授权书（Power of Attorney）买卖房产：人在海外怎么签约
用授权书买卖房产，就是由你（授权人，donor）签一份授权书（Power of Attorney, PA，马来文 Surat Kuasa Wakil），让你信任的人（受权人，donee）代你签 SPA、转让书和银行文件。在马来西亚半岛（包括柔佛），用于产业的授权书要先盖印花，再到高等法院登记；人在海外时，可以在当地公证人或马来西亚领事官员面前签署。它方便，但权力很大，要写得窄、交给对的人。
一句话答案
人在海外，可以签一份授权书（Power of Attorney, PA）让你信任的人代你签 SPA、转让书和银行文件。用于马来西亚半岛产业的授权书，要先在 LHDN 盖印花，再到高等法院的授权书登记处登记。海外签署可由公证人、宣誓官或马来西亚领事官员见证；盖印花的 30 天从文件抵达马来西亚起算。
关键数字一览
| 马来文名称 | Surat Kuasa Wakil（Power of Attorney, PA） |
|---|---|
| 适用范围 | 马来西亚半岛（含柔佛）；沙巴、砂拉越程序不同 |
| 办理顺序 | 先在 LHDN 盖印花，再到高等法院登记 |
| 海外签署见证人 | 公证人、宣誓官、法官、裁判官或大马领事官员 |
| 印花税期限 | 海外签署：文件抵达马来西亚起 30 天内 |
| 可撤销 vs 不可撤销 | 一般可随时撤销；不可撤销者须受权人同意 |
| 受权人不能做 | 立或改遗嘱、更改受益人、把授权再转给别人 |
| 产业交易建议 | 用特定授权书，写明地址与地契号码 |
30 秒重点
- 授权书让受权人代你签署产业文件；用于马来西亚半岛的产业交易，须先盖印花，再在高等法院登记。
- 在西马以外签署时，公证人（notary public）、宣誓官、法官、裁判官或马来西亚领事官员等人士可以见证。
- 一般授权书可以随时撤销；以有价代价授予、并明确写明不可撤销的授权书，未经受权人同意不能撤销。
- 在海外签的文件，印花税的 30 天期限从文件首次抵达马来西亚之日起算。
- 最安全的写法是只授权处理一间指定产业、设定期限，并规定卖屋款项只能汇入授权人本人的户口。
授权书是什么？什么情况下买卖房产需要用？
授权书是一份法律文件，授权人（donor）把某些行为的权力交给受权人（donee，常称 attorney）。受权人在权限范围内签的文件，效力等同授权人亲自签署。在房产交易里，受权人可以代签 Offer、SPA、转让书（MOT, Form 14A）、贷款与抵押文件，以及向土地局和银行办理手续。
- 人在海外：在新加坡或其他国家工作的马来西亚人、外国买家，不能配合每一次签约时间。
- 卖方不在本地：卖屋时要签 SPA、MOT、赎回文件，还可能要处理州政府同意。
- 年长或行动不便的业主：由家人代办。
- 多名共同业主：其中一人长期在外，其他人代为处理。
外国买家的整体流程见外国人在马来西亚买房全流程；新加坡买家的注意事项见新加坡买家专页。
授权书有哪些种类？可撤销与不可撤销的区别
| 种类 | 特点 | 适合情况 |
|---|---|---|
| 一般授权书（General PA） | 授权范围广，可处理多项事务 | 风险最高，产业交易不建议 |
| 特定授权书（Specific PA） | 只授权特定事项，例如出售某一间指定产业 | 海外买卖房产最常用 |
| 可撤销授权书 | 授权人可随时撤销，不需受权人同意 | 一般家人代办 |
| 不可撤销授权书 | 以有价代价（valuable consideration）授予，并明确写明不可撤销；未经受权人同意不能撤销 | 常见于买方已全数付款、业权尚未转名的特殊安排 |
受权人能做的事，只限于授权书写明的范围。房产网站指出，受权人可以代为转让产业、签合约、处理财务，但不能代立遗嘱、更改受益人或把授权再转给别人。
授权书要经过起草、海外签署、寄回、盖印花和高等法院登记，二手交易的完成期一般只有 3 个月加 1 个月延长期，延长期内要对未付余款按 SPA 约定利率计息。另一个常见问题是授权范围写得太窄，受权人签不了其中一份文件，整宗交易停在那里等重办。
直接问 Louis
告诉我你人在哪个国家、要买还是要卖，我帮你排一条时间线：授权书什么时候要开始办，才不会吃掉完成期。
我可以免费给你一份清单，列出买方或卖方的授权书该写进哪些权力和限制，你直接拿去交给律师起草。
授权书怎么办理？盖印花与高等法院登记步骤
- 1. 请律师起草写明授权人与受权人资料、指定产业、可以做的事（例如签 SPA、MOT、贷款文件、收付款）、有效期和限制。
- 2. 在合格见证人面前签署在西马签署时，可由裁判官、太平绅士、土地行政官、公证人、宣誓官、律师或银行职员等见证。海外签署见下一节。
- 3. 盖印花授权书须先在西马的印花税办公室（LHDN）盖印花，才能提交登记。在海外签的，30 天期限从文件首次抵达马来西亚之日起算。
- 4. 在高等法院登记盖好印花后，把正本和副本交到吉隆坡高等法院的授权书登记处，或西马各地高等法院的登记处登记。
- 5. 交给律师使用受权人签署产业文件时，律师会附上已登记授权书的核证副本；土地局、银行和对方律师是否另有要求，请律师事先确认。
本文说明的是马来西亚半岛（包括柔佛）的做法；沙巴与砂拉越有各自的土地法与程序。律师费与签约当天要带什么，见签约当天必知。
买房和卖房的授权书，各要写进哪些权力？
授权书写得太窄，交易中途会发现受权人签不了某份文件；写得太宽，又有被滥用的风险。以下是我和律师讨论时常用的清单：
| 用途 | 授权书应涵盖 | 建议限制 |
|---|---|---|
| 买房 | 签 Offer 与 SPA、签转让书（MOT）、申请州政府同意、代付订金与费用、收钥匙 | 写明产业与价格上限；贷款文件能否由受权人代签，先问银行 |
| 卖房 | 签 Offer 与 SPA、签 MOT、处理卖方银行赎回、申请州政府同意、交屋与费用分摊 | 写明最低售价；售屋款只汇入授权人户口 |
| 出租（交屋后） | 签租约、收按金、安排维修 | 设期限；租金直接汇入业主户口 |
人在海外（例如新加坡）怎么签授权书或买卖合约？
在西马以外签署授权书时，房产网站列出的合格见证人包括：公证人（notary public）、宣誓官、法官、裁判官、马来西亚领事官员等。对住在新加坡的买卖双方来说，常见做法是在当地公证人面前签署；若想找马来西亚领事官员见证，请先向马来西亚驻新加坡高级专员公署确认是否提供这项服务及预约方式。
| 方式 | 做法 | 要注意 |
|---|---|---|
| 签授权书，由家人代签 | 在海外公证人或大马领事官员面前签 PA，寄回马来西亚盖印花与登记 | 登记需时，要预留在完成期之内 |
| 直接在海外签 SPA 和 MOT | 律师把文件寄给你，按律师指示找合格见证人签署后寄回 | MOT 的见证要求严格，一定按律师指示；印花税 30 天从文件抵达马来西亚起算 |
| 回马来西亚亲自签 | 一次过在律师楼签完所有文件 | 最简单，但要配合银行和对方律师的时间 |
外国人买房的费用和文件，见外国人买房文件与费用；柔佛的门槛与州政府同意见外国人在柔佛买房。
用授权书买卖房产的风险：6 个防骗要点
授权书的风险在于：受权人签的文件，法律上就是你签的。以下是我给客户的建议：
- 只授权一间指定产业，写明地址和地契号码。
- 设定有效期，交易完成后自动失效或主动撤销。
- 写明最低售价或价格范围（卖屋时）。
- 规定卖屋款项只能汇入授权人本人的银行户口，受权人不能代收。
- 选择你完全信任的人；有疑虑时，可以指定律师或两人共同签署。
- 授权书正本交由律师保管，不要交给中介或买方；定期向律师了解交易进度。
授权书怎么撤销？什么时候失效？
可撤销的授权书，授权人可以随时撤销，不需要受权人同意。撤销时，请律师准备撤销文件并按程序处理，同时书面通知受权人、相关律师楼、银行和中介，避免对方在不知情的情况下继续依赖旧授权书。
不可撤销的授权书（以有价代价授予并明确写明不可撤销），未经受权人同意不能撤销，所以签署前要特别小心，确认你真的需要这种安排。
授权书只是签署工具，业权要到转让书在土地局登记后才转移，见二手房转名流程；地契上的 caveat 等问题见Caveat 是什么。
延伸问题
授权书要办多久？什么时候开始准备？
起草、寄到海外签署、寄回、盖印花、再到高等法院登记，每一段都要时间，而二手交易的完成期一般只有 3 个月加 1 个月延长期。我的建议是签 Offer 之前就交代律师起草，不要等 SPA 签了才动。文件抵达马来西亚后要在 30 天内盖印花，寄送时间也要算进去。
卖方人在海外，RPGT 要怎么处理？
申报是卖方本人的责任：卖屋后 60 天内提交 CKHT 1A，经 MyTax 的 e-CKHT 办理，最好委托税务代理或律师处理。买方那边则由买方律师从房价扣留 3%（卖方是公民或永久居民）或 7%（非公民非永久居民），同样在 60 天内交给 LHDN。税率见卖房与 RPGT。
银行的贷款文件可以由受权人代签吗？
要先问银行。各家银行对授权书代签贷款合约和抵押文件的接受程度不同，有的要求授权人亲自签，有的接受已登记的特定授权书但要先审阅内容。请在律师起草之前就问清楚，把银行要求的措辞写进授权书；起草好之后才发现不够用，等于要重走一次盖印花和法院登记。
外国买家用授权书在柔佛买房，还有什么额外费用？
授权书本身只是签署工具，费用来自交易本身。外国人购买住宅的转让书印花税从 2026 年 1 月 1 日起是 8% 固定税率，贷款合约另征 0.5%。柔佛自 2025 年 7 月 1 日起加收州政府批准费，房价的 3% 或 RM30,000，以较高者为准。详见外国人在柔佛买房。
常见问题
在马来西亚用授权书买卖房产，需要登记吗？
需要。用于马来西亚半岛产业交易的授权书，要先在印花税办公室盖印花，再到高等法院的授权书登记处登记（吉隆坡或各地高等法院）。之后律师会在交易文件中附上核证副本使用。
人在新加坡可以签马来西亚的授权书吗？
可以。在西马以外签署时，可以由公证人（notary public）、宣誓官、法官、裁判官或马来西亚领事官员等见证。签好后寄回马来西亚，在文件抵达后 30 天内盖印花，再到高等法院登记。
授权书可以撤销吗？
一般授权书可由授权人随时撤销，不需受权人同意；撤销后要书面通知受权人、律师、银行等相关各方。以有价代价授予、并明确写明不可撤销的授权书，未经受权人同意不能撤销。
受权人可以用授权书做什么？
只能做授权书写明的事，例如签 SPA、转让书、贷款文件和办理州政府同意。房产网站指出受权人不能代立遗嘱、更改受益人或把授权再转给别人。产业交易应使用特定授权书，列明产业。
不用授权书，人在海外还能买房吗？
可以。律师可以把 SPA、转让书和贷款文件寄到海外，由你按律师指示在合格见证人面前签署后寄回。要注意印花税的 30 天期限从文件抵达马来西亚起算，签署和寄送都要预留在完成期之内。
怎样防止授权书被滥用？
只授权一间指定产业，设有效期和最低售价，规定款项只能汇入授权人本人户口，并把正本交律师保管。对方用授权书代签时，请律师核对已盖印花、已登记、授权范围和是否已撤销。
资料来源与核实
- PropertyGuru — Power of Attorney: what is it and what you need to know
- MahWengKwai & Associates — Power of Attorney service (stamping and High Court registration)
- PropCashflow — Stamp duty on documents executed outside Malaysia
- PropCashflow — Memorandum of Transfer (MOT): ownership passes on registration
- KTP — Stamp duty self-assessment and late-stamping penalties (Nov 2025)
- Hartanah Johor — Jual rumah banyak nama (overseas owners and documents)
- LHDN — Responsibility of Disposer and Acquirer (RPGT forms)
- RDS Partners — Key stamp duty changes from 1 January 2026
- The Star — Johor to raise levy on property bought by foreign interests (18 Jun 2025)
核实日期：2026-09-20。本文为一般资讯，不构成法律、税务或财务建议。法规与费率会变动，签约前请与你的律师、银行或相关机构书面确认。
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Louis Koh
11 年马来西亚房产经验 · 新山与吉隆坡 · 中文 & English
我协助本地买家与新加坡跨境买家处理新房与二手房。文章里每个数字都注明出处；法规有变动时，我会更新并标注日期。
这一步卡住了？直接问我
把你的情况（新房或二手房、预算、所在州属、进行到哪一步）发给我，我会告诉你下一步该做什么、要注意什么。
我可以免费给你一份清单，列出买方或卖方的授权书该写进哪些权力和限制，你直接拿去交给律师起草。
Louis Koh · 11 年马来西亚房产经验 · +60 10-906 6685 · 每日 9am–10pm（马来西亚时间）回覆