Aricia Residences @ Sungai Besi，吉隆坡

去看样品房之前，关于 Aricia Residences 值得先知道的六件事

这六件都不是在批评这栋楼。每一件都是一个已公开的事实，或者一个已公开的空白 — 都是买家有权先看到的。它们是把政府备案文件和开发商自己的材料一行一行对读出来的。

开发商卖五种，备案只有四种 — 而且有一个标号对不上

备案的法定类型表列出四种：A1 550 平方尺、B1 757 平方尺、C1 872 平方尺，以及 D2 1,410 平方尺。开发商卖五种，并把 1,410 平方尺那一型叫 D1，另外把 D2 列为 1,420 平方尺。也就是说，备案里的“D2”顶着的是 D1 的建筑面积。两者必有一个标错，本页把两个标号都列出来，不替您选。备案文件上的面积单位印作“kps”（kaki persegi，平方尺）；任何来源都没有平方米那一栏，所以本页不出现平方米数字。

A1 型 — 550 平方尺

1+1 卧室 · 1 浴室 · 1 车位（开发商）· 备案与营销一致

备案：550 kps1+1 Bilik Tidur1 Bilik Air备案有这一型

唯一一个备案、aricia.com.my/serviced、aricia.my 和 PropertyGuru 四方都一致的类型：550 平方尺、1+1 卧室、1 浴室。那个“+1”是弹性房或书房 — chansowlin.my 称之为“flexi” — 但没有任何来源公布逐间房的清单，所以这个“+1”无法独立核实。它不是所谓的 Studio Office、SOHO 或 SOFO：备案写的是“1+1 Bilik Tidur / 1 Bilik Air”，是住宅。平面图由开发商公布，并在其自己的页面上标为 A1 型（图说已确认）。

索取 A1 平面图与可售单位

开发商没有公布 B1 型的平面图。微网站只以图片形式公布 A1 和 D1 两张平面图。我们不会拿一张无法溯源的图来替代。

B1 型 — 757 平方尺

2+1 卧室 · 2 浴室 · 车位数有争议 · 备案与营销都有这一型

备案：757 kps2+1 Bilik Tidur2 Bilik Air没有公布平面图

备案为 757 平方尺、2+1 卧室、2 浴室，营销口径相同。有分歧的是车位：开发商 aricia.my 的表格写 2 个，myrumahbaru 写 1 个，chansowlin.my 写“2–3 个”。而备案只给了一个笼统的“1 / 2 / 3”法定字段，没有按类型分配，所以这三个说法都无法拿备案去核对。另外请注意：2024 年 4 月预览会的新闻把面积区间的起点写成 872 平方尺 — 这一型在那段描述里是不存在的。

开发商没有公布 C1 型的平面图。我们没有拿任何图来替代。

C1 型 — 872 平方尺

3+1 或 3 卧室 · 2 或 3 浴室 · 2 车位（开发商）· 开发商自己两个网站互相矛盾

备案：872 kps浴室：备案 2 间 vs 营销 3 间卧室：3+1 vs 3没有公布平面图

这是开发商自相矛盾的地方。备案写 2 间浴室、3+1 卧室。aricia.my 写 3 间浴室、3 卧室。myrumahbaru 和 PropertyGuru 都写 2 间浴室 — 也就是站在备案这一边，和开发商自己的第二个网站相反。chansowlin.my 称之为“3+1（flexi）”。请在销售厅的平面图上自己数浴室，并要求把这个数字写进买卖合约的附表里。

D1 型 — 1,410 平方尺空中复式

3+1 卧室 · 3 浴室 · 2–3 车位（开发商）· 备案把它标为“D2”

备案：1,410 kps，标号 D2营销标号 D13+1 Bilik Tidur3 Bilik Air

整个项目围绕着做的那个复式 — 特色栏写“Duplex Living from 1,410 sq.ft.”。备案把这个建筑面积排在 D2 这个标号下；开发商在 aricia.com.my/duplex 和 aricia.my 上把它标为 D1。集团的新闻稿和 AmBank 都把它描述为“Sungai Besi 一带首个三房空中复式” — 这是一个自定范围的说法：“一带”没有定义，“空中复式”在任何登记册里都没有定义，也没有任何来源能证实这个“首个”。所以本页只标注来源，不把它当事实重复。平面图由开发商公布并标为 D1 型（图说已确认）。

索取复式平面图与可售单位

这一型没有公布平面图，而且这一型在备案的法定类型表里根本不存在。

D2 型 — 1,420 平方尺

3+1 卧室 · 3 浴室 · 2 车位（开发商）· 备案里没有

未备案只在营销材料里3+1 Bilik Tidur没有公布平面图

开发商 aricia.my 的表格和 chansowlin.my 都列了一个 1,420 平方尺的 D2。而备案的法定类型表里完全没有 1,420 平方尺这一型 — 它把 D2 这个标号用在了 1,410 平方尺的单位上。PropertyGuru 的做法是印成“1,410–1,420”一个区间，绕过了这个问题。如果您买的是这一型，请务必把标号、建筑面积和平面图写进买卖合约的附表，因为备案广告是印证不了它们的。

没有公布。没有任何来源说明 A1、B1、C1、D1、D2 各有多少个单位。

每一型各有多少单位

一个真实的空白 — 也是值得去问的一个

没有公布去问开发商

备案只给了分栋数字 — Blok A 438、Blok B 349 — 再没有更细的。任何地方都没有把 787 个单位按类型拆开，所以复式和 550 平方尺这两型实际有多少供应，从已公开材料是不知道的。chansowlin.my 另外加了“Tower A 每层 15 户、Tower B 每层 9 户”，而这个算术只对上一半：349 ÷ 9 = 38.8，对着备案的 39 层算得通；但 438 ÷ 15 = 29.2，对着备案的 40 层就算不通。所以这组每层户数请当作未经核实。

上面的面积来自备案的法定类型表和开发商自己公布的表格，每一处分歧都已指明。只有在开发商确实公布并标注了平面图的地方，本页才转载平面图；没有公布的，位置上就写明没有 — 不替代、不为无法溯源的主题配图。所有建筑面积均为约数，以最终测量为准；具有约束力的数字是买卖合约及其附表里的那些。

开发商自己的效果图，配开发商自己的图说

本页每一张图都出自持照开发商自己公布的材料 — aricia.com.my 及其户型、设施和图库章节。标注已确认的图说，是把开发商在该图旁边公布的图说照搬过来；标注按位置确认的，是从该图所在的、开发商自己标注的章节取得主题。本页没有任何一张图的主题是单凭文件名推测的，也没有任何一张用图库照片替代。所有效果图均为艺术家构想图。开发商自己的免责声明写道：“All renderings are artist’s impressions only. All measurements are approximate… subject to variations, modifications and substitutions as may be required by the Authorities.”开发商另有公布一个360° 虚拟导览。

Jalan Sungai Besi，Chan Sow Lin（陈秀连）一带，吉隆坡

同一块地，外面流传着四个不同的地点名称。真正定案的不是门户网站的字段，而是备案文件：备案宣传册 和 备案报纸广告 都写明批准机构是 Dewan Bandaraya Kuala Lumpur（吉隆坡市政厅），建筑图则编号 DBKL.BPS1OSC20242271(24)。DBKL 的规划权限只到吉隆坡联邦直辖区，不涉其他地方。开发商自己的法定栏目在微网站每一页上都印着同一个机构和同一个编号。

BUTIR-BUTIR IKLAN — 备案的法定广告资料，执照／期号 30632-1

这是本页的主干，不是脚注。表内一切都抄录自开发商依法必须向地方政府发展部（KPKT）提交的两份文件：广告宣传册 和 报纸广告，两份都取自 HIMS 的 files/30632/30632-1/ 文件夹。马来文字段名照原文列出。凡是备案时留空或填了占位符的字段，表里就照实写明，不替它填。开发商自己公布的完工日期，被并排放在备案日期旁边，让您两个都看得到。

抄录自执照／期号 30632-1 之下的两份备案文件，并互相对读。两份文件措辞有别，但实质没有分歧：两份都给 438／40 和 349／39，两份都给同样的两个价格区间，两份都写 2027 年 11 月。对 30632-2、30632-3、30632-4 做过序号遍历，每一个都返回 404，所以执照 30632 名下只有一个已登记的期数 — 没有隐藏的另一个计划，也没有未披露的期数。

上表的两个价格区间，是依法备案的 Harga Jualan Unit，Minima – Maksima — 也就是备案的买卖合约价区间。之所以刊出，是因为它们属于公开的备案法定资料。它们不是价格表、不是报价、也不是要约，描述的是备案时的整个计划而非任何一个具体单位，而且可能已经被取代。某个具体单位的真实数字，来自销售厅里带日期的开发商价格表和买卖合约本身。跟我说一声，这两样我都去替您拿。

外国买家：整栋 Blok B 都在吉隆坡门槛以下

在吉隆坡联邦直辖区，外国买家需要最低购买价 RM1,000,000，并取得经济策划单位（EPU）的批准。把这条线放在备案的法定区间上，结论非常明确，而且有一半是不行的。Blok B 完全够不上：它的备案法定最高价是 RM938,000，低于门槛，所以 Blok B 任何面积的单位都不符合资格。在 Blok A，备案区间到 RM1,396,000，只有价格在 RM1,000,000 或以上的单位符合 — 实际上就是楼栈的上段；550 平方尺和 757 平方尺这两型到不了。外国买家还要明白两件事：在这里把价格压低反而对您不利，因为门槛是按购买价来检验的，把一个单位的价格往下调，可能把它压到 RM1,000,000 以下，直接丧失资格；而 EPU 批准是另一道独立的审批，并不是自动的。这个项目上找到的来源里，没有一个提到过外国人购买资格 — 开发商没提，门户网站没提，代理也没提 — 哪怕价格栈的大部分都在门槛以下。吉隆坡也不是雪兰莪：雪兰莪第一、第二区的 RM2,000,000，以及第三区须经州政府批准的 RM1,000,000，都不适用于这个项目 — 这也正是那两个把它标成“Selangor”的目录网站值得被更正、而不是被忽略的原因。

为什么 APDL 那一栏写的是“无法判断”，而不是“有效”或“已过期”

APDL 是让一个房屋发展项目可以合法广告和销售的许可证；拿到一份备案广告之后，查这张许可证还有效没有，通常是最有用的一件事。但在这里您查不了。KPKT 那一份文件把许可证号码印成 xxxxx-x/xx-xxxx/xxxx(x)-(x) 这串字，有效期印成 xx/xx/xxxx – xx/xx/xxxx — 这两个字段上传时就是空的。这是备案文件本身一个有据可查的失误，不是我们的推断。我们能做的是三件事，本页三件都做了。第一，把这串占位符如实记录下来。第二，把开发商自己公布的号码印出来 — 30632-1/01-2028/0076(N)-(S)，有效期 25/01/2025 至 24/01/2028，按其字面到 2026 年 10 月 7 日 为止仍然有效 — 同时明确说明来源是营销材料。第三，拒绝犯那个很容易犯的错：开发商的执照有效期是 28/11/2023 至 27/11/2028，而那不是 APDL 的有效期。有些页面悄悄把执照到期日填进许可证那一栏，那是错的，本页没有这样做。签任何东西之前，请要求看实体 APDL，并把上面的号码和到期日拿去和上表对照。

价格：为什么本页只有备案的两个法定区间 — 以及本页不刊什么、为什么不刊

本页只刊出备案的法定售价区间，别的一个都不刊；而在这个项目上，这个决定需要比平时更小心。有四个各自独立的发布方，刊出的“从 RM___ 起”的起价，低于备案的法定最低价 RM530,000。这四个分别是：一个大型门户网站、一个新盘聚合网站、一个代理微网站 — 以及，很值得注意的，开发商集团自己的网页，它印出的那个低于下限的数字后面还跟着一个没有解释的星号。这是四个不同的发布方，不是同一条联播源。真正的发现是：一家母公司自己的网站，低于它自己子公司依法备案的法定最低价。那几个数字，本页刻意不记录。此外，这四个里面有一个把自己的价格区间标注为“SPA price before rebate”（回扣前的买卖合约价）— 来源自己摊开来说了回扣 — 这意味着这个项目上所有第三方价格数字都必须当作已被回扣调整过、因此不可刊登，包括那些复式的价格，而它们彼此之间本来就按类型互相矛盾。所以：本页不刊任何折扣、回扣、净价、促销、赠品、优惠、佣金、土著折扣数值、租金保证率或回报率／投资回报预测。这是一条刻意的规则，不是遗漏。规则很简单 — 不是买卖合约价的数字，就不上本页；而如果我们无法确定一个数字代表什么，那就整个不写。有一项核对是通过的，值得一提：AmBank 给的发展总值是 RM467 million，摊到 787 个单位，平均接近 RM593,000 — 稳稳落在备案区间之内，这也是不该相信那些低于下限的数字的又一个理由。这个项目也没有找到任何公开的政府登记册价格带（NAPIC／JPPH 之类）。想要某个具体单位目前的价格，跟我说：我去向开发商拿带日期的价格表和买卖合约回来给您。

这里应该适用附表 H — 而商业地契是另一个问题

服务式公寓上有两件事常被混在一起，值得分开讲。在 HDA 这个问题上，各项指标都是正面的。备案的单位类型表里只有五种住宅类型（A1、B1、C1、D1／D2），每一种都以卧室和浴室数目表述；直接通读备案文件，里面没有 pejabat、没有办公套房、没有 SOHO、没有 SOFO；开发商持有有效的 HDA 开发商执照；这一期也签发过 APDL；而 KPKT 公布了法定广告 — 这整条发照链正是用于 HDA 住宅用房的那一条。在此基础上，您应该预期的是 附表 H，连带它法定的缺陷负责期和延迟赔偿机制。正面地这样说，然后把它拿到书面上去：没有任何来源逐个单位说明用的是附表 H 还是附表 G、缺陷负责期有多长、延迟赔偿以什么为基准。顺手再做一件清理 — 外面流传的关于“Chin Hin 新盘”的“办公套房”和“双钥匙”说法，属于 Dawn, KLCC，那是同一场预览会上推出的另一个项目。那不是 Aricia，本页不把它搬过来。另外，这是完全不同的一件事：这块地备案为 Syarat Nyata: Komersial。对吉隆坡的服务式公寓来说这很正常，但它意味着商业门牌税率和商业水电费率，没有住宅费率的电和水 — 这是一笔真实而且持续的开销，请预算进去。它是持有成本的问题，不是 HDA 的问题，把两者混为一谈对谁都没有帮助。

密度、施工百分比与工地进度 — 什么能算、什么不能算

从任何开发商公布的数字都算不出密度，因为没有一个开发商来源公布土地面积。Keluasan Tanah 在备案文件上没有印出，在 aricia.com.my、aricia.my 和集团项目网页上也都没有。外面流传的唯一一个数字是 2.615 英亩，由 PropertyGuru、chansowlin.my 和 StarProperty 刊出 — 这三家那个一模一样的三位小数和几乎一样的措辞，更像是一个来源被反复转抄，而不是三次独立测量。如果那个数字是对的，787 个单位分摊 2.615 英亩，大约是 每英亩 301 个单位：这是一个高密度的塔楼项目。我们把算式摊出来，让您看清那个第三方数字意味着什么，并且把它当作第三方数字呈现，而不是当作开发商公布的数字。请注意：开发商并没有做过任何“低密度”的宣称 — 在每英亩 301 个单位这个水平上，这样做是对的 — 本页也不会替它加上一句。关于施工百分比：任何来源都没有公布过数字。开发商公布的是四张标题为“As at September 2026”的工地进度照，那是在动工的证据，不是一个百分比。建筑数据库 myBina 把总承建商名称和合约金额放在付费墙后面（“Main Contractor: Awarded”，工程价值“5000 万至 1 亿之间” — 那是工程造价，远低于 RM467 million 的发展总值，并不是单位价格），而且没有找到这个项目的任何交易所合约公告。建筑师、土木与结构工程师、机电工程师和工料测量师也全在付费墙后：myBina 说有 16 家公司、14 个角色在档，一家都没有具名。

没有公布，所以不在本页上 — 这是我会替您去问的清单

下面每一项，都是买家合情合理会问、而没有任何来源回答的问题。土地方面：地号或 PT 号、mukim、daerah、seksyen；土地面积；工地的任何 GPS 坐标（开发商唯一公布的坐标是它在 Chow Kit 的销售厅）。备案方面：注册计划名称（根本没有备案过）；备案文件自己的 APDL 号码与有效期（只有占位符）；除了备案当日“Beban Tanah: Tiada”之外，这块地的抵押权人或融资方。建筑方面：每一个户型各有多少单位；停车场有几层、访客车位怎么安排；电梯数量与电梯／单位比；层高与楼层净高；地面层的设施清单，以及究竟有没有任何商铺或商业单位；开发商自己第 9 层清单里的第八项到底是什么。金钱方面：每平方尺的管理费与维护费率，以及偿债基金 — 任何来源都没有公布；有没有任何单位带家具出售，以及除了四项营销卖点之外的交付规格。法律方面：适用的是附表 H 还是附表 G、缺陷负责期有多长、延迟赔偿的基准；土著配额及其配额运作方式；外国买家资格 — 没有一个来源提过。相关方面：到底哪一家实体持有 Aricia Sdn Bhd；总承建商与合约金额；建筑师与各顾问；以及建成后的管理公司 — 2024 年 4 月的新闻里把“Maplehome”列为维护与清洁合作方，但没有公布任何范围、年限或委任。认证方面：任何竣工后的 GreenRE 正式认证（目前只有临时认证），以及 GBI 的状态（没有登记册记录，开发商也没有宣称过）。交通方面：来自开发商的任何轨道交通距离，以及到 Sungai Besi 站、TBS、KL Sentral 或 KLIA 的任何距离。这些里面任何一项，跟我说一声，我会把问题书面提给开发商，而不是自己去猜。

Aricia Residences @ Sungai Besi — 常见问题

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发布于 2026 年 10 月 7 日 · 最后核实于 2026 年 10 月 7 日，核对对象为 KPKT HIMS 备案文件（执照／期号 30632-1）、GreenRE 公开登记册、开发商自己的微网站与集团网页、融资方的公告，以及上文指名的各门户网站。本页仅为营销资讯，不构成要约。