EXCHANGE 106 @ TRX

不能以个人名义买。在马来西亚，外国自然人不能以自己的名字持有一个合资格的商业单位——这是本页最重要的一件事。

规则出自经济部《产业收购指引》（Garis Panduan Perolehan Hartanah），自 2022 年 7 月 13 日起生效，取代 2014 年的旧版。第 2.2(a) 段把「外国权益收购价值 100 万令吉及以上的商业单位」纳入指引范围；第 4 段接着设下条件：这类收购，该产业必须登记在一家本地公司名下。

指引对「本地公司」的定义是「在马来西亚注册成立的公司」。所以实务上的答案是：外国买家设立或使用一家马来西亚注册公司，地契登记在该公司名下——不是个人名义，也不是离岸载体。

有两个定义要仔细读。第一，「外国权益」包含非马来西亚公民个人、永久居民、外国公司或机构，以及上述各方持有超过 50% 表决权的任何本地公司——一家外资持股过半的马来西亚公司，仍然算「外国权益」。第二，「商业单位」的定义涵盖店屋、店铺办公室、店面单位、办公楼面、商业空间与展示空间——办公楼层完完全全在其中。

指引另有一条：这类收购的条件必须在产业转名之前完成并向经济部报备。这是时间表里的一道程序，不是事后补办。签任何文件之前，请就架构取得正式的马来西亚法律意见；也不要让任何人说服你用代持安排。

不适用。那是只针对住宅产业的课征，而办公楼面不是住宅产业。

《2025 年财政法令》在《1949 年印花税法令》第一附表插入第 32(ab) 项，对 2026 年 1 月 1 日或之后签立、向非公民与外国公司转让住宅产业的文件，按「每 100 令吉课 8 令吉」计算，以成交价与市价孰高者为准。该法令并加入了「住宅产业」的法定定义：仅作为住所使用的房屋、共管公寓、公寓、单位式住宅、服务式公寓或 SOHO。

甲级办公楼里的一层楼面，不属于上述任何一种。商业产业的转名，对所有买家（不论是否公民）继续适用 1% 至 4% 的普通分级税率；贷款协议印花税也对所有人维持在融资金额的 0.5%。

但别把这解读成「商业整体比较便宜」。你在转名柜台省下的，会在每年的商业门牌税、商业水电费率与较低的贷款成数上还回去。银行对商业抵押品的放贷额度一向低于住宅；而对一家外资控股的马来西亚公司，成数通常还会更紧。

诚实的总结：8% 是你避开的一次性成本，商业成本基础是你揽下的长期成本。请按你打算持有的年期把两者都算一遍，而不是对着头条税率做反应。

关于这栋塔楼，我能核实的一切都是租赁活动，不是买卖活动——而这个区别，比大多数询问者以为的更重要。

这栋楼是由 Mulia Property Development 以「业主自持、统一管理」方式经营的甲级办公楼：管理处在 5 楼，向租户免费提供室内规划与设计支援，并有一份跨国企业为主的公开租户名册。你在马来西亚房产平台上找到的 Exchange 106 挂牌，绝大多数是「出租楼面」，报价单位是每平方尺每月。

各楼层是否持有分层地契、能否转让给第三方买家，业主并未公布，我也不会替它下任何一边的断言。这是你在花钱请律师之前，第一个该以书面提出的问题：这块楼面有没有分层地契？卖方是不是登记业主？地契上有没有押记？

如果答案是「整栋以单一母地契持有、逐层出租」，那么对买方来说这里没有标的，正确的对话是租赁对话——人数、租期、免租期、装修补贴、管理费与递增条款。

告诉我你真正想做的是哪一件。两者所需的意见、文件与审批完全不同，混在一起会白白浪费好几个月。

业主是 Mulia Property Development Sdn Bhd。该公司由财政部透过 MKD Signature Sdn Bhd 持股 51%，Mulia International 持股 49%。

这段历史是公开的，而且并不寻常。这栋塔楼最初叫 Signature Tower，隶属当时由 1MDB 掌控的敦拉萨国际贸易中心总体规划；开发权于 2015 年 5 月售予 Mulia 集团，土地成交价 6.65 亿令吉。财政部（MoF Inc）于 2018 年取得 51% 股权。媒体既报道过财政部投入资本所附带的还款义务，也报道过双方之间的股东纠纷。

对租户而言，这更接近保障而非风险：一栋有主权多数股东的塔楼不会在租期中途被弃置，而这栋楼自 2019 年起就在营运，租户包含多家大型跨国企业。

对买方而言，这是一份尽职调查清单，不是一条头条新闻。请在买卖文件上确认卖方法人、确认地契上登记的任何押记，并弄清楚「资本开支与大楼设备的决策权在谁手上」——因为在二十年的持有期里，电梯、冷水机组与幕墙能不能被妥善维护，取决于这一点。

以上没有一条构成掉头就走的理由，但它们都是「请一位马来西亚律师做一次完整的地契与公司查册」的理由，而不是靠一份楼书和一个品牌就下决定。

我愿意注明出处的最新出租率数字是：在 Ant International 传出承租三层楼时，报道把整栋楼列为 52%；同一批报道指管理方预期 2025 年底前可达七成。

全国层面，估价及产业服务局公布 2026 年第一季私人用途办公楼出租率为 72.3%，一年前为 72.0%。那是涵盖全国所有私人用途办公楼的数字，不是吉隆坡市中心的数字，也不是甲级楼的数字。至于 2026 年第一季吉隆坡办公楼出租率，我找不到一个我愿意引用的来源，所以本页不写。如果你要拿这个数字写董事会报告，跟我说一声，我去调原始报告，而不是转述一份摘要。

一栋出租率低于全国平均的楼，实际意味着什么：谈判筹码在租户这一边。在有空置楼层的塔楼里，你可以合理地争取更长的免租期、装修补贴、管理费递增上限，以及提前解约选择权。业主会保住表面租金、在优惠上让步——所以请用「整个租期的有效租金」来衡量这笔交易，而不是看报价单第一行的每平方尺单价。

对买方而言，出租率就是整个投资论据本身。在一栋没有满租的楼里，用满租算出来的回报率不叫回报率，叫愿望。请索取实际租金表（rent roll）、加权平均租约到期年期，以及未来三年的到期时程表。

三项经常性支出——它们正是「商业产业在转名柜台看起来更便宜、持有起来却未必更便宜」的原因。

门牌税。地方政府的门牌税按土地用途类别计算，商业类别的费率高于住宅类别。以二十年的持有期来看，这不是可以四舍五入掉的零头。

水电。电费与水费费率同样跟着类别走。一层全空调、冷水机组在工作时段持续运转的办公楼面，按商业费率算出来的账单，与一间公寓按住宅费率算出来的账单，是两回事。

融资。银行对商业抵押品的放贷额度较低。马来西亚自住买家买房可能拿到九成贷款，商业贷款通常明显低于这个水平；而一家外资控股的马来西亚公司，评估通常还会更保守。这个差额是你必须先掏出来的自有资金，而资金有机会成本。

如果你是非居民、收取马来西亚产业的租金，还有第四项：非居民的租金收入按 30% 单一税率课税，没有居民纳税人可享的各项扣减。退出时，非公民的产业盈利税（RPGT）为五年内 30%、第六年起 10%，没有归零档。在你拿吉隆坡的办公楼跟其他市场比较之前，请把这四项全部放进模型里。

从人数出发，不要从景观出发。大楼为五个分区各公布了一份建议平面与座位数，那是最快的筛选工具。

低区 6 至 21 层，楼板 31,045 至 34,154 平方尺，建议平面 255 座；中区 22 至 37 层，楼板 28,581 至 31,103 平方尺，182 座；高区 38 至 55 层，楼板 26,843 至 29,034 平方尺，178 座；空中一区 56 至 77 层，楼板 23,423 至 26,509 平方尺，208 座；空中二区 78 至 106 层，楼板 20,706 至 23,223 平方尺，193 座。

有两点要注意。第一，从底部到塔冠，楼板缩小了约四成——在低区一层就能装下的需求，到了空中二区可能要用两层；而两层意味着内部楼梯、两个接待处，或是一支被切开的团队。第二，座位数并没有随楼板同步下降，因为「建议平面」是关于密度的设计假设，不是建筑本身的属性。永远不要拿营销用的座位数来推算你的面积需求。

该问的数字是逐层的得房率：实用面积除以可出租面积。楼板往上缩小而核心筒大致不变，这个比率就会变差。两个分区里报价「每平方尺租金相同」的楼层，并不是同一笔交易。

把你的人数、每人平方尺的工位标准，以及「是否需要所有人在同一层」发给我。我会告诉你哪些分区真的可行，哪些只是看起来可行。

因为图片属于大楼业主，而我只在图片被正式托管在本站、并以业主资料为出处之后才会刊出；也因为「出售开价」这件事，我找不到任何一个我愿意引用的公布来源。

关于图片：大楼公布了一整组官方图——外立面与塔冠摄影、大堂与中庭视图、空中大堂，以及五个垂直分区各自的分区平面图与建议平面图。这一组我已经编目完成，含档名、说明与中英双语替代文字；等图片正式上传（而不是盗链）之后，就会补到这一页上。

关于价格：这栋楼的出租挂牌在马来西亚各平台流传很广，都附有每平方尺每月的数字。那些是个别挂牌的代理开价，不是业主公布的价目表，而且会随优惠、楼层与租期变动。至于每平方尺的出售价格，我完全没有看到任何公布。

关于人人都在引用的空置率：我写了 2026 年第一季全国私人用途办公楼 72.3% 的出租率，因为我能把它归属到估价及产业服务局。我没有写同一季吉隆坡市中心的数字，因为我找不到一个我能背书的版本。一个办公室决策的分量，配得上比「借来的数字」更好的东西。

跟我要目前的条件，我去找招租团队，把他们愿意白纸黑字写下来的东西带回给你。

四页当中，只有这一页讲的不是住宅——所以请先决定你站在这条线的哪一边。

如果你的需求是办公楼面——区域总部、共享服务中心，或是一笔以马来西亚公司持有的商业收购——那就读这一页。这里适用的规则是经济部指引、商业门牌税与费率，以及出租率；不是房数，也不是 8% 的住宅印花税。

如果你想住进同一个总体规划区，去读 CORE Residence @ TRX。永久地契，公布七种户型、624 至 1,022 平方尺，分属 Tower 1 与 Tower 2；而发展商既没有公布总户数，也没有公布交房日期。

如果有人拿一个「其实不在 TRX 的 TRX 住宅地址」向你推介，去读 Golden Crown Residence。那是一栋 60 层、490 户的塔楼，发展商公布的地图定位点在 Jalan Ampang，而各方对其地契的说法并不一致。

如果你要的是郊区家庭住宅而不是市中心投资，去读 Aras Residences OUG。Taman OUG、双子 57 层塔楼、1,272 户、850 至 1,062 平方尺，目标 2029 年第四季完工，位于一个 63 英亩的永久地契城镇内。