Victory Suites (The Face II)

The Face II 是一栋真正独立的第二栋楼，它的真名叫 Victory Suites。它不是旧楼改名，也不是贴在二手房源上的营销标签。Platinum Victory 在 Jalan Sultan Ismail 同一块 4.75 英亩土地上，前后相隔六年，盖了两栋独立的塔楼。

第一栋是 The Face Platinum Suites（也写作 The Face Suites），2016 年完工。第二栋是 Victory Suites，2022 年完工，房产平台上写作「Victory Suites (The Face 2), KLCC」。名字直接来自发展商：Platinum Victory——第一栋叫 Platinum Suites，第二栋叫 Victory Suites。

而「The Face」又是第三样东西：它是在这两栋楼里经营酒店的酒店品牌，营运方为 The Face Hotels & Resorts Sdn Bhd。THE FACE Suites 酒店 2016 年 1 月在第一栋楼开业；第二家酒店 THE FACE Style，327 间客房与套房，2023 年 1 月 16 日在本页这栋楼开业。

这件事的实际后果是钱。当一条房源把两栋楼混在一起写时，它报的每平方尺单价、楼龄、设施，可能全部属于另外一栋。在你做任何比较之前，先问清楚是哪一栋，并且要书面答复。

可以买——但在这个项目上，你有没有资格，可能取决于你买的是哪一户。吉隆坡对外国权益设有 RM1,000,000 的最低购买价，而「外国权益」的定义把马来西亚永久居民也包括在内。很多永久居民听到这一条会愣一下，所以请读两遍。

再看这栋楼的数字。发展商官方价从 RM1,081,000 起，比门槛高出 RM81,000。但截至 2026 年 8 月的房产平台数据（未经核实）显示，同一栋楼里有二手单位开价 RM900,000——比门槛整整低了十万令吉。规则看的是这一笔成交，不是当年的价目表；所以同一栋楼，买这一户可以成交，买那一户则在法律上根本办不成。

还有第二道关。转让给非公民须依《国家土地法典》第 433B 条取得书面州同意。在联邦直辖区，这份同意由吉隆坡联邦直辖区土地工作委员会（Jawatankuasa Kerja Tanah Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur）批出，由律师在签署买卖合约后向联邦直辖区土地及矿务局申请。请把这段时间写进你的报价条件里。

然后是算钱。自 2026 年 1 月 1 日起，非公民购买住宅产业的转让文书按 8% 单一税率缴印花税，不分级距、无首套减免。卖出时，非公民与外国公司的产业盈利税是五年内 30%、第六年起 10%，而且永远没有零税率那一档。外国买家的贷款成数通常是 60% 至 70%，所以要规划的是现金流，不只是价格。以令吉计价的资产，换汇时点同样会影响你的实际成本。

把你的国籍、居留身份和具体单位告诉我，我在你付任何钱之前，先把议定价与 100 万这条线核对清楚。

请不要这样假设——买家在过户阶段吃到的惊吓，往往就是这样来的。Platinum Victory 公布的地契用途是 Commercial Strata（商业分层），同一页上对建筑类型的用词却是 Service Apartment（服务式公寓）；市场也把它当服务式住宅看。

税务规则的方向，恰恰跟那个「听起来舒服」的理解相反。自 2026 年 1 月 1 日起，非公民购买住宅产业，转让文书按 8% 单一税率缴印花税——单一税率，不分级距，没有首套减免——而《2025 年财政法令》明文把服务式公寓与 SOHO 列为住宅。母地契上写「商业」，并不会自动把一个服务式公寓抬出这个定义之外。

另有一条方向相反的规则，同样不是好消息。依经济部 2022 年 7 月 13 日指引第 4 段，外国人持有的商业产业，必须以马来西亚注册公司名义登记。若你要买的那个分层单元在这一点上被视为商业产业，外国自然人就得面对注册与维持一家马来西亚公司的全部成本与申报义务。

所以你面对的可能是住宅税务规则、可能是商业持有规则，也可能是两者交互作用——而「究竟哪一套落在你这个分层单元上」，正是一个网站回答不了、必须由律师回答的问题。我是房产经纪，不是税务顾问，本页内容不构成税务意见。

我对每一位看这栋楼的买家给的建议都一样：在签任何文件、付任何订金之前，把地契资料与买卖合约草稿交给马来西亚执业的产业转让律师，请他就「适用哪一套制度」出具书面意见。这份意见的费用，相对于它可能替你省下或让你补缴的印花税，只是零头。

确实有一家持牌营运方在这栋楼里经营酒店，而且公开对外承接第三方管理业务——但个人业主要以什么条件参与，任何地方都没有公开披露。这两句话必须一起看，因为你会听到的多数销售说辞，都是把这两句话压成一句。

已公布的部分：The Face Hotels & Resorts Sdn Bhd（201701046807 / 1260983-U）在本栋楼营运 THE FACE Style——327 间客房与套房，2023 年 1 月 16 日开业——并列出其管理服务为：营运管理、销售与市场推广、收益管理、财务管理、人力资源管理，以及物业维护与翻新，对外说法是让「物业获得良好管理并具盈利能力」。这就是一个单位有可能进入酒店房源池的公开机制。

没有公布的部分（任何人、任何地方都没有）：没有保证回报、没有房源池收益率、没有入池分成比例、没有合约年期，也没有任何细则。我没有东西可以给你看，你也没有东西可以依赖。如果销售人员给你报一个入池回报，正确的回应是：请先给我那份已签署的管理合约，我要先读退出条款、费用结构与报表义务，其他再说。

还有一个法律上很重要的区分。持牌酒店在楼里合法经营，与个人业主把自己的分层单元拿去做短租，是两件不同的事。我没有核实过这里的业主是否被允许做短期出租，所以我不会告诉你可以。请读管理机构的管理规约（house rules），也读你自己的买卖合约；如果短租是你整个计划的核心，那就在买之前请律师书面确认。

可观察到的证据很薄，但彼此一致，指向的是每平方尺每月约 RM5.40。本题所有数字都来自房产平台，未经核实，不是官方数据；请把它当作你自己核查的起点，而不是事实。

截至 2026 年 8 月，这栋楼在平台上只有 3 条出租房源，其中两条确实属于 Victory Suites：1,189 平方尺两房，月租 RM6,400；1,190 平方尺两房，月租 RM6,500。两条都约合每平方尺 RM5.40——至少这两个数据点是互相印证的。

接着算账。用约 月租 RM6,450，对上一户面积相近、开价约 RM160 万的单位，得到的是约 4.8% 的毛回报率。「毛」的意思是：还没扣管理费、储备金、装修家私、空置期，以及任何代管费用。这些每一项都要从 4.8% 里扣，而我没办法告诉你要扣多少——因为这栋楼的管理费根本没有公布。

对照之下，这两栋楼的经纪房源标题上写着「ROI 11%」「operator profit 8k」之类的说法。我没有看到任何佐证，也不会把它当事实转述——那是未经核实的营销主张，仅此而已。「实际观察约 4.8%」与「广告宣称 11%」之间的落差，是本页最有用的一个诚实数字；也是你该拿去问报 11% 的那个人的问题：把租约拿出来给我看。

同时也请诚实看待我这个数字的局限。两条出租房源是非常薄的样本，而一个开价并不是一笔成交。在你下决定之前，请向管理处索取真实的租赁可比案例，以及最近的实际成交价——不是开价。

请用发展商的数字：单栋 1,028 个单位。这是 Platinum Victory 在自己的项目页上公布的，同页还写着开发面积 4.75 英亩。而某房产平台的写法却是「354 个专属住宅单位，另有酒店套房」。这两个数字我无法调和，我也不会把一个推测当成结论写出来。我能明确说的是：以发展商的数字为准，平台那个数字来源不明、无从解释。

至于竞争，这个项目的情况异常清楚，值得正面看。截至 2026 年 8 月的平台数据（未经核实）显示，Victory Suites 有 34 个单位在售，开价 RM900,000 至 RM2,950,000，折合每平方尺 RM857 至 RM2,022——价差宽到这个程度，本身就说明市场还没有对这栋楼形成共识价。

再加上隔壁。同一地块上 2016 年完工的 The Face Platinum Suites，另有 71 个单位在售，开价 RM500,000 至 RM1,450,000。也就是单单一个平台，两栋楼合计 105 个单位在跟你竞争，此外你自己楼里还有 327 间酒店客房在抢短住需求。

放到大市场看：NAPIC 2026 年第一季吉隆坡数据为住宅滞销量 3,733 个单位、已完工未售出服务式公寓 4,181 个单位。已完工却卖不掉的存货，是同时压住售价与租金的那只手，而且消化很慢。

这些都不代表这栋楼不能买。它代表的是：你唯一能控制的变量就是买入价；而在这样的市场里，「买得好」远比楼书上写了什么重要得多。

因为发展商公布的十五张户型图纸，每一张都没有户型代号、没有面积、没有房间数、也没有楼层。这不是我用事实包装的批评——网站上就是这样。本页收录其中八张，编号 S1 至 S8，纯粹是我为了方便引用自己加的，不是发展商的编号。

Platinum Victory 在任何地方公布过的唯一面积资讯，只有那个区间：560 至 2,455 平方尺。没有任何标注户型的对照表、没有分层设施平面图、也没有层数。所以单凭官方资料，没有人——包括我——能告诉你某一张图就是对方要卖给你的那一户。

房产平台一插手，事情更乱。有一个平台把这栋楼的面积写成 550 至 1,195 平方尺；这既与发展商自己 2,455 平方尺的上限矛盾，也与市面上已经出现的 1,625 平方尺三房房源矛盾。当两个来源打架、而其中一个是平台时，请用发展商的。

解决办法很直接，而且对马来西亚所有已完工的分层产业都一样：索取该分层单元的分层平面图（strata plan），上面要有分层单元编号与认证面积，并在议价之前与买卖合约逐行核对。不要接受用别户的图纸代替，也不要接受任何人（包括我）口头报出来的平方尺数。

这是持有这栋楼每天都要面对的真实条件，不是一个脚注。THE FACE Style 于 2023 年 1 月 16 日在此开业，327 间客房与套房，天台无边泳池与健身房在 51 楼，DEEPBLUE 天台餐酒吧就在泳池旁。它公布的房型从 455 平方尺的 Superior King 一路到 1,625 平方尺的三房豪华套房——也就是说，酒店房源的面积区间与公寓是重叠的。

好处这一面：楼里有一家专业经营的酒店，通常意味着公共区域维持在一定标准、全天候有人值守、这个地址在市场上持续有能见度。这些是实实在在的好处，也正是有些业主特意想买这种楼的原因。

另一面：电梯人流、行李、客房服务的推车、一群你永远认不熟的流动住客，以及在你最想安静的时段被共用的动线。如果你是买来自住，先在星期五傍晚到大堂坐一个小时再决定。如果你是买来出租，请明白那 327 间客房抢的，正是你的单位想抢的那批短住需求。

最重要的提醒是法律上的，不是生活上的。持牌酒店在楼里合法经营，与个人业主把自己的分层单元拿去短租，在法律上是两件事。酒店的牌照不是你的许可。我没有核实过这里的业主是否可以做短租，我也不会告诉你可以。请读管理机构的管理规约与你自己的买卖合约；如果这个答案对你的计划很关键，就在买之前请律师书面确认。

最后，务必问清楚业主到底有权使用哪些设施。发展商为本项目公布的公共设施只有两项；51 楼的泳池、健身房与天台酒吧是酒店的，由营运方公布——那不是一份业主设施清单。

这完全取决于你要优先解决什么问题。所以我把四个项目最强与最弱的地方并排列出来，而不是给你一个假装存在标准答案的排名。

SO/ Kuala Lumpur Residences 是「已完工」的那一个。2025 年 8 月完工，2025 年 9 月起交房，永久地契，590 个单位、566 至 995 平方尺。你今天就能走进去，验的是真实成品而不是效果图。如果你最在意的是「我买的东西确定是什么」，这一个给你的确定性最高。

Conlay by E&O 是最大、也最贵的那一个。永久地契，491 个单位，RM146 万起，母公司在马交所上市——这是四个项目里最强的企业背书。它的对价是文件层面的：已公布的广告准证已在 2022 年届满，准证载明的可交付完工日期也已经过去。这是你要在做任何事之前，直接、书面向发展商追问的问题。

Victory Suites，也就是本页这个项目，是入门价最低的那一个。官方价 RM1,081,000 起，2022 年完工、四年后仍在销售，永久地契但地契用途是商业分层，单栋 1,028 个单位，同栋楼内还有一家 327 间客房的酒店在营运。它在价格上是四个里最容易进的，在结构上是四个里最复杂的——100 万令吉门槛与二手开价区间贴得太近，而「商业 vs 住宅」这个问题需要律师来定。

Royal Lexis Kuala Lumpur 是目前谁都评不了的那一个。价格、准证、完工日期、单位数，一律未公布。这不是在批评这个项目，而是在陈述一个事实：现在根本没有东西可以评估。如果有人今天就催你落订，请他先把这四样里的任何一样拿出来给你看。

我的诚实结论：想看得见摸得着，就买 SO/；想要规模与上市母公司背书、并且愿意把准证这件事追到底，就认真看 Conlay；如果入门价是你的硬约束，而且你愿意先花钱请律师把地契问题定下来，那就考虑 Victory Suites；至于 Royal Lexis，等到有东西可以读了再说。