外国人在马来西亚买房流程：从选州到拿地契的 10 个步骤
外国人在马来西亚买房流程，核心比本地人多出两关：先过州政府的最低价门槛，再在签约后拿到州政府同意（State Consent），其余步骤与本地买家大致相同。本文把整个过程拆成 10 步，标出每一步谁负责、大约要多久、要付什么钱，并用一间 RM1,200,000 的新山公寓做完整计算。数字截至 2026 年 9 月。
一句话答案
外国人在马来西亚买房，步骤与本地人大致相同，但多两关：售价要达到该州的外国人最低价（柔佛分层 RM100 万、有地 RM200 万，吉隆坡 RM100 万），并由买方律师依《国家土地法典》第 433B 条申请州政府同意。2026 年 1 月 1 日起，住宅转让书印花税是 8% 固定税率；柔佛另加售价 3% 或 RM30,000 的州附加费，取较高者。
关键数字一览
| 州政府同意 | 国家土地法典 s.433B；每位买家、每个州各自申请 |
|---|---|
| 柔佛最低价 | 分层 RM1,000,000；有地 RM2,000,000 |
| 吉隆坡最低价 | 分层与有地皆 RM1,000,000 |
| 转让书印花税 | 外国人住宅 8% 固定（2026-01-01 起）；非住宅 4% |
| 柔佛州附加费 | 售价 3% 或 RM30,000，取较高者（2025-07-01 起） |
| 贷款印花税 | 贷款额的 0.5%；外国人无首购豁免 |
| 时间 | 州同意 1–3 个月（柔佛目标 21 天）；完成期 3+1 个月 |
| 买不到的 | 土著配额、中低价屋、马来保留地、低于门槛的产业 |
30 秒重点
- 外国人买任何州的房产，都要取得州政府书面同意（国家土地法典 s.433B），由买方律师申请。
- 先查门槛：柔佛分层 RM100 万、有地 RM200 万，吉隆坡 RM100 万；低于门槛或土著单位一律不能买。
- 从 2026 年 1 月 1 日起，外国人买住宅的转让书（MOT）印花税是 8% 固定税率，没有分级、没有首购豁免。
- 柔佛的州批准附加费（levy）自 2025 年 7 月 1 日起为售价 3% 或 RM30,000，以较高者为准。
- 以 RM120 万、贷款 60% 的新山二手公寓为例，首期加主要税费约需 RM639,000 现金（未含杂费）。
- 外国人卖房时，买方要预扣售价 7% 交给税局（RPGT），5 年内卖出税率 30%。
外国人在马来西亚买房流程：10 个步骤总览
我在新山和吉隆坡做了 11 年中介，外国客户（大部分是新加坡人）最常问的一句话是：“到底要多久、要准备多少钱？”下面这张表是整个流程的骨架，后面每一节再展开。
- 1. 确认资格与州门槛先看你想买的州、产业类型和价格是否达到外国人最低价，并排除土著配额、中低价屋和马来保留地。详见 外国人可以买什么房。
- 2. 定预算、先问贷款外国人贷款成数一般只有 50%–70%，首期通常要 30%–50%，另加 8% 印花税与州附加费。先做贷款预评估，参考 外国人马来西亚房贷。
- 3. 选房与查证新房查发展商执照与广告准证；二手房做地契查册（title search）。见 查发展商背景 与 二手房尽职调查。
- 4. 下定（Booking / Offer）新房填预订表格；二手房签购买要约（Letter of Offer）并付 2%–3% 订金。合约最好写明“须获州政府同意与贷款批准”作为先决条件。
- 5. 委任自己的律师外国人一定要有代表自己的律师，由他负责申请州政府同意、处理印花税和交割。
- 6. 签买卖合约（SPA）二手房一般在签约时补足 10% 订金；新房依法定合约（Schedule H/G）签约时付 10%。
- 7. 申请州政府同意与缴附加费律师向土地局提交申请；柔佛批准后要缴 3% 或 RM30,000 附加费。
- 8. 贷款文件与印花税签贷款合约（Loan Agreement），缴 0.5% 贷款印花税；转让书（MOT）缴 8% 印花税。
- 9. 交割与转名二手房在同意书下来后约 3+1 个月内付清余款；新房按工程进度付款直到交屋。
- 10. 拿钥匙之后门牌税、地税、管理费、出租报税、将来卖房的 RPGT。详见 外国人持有、出租与卖房。
| 阶段 | 一般所需时间 | 备注 |
|---|---|---|
| 看房、谈价到签购买要约 | 1–4 周 | 视乎你来回马来西亚的次数 |
| 律师准备并签买卖合约 | 约 2 周 | 二手房市场惯例；贷款批准最好在这之前 |
| 州政府同意 | 1–3 个月 | 柔佛公布的处理目标是 21 天，实际视文件而定 |
| 完成期（付清余款） | 3 个月 + 1 个月延长 | 常从同意书日期起算，逾期一般按年息 8% 计利息 |
| 转名登记、拿钥匙 | 完成后数周 | 新房要等交屋（VP） |
新房的时间表完全不同：签约后按工程进度付款，法定交屋期是有地产业 24 个月、分层产业 36 个月（合约从签约日起算；但联邦法院 PJD Regency 案裁定，逾期赔偿 LAD 从付订金那天起算）。所以同样是外国人买房，买现房的人半年内可以收租，买期房的人要等两三年。
外国人能买哪些房？先查各州最低价门槛
马来西亚土地属于州政府权限，所以每个州自己定外国人最低购买价。以下是本站常用的门槛（与 外国人买房常见问题 的 8 州表一致），各州偶有按区域调整，签约前请以土地局最新规定为准。
| 州 | 分层 / 高楼（Strata） | 有地（Landed） |
|---|---|---|
| 柔佛（Johor） | RM1,000,000 | RM2,000,000 |
| 吉隆坡（Kuala Lumpur） | RM1,000,000 | RM1,000,000 |
| 雪兰莪（Selangor） | 按区域 RM1,000,000–RM2,000,000（另有来源记全州 RM2,000,000） | 按区域 RM1,000,000–RM2,000,000（另有来源记全州 RM2,000,000；个别地契有地不开放） |
| 槟城岛（Penang Island） | RM1,000,000 | RM3,000,000 |
| 槟城威省（Seberang Perai） | RM500,000 | RM1,000,000 |
不论哪一州，外国人都不能买：中低价屋（low & medium cost）、土著配额单位（Bumiputera lot）、马来保留地（Malay Reserve Land），以及低于门槛的产业。律师公会 2024 年第 444 号通告也列出这几类限制。
柔佛是外国买家最多的州，细节（服务式公寓的最低附加费、家庭转让等）另见 外国人在柔佛买房；新加坡买家可再看 新加坡人买马来西亚房产。
外国买家最常漏算的是两笔跑不掉的钱：RM120 万的房子，8% 印花税就是 RM96,000，柔佛州附加费再加 RM36,000。签了约才发现，就只剩 3 个月加 1 个月的完成期去凑这 RM132,000，逾期一般按年息 8% 计利息，10% 订金也可能不保。
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把你看中的州、产业类型和价格告诉我，我帮你核对有没有过外国人门槛、要不要申请州同意，以及印花税和附加费各是多少。
我可以免费按你的成交价算一份现金清单：首期、8% 印花税、州附加费、买卖与贷款律师费、贷款印花税，一页看完。
外国人买新房和买二手房，流程有什么不同？
| 项目 | 新房（向发展商买） | 二手房（Subsale） |
|---|---|---|
| 合约 | 法定合约 Schedule G/H（受《1966 年住屋发展法令》保障） | 非法定合约，条款由双方律师议定 |
| 付款方式 | 按工程进度付款，进入发展商的住屋发展户口（HDA） | 10% 订金 + 90% 余款一次付清 |
| 州政府同意 | 仍需逐个买家申请；发展商律师通常会协调 | 由买方律师申请，完成期常从同意日起算 |
| 地契 | 可能还未发出分层地契，转名要等较久 | 已有地契，可即时查册 |
| 律师费 | SRO 2023 对 HDA 买卖有折扣空间 | 按 SRO 2023 标准收费 |
新房的好处是法定保护：交屋期、逾期赔偿（LAD）与 24 个月缺陷保修期（DLP）都写死在合约里。二手房的好处是现房现看、可以马上出租。付款表细节见 新房分期付款表，二手房完成期见 二手房买卖合约。
州政府同意（State Consent）怎么申请？要多久？
《1965 年国家土地法典》（National Land Code, Kanun Tanah Negara）第 433B 条规定：非公民与外国公司取得土地，必须事先获得州政府（State Authority）书面批准。律师公会 2024 年 12 月的第 444 号通告说得很直接：每一位外国买家、在每一个州，都要各自申请并取得同意。
谁申请、什么时候申请？
实务上是签完买卖合约（SPA）后，由买方律师向州土地局（柔佛为 PTG Johor，即土地与矿务局）提交。所以合约一般把“取得州政府同意”列为先决条件（condition precedent），二手房的 3 个月完成期也常从同意书日期开始算。
要多久？
柔佛州务大臣在 2025 年 6 月宣布调高附加费时表示，涉及外国人的申请处理时间将从 70 天缩短到 21 天。这是州政府公布的目标，不是保证；文件不齐、地契有限制或遇上假期都会拖长。我给客户的建议是：预留 1–3 个月。
柔佛附加费（levy）
| 项目 | 2025 年 7 月 1 日起 |
|---|---|
| 住宅、商业 | 售价 3% 或 RM30,000，取较高者 |
| 家庭成员间转让 | 维持 2% 或 RM20,000 |
| 工业 | 4% |
2025 年 7 月 1 日前签署并盖印、且在 2025 年 8 月 29 日前提交文件的交易，仍适用旧的 2%/RM20,000。柔佛同时调高了 RM500,000 以上产业的转名登记费，这部分律师会列在杂费（disbursement）里。其他州也有各自的同意费或附加费，金额见 外国人买房费用。
外国人买房要付多少钱？RM120 万新山公寓计算例子
假设一位新加坡买家在新山买一间 RM1,200,000 的二手公寓（分层地契，已达柔佛 RM100 万门槛），向银行借 60%。
| 项目 | 计算 | 金额（RM） |
|---|---|---|
| 首期（40%） | 1,200,000 × 40% | 480,000 |
| 转让书印花税（外国人 8%） | 1,200,000 × 8% | 96,000 |
| 柔佛州附加费 | 3% = 36,000，高于 30,000 | 36,000 |
| 贷款印花税 | 720,000 × 0.5% | 3,600 |
| 买卖律师费 + 8% SST | (1.25% × 500,000 + 1% × 700,000) × 1.08 | 14,310 |
| 贷款律师费 + 8% SST | (1.25% × 500,000 + 1% × 220,000) × 1.08 | 9,126 |
| 合计现金 | 639,036 |
换句话说，售价 RM120 万，手上要有大约 RM64 万现金，比本地买家多出一大截：本地人同价位的转让书印花税是 RM32,000（分级计算），而且没有州附加费。印花税与律师费的完整算法见 2026 印花税与律师费怎么算，也可以用 买房费用计算器 自己试算。
从交割到拿地契：最后几步做什么？
- 律师盖印与缴税：转让书（MOT，即 14A 表格 / Form 14A）与贷款文件盖印，缴清印花税。
- 银行放款：二手房由银行把贷款一次付给卖方律师（或卖方原本的银行赎回贷款）；新房按进度放款。
- RPGT 预扣：买方律师从售价中预扣 3%（卖方是外国人则 7%），在 60 天内交给内陆税收局（LHDN）。
- 提交转名：律师把转让书和抵押（charge）提交土地局登记，完成后地契上就是你的名字。
- 交屋：付清余款后取钥匙、水电与管理处过户。
如果你人在海外，不能回来签字，可以用授权书（Power of Attorney）委托他人，见 授权书买卖房产。二手房转名的细节见 二手房转名流程。钱怎么从海外汇进来、以后怎么汇出去，见 外国人开户与汇款。
以后卖房要知道的事
外国人（非公民、非 PR）卖房的产业盈利税（RPGT）：第 1–5 年 30%，第 6 年起 10%。买方会预扣售价 7%。例如以 RM1,500,000 卖出，买方先扣 RM105,000 交给税局，多退少补。详见 卖房流程与 RPGT。
外国人买房最常见的 6 个错误（签约前清单）
- 只看售价有没有过门槛，没查单位是不是土著配额或中低价屋。
- 在贷款批准前就付下大笔订金，而合约没有“贷款不批可退款”条款。
- 合约没写明州政府同意不批时的退款安排与完成期起算日。
- 预算漏算 8% 印花税与柔佛 3%/RM30,000 附加费。
- 用口头承诺代替书面：发展商的回扣、包律师费等，都要写进合约或信函。
- 把钱直接转给个人户口。正规付款只应进入发展商的 HDA 户口或律师楼的客户户口（client account）。
延伸问题
同一间房，外国人比本地人多付多少？
以 RM120 万的新山公寓为例：外国人的转让书印花税是 8%，即 RM96,000，本地买家按分级税率是 RM32,000；柔佛的州附加费 3% 再加 RM36,000，本地买家不必付。光这两项就多出约 RM100,000，还没算外国人贷款成数低（一般 50%–70%）所需的额外首期。印花税与律师费的完整算法见印花税与律师费怎么算。
州政府同意批不下来，订金拿得回吗？
看合约怎么写。实务上会把「取得州政府同意」列为先决条件（condition precedent），并写明不获批准时订金全数退还、双方互不追究。这一条不是自动有的，要在签约前叫律师加进去。同时要写清楚 3 个月完成期从签约日还是同意书日期起算，两者可以差一两个月。二手房完成期的规定见二手房买卖合约与完成期。
马来西亚永久居民（PR）买房算外国人吗？
分两件事看。印花税方面，PR 按本地分级税率计，不适用非公民的 8%。但在价格门槛与州政府同意这两关，PR 依然被当作外国权益：第 433B 条针对的是非公民，PR 仍属非公民，所以照样要过州门槛、照样要由律师申请同意。新加坡公民与新加坡 PR 在马来西亚则一律视为外国人。
外国人买了以后多久可以卖？会被扣多少税？
有些州另有转售限制：律师公会通告提到，马六甲规定外国人购得的产业在 14A 表格登记后 5 年内不能转让或出租，槟城的商业与工业产业要满 3 年才能卖。税方面，非公民卖房的产业盈利税是第 1–5 年 30%、第 6 年起 10%，买方还会先预扣售价 7% 交税局，核算后多退少补。见卖房流程与 RPGT。
常见问题
外国人在马来西亚买房需要州政府同意吗？
需要。国家土地法典第 433B 条规定非公民与外国公司取得土地前必须获得州政府书面批准，每个州、每位外国买家都要各自申请，一般由买方律师在签约后提交。
外国人在柔佛买房最低要多少钱？
柔佛分层产业（公寓）最低 RM1,000,000，有地产业 RM2,000,000。此外要缴州附加费：售价 3% 或 RM30,000，以较高者为准（2025 年 7 月 1 日起）。
外国人买房印花税是多少？
从 2026 年 1 月 1 日起，外国个人与外国公司买住宅，转让书印花税为售价（或市价，取较高者）的 8% 固定税率；非住宅产业维持 4%。贷款合约另缴 0.5%。
外国人买房整个流程要多久？
二手房一般从签约起 3–6 个月：州政府同意约 1–3 个月（柔佛公布的处理目标是 21 天），之后有 3 个月加 1 个月延长的完成期。新房则要等到工程完成、交屋为止。
外国人可以买土著单位或中低价屋吗？
不可以。外国人不能买土著配额单位、中低价屋、马来保留地上的产业，也不能买低于该州最低门槛的产业。签约前请律师查地契与单位类别。
外国人买房要本人回马来西亚签约吗？
不一定。买卖合约等文件常可在海外签署（一般须经公证人或马来西亚驻外使馆见证，具体做法问你的律师），也可以用授权书委托信任的人代签。不过开马来西亚银行户口，多数银行要求本人到分行办理。
资料来源与核实
- Malaysian Bar — Circular 444/2024: Restrictions on non-citizens and foreign companies (s.433B NLC)
- The Star (18 Jun 2025) — Johor to raise levy on property bought by foreign interests
- Landco — Foreigner property tax and Johor levy (3% / RM30,000 from 1 Jul 2025)
- RDS Partners — Key stamp duty changes from 1 January 2026 (8% for foreigners)
- KPMG Malaysia — Stamp Act 1949: recent developments
- Viknesh and Yap via Global Law Experts — Buying residential property in Malaysia for foreigners (updated Apr 2026)
- Conventus Law — Solicitors' Remuneration Order 2023
- PwC Malaysia — Real Property Gains Tax
- Bank Negara Malaysia — Foreign Exchange Policy (non-residents)
核实日期：2026-09-20。本文为一般资讯，不构成法律、税务或财务建议。法规与费率会变动，签约前请与你的律师、银行或相关机构书面确认。
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Louis Koh
11 年马来西亚房产经验 · 新山与吉隆坡 · 中文 & English
我协助本地买家与新加坡跨境买家处理新房与二手房。文章里每个数字都注明出处；法规有变动时，我会更新并标注日期。
这一步卡住了？直接问我
把你的情况（新房或二手房、预算、所在州属、进行到哪一步）发给我，我会告诉你下一步该做什么、要注意什么。
我可以免费按你的成交价算一份现金清单：首期、8% 印花税、州附加费、买卖与贷款律师费、贷款印花税，一页看完。
Louis Koh · 11 年马来西亚房产经验 · +60 10-906 6685 · 每日 9am–10pm（马来西亚时间）回覆