马来西亚二手房（Subsale）购房必知：查地契、下订、签约、转名到交屋
在马来西亚买二手房（Subsale），合约由双方律师议定，没有发展商保修，所以下订前的查册与验屋最关键。下面按六个阶段整理：地契查册与欠费、订金与谈价、SPA 完成期、州政府同意与转名、RPGT 预扣，到拿钥匙后的过户与管理。
一句话答案
买二手房（Subsale）没有发展商保修，所有风险都在下订之前决定：地契查册、Caveat 与权益限制、屋主欠费、屋况。市场惯例是订金合共 10%（先付 2%–3% 诚意订金），买卖合约完成期 3 个月可延长 1 个月，买家须预扣买价 3%（卖家非公民则 7%）在 60 天内交给税务局。
关键数字一览
| 诚意订金 | 2%–3%，签 SPA 时补足至 10% |
|---|---|
| 完成期 | 3 个月 + 可延长 1 个月（迟付利息常见 8%/年） |
| RPGT 预扣 | 买价 3%；卖家非公民 7%，60 天内交 LHDN |
| 转名文件 | Form 14A；押记用 Form 16A |
| 州政府同意 | 租赁地契或有权益限制的地契必须先取得 |
| 中介佣金 | 最高成交价 3%，一般由卖家支付 |
| 下订前必查 | 地契查册、Caveat、管理费与门牌税欠费、屋况 |
| 印花税 | 按 1%／2%／3%／4% 分级，以房价或市价较高者计 |
二手房从看房到拿钥匙的六个阶段
二手房的风险多数在下订之前就决定了：地契上有没有限制、屋主有没有欠费、房子本身有没有问题。先把阶段 1 看完再付订金。
下定前：房产基础知识
下订前先查地契（查册）、看有没有 Caveat 与欠费、验屋况，并确认中介的注册资格。
Booking 与申请贷款
下订、申请银行贷款、看懂批准信，以及公积金、利率、保险这些决定你月供的东西。
签约前后
买卖合约（SPA）、贷款合约、印花税与律师费——签名之前逐条看懂。
签约到拿钥匙
签约后律师办印花税、州政府同意、赎回屋主贷款、RPGT 预扣与转名，最后才交屋。
拿钥匙之后
验屋、水电过户、门牌税与地税、装修、出租、转贷、卖房与继承。
维修与物业管理
分层管理法令、JMB/MC、管理费与维修基金、住户守则、公共区域缺陷与漏水。
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常见问题
买二手房要付多少订金？
市场惯例合共 10%：出价时先付 2%–3% 的诚意订金（earnest deposit），签买卖合约时再补足其余 7%–8%。这是惯例不是法律，金额可以谈。详见 二手房下订。
二手房从签约到交屋要多久？
买卖合约通常约定 3 个月内付清余款，可再延长 1 个月，延长期间付迟付利息（常见每年 8%，有些合约高至 10%）。如果地契需要州政府同意，多数合约会等同意批下才开始计算完成期。
买家为什么要预扣 3% 交给税务局？
根据产业盈利税（RPGT）规定，买家须从买价预扣 3%（卖家是非公民且非永久居民则 7%），在处置日起 60 天内交给内陆税收局（LHDN），通常由买方律师处理。详见 二手房转名流程。
买二手房前要查什么？
至少查三样：地契查册（看注册业主、抵押、Caveat 与权益限制）、欠费（管理费、门牌税、地税、水电）以及屋况（漏水、违规装修）。清单见 二手房尽职调查。
二手房的中介佣金由谁付？
一般由委托中介的卖家付。法定收费表规定买卖佣金最高为成交价的 3%；只有注册房地产代理（REA）的公司可以收费。怎么查证中介见 REN、REA 与佣金。
Louis Koh
11 年马来西亚房产经验 · 新山与吉隆坡 · 中文 & English
我协助本地买家与新加坡跨境买家处理新房与二手房。文章里每个数字都注明出处；法规有变动时，我会更新并标注日期。
核实日期：2026-09-20。本文为一般资讯，不构成法律、税务或财务建议。法规与费率会变动，签约前请与你的律师、银行或相关机构书面确认。
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Louis Koh · 11 年马来西亚房产经验 · +60 10-906 6685 · 每日 9am–10pm（马来西亚时间）回覆