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马来西亚装修贷款与装修预算：钱从哪里来、批准要办什么

在马来西亚，装修贷款并不是一种法定产品——市场上叫「renovation loan」的东西，其实是四种结构完全不同的安排：自己掏现金、在现有房贷上加一笔装修额度、用个人贷款（personal financing）、或者把装修额度并进房贷／做再融资（refinance）。四种的利率算法、年限、抵押物和风险都不一样。这篇把四条钱路、政府担保计划 HCGS-MADANI 的真实额度、银行什么时候才放款、装修准证要办什么，以及装修费在税上到底算什么，一次讲清楚。数据截至 2026 年 9 月 24 日。

四种钱路比较个人贷款年限上限 10 年HCGS-MADANI 20% 是共用额度装修不能抵租金收入税RPGT 可扣（要收据）核实日期 2026-09-20

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作者：Louis Koh· 11 年马来西亚房产经验核实日期：2026-09-20阅读时间 14 分钟📞 +60 10-906 6685

一句话答案

马来西亚没有法定的「装修贷款」产品，装修的钱只有四条路：现金、在现有房贷上加装修额度、个人贷款（年限上限 10 年、多数按 flat rate 计息），或把装修并进房贷／再融资。政府担保的 SJKP HCGS-MADANI 担保上限是房价的 120%，其中 20% 是 MRTA、律师费、估价费、装修与家具共用的额度，融资上限 RM360,000；普通 HCGS 不涵盖装修。装修不能抵租金收入税，但卖房时可按 RPGT 附表二扣减盈利。

关键数字一览

个人贷款年限上限	10 年（BNM 个人融资政策文件，2025-09-30）
HCGS-MADANI 融资上限	RM360,000；担保上限为房价的 120%
那 20% 涵盖什么	MRTA/MRTT、LTHOT、律师费、估价费、装修与家具（共用）
普通 HCGS	上限 RM500,000，清单中<b>不含</b>装修与家具
装修款何时放	Maybank Home+Reno：房贷全额放款后，12 个月内分期（该行条款）
分层单位批准	管理机构事先书面批准（2015 年条例第三附表附则 27）
结构工程批准	地方政府批准；由建筑师／工程师／注册绘测师提呈（SDBA 1974 第 70 条）
税务处理	不可抵租金收入（PR 12/2018）；可扣 RPGT 盈利（附表二第 5(1)(a) 段）

30 秒重点

马来西亚没有法定的「装修贷款」产品；市面上的四种做法在抵押、年限、利息算法和放款时点上完全不同，比较之前先弄清楚你拿到的是哪一种。
个人贷款（personal financing）年限上限 10 年（BNM 个人融资政策文件，2025 年 9 月 30 日），而且多数以 flat rate 计息，实际成本比表面利率高。
SJKP HCGS-MADANI 的担保上限是房价的 120%，其中 20% 是 MRTA/MRTT、LTHOT、律师费、估价费、装修与家具共用的一个额度，不是 20% 的装修额度；融资上限 RM360,000。普通 HCGS（上限 RM500,000）的清单里根本没有装修。
银行什么时候放装修的钱，看合约。Maybank 的 Home+Reno 产品页写明：房贷部分「全额放款后」，装修部分才在接下来 12 个月内分期放出——这是该银行的条款，不是市场通则。
分层单位（strata）动工前要拿管理机构的书面批准并可能要缴押金；涉及结构的工程要地方政府批准，并由专业建筑师、工程师或注册绘测师依 1974 年道路、沟渠与建筑物法令第 70 条提呈图则。
装修费不能当作维修抵扣租金收入（LHDN 第 12/2018 号公共裁定只允许「维持房产现状的一般维修」），但卖房时可以按 RPGT 附表二作为准许开销扣减盈利——前提是收据还在、工程在卖出时仍然反映在房子上。
马来西亚没有任何官方机构公布住宅装修的每平方尺成本基准；网上流传的 psf 数字全是承包商或平台的行销内容。用报价比较，不要用别人的平均价做预算。

装修的钱从哪里来？四种方式的成本与风险比较

先说一个很多人不知道的事实：马来西亚没有一个法定产品叫「装修贷款」。2013 年金融服务法令（Financial Services Act 2013）和国家银行（BNM）的政策文件里都没有这个产品类别。银行用「renovation loan」这个名字卖的，其实是下面四种结构不同的安排。它们差在四件事上：有没有抵押、年限上限、利息怎么算、以及房子是不是已经在你名下。

四种装修资金来源的比较（2026 年 9 月）
方式	年限	利息算法	关键限制
现金	不适用	不适用	没有利息成本，但会吃掉你的应急储备；装修期间若失业或房子出问题，没有缓冲
个人贷款 / 个人融资（personal financing）	上限 10 年（BNM 个人融资政策文件，2025 年 9 月 30 日）	多数以 flat rate（按原本本金全期计息）而非余额递减计算	不需抵押、批得快，但年限短、月供高，实际成本明显高于房贷
在现有房贷上加装修额度	看产品。Maybank MyDeco 写明「最长 10 年／至 70 岁，以先到者为准」	按该产品的定价（房贷类通常参考 SBR）	必须已是该行的房贷客户；房子要已经在你名下
装修并进房贷（买房时一起做）	看产品。Maybank Home+Reno 写明「最长 35 年／至 70 岁」	跟房贷同一套定价	该产品限二手市场的有地房产（不能是向发展商买的）；装修部分在房贷全额放款后才分期放出
再融资 / 套现（refinance, cash-out）	新的房贷年限	重新定价，按当下的参考利率框架	是一笔全新的房贷：0.5% 贷款合约印花税、SRO 2023 律师费、重新估价；旧贷款的锁定期罚款可能先咬你一口

个人贷款为什么常常比想象中贵

两个原因。第一，年限被锁在 10 年以内——这是 BNM 个人融资政策文件的规定（见薪水与房贷负担能力里关于 BNM 规则的部分），所以同样一笔钱，月供会比摊在 20、30 年的房贷高很多。第二，个人贷款多数按 flat rate 报价：利息按最初的本金乘以整个年限算，你每个月还了本金，利息却不跟着减少。房贷则是余额递减（reducing balance）。两个数字不能直接比大小，一定要看银行给你的总还款额和 DSR 影响。

再融资套现：算上「搬家成本」再决定

把房子重新贷一次、把增值的部分套出来装修，听起来最划算，因为利率最低、年限最长。但它是一笔全新的房贷，要重走整套流程：贷款合约印花税 0.5%（见印花税与律师费）、按 2023 年律师薪酬令计算的贷款文件律师费、一次新的估价。再加上旧贷款可能还在锁定期，提前结清要付罚款（见 Flexi 与 Term Loan、锁定期和再融资与贷款结清）。如果这是你名下第三笔或以后的房贷，BNM 的 70% 贷款成数上限也会套在新的这笔上（见第三间房 70% 成数规则）。

Louis 提醒：非居民（non-resident）要注意，按 BNM 的外汇政策（FEP），非居民做再融资只能限于未偿还余额，不能套现出来装修。这一条常被忽略，签约前先问银行。

政府担保计划能不能用来装修？HCGS-MADANI 的 20% 是共用额度

SJKP（Syarikat Jaminan Kredit Perumahan）的 HCGS-MADANI 是目前唯一在官方文件上明文把装修与家具写进去的政府担保计划。但它最常被误读，所以照 SJKP 自己的页面把话讲准确。

HCGS 与 HCGS-MADANI 的差别（资料：SJKP 官网，2026 年 9 月 24 日查阅）
项目	普通 HCGS	HCGS-MADANI
融资上限	RM500,000	RM360,000
涵盖什么	本金、MRTT／MRTA、LTHO、律师费、估价费	本金、MRTA／MRTT、LTHOT、律师费、估价费、装修费用与家具、配件的购置
担保覆盖	—	最高为房价的 120%：房价的 100% ＋房价的 20%（上述附加项目共用）
年限	—	最长 35 年，或贷款年限，以先到者为准；可做两代融资
产品类型	—	只限定期贷款／定期融资（fixed term loan / term financing）

最常被写错的一点：那 20% 不是装修额度。它是一个共用的信封——MRTA/MRTT、LTHOT、律师费、估价费、装修和家具全部要从这 20% 里面挤。一间 RM300,000 的房子，120% 就是 RM360,000，其中 RM60,000 是这些项目一起分；扣掉 MRTA 和律师费之后，还剩多少做装修，得看你实际的保单和收费。

两个数字会互相咬住

担保上限是房价的 120%，但融资上限是 RM360,000，两个都要满足。房价 RM300,000 时，120% 刚好等于 RM360,000，20% 的信封是完整的 RM60,000。房价 RM350,000 时，120% 是 RM420,000，可是 RM360,000 的上限先到——实际能加上去的只有 RM10,000，装修基本上挤不进去。房价越接近 RM360,000，这个信封就越薄。

普通 HCGS 的清单里完全没有装修和家具——SJKP 的计划特点页写的是「本金、MRTT／MRTA、LTHO、律师费、估价费」。所以如果你申请的是 RM500,000 上限那个方案，不要预期装修能一起贷。

谁能申请

马来西亚公民，18 岁及以上；允许联名融资。
固定收入与非固定收入／自雇都可以——这正是 SJKP 设计给零工、微型创业者、没有薪水单的人的。
买第一间新房、二手房或拍卖房，自住；只限住宅。
所有贷款的总还款额不超过月总收入的 65%（这是 SJKP 的计划条件，不是 BNM 的数字）。
CCRIS 记录中 12 个月内拖欠不超过 2 个月；过去 24 个月没有其他不良信用记录。

诚实说明：SJKP 的资格页列的是 HCGS 的条件，并没有另外列出 MADANI 版的收入区间或房价上限，专属页面查询时返回 404。所以我不会在这里写 MADANI 的收入门槛——请直接向参与银行或 SJKP 确认。利率也是「由参与的金融机构决定」，没有公布的统一利率。更多计划比较见可负担房屋计划与首购族优惠。

两个把钱变贵的常见错误

第一，先动工再申请。分层单位没有事先书面批准，管理层可以罚款并要求复原；结构工程没有第 70 条的批准，第 70(13) 条的罚款最高 RM50,000、监禁最高 3 年，定罪后每日另加 RM1,000。第二，付现金不拿收据。装修不能抵租金收入税，唯一能回本的地方是卖房时的 RPGT 准许开销——没有发票与转账记录，那笔钱就永远扣不回来。

直接问 Louis
把你的 Letter of Offer 和装修报价单拍给我，我帮你看放款条款排在哪里，以及这栋楼的管理处会要求什么。

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告诉我楼盘与单位，我免费帮你向管理处问一份书面的装修守则（批准流程、押金、施工时段），并整理一份你这间房要办的批准清单。

银行什么时候才放装修的钱？

这是最多人踩的时间差。很多人以为签了房贷、拿了 Letter of Offer，就可以同时安排装修队进场。实际上，装修那笔钱的放款时点写在合约里，而且通常排在房贷之后。

以 Maybank 的 Home+Reno 产品页为例（2026 年 9 月 24 日查阅，是该行自己公布的条款）：「on full disbursement of the Home Financing portion, the Renovation Financing portion will be disbursed progressively over the next 12 months」——房贷部分全额放款之后，装修部分才在接下来 12 个月里分期放出。同一家银行的 MyDeco（加在现有房贷上的装修额度）则写明：凭报价单先放最多 30%，其余 70% 按已完成的工程直接付给承包商或供应商。

这是那家银行的条款，不是市场通则，更不是 BNM 的规定。我引用它，是因为它是少数把放款顺序白纸黑字写在产品页上的银行。你的银行怎么排，以你自己的 Letter of Offer 为准——签之前就问清楚。

为什么会这样排

因为在房贷全额放款之前，银行的抵押还没有真正到位。看一下时间线就明白：

新房（HDA）：最后的 17.5% 要到交吉（vacant possession）时才付，分层产业还要连分层地契一起；之后还有 5% 由发展商律师以 stakeholder 身份，在交吉后 8 个月与 24 个月才释放。详见进度付款表与 CCC 与交吉。
二手房：完成期是 3 个月＋1 个月延长，产权转移之后银行的 charge 才登记上去。详见二手房完成流程与 Caveat 与转名设押。

所以实务上的规则是：房子还没交吉、还没真正在你名下之前，不要指望银行先把装修的钱拨给你。这是银行的信贷政策，不是法律，但四家银行里大概四家都这么做。

两家银行公布的额度长什么样

Maybank 两个装修相关产品的公布条款（2026 年 9 月 24 日查阅；仅该行条款）
项目	MyDeco（加在现有房贷上）	Home+Reno（买房时一起做）
额度	额外最多 30% 成数，或与房贷合计不超过房价／市价的 120%，或最高 RM250,000，三者取低	与房贷合计不超过房价／市价的 120%；装修部分最高 RM500,000
房贷部分	已存在的房贷	房价／市价的「最多 90% ＋ 5%」
年限	最长 10 年／至 70 岁	最长 35 年／至 70 岁
房产限制	最低房价 RM300,000（吉隆坡、雪兰莪、新山、槟岛）／其他州属 RM150,000	限二手市场的有地房产；同样的最低房价门槛
放款	凭报价最多先放 30%，其余 70% 按完工进度直接付给承包商／供应商	房贷部分全额放款后，装修部分在接下来 12 个月内分期放出

Louis 提醒：表里那个「90% ＋ 5%」是这家银行的产品条款，不是 BNM 给你的权利。BNM 公布的成数上限只有两条：第三笔及以后的房贷 70%，非个人（公司）买住宅 60%。选银行的比较方法见怎么选房贷银行。

装修准证要办什么？管理层同意书与地方政府批准

钱谈完，接下来是批准。这里分两层：分层产业的管理机构，和地方政府（地方议会）。两层是独立的，拿了一个不代表另一个可以省。

第一层：分层单位的管理机构书面批准

2015 年《分层管理（维修与管理）条例》第三附表的附则 27 规定：业主未经管理机构事先书面批准，不得对其单位进行任何装修工程（必要时还须取得有关当局的批准）。不论大楼目前是由发展商、联合管理机构（JMB）还是管理机构（MC）在管，这套附则都适用（2013 年分层管理法令，Act 757）。

附则 28 涵盖需要同时取得管理层与有关当局批准的工程：加建楼层、移动对外门窗、拆除安全设施、改动水管／污水系统、整栋电力系统升级。
影响外立面、阳台或公共产业的工程——包括天线和冷气压缩机的位置——都要批准。
在暗藏水管与电线管道的 300 毫米范围内，禁止敲打、钻孔与钉钉。
管理层可以要求缴装修押金，用来保障公共产业与建筑结构。
附则 7 允许管理层按会员大会议决的金额对违规者罚款，业主还要自行承担修复损坏的费用。
地方政府批准的副本要交给管理层；如果发现那份批准根本不存在或取得方式不当，管理层原本发出的装修批准会被视为撤销。

关于装修押金，我不会给你一个数字。附则允许收押金，但没有规定全国统一的金额，也没有规定退还的时限——那是每个 JMB／MC 自己的内部守则。问管理处要一份书面的装修守则，把金额、退还条件和时限写下来。管理机构怎么运作见分层管理法令、JMB 与 MC，各类守则见分层住户守则。

另外要说明的是：附则编号（27／28）我引用的是两家独立法律来源一致的说法，但这次查证时无法打开宪报版的第三附表原文。所以在你把钱花下去之前，请让律师或管理处出示他们依据的条文。

第二层：地方政府批准与「提呈人」

法定依据是 1974 年道路、沟渠与建筑物法令（Street, Drainage and Building Act 1974, Act 133）第 70 条：

第 70(1) 条：「任何人不得在未获得地方政府事先书面许可的情况下建造任何建筑物。」Act 133 里「建造建筑物」的定义足够宽，涵盖结构性改动；第 70(11) 条更是明文处理未经批准的改建。
第 70(2) 条：打算建造者必须由一名合资格人士——专业建筑师（Professional Architect）、专业工程师（Professional Engineer）或注册绘测师（registered building draughtsman）——向地方政府提呈图则与规格，并依其他成文法向相关机构提呈。这与在 Form F 上自我认证 CCC 的是同一类人（见 CCC 与交吉）。
罚则：第 70(11) 条（未经批准的改建）罚款最高 RM25,000，法庭可下令改动或拆除；第 70(13) 条（未经许可动工或偏离已批图则）罚款最高 RM50,000、监禁最高 3 年，定罪后每日另加 RM1,000；第 70(14) 条，擅自动工者须缴付州政府规定费用的不少于 5 倍、不超过 20 倍。

什么样的工程会触发提呈

第 70 条的触发点是「建造或结构性改动」，不是金额。实务上会触发的包括：移动或扩大结构开口、改动承重墙／柱／梁、增加楼面面积或加建楼层、改变外立面、加高车棚屋顶，以及改动排水或污水系统的工程。

不要相信任何「门槛」说法。没有一个地方议会公布过「多少钱以下不必申请」或「非结构工程一律豁免」的清单，我这次也找不到可引用的豁免清单。唯一可靠的做法是拿你的图去问你自己的地方议会——柔佛是 MBJB、MBIP、MBPG、MPKu。程序细节见装修准证规定。

还有一点必须说明：地方议会执行的技术性附则是 1984 年统一建筑物附则（UBBL 1984），但这次查证时 KPKT 网站上的 UBBL 文件因证书问题打不开，所以本文不引用任何 UBBL 的附则编号。已核实的法定依据是上面的第 70 条。

装修费可以抵税吗？租金收入不行，卖房时 RPGT 可以

这两件事经常被混在一起，结果房东报错税、卖家又漏掉能扣的钱。分开讲。

出租中：装修不是「维修」，不能抵租金收入

LHDN 第 12/2018 号公共裁定《Income From Letting Of Real Property》（2018 年 12 月 19 日发出）第 8.2 段允许扣除的，是「ordinary repair to maintain the real property in its existing state」——维持房产现状的一般维修。就是「维持现状」这四个字，把装修、改良、加建排除在外。换水龙头、补漏、重漆同一面墙，是维修；打通厨房、换整套橱柜、加一间房，是资本性开支。

同一份裁定第 8.3 段还讲了另一件事：初始开支不可扣除，因为它是为了「创造租金来源」而不是「产生租金收入」——例子包括广告费、租约的律师费、印花税，以及第一位租客的中介佣金。维修与改良的分界线本身，LHDN 另有第 6/2019 号公共裁定《Tax Treatment On Expenditure For Repairs And Renewals Of Assets》（2019 年 11 月 26 日）处理，依据是 1967 年所得税法令第 33(1) 条与第 39(1)(b) 条。

诚实说明：第 6/2019 号裁定的 PDF 这次被 hasil.gov.my 的 robots.txt 挡住，我只核实到它的编号、名称与日期，因此不引用它的段落编号。报税前请让税务代理看原文。能扣与不能扣的完整清单见租金收入税与租约。

卖房时：装修可以扣减 RPGT 的盈利

钱不是白花的，只是要等到卖的时候才回来。产业盈利税（RPGT）附表二第 5(1)(a) 段允许扣除「为提升或保全资产价值而支出、并在处置时仍反映在资产上的开支」。LHDN 自己的 RPGT 页面举的例子就是「对已购入建筑物所做的额外工程」。所以装修不是所得税的扣除项，而是 RPGT 的准许开销（permitted expenses）。

两个条件都要成立：（一）工程在你卖出时还在——十年前装的、后来又拆掉重做的那一套，扣不了；（二）你拿得出证明。

承包商的报价单、发票与正式收据（有公司名、SSM 注册号与日期）；
银行转账记录，金额与收据对得上——现金付款没有凭证，等于没花过；
管理机构的装修批准信与地方政府的批准文件（证明工程是那间房子的、合法的）；
施工前后的照片，最好有日期；
如果是分开的几期工程，按年份整理成一份清单，连同 SPA 一起收好。

Louis 提醒：装修收据请保存到卖掉房子并完成 RPGT 申报之后，不是保存到保修期结束。RPGT 的税率与申报期限见卖房与 RPGT。另外，家具、电器这类可搬走的动产，通常不算「反映在资产上」的开支，报的时候要跟工程分开。

Louis 手上的项目

看完这一段，想看看实际有什么可以买？

上面讲的是规则，下面是真的房子。这几个页面列出我目前在跟进的项目与房源，价格区间都注明来源与更新日期；想要哪一区的清单，WhatsApp 我直接发给你。

全部项目总览我目前在跟进的新盘与房源，按地区分类整理。新山新盘完整名单柔佛的新项目按地区与预算排列，附已公布价格。新山已完工二手公寓已交楼的项目名单，可以马上看房、马上出租。各区已公布价格区间按地区整理的公开价格，先对预算再看房。

看全部项目

装修预算怎么做：范围、报价、预备金、按进度付款

先讲一个你在别的文章里大概不会看到的事实：马来西亚没有任何政府机构、法定机构或专业学会公布住宅装修的成本基准。网上流传的那些「每平方尺多少钱」的数字，全部来自承包商或平台的行销内容，没有说明方法、样本或调查日期。最接近权威的马来西亚建筑成本资料是 JUBM／Arcadis 的《Construction Cost Handbook Malaysia》，但它算的是新建工程按建筑类型的每平方米造价，不是家居装修与装潢。

所以不要拿别人的平均价来做预算。下面这套方法是我自己给客户的建议，不是任何公布的标准。

第一步：先写范围，再谈钱逐间房列出要做什么：拆除、水电改位、瓷砖、木工、油漆、冷气、灯具、窗帘、清洁。写到「主卧衣柜 8 尺，三层，含五金」这种颗粒度。范围不清楚，报价就没法比较，之后的加价也没法拒绝。
第二步：拿三份报价，而且要同一份范围把同一份范围表发给三家，要求分项报价（每一项的单价与数量），不要接受一个总价。比较时看的是同一项的差价在哪里，以及谁漏报了什么——漏报的项目日后会变成「追加」。
第三步：查承包商，别只看作品集要公司名与 SSM 注册号、过去三个类似工程的地址与业主联络、以及他们是否处理过同一栋楼的装修（熟悉该管理处的守则会省很多事）。分层单位要确认他们愿意签管理处的装修守则并承担押金条件。
第四步：留 10%–15% 的预备金这是我的建议，不是公布的标准。旧屋拆开之后才看得到的问题——水管锈蚀、电线老化、地台不平、隐藏漏水——几乎一定会出现一两样。预备金不是拿来升级材料的，是拿来处理意外的。
第五步：把付款绑在完成的工程上不要按日期付款，要按已完成并经你验收的阶段付款：例如订金、拆除与水电完成、木工进场、木工完成、油漆与清洁完成、验收后尾数。尾数留足够的比例，让收尾的缺陷有人修。Maybank MyDeco 的做法可以借镜：凭报价先放 30%，其余按完工进度直接付给承包商。
第六步：先办批准，再动工管理层书面批准、押金、施工时间与电梯保护，以及（涉及结构时）地方政府的批准，全部要在第一天敲墙之前办好。第 70(13) 条对未经许可动工的罚则，比你省下来的时间贵得多。
第七步：收好每一张收据报价、发票、收据、转账记录、批准信、施工前后照片，扫描成 PDF 存一份。这是你日后扣减 RPGT 盈利的唯一凭证。

Louis 提醒：很多人把装修预算做在「房价＋装修」上，却忘了拿钥匙当月还有一堆现金支出——门牌税、地税、管理费、水电按柜金、保险。清单见拿钥匙后清单与管理费与维修基金。

装修最常见的几个陷阱

以为拿了 Letter of Offer 就可以约装修队。装修那笔钱的放款时点写在合约里，通常排在房贷全额放款之后。先看条款，再排档期。
把 HCGS-MADANI 的 20% 当成装修额度。那是与 MRTA／MRTT、LTHOT、律师费、估价费共用的信封，而且要同时满足 RM360,000 的融资上限。
比较 flat rate 与余额递减利率的表面数字。两者算法不同，只能比总还款额与月供。
动工后才去申请。分层单位没有书面批准就开工，管理层可以罚款并要求你复原；结构工程没有第 70 条的批准，罚则以万计，还可能被下令拆除。
没有书面装修合约。合约要写清楚分项价格、时程、付款阶段、材料品牌与型号、变更单（variation order）要书面确认、保修期与保修范围。
为了省钱付现金、不拿收据。省下的那几个百分比，在你卖房算 RPGT 时会加倍还回去——没有凭证的开支扣不了。
把装修费当成维修去报租金收入税。LHDN 只允许「维持现状的一般维修」，报错了要补税。
相信网上的每平方尺报价。没有任何马来西亚权威公布过这个数字。用你自己的三份分项报价做预算。

Louis 提醒：如果这间房子是买来出租的，装修的标准要跟着租客走，不是跟着自己的喜好走。租客看重的是收纳、冷气、热水、网络与容易打理的地板，而不是你花最多钱的那面造型墙。出租流程见把房子租出去的完整流程，回报计算见租金回报率怎么算。

延伸问题

装修贷款和个人贷款，哪一个比较划算？

要看你能不能用到抵押。个人贷款不需抵押、批得快，但年限上限 10 年，而且多数按 flat rate 计息——利息按最初本金乘以全期算，不随你还款递减。挂在房贷上的装修额度年限较长（Maybank MyDeco 写的是最长 10 年）、定价接近房贷，但你必须已经是该行的房贷客户且房子已在你名下。唯一可靠的比较方法：要两家都给你月供与全期总还款额，再比。

旧屋翻新要不要重新估价？会影响我的房贷吗？

看你走哪条路。用现金或个人贷款，不涉及你现有的房贷，银行不会重新估价。走再融资／套现，那是一笔全新的房贷，必须重新估价、重付 0.5% 贷款合约印花税与律师费，而且旧贷款若还在锁定期，提前结清要付罚款。装修本身不会自动提高银行对房子的估价，估价看的是同区成交，不是你的收据。详见再融资与贷款结清。

装修期间房子空着，管理费和门牌税还要照付吗？

要。管理费与维修基金按分层面积单位（share units）计算，与你有没有住、有没有出租无关；门牌税（cukai taksiran）和地税（cukai tanah）同样按期缴，欠缴会产生罚金。装修期还常有额外支出：管理处的装修押金、施工时段的电梯与走廊保护、垃圾清运费。做现金流时把这几个月一起算进去。参考管理费与维修基金。

承包商不做完就跑了，我有什么办法？

先看你有没有把付款绑在已完成并验收的阶段——如果有，你的损失就限于已付的那部分，这是最有效的保护。其次看合约：分项价格、时程、变更单与保修条款，是你追讨的依据。分层单位还可以向管理处调取该承包商的装修申请与押金记录。金额在 RM100,000 以下的民事索偿属推事庭（Magistrates Court）管辖，以上则属推事上庭（Sessions Court）——先咨询律师再行动。

FAQ

常见问题

马来西亚的装修贷款利率是多少？

没有一个「装修贷款利率」可以引用，因为它不是一种法定产品。银行把装修的钱包装成三种东西：个人融资（多数按 flat rate 报价，年限上限 10 年）、加在房贷上的装修额度、或并进房贷／再融资（按房贷的定价）。同一个百分比在 flat rate 和余额递减下代表的成本完全不同，所以比较时只看两个数字：月供和全期总还款额。要求每家银行都给你这两个数字。

还没交钥匙，可以先申请装修贷款吗？

实务上不行。银行的信贷政策通常要房子已经交吉、房贷已经放款，才会放装修的钱。Maybank 的 Home+Reno 产品页就写明：房贷部分全额放款后，装修部分才在接下来 12 个月内分期放出。原因是抵押要到那时才真正到位——新房最后 17.5% 要到交吉（分层还要连地契）才付，二手房则要完成转名。这是银行的政策不是法律，但你规划时要照这个时间线来排。

HCGS-MADANI 可以贷多少钱装修？

SJKP 没有公布一个「装修额度」。HCGS-MADANI 的担保上限是房价的 120%——房价的 100% 加上房价的 20%，而那 20% 是 MRTA／MRTT、LTHOT、律师费、估价费、装修与家具共用的额度；同时整笔融资不能超过 RM360,000。房价 RM300,000 时，20% 是 RM60,000，扣掉保险与律师费后才是装修可用的部分。普通 HCGS（上限 RM500,000）的涵盖清单里没有装修。

condo 装修一定要向管理处申请吗？押金要多少？

一定要。2015 年分层管理条例第三附表附则 27 规定，业主未经管理机构事先书面批准不得装修。附则允许管理层收取装修押金以保障公共产业，但没有规定全国统一金额，也没有规定退还时限——所以任何说「标准是 RM2,000」的说法都没有法律依据。向管理处索取书面的装修守则，把金额、退还条件与时限白纸黑字写下来。

装修准证（renovation permit）什么情况下要向市议会申请？

触发点是结构性改动，不是金额。依 1974 年道路、沟渠与建筑物法令第 70(1) 条，未经地方政府事先书面许可不得建造建筑物；第 70(2) 条要求由专业建筑师、专业工程师或注册绘测师提呈图则。会触发的典型工程包括改动承重墙柱梁、扩大结构开口、加建楼层或楼面、改变外立面、改动排水与污水系统。没有任何议会公布过金额豁免门槛，请拿图去问你自己的地方议会。

没经批准装修被查到，罚款多少？

依 Act 133：第 70(11) 条处理未经批准的改建，罚款最高 RM25,000，法庭可下令改动或拆除；第 70(13) 条处理未经许可动工或偏离已批图则，罚款最高 RM50,000、监禁最高 3 年，定罪后每日另加 RM1,000；第 70(14) 条规定擅自动工者须缴付州政府规定费用的 5 至 20 倍。分层单位另外还有管理层按附则 7 议决的罚款，以及自费复原的责任。

装修费可以抵税吗？

分两种情况。出租中的房子：不行。LHDN 第 12/2018 号公共裁定只允许「维持房产现状的一般维修」，装修与改良属于资本性开支。卖房时：可以。RPGT 附表二第 5(1)(a) 段允许扣除为提升或保全资产价值而支出、并在处置时仍反映在资产上的开支，LHDN 自己举的例子就是对已购入建筑物所做的额外工程。前提是收据、发票与转账记录都在。