跳到主要内容
💬 联络 Louis
购房必知 · 二手房
马来西亚二手房（Subsale）购房必知：查地契、下订、签约、转名到交屋
在马来西亚买二手房（Subsale），合约由双方律师议定，没有发展商保修，所以下订前的查册与验屋最关键。下面按六个阶段整理：地契查册与欠费、订金与谈价、SPA 完成期、州政府同意与转名、RPGT 预扣，到拿钥匙后的过户与管理。
74 篇文章订金合共 10%完成期 3+1 个月RPGT 预扣 3%核实日期 2026-09-20
一句话答案
买二手房（Subsale）没有发展商保修，所有风险都在下订之前决定：地契查册、Caveat 与权益限制、屋主欠费、屋况。市场惯例是订金合共 10%（先付 2%–3% 诚意订金），买卖合约完成期 3 个月可延长 1 个月，买家须预扣买价 3%（卖家非公民则 7%）在 60 天内交给税务局。
关键数字一览
| 诚意订金 | 2%–3%，签 SPA 时补足至 10% |
|---|---|
| 完成期 | 3 个月 + 可延长 1 个月（迟付利息常见 8%/年） |
| RPGT 预扣 | 买价 3%；卖家非公民 7%，60 天内交 LHDN |
| 转名文件 | Form 14A；押记用 Form 16A |
| 州政府同意 | 租赁地契或有权益限制的地契必须先取得 |
| 中介佣金 | 最高成交价 3%，一般由卖家支付 |
| 下订前必查 | 地契查册、Caveat、管理费与门牌税欠费、屋况 |
| 印花税 | 按 1%／2%／3%／4% 分级，以房价或市价较高者计 |
二手房 · 按阶段
二手房从看房到拿钥匙的六个阶段
二手房的风险多数在下订之前就决定了：地契上有没有限制、屋主有没有欠费、房子本身有没有问题。先把阶段 1 看完再付订金。
1阶段 1
下定前：房产基础知识
下订前先查地契（查册）、看有没有 Caveat 与欠费、验屋况，并确认中介的注册资格。
马来西亚房产类型全解：有地、共管公寓、服务式公寓、SOHO/SOFO/SOVO马来西亚房产类型全解：排屋、半独立、公寓与SOHO/SOFO/SOVO的差别，商业地契成本与外国人8%印花税。永久地契和租赁地契：剩余年限、续约与转永久怎么看永久地契和租赁地契怎么选，看懂剩余年限对银行贷款的影响、如何续约与地价计算（例子约 RM66,825）。马来西亚地契种类：分层地契、独立地契、母地契、住宅与商业地契、土著地马来西亚地契种类一次看懂：GRN、PN、HSD 代号，分层与母地契、土著单位与马来保留地的 6 个检查点。买新房还是二手房？马来西亚 10 个角度一次比较买新房还是二手房，从价格、杂费、法律保障、出租和贷款等 10 个角度比较，附 RM50 万房子计算例子。马来西亚选房技巧：影响房价的因素与挑选公寓单位的方法马来西亚选房技巧：地点、地契、朝向与楼层怎么看，附 NAPIC 2026 上半年全国滞销 33,094 间数据。二手房地契查册与尽职调查：Caveat、欠费与屋况一次查清二手房地契查册：柔佛私人查册 RM40、正式查册 RM120，教你看抵押与 Caveat，附欠款与屋况核对清单。马来西亚房地产中介佣金谁付？REN、REA、PEA 有什么不同、怎么查证马来西亚房地产中介佣金最高 3%（最低 RM1,000），通常由卖家付，附 REN、REA 查证与 7 个危险信号。马来西亚房产估价与成交价：银行估价怎么做、去哪里查真实成交记录马来西亚房产估价：银行估价低于售价要补多少钱（附 RM600k 计算），以及去 NAPIC 查真实成交价的方法。马来西亚拍卖房（Lelong）怎么买：流程、风险与贷款马来西亚拍卖房（Lelong）须付底价 10% 订金、120 天内付清余款，逾期订金充公，附 LACA 与贷款风险。马来西亚买房要准备多少钱？首付、贷款成数与一次性费用清单马来西亚买房要准备多少钱？RM50 万房子，首付 10% 加印花税与律师费，新房约 RM7.0 万、二手房约 RM7.4 万。附贷款成数规则、完整费用清单与每月持有成本。马来西亚首购族优惠 2026：首购印花税豁免、房贷利息扣税、SJKP 与政府房屋计划马来西亚首购族优惠 2026：RM50 万以下印花税全免至 2027 年底、房贷利息每年扣税最高 RM7,000，另有 SJKP 担保、PR1MA、RMMJ 与公积金，一次看懂。海外大马人回国买房：新加坡 PR、外币收入、EPF 与文件清单海外大马人回国买房：仍用公民税率、免州同意，外币收入贷款与 EPF 提款要点。薪水多少可以买多少钱的屋子？马来西亚 2026 对照表薪水多少可以买房？月净收入 RM5,000 约买 RM50 万至 RM75 万，附对照表。政府与各州可负担房屋计划 2026：收入上限、价格上限与转售限制可负担房屋计划 2026：收入与价格上限、转售限制，以及哪些计划已经关闭。在马来西亚该租房还是买房？用数字算给你看该租还是该买？RM50 万的屋子进场现金约 RM7.4 万，附完整对比。买房防骗：假中介、假屋主、假律师信与订金骗局怎么识破买房防骗：怎么查中介 REN 号码、查地契、防律师信被改账号。用公司（Sdn Bhd）名义买房：税、贷款成数与什么时候才值得公司名义买房值得吗？RPGT 第 6 年仍 10%、贷款只有六成，先看这篇。怎么选单位：楼层、朝向、密度、水灾风险，以及华人买家的风水考量选楼层与朝向：先看西晒、密度、噪音与水灾，再谈风水考量。看房注意事项：新房样品房与二手房，各自要看什么、问什么看房注意事项：样品房不是交屋规格，二手房该检查什么，附完整清单。买房前查水灾与山坡风险：官方能查到什么、查不到什么买房怎么查水灾风险？没有公开水灾地图，教你用官方报告与实地检查。服务式公寓与 SOHO 的真实持有成本：商业地契一年多花多少？服务式公寓／SOHO 一年多花多少？门牌税、水费、电费差别一次算清。土著保留地与 Bumi Lot：谁能买、能不能释放、对贷款与转售的影响土著保留地与 Bumi lot 差在哪？谁能买、能不能释放、怎么查地契限制。买地建房：地契条件、规划准证、建筑图批准与融资买地自建房：地契用途、规划准证、建筑图批准与融资，先看这份流程。新山与吉隆坡该买哪一区？用公开数据选地段的方法新山买房哪个区？用 NAPIC 公开数据选地段，附完整方法与清单。马来西亚房价会跌吗？公开数据能回答什么、不能回答什么马来西亚房价会跌吗？2026 第二季指数按年 +0.9%、均价 RM506,317，数字都有出处。滞销（overhang）是什么意思？NAPIC 的三个类别与两个九个月滞销是什么意思？NAPIC 三个类别、两个九个月，2026 上半年住宅 33,094 间。柔新经济特区（JS-SEZ）对买房的人有什么好处？逐条核实的答案柔新经济特区买房有优惠吗？已公布的优惠包里一项都没有，40% 印花税减免只限商业产业。新柔地铁（RTS Link）几时通车、票价多少？已确认与未确认，一张表看完新柔地铁几时通车、票价多少？截至 2026 年 10 月两国仍未联合公布，本页只列已确认的事项。要不要等 2027 财政预算案再买房？（2026 年 10 月实况）2027 财政预算案 10 月 9 日提呈，但首购印花税豁免已有效到 2027 年底，等不等都一样。
2阶段 2
Booking 与申请贷款
下订、申请银行贷款、看懂批准信，以及公积金、利率、保险这些决定你月供的东西。
公积金提款买房：KWSP/EPF Akaun Sejahtera 提款条件与步骤公积金提款买房：从 Akaun Sejahtera 可提房价减贷款加 10%，至少 RM500，附 i-Akaun 步骤。马来西亚房贷申请全流程：从预批到放款的每一步马来西亚房贷申请从预批、估价到放款共 8 步，可贷 90%、最长 35 年，附 RM45 万贷款费用与时间表。房贷申请文件清单：受薪族、自雇人士与海外大马人房贷申请文件清单：受薪族 3–6 个月工资单与 EA 表格，自雇人士 SSM、Form B 与 6–12 个月流水。DSR 怎么算？CCRIS 与 CTOS 是什么？房贷被拒的常见原因DSR 怎么算，多数银行要求低于 60%–70%，附 CCRIS 12 个月记录、CTOS 分数与 8 个被拒原因。房贷 Letter of Offer 逐条看懂：利率、锁定期与隐藏条款房贷 Letter of Offer 签名前逐条核对贷款成数、SBR 利差与锁定期罚款（常见 2%–5%），附计算例子。马来西亚房贷利率怎么决定？OPR、SBR、BR、BLR 一次看懂马来西亚房贷利率：OPR 目前 2.75%，SBR 与之挂钩，RM40 万贷款利率每变 0.25%，月供约差 RM60。Flexi 房贷、Semi-Flexi 还是 Term Loan？锁定期与伊斯兰房贷一次看懂Flexi 房贷与 Term Loan 怎么选，RM40 万实算每月多还 RM300，可省约 RM9.8 万利息。MRTA 和 MLTA 怎么选？房贷保险与火险、Houseowner、Householder 一次看懂MRTA 和 MLTA 怎么选：一次付清对按月缴，一例贵约 7 倍；银行可要求，但名单你可自选。二手房下订：Offer to Purchase、订金 2%–3% 与谈价技巧马来西亚二手房订金一般是房价的 2%–3%，签 SPA 时补足 10%，附 Offer 表格要点与 RM50 万谈价例子。第二、第三间房的贷款限制：70% 成数规则怎么算第三间房贷款只能借七成：BNM 规定怎么算、首付差多少、联名与公司怎么处理。联名买房与联名贷款：产权怎么分、拆伙怎么办、加减名字要多少钱联名买房与联名贷款：份额怎么写、拆伙怎么办、加名减名要付多少印花税。申请房贷前修复信用：CCRIS、CTOS、PTPTN 与车贷怎么处理房贷前修复信用：CCRIS 只看 12 个月，PTPTN 与车贷怎么处理，附月度计划。怎么选房贷银行：SBR、利差、锁定期与配套怎么比房贷哪家银行好？SBR 人人一样，差的是利差与锁定期，教你怎么比。买 20 年以上的二手房：贷款年限、银行估价与常见卡关买 20 年旧楼：贷款年限怎么算、估价不足要补多少现金，先看这篇。
3阶段 3
签约前后
买卖合约（SPA）、贷款合约、印花税与律师费——签名之前逐条看懂。
2026 马来西亚买房印花税与律师费怎么算（附计算例子）马来西亚买房印花税与律师费：MOT 四级税率、贷款 0.5%、外国人 8%，首购 RM50 万以下全免，附例子。签买卖合约流程：买方律师、银行律师与发展商律师各做什么，签约当天带什么签买卖合约流程：三方律师各代表谁、签约带什么，律师费按 SRO 2023 首 RM500k 收 1.25%，附计算。二手房买卖合约：完成期 3+1 个月、差额（Differential Sum）与重要条款二手房买卖合约（SPA）一般 10% 订金、3+1 个月完成期，逾期利息常见 8%，附 RM60 万差额与利息算例。授权书（Power of Attorney）买卖房产：人在海外怎么签约授权书买卖房产：人在海外可用 Power of Attorney 签约，须盖印花并在高等法院登记，附 6 个防骗要点。买了房想反悔怎么办？新房 Booking 退不退、签了 SPA 毁约要赔多少买了想反悔？订金退不退、签了 SPA 毁约要赔多少，一次讲清楚。印花税自行评估（STSDS）2026：买房的人实际受到什么影响印花税自行评估 2026：贷款合约已自行评估，转名（MOT）要到 2027 年 1 月 1 日才进入第二阶段。
4阶段 4
签约到拿钥匙
签约后律师办印花税、州政府同意、赎回屋主贷款、RPGT 预扣与转名，最后才交屋。
5阶段 5
拿钥匙之后
验屋、水电过户、门牌税与地税、装修、出租、转贷、卖房与继承。
马来西亚转贷（Refinance）划不划算？以及还清房贷后一定要做的事马来西亚转贷划不划算，RM35 万贷款利率降 0.5%，月省约 RM97，自付费用约 6 年回本，附撤押步骤。拿钥匙后清单：水电过户、门牌税、地税、保险与管理处登记拿钥匙后清单：TNB 与水费换名、门牌税须在 3 个月内通知市议会、地税 5 月 31 日前缴，一次办好。装修前必知：装修准证、管理处规定与承包商注意事项马来西亚装修准证：有地屋扩建须向 MBJB 等市议会申请，公寓按 2015 年分层条例须获管理处书面批准。马来西亚出租房产必知：租约印花税（2025 新税率）、2026 自行评估与租金收入税马来西亚出租房产：租约印花税 2025 年起取消 RM2,400 豁免，2026 年改自行评估，附算例与流程清单。马来西亚卖房 RPGT 与费用 2026：税率表、计算例子与卖房流程马来西亚卖房 RPGT 2026 怎么算？公民持有满 5 年后 0%、外国人 10%，买方预扣 3% 或 7%，60 天内申报。附 RM60 万卖房完整计算、费用清单与流程。马来西亚房产继承与遗嘱：没有遗嘱会怎样？联名持有要注意什么马来西亚房产继承：没有遗嘱按 1958 年分配法令，配偶 1/4、子女 1/2、父母 1/4，附联名持有与过名清单。租金回报率怎么算：毛回报、净回报与马来西亚的实际水平租金回报率怎么算：毛利 5.28% 扣掉各项费用后约 3.18%，附两个完整实例。房子过户给孩子、配偶与家人：印花税豁免、RPGT 与完整流程房子过户给孩子：首 RM100 万印花税全免、超额减半，附流程与费用。马来西亚装修贷款与装修预算：钱从哪里来、批准要办什么装修钱从哪里来？装修贷款、房贷加额度与个人贷款怎么选，附批准流程。把房子租出去：定租金、筛租客、租约、押金与交房的完整流程出租房子完整流程：定租金、筛租客、租约、押金与交房，附中介收费。房屋保险理赔实操：漏水、失火、水灾怎么报、赔多少、要多久房屋保险理赔：几天内要通知、不足额投保会怎样、被拒怎么申诉。小额遗产分配：没有遗嘱、RM500 万以下的房产怎么过户没有遗嘱怎么过户？RM500 万以下走小额遗产程序，附文件清单。信托 vs 遗嘱：把房子放进信托，到底有没有用信托还是遗嘱？转进信托一样要缴印花税与产业盈利税，先看清楚。Airbnb 马来西亚合法吗？分层守则、地方政府与短租税务Airbnb 在马来西亚合法吗？没有联邦短租法，两个上诉庭判决相反。新加坡人持有新山房产，一年要花多少钱？新山房产持有成本逐项拆开新加坡人持有新山房产一年要花多少钱：空置水电固定费约 RM246、门牌税 0.08% 对 0.22%、租金税 30%。房东需要开 e-Invoice 吗？个人出租住宅的答案是不必房东 e-Invoice：个人出租住宅不必开，租客若是公司则须开自开发票，房东只需提供身份资料。
6阶段 6
维修与物业管理
分层管理法令、JMB/MC、管理费与维修基金、住户守则、公共区域缺陷与漏水。
分层管理法令 2013：JMB、MC、COB 各管什么？分层管理法令2013：交屋后12个月内成立JMB、COB执法、仲裁庭可索偿至RM250,000，附屋主投票权与义务。管理费与维修基金（Sinking Fund）：怎么算、不缴会怎样？管理费与维修基金怎么算，维修基金至少是管理费的10%，欠费最高年息10%、可被罚至RM5,000，附计算例子。分层住户守则：宠物、装修、短租 Airbnb 与罚款规定分层住户守则（by-laws）怎么管宠物、装修和Airbnb短租？标准守则不全面禁养宠物，附加守则须特别决议通过，违规最高罚RM200；短租能否被禁，2020与2025两个判决相反。公共区域缺陷与楼上漏水谁负责？怎么投诉楼上漏水谁负责：推定的是缺陷在楼上单位或公共区域，不是判楼上赔，责任看 Form 28。管理层不做事怎么办？JMB／MC 选举、投票、委托书与仲裁庭管理层不做事怎么办：份额票数、召开特大、仲裁庭一步步教你。城市翻新法案最新进展：旧公寓会被强制重建吗？城市翻新法案已在 2026 年 1 月 23 日被内阁撤回，旧公寓重建至今仍须全体一致决议。
直接问 Louis
把你要买的单位地址与叫价发我，我帮你看成交行情、要查的欠费清单，以及出价怎么谈。
免费帮你对一份同区成交价参考，以及一张下订前必查清单。
FAQ
常见问题
买二手房要付多少订金？
市场惯例合共 10%：出价时先付 2%–3% 的诚意订金（earnest deposit），签买卖合约时再补足其余 7%–8%。这是惯例不是法律，金额可以谈。详见 二手房下订。
二手房从签约到交屋要多久？
买卖合约通常约定 3 个月内付清余款，可再延长 1 个月，延长期间付迟付利息（常见每年 8%，有些合约高至 10%）。如果地契需要州政府同意，多数合约会等同意批下才开始计算完成期。
买家为什么要预扣 3% 交给税务局？
根据产业盈利税（RPGT）规定，买家须从买价预扣 3%（卖家是非公民且非永久居民则 7%），在处置日起 60 天内交给内陆税收局（LHDN），通常由买方律师处理。详见 二手房转名流程。
买二手房前要查什么？
至少查三样：地契查册（看注册业主、抵押、Caveat 与权益限制）、欠费（管理费、门牌税、地税、水电）以及屋况（漏水、违规装修）。清单见 二手房尽职调查。
二手房的中介佣金由谁付？
一般由委托中介的卖家付。法定收费表规定买卖佣金最高为成交价的 3%；只有注册房地产代理（REA）的公司可以收费。怎么查证中介见 REN、REA 与佣金。
Louis Koh
11 年马来西亚房产经验 · 新山与吉隆坡 · 中文 & English
我协助本地买家与新加坡跨境买家处理新房与二手房。文章里每个数字都注明出处；法规有变动时，我会更新并标注日期。
核实日期：2026-09-20。本文为一般资讯，不构成法律、税务或财务建议。法规与费率会变动，签约前请与你的律师、银行或相关机构书面确认。
这一步卡住了？直接问我
把你的情况（新房或二手房、预算、所在州属、进行到哪一步）发给我，我会告诉你下一步该做什么、要注意什么。
免费帮你对一份同区成交价参考，以及一张下订前必查清单。
Louis Koh · 11 年马来西亚房产经验 · +60 10-906 6685 · 每日 9am–10pm（马来西亚时间）回覆