有任何单位达到吉隆坡的外资购买门槛。没有任何来源讨论过这一点，现行联邦直辖区指引与任何豁免条件须先行确认，才能作为依据。
作为对照：雪兰莪第 1、2 区为 RM2,000,000（仅限分层产业与围篱分层有地产业），第 3 区（乌鲁雪兰莪与沙白安南）为 RM1,000,000。门槛会变动，承诺前请再确认。
权益限制（sekatan kepentingan）
存档载明：「Tanah ini tidak boleh dipindahmilik, dipajak, dicagar atau digadai tanpa kebenaran Jawatankuasa Kerja Tanah Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur.」即：未经吉隆坡联邦直辖区土地工作委员会同意，该土地不得转让、出租、抵押或质押。
这项同意要求是否、以及如何影响买家自身的贷款与日后转售，需要多长的作业时间，没有任何来源讨论过。签约前请以书面向开发商律师确认。
工程进度
本项目没有任何经核实的工程进度百分比公布，本页也不提出任何数字。开发商设有工程进度页，但无法从中查到有日期的数字，页上的图片也没有可核实的拍摄日期——这正是上面图库不放工地照片的原因。存档完工日期为 2027 年 6 月；主合约于 2024 年 3 月 15 日授出，工期 41 个月，而建筑师指示通知的开工日期没有公布。
本页不发布哪些内容，以及原因
依既定指示，无论公司项目资料中有什么，本页一律不发布任何折扣（discount）、回扣（rebate）、净价（nett price）、促销套餐、赠品或优惠、土著折扣百分比、佣金（commission）、回租或保证租金回报率，以及任何收益率或投资回报预测。存档宣传册确实印有 Diskaun Bumiputera 这一栏；本页仅记录该栏位存在，其数值一概不予发布。
本页所发布的，是依法递交的广告申报详情中的法定 Harga Jualan Minima / Maksima，且每次出现都标明其性质，因为那属于公开纪录——而它不是价目表、不是报价、也不是销售要约。
基于同一原则的另一项不发布：某个 PropertyGuru 记录的起价低于存档法定最低售价 RM485,875。发布一个低于法定下限的数字会造成误导，因此该数字不予发布，本页只记录这项矛盾存在，且出自单一家出版方的两个自家记录。
以下内容同样缺席，因为无人公布：Kingswoodz 的管理费或偿债基金费率、车位总数或每户车位配额、密度数字、以米计的建筑高度、电梯与单位比、交屋条件、缺陷责任期、违约赔偿金率、管理代理或 JMB 安排，以及那块约 17.9 英亩土地上四个项目之间的任何共管费用。有关当前可售情况、价格与文件，请洽持牌房地产代理。
EXSIM Jalil Link Sdn Bhd——以及它自家文件的状况
依存档，持牌开发商为 EXSIM JALIL LINK SDN BHD [201401028642 (1104782-X)]。那是同一家公司的两种号码格式——201401028642 为 2016 年公司法格式，1104782-X 为旧 1965 年公司法格式——存档为同一主体同时印出两者。它们不是两家公司。
两个 PropertyGuru 记录都把开发商写成「EXSIM Development Sdn Bhd」。那是错的。EXSIM Development Sdn Bhd 是集团的控股与品牌主体，不是本项目的持牌开发商，也不会是你买卖合约上的卖方。这符合一个长期模式：EXSIM 每一个项目都由一家独立的专案公司持牌，从不以控股主体持牌。Metproperty 也重复了同样的错误。请不要把它带进你自己的文件里。
而开发商自家的微网站，在同一页上与存档矛盾了三次。其条款与条件页把公司名误拼为「EXSIM JAILL LINK SDN BHD」；注册号印成 1104728-X，而存档为 1104782-X，两位数字对调；并把 Lembaran Beruntung Sdn Bhd（642030-X）列为网站拥有人——而那是 Branniganz Suites @ Bukit Bintang 背后的专案公司，是 EXSIM 位于完全另一个地段的另一个项目。那一页读起来就是从 Branniganz 微网站复制过来的。
这件事的意义不止于咬文嚼字，因为这已是 Branniganz 的文案第二次污染本项目的文件。第一次就发生在依法递交的宣传册本身：其叙述页把 Branniganz Suites 描述为 「sebuah menara tunggal」（一座单栋大楼）并附上 Branniganz 的建筑面积，而其法定详情栏却正确写着本项目的三座楼与 1,558 个单位。请把 EXSIM 这类套用模板的文案，视为在整个项目家族中都不可靠；凡重要数字，一律回到法定详情栏，或回到开发商专为 Kingswoodz 制作的页面去核对。
一张执照、不止一个项目——这正是门户网站出错的根源。执照 30741/04-2029/0083(N)（有效期 2024年4月19日至2029年4月18日）同时印在 Kingswoodz 与 The Queenswoodz 两份存档上。开发商执照许可的是持牌开发商，并不识别某一个项目。同一家公司在武吉加里尔一块约 17.9 英亩的地上持有四个项目，四者主合约累计约 RM18 亿；而 HIMS 在这张执照下至今只有两份存档：30741-1 是 Kingswoodz，30741-2 是 Queenswoodz。任何把执照号当成项目识别码的人，都会得出「两座楼是同一个项目」的结论。它们不是。
微网站上印的注册地址为 D-35-01, Level 35, EXSIM Tower, Millerz Square @ Old Klang Road, Megan Legasi, No. 357, Jalan Kelang Lama, 58000 Kuala Lumpur。EXSIM 的其他专案公司申报的是同一栋楼的第 9 层，所以不要假设 EXSIM 各项目共用一个地址；两个楼层都是真实的 EXSIM 地址。存档中的销售廊地址为 G-08, Ground Floor, Megan Legasi, No. 357, Jalan Kelang Lama, 58000 Kuala Lumpur。
存档广告上印的网址无法解析。存档给的是 thekingswoodz.com.my，该域名解析失败；真正运作的微网站是 kingswoodz.com，也是开发商官网所连结的那一个。这是文件作业的缺陷，不是项目本身的警讯——项目持有执照、建筑图经 DBKL 批准、土地抵押给具名银行、主合约载于交易所公告。它出现在这里，是为了让连广告网址都打不开的买家，知道哪一个才是真的。
工程。主合约于 2024 年 3 月 15 日以中标函授予 Binastra，金额 RM3.699 亿，内容为地契 Lot 38628 上「3 blocks of suites apartments (residential) (1558 units)」的主建筑工程与基础设施工程之施工与完成，工期 41 个月，自建筑师指示通知的开工日起算。该范围中的单位数与存档完全一致——这一点值得说出来，因为在姐妹项目 Queenswoodz，一份编辑来源与存档相差两个单位。
绿色认证，如实陈述。GreenRE 银级临时认证，颁发日 2024 年 11 月 8 日，来源为开发商自家认证纪录页，而该页的网址、标题、正文与证书档名全部一致写明是「临时」。项目微网站则只摆一个 GreenRE 标志，既不标等级也不标状态。PropertyGuru 写「GreenRE Certified: Yes」，那是错的。GreenRE 的公开名录查无纪录，其项目平台也自我标示暂停服务，因此此事未经独立核实。GBI 方面查无纪录。
奖项：没有，也不借用。EXSIM 自家的得奖纪录页列出其 2013 至 2026 年的奖项，The Kingswoodz 完全不在其中。集团在武吉加里尔的奖项属于其他项目——The Rainz @ Bukit Jalil、The Rosewoodz @ Bukit Jalil 与 Twin Arkz @ Bukit Jalil——而其伊斯兰债券与结构性融资奖项属于融资主体，不属于任何一栋建筑。这些奖项都与本项目无关，本页也不作任何主张。同理，The Rosewoodz 持有的是 GreenRE 银级正式认证，而本项目只有临时认证；这个区别不是修辞问题。
以上开发商、合约与认证资讯，来源为 KPKT 存档、开发商自家官网与认证纪录页，以及总承包商载于交易所公告的中标函（经 Business Today 与 The Edge 报导）。凡属房产门户网站的说法，出现时一律标明为门户网站的说法。
The Kingswoodz @ Bukit Jalil 常见问题
政府存档的销售文件可信吗？
一半可信——而这个「一半」在本站所有项目页中，就属这一页最关键。存档于 hims.kpkt.gov.my/files/30741/30741-1/ 的销售宣传册里，法定详情栏（statutory particulars）明确就是 The Kingswoodz：三座楼、1,558 个单位、Kingswoodz 销售廊的联络资料。这一栏是本页的骨干。
但它的叙述页写的是另一个项目。原文写着 「… terletak sebuah menara tunggal … dipanggil Branniganz Suites @ Bukit Bintang」——「一座单栋大楼 … 名为 Branniganz Suites @ Bukit Bintang」。Branniganz Suites 是 EXSIM 另一个项目，位于吉隆坡另一个地段（武吉免登），由另一家公司持牌，而且是单栋，不是三座。同一批页面还印着 Branniganz 的建筑面积表（495 与 678 平方尺）。此事经四次独立查阅同一份 PDF 确认。
结论：法定详情栏可用，叙述页必须弃用。本页任何建筑面积数字，都不取自存档宣传册的叙述页或面积表。
广告与销售许可证（APDL）过期了吗？
这个问题无法回答，也不该假装能回答。存档宣传册上的 APDL（广告与销售许可证） 栏位，印的是字面上的占位符 XXXX，有效期栏位同样是 XXXX。其他公开来源也没有本项目的 APDL 号码。
目前有效的是开发商执照——这是另一种法律文件。执照 30741/04-2029/0083(N)，有效期 2024年4月19日至2029年4月18日。那是经营开发业务的执照，不是本项目的广告销售许可，本页不会把 2029 年这个日期当成 APDL 有效期来呈现。若需要 APDL，必须向销售廊索取实体宣传册背页。
开发商自己的网站印的公司号码不一样，哪个对？
以政府存档为准。而那个微网站在同一页上错了三处。
kingswoodz.com/tnc 把开发商写成 「EXSIM JAILL LINK SDN BHD」——是 JAILL，不是 JALIL；公司注册号印成 1104728-X，而存档印的是 1104782-X（8 与 2 两位数字对调）；并把 Lembaran Beruntung Sdn Bhd（642030-X）列为网站拥有人——而那是 Branniganz Suites @ Bukit Bintang 的专案公司，与本项目无关。
这是 Branniganz 的文案第二次污染 Kingswoodz 的文件，第一次就在政府存档的宣传册本身。请以存档为准：EXSIM JALIL LINK SDN BHD，201401028642 (1104782-X)。
The Kingswoodz 和 The Queenswoodz 是同一个项目吗？
不是。两者是同一张开发商执照下、两个各自独立注册的项目——这正是各大房产门户网站把它们混为一谈的原因。
两份存档印的都是同一个执照号 30741/04-2029/0083(N)，因为执照是发给持牌开发商的，不是发给某一个项目的。执照号不是项目识别码。同一家公司（EXSIM JALIL LINK SDN BHD）在武吉加里尔一块约 17.9 英亩的地上，以这一张执照持有四个项目；Kingswoodz 的存档编号是 30741-1，Queenswoodz 是 30741-2。
两者有九个存档栏位不同：项目名称、存档编号、建筑图批准编号、单位数、楼座数、层数、预计完工日期、地契、法定售价区间。Kingswoodz 是 1,558 个单位、3 座、39/38/39 层，地契 Lot 38628，存档完工 2027 年 6 月。Queenswoodz 是 1,004 个单位、2 座、43/44 层，地契 PT 50270，存档完工 2028 年 10 月——相差十六个月。The Queenswoodz 页面在这里。
到底是 39 层还是 46 层？
存档为 39 / 38 / 39 层（A / B / C 座）。开发商自己的微网站写 「Standing up to 46 storey」（高达 46 层），两个 PropertyGuru 记录也照抄「up to 46 levels」。EdgeProp 写「38–39 层」，最接近存档，但漏掉了 B 座的 38 层。
政府存档是依法递交的文件，以它为准。「46」从何而来，没有任何来源解释过，本页不会把它当成这栋楼的事实来发布。
项目里有没有非 HDA 的商用／办公式单位？
没有——就现有全部证据看，1,558 个单位全部是住宅服务式公寓单位。这一点值得正面说清楚，而不是含糊带过，因为同一家开发商的姐妹项目确实掺有非 HDA（房屋发展法令） 的办公式单位。
- 存档的 Jenis Pembangunan（开发类型）是 PANGSAPURI SERVIS（服务式公寓），没有并列任何办公、SOHO 或「suite office」类别。
- 三座楼各自存档为 PANGSAPURI SUITE。没有任何一座被存档为办公楼。
- 总承包商的中标函把工程范围写成 「3 blocks of suites apartments (residential) (1558 units)」——括号里的「(residential)」是承包商自己写的，而且是交易所公告文件。
- 开发商公布的户型表只有卧房／浴室配置，没有 studio、没有「Studio Office」、没有 SOHO、没有双钥匙（dual key）户型。最小的 A1（474 平方尺）公布为一房，不是 studio。
仍未公布、值得追问：没有任何来源公布各户型的单位数，因此也无从公开确认每个户型的买卖合约（SPA）将采用哪一份附表。
它有 GreenRE 绿色建筑认证吗？
没有「认证」——它持有的是 GreenRE 银级「临时」（provisional）认证，颁发日期 2024 年 11 月 8 日。临时与正式认证是两件事：临时评定是依设计意图授予的，正式认证要等建筑完工后查核，而本项目在 2027 年前不可能完工。
PropertyGuru 记录 20160 写 「GreenRE Certified: Yes」。那是错的，而且对一栋 2027 年才完工的楼来说，这个错误很实质。开发商自己的微网站则只摆一个 GreenRE 标志，既不标等级、也不标「临时」，那是另一种误导。
银级临时认证的唯一来源是开发商自家的认证纪录页。GreenRE 的公开项目名录抓取时返回「No projects found」，其项目平台也自我标示暂停服务，因此此事未能向注册机构独立核实。GBI 方面查无任何纪录。
密度是多少——每英亩几个单位？
无法计算，所以本页不计算。存档中的 Keluasan tanah（土地面积）栏位没有印出，开发商也没有任何来源公布本项目的土地面积。
PropertyGuru 声称 3.45 英亩，EdgeProp 对姐妹项目 Queenswoodz 声称 3.44 英亩。两者都没有说明出处；把两个几乎相同的英亩数，分配给规模差距很大、地契也不同的两个项目，是两者都不该信的理由，而不是把它们平均的理由。
唯一有一手来源的英亩数也帮不上忙：总承包商描述的是一块约 17.9 英亩、承载四个 EXSIM Jalil Link 项目的地，横跨至少两张地契。Kingswoodz 在其中占多少，没有公布，所以也无法从中推算单一项目的密度。
轻轨站到底有多远？
没有权威答案。开发商既没有公布到轻轨的距离，连站名都没有写，它的原话是「An LRT station is just steps away from your front door」（轻轨站就在你家门口几步之外）。它唯一一个有数字的地点说法是 「Kuala Lumpur International Airport less than 45 minutes away」（吉隆坡国际机场 45 分钟内）——那是车程时间，没有距离。
第三方对 Awan Besar 轻轨站的距离，差距接近两倍。本页逐一标明出处，不做平均：
- 500 米——IQI Realty 代理网站
exsimkl.com - 450–650 米——EdgeProp
- 940 米、步行 11 分钟——PropertyGuru
500 米的步行距离已经不算「几步之外」，940 米更是另一回事。本页不做任何估算。开发商的地点页也从未提到 Pavilion Bukit Jalil 商场，更没有公布距离；现有数字只有 PropertyGuru 的 850–900 米，和代理网站的「步行 8 分钟」。
外国买家可以买吗？
本项目位于吉隆坡联邦直辖区，外国买家的公布最低购买价一直是 RM1,000,000，并须取得经济策划单位（EPU）同意。
这里的算术值得你亲眼看一遍：本项目整体的法定申报最高售价是 RM881,820，低于那道 RM1,000,000 门槛。单就存档的法定售价区间而论，本项目没有任何一个单位达到吉隆坡的外资购买门槛。没有任何来源讨论过这一点，而门槛与豁免条件须依联邦直辖区现行指引再行确认，才能作为依据。作为对照：雪兰莪第 1、2 区为 RM2,000,000（仅限分层产业与围篱分层有地产业），第 3 区（乌鲁雪兰莪与沙白安南）为 RM1,000,000。
实际什么时候完工？
存档的 Tarikh dijangka siap（预计完工日期）是 2027 年 6 月，本页采用这个日期。市面上流传五个不同答案，其中四个比存档晚：
- 2027 年 6 月——政府存档，以此为准
- 约 2027 年 8 月——总承包商公告的 41 个月工期，从 2024 年 3 月 15 日中标函起算，即使假设签函当天就开工，也落在这个时点。存档的完工日期比合约工期所允许的更早，两者不可能同时成立
- 2028 年 12 月——EdgeProp
- 2028 年与2029 年——PropertyGuru 的两个记录，彼此互相矛盾
建筑师指示（Architect’s Instruction）通知的开工日期没有公布，没有它，41 个月无法换算成真实日期。
为什么 PropertyGuru 上有两个条目？它的价格可信吗？
PropertyGuru 为同一个项目开了两个条目——20160 与 21451——两者都写 1,558 个单位、三座楼、同样三个户型，却在完工年份、起价、每平方尺价格区间上互相矛盾。两者都把开发商写成 「EXSIM Development Sdn Bhd」，对本项目而言是错的。同一家出版方的两个互相矛盾的条目，不构成相互印证。
价格方面：其中一个条目的起价，低于存档的法定最低售价 RM485,875。该数字不在本页发布。本页只记录「存在这项矛盾」，以及它出自单一家出版方。两个条目上公布的每平方尺价格区间，也明显低于「存档法定售价 ÷ 开发商自己公布的建筑面积」所得的区间，应视为无依据。
应该据以判断的是存档法定售价区间：RM485,875 – RM881,820。那不是价目表、不是报价、也不是销售要约。
哪一座最便宜？里面是什么户型？
存档是按座定价的，差距很明显：
- A 座——460 个单位、39 层：RM709,780 至 RM881,820
- B 座——506 个单位、38 层：RM708,055 至 RM881,820
- C 座——592 个单位、39 层：RM485,875 至 RM521,525
C 座既是最低价带，也是区间最窄的一带，这与「C 座只放一种小户型」相符——但没有任何来源说明哪一种户型在哪一座。这大概是本项目最有用的未公布资讯，也是到销售廊第一个该问的问题。以上是存档的法定 Harga Jualan Minima / Maksima 数字：不是价目表、不是报价、也不是销售要约。
车位怎么算？
没有任何来源公布过。存档宣传册里完全没有 tempat letak kereta（车位）这一栏——该栏位根本不存在。没有来源公布车位总数、各户型可分配的车位数、哪几层是停车层、访客车位、摩托车位或电动车充电设施。开发商的户型表也没有标明任何一个户型的车位配额。
对一个 1,558 个单位的项目来说，这是实质性的资讯缺口，已列入要以书面向开发商索取的清单。
存档广告上印的网址是真的吗？
不是，而且值得把话说准。存档宣传册的联络栏印着 W: thekingswoodz.com.my，该域名无法解析——照着法定广告去找的买家，什么也找不到。真正运作的开发商微网站是另一个域名，kingswoodz.com，也是开发商官网所连结的那一个。
这是文件作业的缺陷，不是项目本身的警讯。项目持有执照、建筑图经吉隆坡市政厅（DBKL）批准、土地抵押给具名银行、主合约载于交易所公告。它之所以出现在本页，是因为它是同一个模式的又一例——存档文件没有校对——也因为连广告上的网址都打不开的买家，应该知道哪一个才是真的。
要的是存档文件，不是宣传册文案
关于这个项目，真正有用的对话从三个问题开始：C 座里是哪些户型？实际的 APDL 号码与有效期是什么？每个户型的车位配额是多少？这三个问题，公开资料一个都没有答案。我会以书面帮你问。
本页为依 KPKT 存档与公开来源整理的行销资讯，不构成开发商的销售要约或任何陈述。数据与可售情况会变动，任何重要事项请在承诺前自行核实。
高老师（Louis Koh）
LK Group Marketing 董事 · IQI Realty Sdn Bhd · 注册房地产代理公司
十余年来专注协助买家置产于新山与吉隆坡；本项目的存档宣传册，我前后读了四次，就为了确认 Branniganz 的文案污染真的存在。本页任何标示「未印出」或「无人公布」的数字，都是文件的实际状态——同时也是我会代你以书面向开发商索取的清单。
发布于 2026年10月5日 · 最后核实 2026年10月5日，核对来源包括 KPKT HIMS 30741-1 存档、开发商官网与项目微网站、总承包商载于交易所公告的中标函，以及 EdgeProp 与 PropertyGuru 的记录。本页为行销资讯，不构成销售要约。
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