马来西亚卖房 RPGT 与费用 2026：税率表、计算例子与卖房流程
马来西亚卖房 RPGT（产业盈利税，Cukai Keuntungan Harta Tanah / Real Property Gains Tax）按持有年限计算：马来西亚公民与永久居民 3 年内卖 30%、第 4 年 20%、第 5 年 15%、第 6 年起 0%；外国人前 5 年 30%、之后 10%。除了 RPGT，卖方还要付中介费、律师费和还清贷款。以下是截至 2026 年 9 月的规则、完整计算和我陪卖家走过的流程。
一句话答案
马来西亚卖房的产业盈利税（RPGT）按持有年限算：公民与永久居民 3 年内卖 30%、第 4 年 20%、第 5 年 15%、第 6 年起 0%；非公民前 5 年一律 30%，第 6 年起 10%。买方会从房价预扣 3%（卖方是外国人则 7%）交给税收局，卖方则须在脱售日起 60 天内通过 MyTax 的 e-CKHT 提交 CKHT 1A。持有期由买卖合约（SPA）的日期起算，不是拿钥匙那天。
关键数字一览
| RPGT：公民与永久居民 | 1–3 年 30%、第 4 年 20%、第 5 年 15%、第 6 年起 0% |
|---|---|
| RPGT：非公民 | 前 5 年 30%，第 6 年起 10% |
| 应课税盈利 | 卖价减卖房开销，再减买价、买房开销与增值装修 |
| 个人豁免 | RM10,000 或盈利的 10%，取较高者 |
| 买方预扣 | 房价的 3%；卖方非公民、非 PR 则 7% |
| 申报 | 脱售日起 60 天内经 MyTax 的 e-CKHT 提交 CKHT 1A |
| 自行评估 | RPGT 自 2025 年 1 月 1 日起改为自行评估 |
| 中介费与律师费 | 佣金最高 3%；律师费按 SRO 2023 首 RM50 万 1.25% |
30 秒重点
- RPGT 税率：公民与 PR 在 3 年内卖出 30%、第 4 年 20%、第 5 年 15%、第 6 年起 0%；非公民前 5 年 30%、第 6 年起 10%。
- 应课税盈利 = 卖价减卖房开销，再减买价、买房开销与增值装修；个人可再扣 RM10,000 或盈利的 10%（取较高者）。
- 买方必须从房价中预扣 3%（卖方是外国人则 7%），并在 60 天内交给 LHDN；多扣的可以退还。
- 从 2025 年 1 月 1 日起 RPGT 改为自行评估，卖方要自己计算、在 60 天内通过 MyTax 的 e-CKHT 提交 CKHT 1A。
- 以 RM40 万买、第 5 年以 RM60 万卖的例子，RPGT 约 RM17,594.55；等到第 6 年再卖，公民的 RPGT 是 0。
- 中介费最高是房价的 3%（加 8% SST，若中介公司已注册），卖方律师费按 SRO 2023：首 RM50 万 1.25%，其后 1%。
马来西亚卖房流程：从定价到交屋
二手房（Subsale）买卖的流程，买方和卖方看到的是同一条路，只是站在另一边。作为卖方，你要掌握的是每一步钱什么时候进来、哪一步可能卡住。
- 定价参考同区近期的真实成交价，而不是挂牌价；银行估价会决定买方能借多少。见房产估价与真实成交记录。
- 委托中介（或自己卖）确认中介是注册的 REA 公司或其属下 REN，并以书面约定佣金。见房地产中介 REN / REA 与佣金。
- 收 Offer 与订金买方签购买要约（Offer to Purchase），通常付 2%–3% 订金（earnest deposit），由中介或律师作为保管人（stakeholder）持有。见二手房下订与订金。
- 签买卖合约（SPA）一般在约 14 天内签 SPA，买方补足到 10% 订金。SPA 的日期就是 RPGT 计算的“出售日期”。见二手房买卖合约：3+1 个月完成期。
- 州政府同意与赎回租赁地契或有权益限制（restriction in interest）的地契要先取得州政府同意。你的律师向你的银行拿赎回单（redemption statement），买方银行发出承诺函（undertaking）后直接替你还清贷款。
- RPGT 预扣与申报买方律师从房价中预扣 3%（或 7%）交给 LHDN；你在 60 天内提交 CKHT 1A。
- 完成交易与交屋一般在 SPA 后 3 个月内完成，可延 1 个月（延期要付利息）。余款放款、地税门牌税管理费按日分摊，然后交钥匙（VP）。详细步骤见二手房签约到交屋。
卖房要付哪些费用？
| 费用 | 怎么算 | 备注 |
|---|---|---|
| 中介佣金 | 最高为房价的 3% | 中介公司若已注册 SST，另加 8% |
| 卖方律师费 | SRO 2023：首 RM50 万 1.25%（最低 RM500），其后 RM700 万 1% | 另加 8% SST 与杂费（disbursements） |
| 还清贷款 | 赎回单上的余额 | 在锁定期（lock-in）内还清可能有提前还款罚金，按你的贷款批准信条款 |
| RPGT | 见下文 | 公民持有满 5 年后为 0，但仍须申报 |
| 分摊费用 | 地税、门牌税、管理费与维修基金按日分摊至完成日 | 欠费要在完成前结清 |
转名文件（MOT）的印花税由买方负担，不是卖方的成本。提前还款罚金按贷款批准信条款；还清贷款后的手续见转贷与还清房贷。
最贵的一个错，是搞错脱售日。以本文 RM60 万的例子，第 5 年签卖出合约，RPGT 是 RM17,594.55；同一宗交易等到满 5 年之后才签，公民要缴的是 零。另外，自 2025 年起 RPGT 改为自行评估，算错了、迟过 60 天申报，后果由卖方承担，不是律师承担。
直接问 Louis
把你当年那份买卖合约的日期和买价告诉我，我算给你看现在卖落在哪一档 RPGT、卖出后大概剩多少。
把买卖合约日期、买价和装修发票发给我，我免费做一份书面估算：RPGT、中介费、律师费，以及还清贷款后你大概能拿回多少。
马来西亚卖房 RPGT 税率 2026：持有多久要缴多少？
| 卖方 | 3 年内 | 第 4 年 | 第 5 年 | 第 6 年起 |
|---|---|---|---|---|
| 马来西亚公民 / 永久居民 | 30% | 20% | 15% | 0% |
| 非公民（外国人） | 30% | 30% | 30% | 10% |
| 马来西亚公司 | 30% | 20% | 15% | 10% |
| 外国公司 | 30% | 30% | 30% | 10% |
持有期从购入日期算到出售日期。一般以书面协议（SPA）日期为准：买的时候签 SPA 的日期是购入日期，卖的时候签 SPA 的日期是出售日期——不是交屋或转名日期。
怎么读这张表：“3 年内”指从购入日起持有不超过 3 年；“第 4 年”指超过 3 年、不超过 4 年；“第 5 年”指超过 4 年、不超过 5 年；“第 6 年起”指持有超过 5 年。举例来说，2021 年 10 月 1 日签 SPA 买入，2026 年 9 月 20 日签 SPA 卖出，持有约 4 年 11 个月，仍属第 5 年，公民适用 15%；如果等到 2026 年 10 月 1 日之后才签卖出的 SPA，就进入第 6 年，公民税率变成 0%。临近门槛时，差几天就是几万令吉，签约日期一定要让律师核对。
PwC 的税务摘要另提到，森林城市特别金融区（Forest City SFZ）内符合条件的外国人可享优惠税率（与公民相同），细节请以官方公告为准。外国业主卖房的其他事项见外国人出租、报税与卖房。
RPGT 怎么算？附 RM60 万卖房完整例子
公式：应课税盈利 =（卖价 − 卖房开销）−（买价 + 买房开销 + 增值开销）。个人再扣除 RM10,000 或盈利的 10%（取较高者），余额乘以税率。
- 卖房开销：中介佣金、卖方律师费、广告费等。
- 买房开销：当年的律师费、MOT 印花税、估价费等。
- 增值开销（enhancement）：改变或提升房子价值的装修，例如扩建厨房、加建，要有发票。
- 不能算：日常维修保养、贷款利息。
| 项目 | 金额（RM） |
|---|---|
| 卖价 | 600,000.00 |
| 减：中介佣金 3% + 8% SST | (19,440.00) |
| 减：卖方律师费 RM7,250 + 8% SST | (7,830.00) |
| 净卖价 | 572,730.00 |
| 买价 | 400,000.00 |
| 加：MOT 印花税（1% × RM10 万 + 2% × RM30 万） | 7,000.00 |
| 加：买方律师费 RM5,000 + 8% SST | 5,400.00 |
| 加：增值装修（有发票） | 30,000.00 |
| 总购入成本 | 442,400.00 |
| 盈利 | 130,330.00 |
| 减：豁免（RM10,000 或 10%，取较高者） | (13,033.00) |
| 应课税盈利 | 117,297.00 |
| RPGT（第 5 年 15%） | 17,594.55 |
| 出售时间 | 公民 / PR | 外国人 |
|---|---|---|
| 3 年内（30%） | RM35,189.10 | RM35,189.10 |
| 第 4 年 | RM23,459.40（20%） | RM35,189.10（30%） |
| 第 5 年 | RM17,594.55（15%） | RM35,189.10（30%） |
| 第 6 年起 | RM0（0%） | RM11,729.70（10%） |
RPGT 有哪些豁免？一生一次豁免怎么用？
| 豁免 | 内容 | 要点 |
|---|---|---|
| 小额豁免 | 个人卖房，扣除 RM10,000 或应课税盈利的 10%（取较高者） | 自动适用；只卖部分份额按比例计算 |
| 自住房一生一次豁免 | 出售一间自住房（private residence）的盈利全额豁免 | 只限公民或永久居民；须书面选择，一经选择不可撤回 |
| 家庭转让 | 配偶之间、父母与子女、祖父母与孙子女之间的转让，视为无盈利无亏损 | 转让人须为公民；印花税另计 |
| 继承 | 已故者的资产转给遗产受益人，视为无盈利无亏损 | 见房产继承与遗嘱 |
几种常见的特殊情况
- 卖的是当年买的新房：购入日期一般是你和发展商签 SPA 的日期，而不是拿钥匙或拿地契的日期。所以楼花期也计入持有年限——很多业主以为要从交屋算起，结果多等了两三年。
- 联名持有：RPGT 按每位共有人所持份额分别计算；只出售部分份额时，RM10,000 / 10% 的豁免也按比例计算（LHDN 列有部分份额的计算方式）。
- 卖价低于买价：没有盈利就没有 RPGT，但买卖双方的申报和 3% 预扣仍然照做，事后再申请退还预扣款。
- 继承来的房子：继承这一步本身视为无盈利无亏损；日后由继承人出售时，购入日期与成本的认定有专门规则，建议先请律师或税务师计算，再定价。
- 外国卖家：预扣率是 7%，第 6 年起仍有 10% RPGT，售房款在清税后可汇出。还没决定卖、打算先出租的，可以先看出租的税务安排。
- 公司名下的房子：马来西亚公司第 6 年起仍按 10% 计，且不能享用个人的 RM10,000 / 10% 豁免与一生一次豁免。
买方预扣 3% / 7% 与 CKHT 申报：自行评估怎么做？
从 2025 年 1 月 1 日起，RPGT 实行自行评估制：卖方自己计算应课税盈利和税额，提交的申报表即视为评估。即使税额是 0，也必须申报。
- 买方预扣买方（通常由买方律师执行）从房价中预扣 3%；卖方不是公民也不是 PR 时预扣 7%，并在出售日期起 60 天内交给 LHDN。PwC 引述 Budget 2026 指出，自 2026 年起预扣额可以是 3%/7%、卖方自评的 RPGT 或全部现金对价三者中的最低者——具体做法请让律师确认。
- 卖方申报卖方在出售日期起 60 天内提交 CKHT 1A（出售申报）；买方提交购入申报表（LHDN 与 iProperty 称为 CKHT 2A，部分网站写作 CKHT 4A）。都通过 MyTax 的 e-CKHT 办理。
- 缴清余额若 RPGT 高于预扣额，卖方要补缴差额。PwC 写明余额须在出售日期起 90 天内缴清，iProperty 则写 60 天内缴付——两个说法并存，最稳妥的做法是 60 天内一起完成。
- 多扣可退预扣额高于实际税额（例如上例预扣 RM18,000、实际税额 RM17,594.55），差额 RM405.45 可向 LHDN 申请退还。
外国卖家在清税后可将售房所得汇出，相关外汇规定见外国人开户、汇款与卖房后汇出。
卖房最后能拿回多少？卖方清单
| 项目 | 金额（RM） |
|---|---|
| 卖价 | 600,000.00 |
| 减：中介佣金连 SST | (19,440.00) |
| 减：律师费连 SST | (7,830.00) |
| 减：还清贷款 | (300,000.00) |
| 减：RPGT | (17,594.55) |
| 实际到手 | 255,135.45 |
注意现金流时间：买方的 3% 预扣直接交给 LHDN，不会经过你；退税也要等 LHDN 处理。杂费、分摊费用和提前还款罚金（如有）会再减少到手金额。
- 找出当年的 SPA，确认购入日期与持有年限。
- 整理买房时的律师费、印花税收据与装修发票。
- 向银行确认锁定期与赎回金额。
- 查清地契种类：是否需要州政府同意（会拉长时间）。
- 结清门牌税、地税、管理费欠款。
- 书面约定中介佣金与独家期。
- 签 SPA 后 60 天内提交 CKHT 1A，缴清 RPGT 余额。
- 有租客的话，先确认租约如何处理（随房转让或提前终止）。见出租房产必知。
延伸问题
持有期是从买卖合约日算，还是从拿钥匙那天算？
从买卖合约（SPA）的日期算。取得日与脱售日一般都以书面合约的日期为准，不是交屋日，也不是过名日。所以向发展商买的楼花，施工那几年也计入持有期。很多业主从拿钥匙那天开始数，结果多等了两三年才敢卖。列盘之前，先把当年那份 SPA 翻出来，确认上面的日期。
装修费可以从 RPGT 里扣吗？
增值性质的装修可以，日常维修不可以。像加建厨房、加房间这类改变或增加房产价值的工程，只要有发票，可以计入取得成本，直接减少盈利。重新油漆、保养冷气这些保持原状的开销不行，贷款利息也不行。买房时付的律师费、转名印花税和估价费则可以计入。所以从买下那天起，所有收据都要留着。
亏本卖房，还要报 RPGT 吗？
没有盈利就没有税，但手续一样要做。卖方仍须在 60 天内提交 CKHT 1A，买方也要提交取得申报表；买方律师照样从房价预扣 3%（卖方是外国人则 7%）交给税收局，你之后再申请退款。所以即使是亏本的交易，那笔预扣款仍会被压住一段时间，安排下一间屋子的首付时要把这点算进去。
贷款还在锁定期（lock-in），可以卖吗？
可以卖，但先确认锁定期。如果贷款仍在锁定期内提前还清，就会触发贷款献议信（letter of offer）里写明的提前清还罚款，而赎回结单（redemption statement）本身也需要时间出。接受献议之前，先向银行问清楚锁定期何时结束、赎回金额多少。我见过卖家签了 SPA 才发现，多等两个月就能省下那笔罚款。详见提前清还与再融资。
常见问题
2026 年马来西亚卖房 RPGT 税率是多少？
马来西亚公民与永久居民：3 年内出售 30%、第 4 年 20%、第 5 年 15%、第 6 年起 0%。外国人前 5 年都是 30%，第 6 年起 10%。马来西亚公司第 6 年起仍有 10%。持有期以买入和卖出的 SPA 日期计算。
RPGT 怎么计算？
应课税盈利 =（卖价 − 中介费、律师费等卖房开销）−（买价 + 当年律师费、印花税 + 有发票的增值装修）。个人可再扣 RM10,000 或盈利的 10%（取较高者），余额乘以对应税率。贷款利息和一般维修不能扣。
持有超过 5 年卖房还要申报 RPGT 吗？
要。公民持有满 5 年后税率是 0%，但买卖双方仍须在 60 天内提交 CKHT 表格，买方仍会预扣 3%，之后可向 LHDN 申请退还。自 2025 年起实行自行评估，不申报可能被罚。
卖房时买方为什么要扣 3%？
这是 RPGT 预扣。买方须从房价中扣下 3%（卖方不是公民也不是 PR 时扣 7%），在 60 天内交给 LHDN，作为卖方 RPGT 的预缴。实际税额较低或为 0 时，多扣的部分可申请退还。
RPGT 一生一次豁免是什么？
马来西亚公民或永久居民出售一间自住房（private residence）时，可书面选择全额豁免该笔盈利，一生只能用一次，选了就不能撤回。持有满 5 年后本来就是 0%，一般不需要在那时使用。
马来西亚卖房要付多少中介费和律师费？
中介佣金最高为房价的 3%，已注册 SST 的中介公司另加 8%。卖方律师费按 SRO 2023：首 RM50 万 1.25%（最低 RM500），其后 1%，再加 8% SST 与杂费。RM60 万房子的律师费约 RM7,250 加 SST。
资料来源与核实
- LHDN — RPGT exemptions
- LHDN — Real Property Gains Tax (self-assessment from 1 Jan 2025)
- PwC Malaysia Tax Booklet — Real Property Gains Tax
- PwC Worldwide Tax Summaries — Malaysia individual other taxes (RPGT rates)
- PropertyGuru — All about RPGT in Malaysia
- iProperty — RPGT Malaysia 2026 (11 Sep 2026)
- Conventus Law — The Solicitors' Remuneration Order 2023
- PropCashFlow — Malaysia property agent licence and fees
- DNH — Cash flow timing of a sub-sale purchase
核实日期：2026-09-20。本文为一般资讯，不构成法律、税务或财务建议。法规与费率会变动，签约前请与你的律师、银行或相关机构书面确认。
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Louis Koh
11 年马来西亚房产经验 · 新山与吉隆坡 · 中文 & English
我协助本地买家与新加坡跨境买家处理新房与二手房。文章里每个数字都注明出处；法规有变动时，我会更新并标注日期。
这一步卡住了？直接问我
把你的情况（新房或二手房、预算、所在州属、进行到哪一步）发给我，我会告诉你下一步该做什么、要注意什么。
把买卖合约日期、买价和装修发票发给我，我免费做一份书面估算：RPGT、中介费、律师费，以及还清贷款后你大概能拿回多少。
Louis Koh · 11 年马来西亚房产经验 · +60 10-906 6685 · 每日 9am–10pm（马来西亚时间）回覆