马来西亚房地产中介佣金谁付？REN、REA、PEA 有什么不同、怎么查证
马来西亚房地产中介佣金，买卖最高为售价的 3%（每个产业最低 RM1,000），按惯例由委托中介的卖家支付，买家通常不用付。中介分为 REA、PEA 和 REN 三种，都必须在估价师、评估师、房地产中介与产业经理局（LPPEH）注册，你可以在网上或扫描名牌上的 QR 码查证。
一句话答案
马来西亚房地产中介佣金的上限由 LPPEH 公布：买卖为售价的 3%，每个产业最低 RM1,000，按惯例由委托中介的卖家支付，买家通常不另付。若中介公司已注册 SST，另加 8% 服务税。只有注册房地产中介（REA）公司可以收费，REN 必须挂靠在一家 REA 公司之下。无证从事中介业务，一经定罪可罚款最高 RM300,000 或监禁最长 3 年。
关键数字一览
| 买卖佣金上限 | 售价的 3%，每个产业最低 RM1,000（LPPEH 收费表） |
|---|---|
| 谁付佣金 | 惯例由委托中介的卖家付；买家通常不另付 |
| 佣金何时到期 | 签署买卖合约（SPA）或租约时 |
| 服务税 | 中介公司已注册 SST 则另加 8% |
| 出租佣金上限（租期 3 年或以下） | 1.25 个月总租金，最低 1 个月租金 |
| 监管法令与机构 | Act 242；LPPEH（英文简称 BOVAEP） |
| 怎么查证中介 | 扫名牌上的 QR 码，或上 search.lppeh.gov.my 查 |
| 无证执业罚则 | 罚款最高 RM300,000、监禁最长 3 年，或两者兼施 |
30 秒重点
- 房地产中介受 Act 242（1981 年估价师、评估师、房地产中介与产业经理法令）管制，主管机构是 LPPEH（英文简称 BOVAEP）。
- REA 是注册房地产中介（可开公司、收佣金），PEA 是见习中介，REN 是在 REA 公司下工作的房地产经纪；只有 REA 公司可以收费。
- LPPEH 公布的买卖佣金上限是售价的 3%，每个产业最低 RM1,000；若公司已注册 SST，另加 8% 服务税。
- 按 LPPEH 规定，佣金在签署买卖合约或租约时到期；买卖佣金惯例由卖家支付。
- 无证从事房地产中介业务，一经定罪可罚款最高 RM300,000 或监禁最长 3 年，或两者兼施。
REN、REA、PEA 有什么分别？
马来西亚的房地产中介由估价师、评估师、房地产中介与产业经理局（Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta，LPPEH；英文 BOVAEP）监管，法律是 Act 242。你在市场上遇到的“中介”，按注册身份分为三种：
| 身份 | 全称 | 是什么人 | 可以收佣金吗？ |
|---|---|---|---|
| REA | Registered Estate Agent（注册房地产中介） | 完成学历、实务训练与专业考核后注册；可开设中介公司，负责监督旗下人员 | 可以，以中介公司名义收取 |
| PEA | Probationary Estate Agent（见习房地产中介） | 已具备学历，仍在累积实务经验或准备专业考试 | 不可以自己收，须在 REA 之下工作 |
| REN | Real Estate Negotiator（房地产经纪） | 完成经纪认证课程，挂靠在某一家 REA 公司之下 | 不可以自己收，佣金由所属公司收取 |
简单来说：你每天接触的多数是 REN，而真正对交易负法律责任、可以开收据收佣金的，是 REN 背后的 REA 公司。所以查证时不只要查这个人，也要查他所属的公司。
REN 和 REA 的门槛差多少？
门槛差别很大。REN 须年满 18 岁，完成为期两天的经纪认证课程（Negotiator’s Certification Course），并全职挂靠在一家 REA 公司之下。REA 则一般要先读完房地产中介相关文凭，再在注册 REA 指导下完成约两年实务训练，提交工作记录并通过专业能力考核（Test of Professional Competence），前后约需四年。所以同样戴着名牌，REN 和 REA 在法律责任、专业训练上并不相同。
这也是为什么我会建议客户：遇到复杂的交易，例如母地契单位、需要州政府同意的租赁地、有租客的房子，或外国人买房，除了问你面前的 REN，也要确认背后的 REA 公司有没有经验处理这类案子，必要时直接和负责的 REA 谈。一个负责任的中介公司，会在 Offer 阶段就把这些风险写进条款，而不是等到律师楼才发现问题。
怎么查证中介有没有注册？
- 看名牌（tag）合法的 REN 或中介应佩戴 LPPEH 发出的名牌，上面有照片、注册号码、所属公司名称和 QR 码。
- 扫描 QR 码用手机扫描名牌上的 QR 码，会连到该中介在 LPPEH 系统的资料页，核对照片和名字。
- 上 LPPEH 网站搜索在 search.lppeh.gov.my 输入名字或注册号码，查看状态（有效、暂停或注销）、所属公司与有效期；也可以用 “Search for Firm” 查公司。
- 打电话给公司用公司官方电话（不是中介给你的号码）确认此人确实在该公司之下。
根据 Act 242，无证从事房地产中介业务是刑事罪，一经定罪可罚款最高 RM300,000 或监禁最长 3 年，或两者兼施；协助无证人士的人也可能被追究。对买家来说，更实际的风险是：钱交给无证人士，出了事几乎追不回来，LPPEH 也无从纪律处分。
佣金通常由卖家付，买家最该保护的是订金。RM50 万的房子，2%–3% 订金就是 RM10,000 至 RM15,000。付进 REA 公司或律师楼的客户户口，钱有迹可循，出事时 LPPEH 也能对该公司作纪律处分；付进一个自称顾问的人的个人户口，追回的机会很小。转账前先花两分钟查注册。订金条款怎么写，见二手房下订与出价。
直接问 Louis
如果你不确定对方的注册身份，把名牌或名片拍给我，我陪你在 LPPEH 网站上查一次，再决定要不要付订金。
我可以免费给你一份委托书与 Offer 表格的检查重点清单：佣金率、是否含 SST、订金由谁保管、退款条件，签之前先对一遍。
马来西亚房地产中介佣金是多少？谁付？
LPPEH 公布的收费表（scale of fees）是中介可以收取的上限，不是固定价，可以议价。
| 服务 | 上限 | 备注 |
|---|---|---|
| 土地与建筑物买卖 | 售价的 3% | 每个产业最低 RM1,000 |
| 出租：租期 3 年或以下 | 1.25 个月总租金 | 最低收费为 1 个月租金 |
| 出租：3 年以上至 4 年 | 1.5 个月总租金 | |
| 出租：4 年以上至 5 年 | 1.75 个月总租金 | |
| 出租：5 年以上 | 1.75 个月总租金 | 有续约选择时可另计 |
谁付？买卖交易中，佣金惯例由委托中介的卖家支付，一般在售价里已经算进去，买家不另付。出租则由委托中介的一方支付，在我的经验中多数是屋主。市场上出租一年的租约，常见收费约为一个月租金，但仍以书面委托为准。
什么时候付？根据马来西亚房地产中介实务标准，佣金在签署买卖合约（SPA）或租约时到期。
佣金计算例子
| 情况 | 计算 | 金额 |
|---|---|---|
| 卖 RM500,000 的房子，佣金 3% | RM500,000 × 3% | RM15,000 |
| 中介公司已注册 SST，加 8% 服务税 | RM15,000 × 8% | RM1,200 |
| 卖家实付合计 | RM15,000 + RM1,200 | RM16,200 |
| 卖 RM800,000，议价至 2%（含 SST） | RM800,000 × 2% × 1.08 | RM17,280 |
卖房时还有律师费、RPGT 等其他费用，请看卖房流程与费用。
Co-broke 是什么？买家要不要付中介费？
Co-broke（合作经纪）是指卖家的中介（listing agent）与买家的中介合作完成交易，由卖家支付的佣金在两家 REA 公司之间按协议分配。对买家而言，找自己信任的中介帮你看房、谈价，一般不会多付钱。
例外情况是你主动签了“买方委托书”，同意付费请中介帮你找房。这在马来西亚较少见，但如果有，费用和条件一定要写清楚。
| 委托方式 | 意思 | 提醒 |
|---|---|---|
| 独家委托（Exclusive） | 卖家在一段时间内只委托一家 REA 公司 | 期限、佣金率、提早终止条件写清楚 |
| 非独家委托（Non-exclusive） | 卖家同时委托多家公司，由促成交易的一方收佣金 | 避免多家中介为同一买家争佣金，买家报价以书面为准 |
订金交给中介安全吗？
二手房的惯例是买家在签 Offer to Purchase 时付 2%–3% 的订金（earnest deposit），由中介公司或律师以保管人（stakeholder）身份持有，签 SPA 时再补足到 10%。
- 订金支票或转账的收款人应是 REA 公司的客户户口或律师楼的客户户口，不是个人名字
- 索取中介公司的正式收据，收据上有公司名称与注册号码
- Offer 表格写明“以取得银行贷款为条件”（subject to loan）与退款安排
- 写明订金由谁、以什么身份持有，以及签 SPA 的期限
订金、Offer 表格与谈价技巧，详见二手房下订。
买新房和租房时，中介费怎么算？
新房项目
买发展商的新项目时，带你看房的 REN 通常由发展商委托，佣金由发展商支付，买家不需要另付。若有人向你收“帮你抢单位”“内部价”之类的费用，要特别警惕，也要记得新房的钱只能付进 HDA 户口（见怎么查发展商）。
出租与租房
出租时，中介一般负责找租客、安排看房、准备租约与盖印花税、交屋点交。租约印花税自 2026 年 1 月 1 日起取消了年租 RM2,400 的豁免，并改为自行评估制度，须在 30 天内盖印。这些细节请看出租房产必知。
| 情况 | 计算 | 金额 |
|---|---|---|
| LPPEH 上限：租期 3 年或以下 | RM2,000 × 1.25 | RM2,500 |
| 中介公司已注册 SST | RM2,500 × 1.08 | RM2,700 |
| 市场常见：一年租约约一个月租金 | RM2,000 × 1 | RM2,000（加 SST 另计） |
对中介不满意，可以投诉吗？
可以。LPPEH 负责注册中介的纪律事务，你可以向 LPPEH 投诉。投诉前整理好书面证据：委托书、收据、WhatsApp 对话记录与付款证明。若对方根本没有注册，则属于刑事问题，可以同时报警。
7 个中介危险信号
- 没有名牌，或拒绝给你注册号码。
- 要你把订金转进个人户口。
- 向买家另外收取“服务费”“看房费”，却说不出书面依据。
- 催你在没看地契、没查册的情况下马上下订。
- 承诺“保证贷款批准”“保证租金回报”。
- 对房子的地契种类、权益限制、欠费状况一问三不知。
- 同一间房有好几个中介报出不同价格，却没有一家拿得出卖家的书面委托。
二手房下订前该查的资料，请看二手房尽职调查；外国买家请同时看外国人买房流程与费用。
怎么挑一个好中介？我会问的 6 个问题
- 你在这个区（例如新山某个花园或公寓）做了多久？最近半年成交过几间？
- 附近同类单位最近的成交价是多少？（好中介会给你真实成交记录，而不只是挂牌价，参考怎么查成交价）
- 这间房有什么缺点？（只讲优点的要小心）
- 卖家为什么卖？有没有贷款要赎回、需不需要州政府同意？
- 你会推荐哪几家银行和律师？和你有没有利益关系？
- 如果我是外国买家，这个单位符合州政府最低价格吗？
新加坡买家来新山看房，也可以参考新加坡买家指南。关于我本人的资历与注册资料，请看关于 Louis Koh。
延伸问题
中介佣金可以议价到 3% 以下吗？
可以。LPPEH 公布的是上限，不是固定价。实务上卖家和中介会按房子的价位、难度和委托方式（独家或非独家）来谈。例如 RM800,000 的房子谈到 2%、已含 8% SST，卖家实付 RM17,280；若按 3% 另加 SST 则是 RM25,920。重点是把议好的佣金率、是否含 SST、委托期限和是否独家，全部写进书面委托书。
直接向发展商买新房，中介费由谁付？
带你看新项目的 REN 通常由发展商委托，佣金也由发展商支付，买家不需要另付。如果有人以帮你抢单位、拿内部价为理由向你收费，要特别警惕。另外记住，新房的购屋款项只能付进买卖合约写明的房屋发展户口（HDA），不要付进任何个人户口。见怎么查发展商。
如果贷款批不下来，订金拿得回来吗？
要看 Offer to Purchase 怎么写。所以签之前就要把以取得银行贷款为条件（subject to loan）写进去，并写明批不足或批不下来时的退款安排、期限，以及订金由谁以保管人（stakeholder）身份持有。付款对象应该是 REA 公司或律师楼的客户户口，不是个人名字，并索取印有公司名称与注册号码的正式收据。
签了买卖合约后交易告吹，佣金还要付吗？
按马来西亚房地产中介实务标准，佣金在签署买卖合约或租约时到期，也就是说到了那一刻，佣金原则上已经赚取。交易后来因为贷款、地契或州政府同意等原因告吹时怎么处理，要看卖家和中介公司签的委托书怎么写。所以签委托书时就该谈清楚：佣金什么时候支付，交易最终没完成时怎么算。
常见问题
马来西亚房地产中介佣金是多少？
LPPEH 公布的买卖佣金上限是售价的 3%，每个产业最低 RM1,000。这是上限，可以议价。若中介公司已注册 SST，另加 8% 服务税。例如 RM500,000 的房子收 3%，佣金 RM15,000，加 SST 后 RM16,200。
买房要付中介费吗？
一般不用。买卖佣金惯例由委托中介的卖家支付。买家找自己的中介合作（co-broke），佣金由两家中介公司分卖家付的那一份。除非你签了书面的买方委托书同意付费，否则不应另付。
怎么查 REN 号码是真的？
扫描中介名牌上的 QR 码，或到 search.lppeh.gov.my 输入名字或注册号码，核对照片、状态与所属公司。再用公司官方电话确认此人确实在该公司之下。
REN 和 REA 有什么不同？
REA 是注册房地产中介，可以开中介公司、收取佣金并监督旗下人员；REN 是房地产经纪，必须挂靠在一家 REA 公司之下工作，不能以个人名义收佣金。
出租房子中介费怎么算？
LPPEH 公布的出租收费上限：租期 3 年或以下为 1.25 个月总租金，3 至 4 年为 1.5 个月，4 年以上为 1.75 个月，最低 1 个月租金。市场上一年租约常见收约一个月租金，以书面委托为准。
找无证中介买房有什么风险？
无证从事中介业务可被罚款最高 RM300,000 或监禁最长 3 年。对你来说，最大的风险是订金交给无证人士后追不回来，LPPEH 也无法对其纪律处分。付款前先查证注册。
资料来源与核实
- LPPEH — Scale of Fees（收费表）
- LPPEH — 中介注册查询
- PropertyGuru — How to check REN/REA number
- PropertyGuru — Who pays property agent fees
- PropertyGuru — REN 与 REA 的分别
- PropCashflow — Malaysia property agent licence（2026）
- Legacy Real Estate — Scale fees payable to agents
- Estate123 — Unlicensed agents face jail and RM300k fine
- RDS Partners — 2026 年 1 月 1 日起的印花税变更（租约）
核实日期：2026-09-20。本文为一般资讯，不构成法律、税务或财务建议。法规与费率会变动，签约前请与你的律师、银行或相关机构书面确认。
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Louis Koh
11 年马来西亚房产经验 · 新山与吉隆坡 · 中文 & English
我协助本地买家与新加坡跨境买家处理新房与二手房。文章里每个数字都注明出处；法规有变动时，我会更新并标注日期。
这一步卡住了？直接问我
把你的情况（新房或二手房、预算、所在州属、进行到哪一步）发给我，我会告诉你下一步该做什么、要注意什么。
我可以免费给你一份委托书与 Offer 表格的检查重点清单：佣金率、是否含 SST、订金由谁保管、退款条件，签之前先对一遍。
Louis Koh · 11 年马来西亚房产经验 · +60 10-906 6685 · 每日 9am–10pm（马来西亚时间）回覆