Pavilion Square Corporate Suites

只能通过在马来西亚注册成立的公司购买，不能用个人名义。这是最常让「买过马来西亚公寓」的买家意外的一条规则。经济部的产业收购指南对商业单位设定了 RM1,000,000 的最低价，与住宅门槛相同；但它同时要求，外国权益收购的商业、工业与农业产业，必须以马来西亚注册公司的名义登记。马来西亚律师公会的产业转让通令，也就吉隆坡联邦直辖区记录了同一项限制。

请注意谁算「外国权益」。这个定义包括马来西亚永久居民，所以 PR 身份并不能让你豁免价格门槛或公司持有的要求。

在这之上还有同意程序：转让给外国权益须依《国家土地法典》第 433B 条取得书面州政府同意，在联邦直辖区由吉隆坡土地工作委员会批出。未取得同意而完成的交易是无效的。

这些都不是不可逾越的门槛——在马来西亚注册公司并不复杂，许多购买商业产业的外国买家正是这样操作。但它会增加设立成本、每年的合规负担、公司秘书与审计账目，也会改变你日后出售时的税务处境。在拿这里的收益率去跟公寓的收益率作比较之前，请先把这些算进去。

不用——那项附加税是针对住宅产业写的，而分层办公室不属于住宅。非公民个人与外国公司购买住宅产业的转名税率，自 2026 年 1 月 1 日起由 4% 提高至 8%。《2025 年财政法令》正是为了界定这项改动，才在《1949 年印花税法令》中加入住宅产业的定义，涵盖房屋、共管公寓、公寓、组屋、服务式公寓，以及纯作居住用途的 SOHO。办公空间不在其内。

非住宅产业方面，多方报道指出对外国买家仍维持 4% 的从价税率。关于证据我想跟你说清楚：我没能打开税收局或财政部的页面直接确认商业税率，所以请把 4% 当作「有力指向」而不是「已确认」，并让你的律师在税务定评时就你那份文件核实。

另有一项相关变动值得知道：印花税自 2026 年 1 月 1 日起改为自我评估制，而涵盖产业所有权转让文件的那个阶段自 2027 年 1 月 1 日开始。如果你的交割日落在该日之后，合规流程会有所不同，请向律师确认你的转让适用哪一套制度。

租赁地契。剩余年限未公布。这块地原以长期租约持有自吉隆坡市政局，2017 年 4 月被完整买下；当时关于该笔交易的报道，还特意将它与隔壁一块永久地契地段区分开来，因此「租赁地契」这一点相当确定。写「永久地契」的代理页面是错的。

代理网站一律重复「99 年、至 2122 年」这个说法。没有任何发展商文件这样写过，所以我不会把这个年份当作事实印在本页上。

对商业买卖来说，这一点比住宅更重要，而不是更不重要。租赁权益逐年折损，租期越短银行放贷越紧，而商业估价师会针对未届满年限明确折价。如果你打算自用十五年后卖出，那么你退出那一天的剩余年限，是现在就该算进模型的数字，而不是将来才发现的数字。你的律师很快就能对 Lot 297 做土地查册——请在付出订金之前完成。

发展商公布的设施表并没有这么说，我也不会替你假设可以。该表把 12 楼 Courtyard Garden、63A 楼 Sky Wellness、66 楼 Sky Garden 与 67 楼空中泳池，全部列在住宅部分之下。办公塔楼公布的，是它自己的挑高大堂、专属落客区、目的层控制电梯、地块内零售商铺，以及销售资料中提及的通往 Pavilion Kuala Lumpur 的连桥。

关于连桥有个细节值得知道：在发展商自己的设施平面上，连桥入口出现在住宅的 12 楼平台，而这座桥在两个部分的销售资料中都有提及。办公使用者实际上要怎么走到那里，公开资料没有说明；我也没有找到这座桥的批准文号。

在一个由两种部分组成的分层项目里，这个问题的答案在分层管理文件与共用产业清单里，不在楼书里。请索取管理附例草案，以及管理费与偿债基金在办公与住宅两个部分之间的分摊方案。如果办公业主要为自己用不上的空中设施分摊费用，这笔成本你该在签约前看到，不是签约后。

这两项发展商都没有公布。我能找到的唯一价格数据点，是某代理挂牌的一个 1,112 平方尺单位、开价 RM2,000,000，折合约每平方尺 RM1,799。那是一位代理对一个单位的叫价，不是发展商价目表；而一个数据点构不成市场。

两个部分都没有公布管理费或偿债基金的缴纳标准。对办公买卖来说，这项缺失比住宅更要紧：你的总占用成本等于租金等价 + 管理费 + 门牌税 + 按商业税率计的水电；没有管理费这一项，这笔账根本算不完。

此外，这个部分也没有公布的总发展值，没有公布的销售率。某代理网站宣称吸纳率 71.3%，但它给出的单位数字算下来是 48%——这就说明了那类宣称的可信度。

我直接向发展商索取最新价目表、管理费估算与交付日期。告诉我你需要多大的面积、以及你是买来自用还是出租，我把符合条件的单位今天的真实数字发给你。

不是。发展商是 Armani Hartajaya Sdn Bhd，编号 201501038624（1163945-U），一家为 Pavilion Group 开发的私人公司。Malton Berhad 的 2025 财年年报中没有任何关于 Pavilion Square、Armani Hartajaya、Chulan Square 或 Lot 297 的记载，这个项目也不出现在 Malton 的在建、未来或已完成项目清单中。两者共用 Jalan Raja Chulan 的 Pavilion Tower 注册地址——混淆最可能由此而来。

还有第二个名字陷阱。Armani Hartajaya 不是 Armani Group——后者是另一家发展商，正在同一个区兴建 Armani Hallson KLCC 与 Jalan Pavilion 上另一栋塔楼，用的是不同的法人与不同的总承建商。那些塔楼的打桩与工程合约新闻，经常被误读成这个项目的进展。如果有人拿一份合约中标公告当作势头证据给你看，请核对公告里载明的业主方是谁。

对企业买家来说，这一点是实务问题而不是咬文嚼字：你的尽职调查、交易对手风险评估，以及你要写的任何一份董事会报告，都必须写对公司名称。请让律师专门就 Armani Hartajaya Sdn Bhd 做公司与董事查册。

这几乎完全取决于你买的是「营运场所」还是「投资标的」。这是两个不同的决定，而诚实的答案指向不同的方向。

如果你是买来自用，这笔买卖说得过去。你把占用成本锁定，不必面对租金调涨；你拿到 Jalan Raja Chulan 这个在面向客户的行业里真正管用的地址；你的员工步行范围内有两个地铁站和一个单轨站；而 106 个单位的规模，也不会让这栋楼变成一个商品化的办公盒子。你还能自己掌握装修，不必在续约时看房东脸色。

如果你纯粹是买来投资，那就要更小心。吉隆坡因新供应陆续落成，办公室空置率已在高位多年；而分层办公室的转售买家群体比公寓窄得多——退出对象是另一家企业或商业投资者，不是一般公众。再加上商业门牌税与商业水电税率、较低的银行成数，以及一笔至今未公布的管理费，你真正能落袋的收益率，会比表面租金看起来薄不少。

我的诚实立场是：对于一家想要这个地址、并且打算长期待下去的企业，这是一笔稳健的场所购置；而作为纯粹的收益投资，它的要求相当高。你告诉我你属于哪一种，我陪你把模型认真算一遍，而不是挑对我有利的那个版本卖给你。

同一块地、同一个发展商、同一套施工进度——但除了外立面之外，几乎没有共同点。

规模与产品：25 层塔楼内 106 个分层办公单位，1,093 至 2,464 平方尺；对上 67 层塔楼内 960 个服务式住宅单位，504 至 1,272 平方尺。办公单位的起始面积，大约就在最大的公寓结束的地方。

持有方式：外国买家必须通过马来西亚注册公司持有办公单位；但住宅只要越过 100 万令吉门槛，就可以用个人名义购买。税务：8% 非公民印花税适用于住宅，不适用于办公。运营成本：办公单位按商业税率征收门牌税与水电。融资：商业分层产业的银行成数通常较低。设施：四个住宅设施楼层列在住宅名下，不在办公塔楼名下。

干净的选择方法是看买家身份，不是看预算。个人买自住或出租的公寓，应该去看住宅那一页；公司买营运场所或商业资产，就该在这一页。如果你介于两者之间——比如你是企业主，想在同一个项目里同时要一间小办公室和一套公寓——那这个地块其实非常适合这个用途，我可以把两边的价格一起帮你算。