外国人在马来西亚买房费用：8% 印花税 + 州政府同意费全算给你看
外国人在马来西亚买房费用，除了房价之外主要是三笔：住宅转名文件（MOT, Memorandum of Transfer）印花税 8%、州政府批准费／征费（在柔佛是售价的 3%，最低 RM30,000），以及按 2023 年律师收费令（SRO 2023）计算的律师费。以 RM100 万的新山公寓为例，房价以外还要另外准备约 RM13.7 万。以下每个数字都注明出处与日期，截至 2026 年 9 月。
一句话答案
外国人（非马来西亚公民、也非永久居民）买住宅，2026 年起转名印花税是 8% 的平税，按成交价或市价较高者计算，商业与工业仍是 4%；有贷款另收贷款额的 0.5%。此外还有州政府批准费：柔佛是 3%，最低 RM30,000；雪兰莪只是每张地契 RM200。RM100 万的柔佛公寓贷款 70%，房价以外约 RM136,774。永久居民不算外国人。
关键数字一览
| 外国人住宅 MOT 印花税 | 8%（2026-01-01 起，Item 32(ab)，Finance Act 2025） |
|---|---|
| 外国人非住宅 MOT 印花税 | 4%（Item 32(aa)） |
| 马来西亚永久居民（PR） | 不算外国人，按 1%／2%／3%／4% 公民税率 |
| 贷款合约印花税 | 贷款额的 0.5%，外国人没有加成 |
| 柔佛州批准费 | 售价或估值的 3%，最低 RM30,000（2025-07-01 起） |
| 雪兰莪同意申请费 | 每张地契 RM200（上诉 RM1,000） |
| 槟城征费 | 收购价 3%；岛上分层 RM100 万–150 万为 1.5%；另每张地契 RM10,000 |
| RM100 万柔佛公寓（贷款 70%） | 房价以外约 RM136,774（约 13.7%） |
30 秒重点
- 非公民（不含大马永久居民）与外国公司买住宅，MOT 印花税从 2026 年 1 月 1 日起是 8%；商业与工业产业仍是 4%。
- 大马永久居民（PR）不算外国人，仍按公民的 1%／2%／3%／4% 分级税率。
- 贷款合约印花税一样是贷款额的 0.5%，外国人没有额外加价；但公民首购族的全免，外国人用不到。
- 柔佛州政府批准费（levy）自 2025 年 7 月 1 日起是售价或估值的 3%，最低 RM30,000；售价低于 RM100 万的服务式公寓最低 RM50,000，工业产业 4%。
- 雪兰莪的同意申请费只是每张地契 RM200；槟城是 3% 征费（岛上 RM100 万–150 万分层为 1.5%）加每张地契 RM10,000 的申请费。马六甲、吉隆坡、沙巴、砂拉越没有可引用的公开收费表。
- RM100 万公寓贷款 70% 的外国买家，房价以外的一次性费用约 RM136,774；RM200 万现金买新房约 RM231,475（不含柔佛转名注册费，该收费表两个来源互相矛盾）。
谁算「外国人」？永久居民要付 8% 吗？
先把身份搞清楚，因为整篇文章的钱都从这一步开始分岔。印花税法令里的 8% 挂在 1949 年印花税法令（Stamp Act 1949, Act 378）第一附表新增的第 32(ab) 项之下，指向第 32(aa) 项所描述的人：外国公司，以及不是马来西亚公民、也不是马来西亚永久居民的人。这一项由《2025 年财政法令》（Finance Act 2025）加入，2025 年 12 月 31 日宪报颁布，2026 年 1 月 1 日生效。
- 外国公民（非 PR）：住宅 MOT 印花税 8%，要州政府同意，要付州批准费，要符合该州最低房价。
- 马来西亚永久居民（PR）：不算外国人，按公民的分级税率 1%／2%／3%／4%。KPMG 与律师楼的 2026 年解读都明确把 PR 排除在外。
- 持 MM2H 签证的人：还是非公民。签证不改变印花税、不改变同意程序、不改变最低房价。详见 MM2H 2026 与买房。
- 在新加坡工作或持新加坡 PR 的大马公民：还是马来西亚公民，走公民的税率与程序，不需要州政府同意。判断标准是国籍，不是居住地。见 海外大马人回国买房。
- 马来西亚注册但由外资控股的公司：一家律师楼的说法是外国人或外国公司直接或间接持有 50% 或以上有表决权股份即被视为外国权益。这是律师楼的措辞，不是我看到的法条原文，所以如果你打算以公司名义买，请让律师书面确认。
外国人买房印花税 8% 怎么算？
8% 是平税，不是分级。计算基础是成交价与市价（估价）之间较高的一个，由税收局（LHDN）评估。已经出地契的房子，税盖在 MOT（Form 14A）上；还没出个别或分层地契的新房，税盖在转让契约（Deed of Assignment）上，税率一样。
| 房价 | 公民与永久居民（分级） | 外国买家（住宅 8%） | 差额 |
|---|---|---|---|
| RM600,000 | RM12,000 | RM48,000 | RM36,000 |
| RM1,000,000 | RM24,000 | RM80,000 | RM56,000 |
| RM1,500,000 | RM44,000 | RM120,000 | RM76,000 |
| RM2,000,000 | RM64,000 | RM160,000 | RM96,000 |
- 住宅才是 8%：有地房屋、共管公寓、公寓、服务式公寓、只作住家用途的 SOHO。
- 非住宅（商业、工业、办公、零售）仍是第 32(aa) 项的 4%。
- 贷款合约：贷款额的 0.5%（第一附表第 27(a) 项），外国人与本地人同价，没有加成。
- 买卖合约（SPA）本身只收象征式的 RM10 一份。
- 公民首购族 RM50 万以下全免那一项，条件写明是马来西亚公民，外国买家不适用。
印花税的完整税率表、律师费计算与本地买家的例子，见马来西亚买房印花税与律师费。
最贵的一次性错误，是把外国买家当成本地买家来编预算。RM100 万的柔佛公寓，外国身份比公民多付 RM56,000 印花税，再加 RM30,000 州批准费，合计 RM86,000，而这两笔银行都不贷。第二个常见错误是身份搞错：持新加坡 PR 的大马公民其实还是公民，白白多算了十万令吉，也白白放弃了公民的程序便利。
直接问 Louis
把你看中的单位、售价和你的国籍／居留身份告诉我，我按 2026 年的税率和你那一州的收费，帮你列一份分项的总成本。
给我房价、州属和你是现金还是贷款，我免费发一份分项的成本估算：印花税、州批准费、律师费、SST 与估价费，每一项注明出处。
州政府同意费／征费：各州收多少？
这是外国人买房最容易被漏算的一笔。根据国家土地法典第 433B 条（National Land Code s.433B），非公民或外国公司取得已批地（alienated land）必须先取得州政府书面批准，否则交易无效。律师公会 2024 年 12 月的通函写得很直接：「所有州属都必须由每一位外国买家申请并取得州政府同意。」
但「同意」和「征费」是两回事。有些州只收一笔小额的申请处理费，有些州收的是按房价计算的征费（levy）。差别可以是 RM200 对 RM30,000。
| 类别 | 收费 |
|---|---|
| 住宅（向发展商购买） | SPA 售价的 3%，最低 RM30,000 |
| 住宅（二手房 / subsale） | JPPH 估值或售价的 3%，最低 RM30,000 |
| 租赁（lease） | 租赁价值的 3%，最低 RM30,000 |
| 商业 | SPA 售价的 3%，最低 RM30,000；但售价低于 RM1,000,000 的服务式公寓，最低 RM50,000 |
| 工业 | SPA 售价的 4% |
| 农业（租赁） | 租赁估值的 3%，最低 RM30,000 |
| 家庭转名（love and affection） | JPPH 估值的 2%，最低 RM20,000 |
| 2025 年 7 月之前（2014 年起） | 2% 或 RM20,000，取较高者 |
- 生效日有争议。LandCo、SpeedHome 与 Crestbrick 都写 2025 年 7 月 1 日；IQI Global 的内文写 2025 年 9 月 1 日（它自己的摘要却写 7 月 1 日）。IQI 把征费和转名注册费一起讲，9 月这个日期可能属于注册费。两个都记下来。
- 过渡窗口已经关闭。2025 年 7 月 1 日前签署并盖章的 SPA，只要在 2025 年 8 月 29 日（星期五）之前把完整文件呈上柔佛土地局，可沿用旧的 2%／RM20,000。
- 通函号码我不敢写。只有一个来源提到「PTG Johor Circular No. 1/2025」，另一个 2026 年 9 月更新的来源明说「没有确认的宪报参考」。PTG 柔佛的通函页面在 2026 年 9 月 23 日仍然返回 HTTP 403，打不开。请以土地局或你的律师取得的文件为准。
- 同意是按每宗交易申请的，不是一次取得终身有效的身份。柔佛的处理时间一般是 1 至 3 个月。
其他州：只有三个州有可引用的数字
| 州属 | 外国人同意费 / 征费 | 来源与日期 |
|---|---|---|
| 柔佛 | 3% 或 RM30,000（取较高者）；工业 4%；服务式公寓 < RM100 万最低 RM50,000 | LandCo、IQI；The Star 报道（2025-06-18）确认 2%→3%、RM2 万→RM3 万 |
| 槟城 | 征费为收购价的 3%；岛上分层产业估值 RM100 万–150 万降为 1.5%（2017-07-01 起），超过 RM150 万回到 3%。另按每张地契收同意申请费：外国个人住宅 RM10,000、外国公司住宅 RM20,000、商业／农业／工业 RM20,000–RM40,000。转售前有 3 年持有期 | 槟城土地矿务局（PTG）外国人置产指南，2024-08-01 更新 |
| 雪兰莪 | 同意申请费 每张地契 RM200（首次申请），上诉 RM1,000，经 SMARTBOX 系统（代码 225）缴付，依 Pekeliling Bil. 1/2014 | 雪兰莪土地矿务局官网 |
| 吉隆坡／联邦直辖区、马六甲、沙巴、砂拉越 | 没有可引用的公开收费表。网上流传的「吉隆坡约 RM10,000」「沙巴约 RM20,000」等数字，只追溯到单一部落格，全部带「约」字，我不会把它们当作事实刊出 | — |
外国人买房的最低价格门槛是多少？
同意费之前还有一道门：房价够不够。经济部（Ministry of Economy）的置产指南（Garis Panduan Perolehan Hartanah），2022 年 7 月 13 日生效，禁止外国权益购买每单位低于 RM1,000,000 的房地产，以及低成本与中低成本单位、土著保留固打单位、马来保留地。
但各州可以、也确实订了自己的门槛，有几个州低于 RM100 万。实务上土地局用的是州的数字。麻烦的是，这些多半是州行政议会（EXCO）的决定而不是宪报颁布的命令，所以没有两份表格会完全一样。以下并列两个来源，让你看到分歧在哪里。
| 州属 | 律师公会通函 444/2024（2024-12-23） | PropCashflow 2026 年表（分层／有地） |
|---|---|---|
| 吉隆坡／布城／纳闽 | RM1,000,000 | RM1,000,000 / RM1,000,000 |
| 柔佛 | RM1,000,000 | RM1,000,000 / RM1,000,000 |
| 雪兰莪 | RM1,000,000 – RM2,000,000（仅限分层与有地分层） | 第 1–2 区 RM2,000,000；第 3 区 RM1,000,000 |
| 槟城 | RM400,000 – RM3,000,000（有征费；3 年持有期） | 岛上 RM1,000,000 / RM3,000,000；威省 RM500,000 / RM1,000,000 |
| 马六甲 | RM500,000 – RM1,000,000（最多 2 个单位；5 年转让限制） | RM500,000 / RM1,000,000 |
| 森美兰 | RM600,000 – RM1,000,000 | RM650,000 / RM1,000,000 |
| 霹雳 | RM300,000 – RM2,000,000（按区） | RM1,000,000 / RM1,000,000 |
| 沙巴 | RM1,000,000 | RM600,000 / RM1,000,000 |
| 砂拉越 | RM500,000 | 古晋 RM600,000；其他省 RM500,000 |
- 只有吉隆坡／联邦直辖区与柔佛两边对得上。霹雳（RM30 万–200 万分区 vs 统一 RM100 万）与沙巴（RM100 万 vs RM60 万分层）是完全无法调和的。
- 槟城有地的门槛我不会写单一数字。广为流传的是岛上有地 RM300 万，但槟城土地局 2024 年 8 月更新的官方指南表格里，RM200 万对着「Pulau」（岛），RM300 万那一行看起来可能属于外国公司而不是威省。表格排版有歧义，我无法用重新抓取解决。请直接读官方 PDF（来源列表里有），或让律师向土地局确认。
- 柔佛有地产业另有限制，坊间普遍引用的是指定区域内 RM2,000,000。购买有地之前先向 PTG 柔佛确认，不要只看广告。
- Medini 的最低价豁免据了解只涵盖向发展商直接购买的新分层单位，不包括二手房、不包括有地；而且豁免最低价不等于豁免同意、不等于豁免 3% 批准费、不等于豁免 8% 印花税。
律师费、估价费、杂费与 SST 各是多少？
律师费：SRO 2023
西马（包括柔佛与槟城）的律师费受《2023 年律师收费令》（Solicitors’ Remuneration Order 2023）规管，2023 年 7 月 15 日生效。买卖合约与贷款文件各算一次。
| 金额 | 收费 |
|---|---|
| 首 RM500,000 | 1.25%（最低 RM500） |
| 接下来 RM7,000,000 | 1% |
| 超过 RM7,500,000 | 可议价，但不超过 1% |
| 房价 / 贷款额 | 收费 |
|---|---|
| RM50,000 或以下 | RM500 |
| RM50,001 – RM250,000 | Table A 的 75% |
| RM250,001 – RM500,000 | Table A 的 70% |
| RM500,001 – RM1,000,000 | Table A 的 65% |
| 超过 RM1,000,000 | Table A 的 50% |
- Table A 最多可给 25% 折扣；Table B 本身已是法定折扣价，不能再打折。律师公会 2024 年 2 月警告，超出 SRO 范围的折扣属违纪。
- 附属文件（例如州政府同意申请所需的文件）：主要收费的 10%，最低 RM500、最高 RM2,000。
- SST：律师、估价师、中介的专业服务费另加 8% 服务税。
- 杂费（disbursements）：查册、盖章、土地局注册、快递、公证等，按实际收取，不在收费表内。请律师事先书面列出。
估价费
二手房申请柔佛同意费时用 JPPH 估值；银行贷款也会要一份估价报告。估价师收费依《1981 年估价师、估值师、房地产代理与产业经理法令》下的第七附表（Rule 48）收费表：
| 价值区间 | 收费 |
|---|---|
| 首 RM100,000 | 1/4%（0.25%） |
| 余额至 RM2,000,000 | 1/5%（0.20%） |
| 余额至 RM7,000,000 | 1/6% |
| 余额至 RM15,000,000 | 1/8% |
| 每个产业最低收费 | RM400 |
以 RM1,000,000 计算：RM100,000 × 0.25% + RM900,000 × 0.20% = RM2,050，加 8% SST 后 RM2,214。
柔佛转名注册费：两份表格对不上
- The Star（2025-06-18）：RM500,000 以上的注册，每 RM100,000 加收 RM500。以 RM100 万算是 RM2,500，RM200 万是 RM7,500。
- IQI Global 的分级表：RM50 万–60 万 RM2,500、60–70 万 RM3,000、70–80 万 RM3,500、80–90 万 RM4,000、90 万–100 万 RM4,500，超过 RM100 万则 RM4,500 再每增 RM50,000 加 RM250（RM200 万即 RM9,500）。
- 两份表的斜率一样，基数不一样，无法调和。我不会只印其中一份。以土地局收据为准，预算时抓高的那一个。
其他
- 中介佣金：法定上限为售价的 3%，二手房一般由卖方支付。见房地产中介与佣金。
- 火险／房屋保险：有贷款的话银行会要求。
- 开户与汇款：资金一般汇入律师的客户户口。见外国人开户与汇款买房。
- 持有成本：门牌税（cukai taksiran）、地税（cukai tanah）、管理费与维修基金（sinking fund），另计。
看完这一段，想看看实际有什么可以买？
上面讲的是规则，下面是真的房子。这几个页面列出我目前在跟进的项目与房源，价格区间都注明来源与更新日期；想要哪一区的清单，WhatsApp 我直接发给你。
外国人在马来西亚买房费用实例：RM100 万（有贷款）与 RM200 万（现金）
以下两个例子都在柔佛，买家是外国公民（非 PR），全部算式已用程序复核。杂费与柔佛转名注册费另计，原因见上一节。
例子一：RM1,000,000 二手公寓，贷款 70%
| 项目 | 计算 | 金额 |
|---|---|---|
| MOT 印花税（住宅 8%） | RM1,000,000 × 8% | RM80,000 |
| 贷款合约印花税 | RM700,000 × 0.5% | RM3,500 |
| 柔佛州批准费 | RM1,000,000 × 3%（不低于 RM30,000） | RM30,000 |
| SPA 律师费（Table A） | RM500,000 × 1.25% + RM500,000 × 1% | RM11,250 |
| 贷款文件律师费（Table A） | RM500,000 × 1.25% + RM200,000 × 1% | RM8,250 |
| 律师费 SST 8% | (RM11,250 + RM8,250) × 8% | RM1,560 |
| 估价费 + SST | RM2,050 + RM164 | RM2,214 |
| 费用小计 | RM136,774 | |
| 首付（30%） | RM1,000,000 − RM700,000 | RM300,000 |
| 签约到转名要准备的现金 | RM436,774 |
换句话说，房价以外还要 13.7%。同一间房子如果买家是马来西亚公民，MOT 印花税只是 RM24,000，差额 RM56,000；再加上 RM30,000 的州批准费，外国身份在这一宗交易上的成本差距是 RM86,000。
例子二：RM2,000,000 新公寓，向发展商买，现金
| 项目 | 计算 | 金额 |
|---|---|---|
| MOT 印花税（住宅 8%） | RM2,000,000 × 8% | RM160,000 |
| 贷款合约印花税 | 无贷款 | RM0 |
| 柔佛州批准费 | RM2,000,000 × 3% | RM60,000 |
| SPA 律师费（Table B，Table A 的 50%） | (RM500,000 × 1.25% + RM1,500,000 × 1%) × 50% = RM21,250 × 50% | RM10,625 |
| 律师费 SST 8% | RM10,625 × 8% | RM850 |
| 费用小计 | RM231,475 | |
| 房价 | RM2,000,000 | |
| 总现金 | RM2,231,475 |
- 没有贷款就没有 0.5% 贷款合约印花税，也省下一份贷款文件的律师费——例子二比例子一少了两笔，但 8% 印花税与 3% 批准费按房价翻倍。
- 同一间 RM200 万的房子，向发展商买的律师费是 Table B 的 RM10,625；如果是二手房，按 Table A 要 RM21,250，刚好一倍。
- 柔佛转名注册费另计：按 The Star 的描述是 RM7,500，按 IQI 的分级表是 RM9,500。
- 公民买同一间 RM200 万的房子，MOT 印花税是 RM64,000，外国买家是 RM160,000，差 RM96,000。
什么时候付？时间表与常见错误
- 下定 / 签 SPA订金（二手房一般是 2%–3% 诚意金，签约时补足 10%）。这时先问律师两件事：这个单位是否达到该州最低价，以及这张地契有没有权益限制（Sekatan Kepentingan）。
- 申请州政府同意律师向土地局递交。柔佛一般 1–3 个月。对于有限制的地契，二手房 SPA 的完成期通常是从取得同意那一天才开始算，别照搬「3+1 个月」。
- 缴付州批准费柔佛 3%／最低 RM30,000。这笔在同意程序里付，金额以土地局的计算为准。
- 印花税评估与缴纳LHDN 评估 MOT（按价与市价较高者），外国买家住宅 8%；贷款合约 0.5%。律师在盖章前向你收齐。
- 递交转名（Form 14A）与注册缴付土地局注册费，完成转名。银行贷款同时办理抵押（Form 16A）。
- 让律师书面确认你这宗交易适用 8% 还是 4%（尤其是商业地契的服务式公寓）。
- 如果 SPA 在 2025 年签、MOT 在 2026 年签，书面确认适用哪个税率与理由。
- 向土地局或律师取得这一州、今天的同意费计算方式，不要用中介的旧表。
- 确认房价达到该州最低门槛，而且这个单位不在土著固打、不在马来保留地。
- 要一份分项报价：律师费、SST、杂费、估价费、土地局注册费分开列。
- 有贷款的话，先确认银行愿意贷给你的成数，再决定首付。见外国人房贷。
三个不要相信的说法
- 「Forest City 有 50% 印花税回扣」——这个说法只追溯到 2026 年 7 月的一份发展商新闻稿，被多家通讯社原文转载。转载不等于佐证。除非你拿到宪报命令或 LHDN 的书面确认，否则按全额 8% 编预算。
- 「JS-SEZ 对外国人买房有特别优惠」——我查不到任何针对住宅产业的特别外资持有规则。柔佛的门槛、批准费与同意程序照常适用。JS-SEZ 的优惠是企业与个人所得税层面的。
- 「买了房就有签证」——没有这回事。买房不给你居留身份，居留也不是买房的条件。两件事完全分开，见 MM2H 2026 与买房。
延伸问题
外国人在马来西亚买房，总费用大约是房价的几 percent？
以柔佛二手住宅、贷款 70% 计算，房价以外的一次性费用大约是房价的 12% 至 14%：8% 印花税、3% 州批准费（最低 RM30,000）、约 2% 的律师费与 SST，再加估价费与土地局注册费。现金买新房会低一些，因为省下贷款合约印花税与贷款律师费。雪兰莪或槟城的比例不同，因为同意费的算法完全不一样。
外国人买商业产业或服务式公寓，印花税是 4% 还是 8%？
纯商业、工业、办公与零售产业仍是 4%。麻烦的是商业地契的服务式公寓：它是住人的，地契却是商业的，我查到的来源没有说清楚税收局（LHDN）会按哪一个评估。差额在 RM100 万的房子上是 RM40,000，所以签 SPA 之前请律师向 LHDN 确认并把答复留成书面记录，不要靠发展商销售人员的口头保证。
州政府同意要等多久？可以先付钱后申请吗？
柔佛一般是 1 至 3 个月，而且是按每一宗交易申请，不是一次取得终身有效的资格。顺序是先签 SPA、再由律师申请同意；取得同意之前转名无法注册。对于有权益限制的地契，二手房 SPA 的完成期通常从取得同意那天才开始算，所以不要照搬本地买家的「3+1 个月」。详见外国人买房全流程。
外国人买房可以用公司名义省印花税吗？
不能。外国公司同样落在 Item 32(aa)／32(ab) 之下，住宅一样 8%。一家律师楼的说法是，连马来西亚注册的公司，只要外资直接或间接持有 50% 或以上有表决权股份，也会被当成外国权益——但那是律师楼的措辞，不是我看到的法条原文。再说，公司名义买住宅还会碰到国家银行对非个人买家 60% 的贷款成数上限。以公司名义买之前，先让律师与会计师书面评估。
常见问题
外国人在马来西亚买房要付多少印花税？
住宅产业的转名文件（MOT）一律 8%，从 2026 年 1 月 1 日起生效（之前是 4%），按成交价与市价较高者计算。商业与工业产业仍是 4%。有贷款的话，贷款合约另收贷款额的 0.5%，这一笔外国人与本地人同价。RM100 万的公寓，光是 MOT 印花税就是 RM80,000。
大马永久居民（PR）买房要付 8% 印花税吗？
不用。印花税法令第一附表第 32(aa)／32(ab) 项明确把马来西亚永久居民排除在外，PR 按公民的分级税率计算：首 RM10 万 1%、RM10 万至 50 万 2%、RM50 万至 100 万 3%、超过 RM100 万 4%。以 RM100 万计算，PR 是 RM24,000，外国公民是 RM80,000。不过 PR 与公民在州政府同意与最低房价上的待遇，仍需向土地局确认。
柔佛外国人买房的州政府同意费是多少？
2025 年 7 月 1 日起是售价或 JPPH 估值的 3%，最低 RM30,000（之前是 2%／RM20,000，2014 年沿用至今）。售价低于 RM100 万的服务式公寓最低 RM50,000，工业产业是 4%，家庭之间的转名是 2%／最低 RM20,000。有一个来源把生效日写成 2025 年 9 月 1 日，两个日期都记下来，以土地局的计算为准。
每个州的外国人同意费都一样吗？
不一样，差距很大。柔佛是 3%／最低 RM30,000；雪兰莪的同意申请费只是每张地契 RM200（上诉 RM1,000）；槟城是收购价 3% 的征费（岛上分层 RM100 万–150 万降为 1.5%），另加每张地契 RM10,000 的申请费，而且有 3 年持有期。吉隆坡、马六甲、沙巴、砂拉越我找不到可引用的官方收费表，网上流传的数字都是单一来源的估计。
外国人买 RM100 万的房子，房价以外要准备多少钱？
以柔佛二手公寓、贷款 70% 计算：MOT 印花税 RM80,000、贷款合约印花税 RM3,500、州批准费 RM30,000、SPA 与贷款律师费 RM19,500、律师费 SST RM1,560、估价费连税 RM2,214，合计约 RM136,774，约等于房价的 13.7%。再加 30% 首付 RM300,000，现金需求约 RM436,774。柔佛土地局的转名注册费与杂费另计。
外国人可以享有首购族印花税豁免吗？
不可以。RM50 万以下首购全免那一项写明适用对象是马来西亚公民，而且要求从未在马来西亚拥有过任何住宅产业。外国买家不符合条件。实际上外国买家还得应付相反方向的问题：8% 的平税加上 3% 的州批准费，单是这两笔就占房价的 11%。
资料来源与核实
- KPMG Malaysia — Finance and Tax Bills 2025 Highlights (new Item 32(ab), Stamp Act 1949)
- KPMG TaxNewsFlash — Malaysia: Tax measures in Finance Act 2025 (Jan 2026)
- CK Lim and Partners — Foreigner stamp duty in Malaysia
- Yeo Law Chambers — FAQs on Stamp Duty and RPGT in Malaysia, 2026 updates
- The Star — Johor to raise levy on property bought by foreign interests (18 Jun 2025)
- L and Co (LandCo) — Foreigner property tax and state levy tables
- IQI Global — Johor MOT fee changes 2025
- PTG Selangor — Consent to transfer/charge application fees (SMARTBOX, Pekeliling Bil. 1/2014)
- PTG Pulau Pinang — Garis Panduan Perolehan Tanah Oleh Warganegara Asing (updated 1 Aug 2024)
- Malaysian Bar — Circular No 444/2024, Restrictions in respect of non-citizens and foreign companies (23 Dec 2024)
- Ministry of Economy — Guideline on the Acquisition of Properties
- Malaysian Bar — Circular No 258/2023, Solicitors' Remuneration Order 2023
- Jordan Lee and Jaafar — Valuation professional fees (Seventh Schedule scale)
- Agility Valuers — Scale fee for valuation, property management and real estate services
核实日期：2026-09-20。本文为一般资讯，不构成法律、税务或财务建议。法规与费率会变动，签约前请与你的律师、银行或相关机构书面确认。
同一阶段的其他文章
Louis Koh
11 年马来西亚房产经验 · 新山与吉隆坡 · 中文 & English
我协助本地买家与新加坡跨境买家处理新房与二手房。文章里每个数字都注明出处；法规有变动时，我会更新并标注日期。
这一步卡住了？直接问我
把你的情况（新房或二手房、预算、所在州属、进行到哪一步）发给我，我会告诉你下一步该做什么、要注意什么。
给我房价、州属和你是现金还是贷款，我免费发一份分项的成本估算：印花税、州批准费、律师费、SST 与估价费，每一项注明出处。
Louis Koh · 11 年马来西亚房产经验 · +60 10-906 6685 · 每日 9am–10pm（马来西亚时间）回覆