买新房前怎么查发展商：执照、广告准证（APDL）与烂尾风险
买新房前怎么查发展商？最直接的做法是上房屋及地方政府部（KPKT）的 TEDUH 平台，核对发展商执照、广告与销售准证（APDL）是否有效，再看这家公司有没有出现在“病态项目”或“烂尾项目”名单。下面是我给客户的完整查核顺序，大部分资料免费、网上就能查。
一句话答案
买新房前查发展商，最快的做法是上房屋及地方政府部（KPKT）的 TEDUH 平台，核对发展商执照与广告及销售准证（APDL）的号码和有效期，再查这家公司有没有上病态、烂尾、未缴罚款、不履行仲裁庭裁决这四份警示名单。KPKT 把进度落后逾 30% 或已过交屋日期的项目列为病态项目。购屋款项只付进 SPA 写明的房屋发展户口（HDA）。
关键数字一览
| 主管法令 | 1966 年房屋发展（管制与执照）法令（Act 118） |
|---|---|
| 发展商必须持有 | 发展商执照 + 广告与销售准证（合称 APDL） |
| 去哪里查 | KPKT TEDUH：teduh.kpkt.gov.my（免费） |
| 病态项目（projek sakit） | 进度落后逾 30%，或已过交屋日期 |
| TEDUH 警示名单 | 病态、烂尾、未缴罚款、不履行 TTPR 裁决（4 类） |
| 购屋款项付进哪里 | 项目专设的房屋发展户口（HDA），号码写在 SPA |
| 发展商的 HDA 保证金 | 预计建筑成本的 3% |
| 仲裁庭（TTPR）索偿 | 上限 RM50,000，费用 RM10，12 个月内提出 |
30 秒重点
- 受《1966 年房屋发展（管制与执照）法令》（Act 118）管制的住宅项目，发展商必须同时持有发展商执照和广告与销售准证，两者都有有效期。
- 法规要求广告列出执照号码与有效期、准证号码与有效期、地契年限与限制、预计完工日期、各类单位售价等资料（1989 年条例第 6 条）。
- KPKT 把进度落后超过计划 30%、或已超过交屋日期的项目列为“病态项目”（projek sakit）。
- TEDUH 的发展商警示名单分四类：病态项目、烂尾项目、没缴罚款（kompaun）、不履行购屋者索偿仲裁庭裁决。
- 购屋款项应只付进 SPA 上写明的房屋发展户口（HDA），不要付进个人户口。
买新房前怎么查发展商？先弄清楚为什么要查
买新房（期房）等于先付钱、几年后才拿到房子。你买的不只是单位，而是发展商未来 2 至 3 年的执行能力。法定买卖合约（SPA）虽然给了买家不少保障，例如逾期交屋赔偿（LAD）和 24 个月的缺陷保修期（DLP），但如果发展商真的做不下去，赔偿再多也要追得回来才算数。
我入行 11 年，见过的问题大多不是“发展商跑路”，而是更常见的拖延：执照或准证还没批就先收订金、广告上的设施后来缩水、工程进度远远落后。这些大多在下定前就能查出蛛丝马迹。
发展商执照与广告准证（APDL）怎么查？
在半岛与纳闽，住宅发展项目受 Act 118 管制。发展商要合法卖房，需要两份文件，业界合称 APDL（Advertising Permit and Developer’s Licence，广告准证与发展商执照）：
| 文件 | 马来文 | 用途 | 要看什么 |
|---|---|---|---|
| 发展商执照（Developer’s Licence） | Lesen Pemaju Perumahan | 允许该公司进行这个住宅项目 | 执照号码、有效期、是否对应这个项目 |
| 广告与销售准证（Advertising & Sales Permit） | Permit Iklan dan Jualan | 允许刊登广告和出售单位 | 准证号码、有效期；准证是根据提交给 KPKT 的广告内容批出的 |
根据《1989 年房屋发展（管制与执照）条例》第 5 条，发展商在取得广告与销售准证之前，不可以做任何广告或销售。准证是针对递交的广告版本批出的，广告内容若要大改，就要重新申请。
广告上必须看到哪些资料？
条例第 6(1) 条列出广告必须包含的资料，主要包括：
- 发展商执照号码与有效日期
- 广告与销售准证号码与有效日期
- 发展商名称与地址（以及获批准的代理、授权书持有人或项目管理公司，如有）
- 地契年限：若是租赁地（leasehold），要写到期日；以及权益限制（Sekatan Kepentingan / restriction in interest）和任何产权负担
- 项目名称与预计完工日期
- 每种单位的售价（适用时列出最低与最高价）以及每种单位的数量
- 批准建筑图的机构名称与参考编号
如果传单、社交媒体广告或售楼处看板完全找不到执照和准证号码，这本身就是一个警号。执照号码在 KPKT 系统里怎么核对，我在KPKT 发展商注册查询教学一页有逐步截图说明。
贵的不是查核，而是先付钱。在广告与销售准证出来之前交的订金，落在法定 SPA 之外，既没有进入房屋发展户口（HDA），也没有明确的法定退款机制；万一项目后来被列为病态或烂尾，你追的是一家公司，而不是一个受管制的户口。TEDUH 查核免费，十几分钟就做完。订金条款见新房 Booking 必知。
直接问 Louis
把项目名称、发展商的公司全名，还有广告上的执照与准证号码拍给我，我陪你在 TEDUH 上核对一次。
我可以免费帮你整理一页资料：这个项目的 TEDUH 记录、执照与准证有效期，以及这家发展商近几年交屋、你可以自己去看的项目清单。
用 KPKT TEDUH 平台查项目进度与黑名单
TEDUH（Transforming & Empowering Data Usage in Housing）是 KPKT 国家房屋局（Jabatan Perumahan Negara）的公开平台，可以用发展商名称、项目名称或项目编号搜索，并按州、县、城市筛选。
- 打开 teduh.kpkt.gov.my进入“Perumahan Swasta”（私人房屋）部分。
- 搜索发展商或项目输入公司名或项目名。注意：营销名称和注册公司名常常不同，SPA 与准证上写的是公司全名，两个都搜。
- 看项目状态留意项目是否被标为“sakit”（病态）或“terbengkalai”（烂尾）。
- 查发展商警示名单在“Peringatan Pemaju”部分选择名单类别，生成 PDF 查看。
- 与销售资料核对把 TEDUH 显示的执照、准证资料与广告和 SPA 草稿逐项对照。
| 类别（马来文） | 意思 |
|---|---|
| Projek Sakit | 病态项目：KPKT 定义为进度落后超过计划 30%，或已超过交屋（VP）日期 |
| Projek Terbengkalai | 烂尾项目（持照及无照发展商） |
| Gagal Membayar Kompaun | 没缴付 KPKT 开出的罚款（kompaun） |
| Ingkar Award TTPR | 不履行购屋者索偿仲裁庭（TTPR）的裁决 |
“病态项目”的 30% 定义来自 KPKT 的官方常见问题。法律上“烂尾”的定义（例如连续停工 6 个月以上）和救援机制，请看烂尾楼怎么办。
HDA 房屋发展户口是什么？钱要付去哪里？
根据房屋发展户口条例，买家为期房付的款项要存进每个项目专设的房屋发展户口（Housing Development Account，HDA），发展商只能按条例规定的用途提款。发展商还须存入相当于预计建筑成本 3% 的保证金；房屋管制官（Controller）也可以从这个户口支付仲裁庭裁决的款项。
- SPA 上会写明 HDA 户口的银行与户口号码，付款前逐字核对
- 任何款项都不要转进中介或销售员的个人户口
- 若对方要求把款项付进“另一个户口”，先打电话给发展商的律师楼确认
- 每次付款都保留银行收据，并向发展商索取正式收据
期房每个阶段付多少，请看新房分期付款表。
发展商的过往记录与财务状况怎么看？
执照只证明它合法，不证明它做得好。我会建议客户做以下几项：
| 查什么 | 去哪里查 | 看重点 |
|---|---|---|
| 公司资料与财务 | SSM e-Info（ssm-einfo.my，付费，公司简介约 RM15.40 起） | 实缴资本、董事、公司抵押（charges）、多年财务对比 |
| 上市公司 | Bursa Malaysia 公告与年报 | 未开单销售（unbilled sales）、负债、项目延误的披露 |
| 已完成项目 | 亲自去看 3 至 5 年前交屋的项目 | 外墙、电梯、公共设施保养；管理费与维修基金是否健康 |
| 逾期与纠纷 | TEDUH 名单、仲裁庭、新闻 | 有没有延迟交屋、LAD 纠纷、住户投诉 |
| 地契 | 在土地局做地契查册（title search） | 土地是否已抵押给银行（发展商融资常见）、权益限制、地契类别 |
去看旧项目时，我会特别看交屋后第 3 至 5 年的状态：那时缺陷保修期已过，房子本身的品质和管理水平才会真正显现。可以顺便问问保安和住户，这比售楼处的样板房诚实得多。
合约方面，新房一律使用法定格式的 SPA（Schedule G/H，或先建后售的 Schedule I/J），发展商不能随意改动条款，详见新房 SPA 条款解释。
7 个发展商危险信号（Red Flags）
- 广告没有执照或准证号码，或号码的有效期已过。
- 还没有准证就先“登记意向”并收钱。收取可退还的“EOI 费”也要小心，先问清楚退款条件并要求书面确认。
- 要求把钱付进个人户口或非 HDA 户口。
- 预计完工日期与 SPA 的交屋期限（有地 24 个月、分层 36 个月）对不上，或销售员讲不清楚。
- TEDUH 显示发展商或母集团有病态／烂尾项目，或有不履行仲裁庭裁决的记录。
- 回扣（rebate）过高、“包全部费用”却要你签额外协议，或承诺保证租金回报。银行贷款会根据扣除回扣后的净售价计算（BNM 规定）。
- 地契资料含糊：说不清是永久地契还是租赁地、有没有 Bumi 配额或权益限制、是住宅还是商业地契。
已经付钱了才发现发展商有问题，怎么办？
如果项目开始拖延，先不要慌，也不要急着停供银行贷款（停供会影响你的 CCRIS 记录）。按以下顺序处理：
- 收集证据保存 SPA、所有收据、进度账单（progress billing）与建筑师证书，定期拍摄工地照片并注明日期。
- 书面询问发展商要求发展商以书面说明最新进度与预计交屋日期。
- 联合其他买家成立买家群组，由代表统一与发展商、KPKT 沟通，比个人投诉更有效。
- 向 KPKT 投诉KPKT 可以把项目列为病态项目并跟进；情况严重时会进入烂尾项目的救援程序。
- 向仲裁庭索偿逾期赔偿（LAD）等金额在 RM50,000 以内，可向购屋者索偿仲裁庭（TTPR）申请，费用 RM10，须在 CCC 发出、DLP 结束或合约终止后 12 个月内提出。
LAD 怎么算、从哪天开始算，请看施工期、LAD 与 EOT；仲裁庭的申请步骤请看购屋者索偿仲裁庭。
延伸问题
查一个发展商要花多少时间和钱？
基本查核 15 分钟内可以做完，而且免费：在 TEDUH 上搜公司全名与项目名、看四份警示名单，再把执照与准证号码和广告上的对一遍。想再深入，SSM e-Info 的公司简介约 RM15.40 起，可以看实缴资本、董事和公司抵押；上市集团则看 Bursa 的公告与年报。真正花时间的是亲自去看一个三至五年前交屋的旧项目，但那一趟通常最有价值。
发展商还没拿到准证就收我的钱，订金拿得回来吗？
条例第 5 条规定，没有广告与销售准证之前不可以广告或销售；条例第 11(2) 条也禁止在法定买卖合约之外收取任何款项。所以这类意向登记费本身就有问题，但能不能退，靠的是你手上的书面条件，而不是自动的法定机制。付钱前一定要把退款条件、期限和由谁保管写进纸上。详见新房 Booking 必知。
病态项目和烂尾项目有什么分别？
病态（projek sakit）是 KPKT 的进度分类：工程落后原定计划超过 30%，或已超过交屋日期，项目仍在进行中，还有救。烂尾（terbengkalai）指发展商停工超过约定期限连续六个月以上，或已清盘、被接管、向房屋管制官表明无法完成，会进入官方救援程序。两者在 TEDUH 上是分开的名单。见烂尾楼怎么办。
查 SSM 公司资料要看哪几项？
SSM e-Info 的公司简介约 RM15.40 起。我会看四样：实缴资本和项目规模相不相称、董事名单有没有出现在其他出问题的项目、公司抵押（charges）显示土地押给了哪家银行，以及多年的财务对比。上市集团另外看 Bursa 公告里的未开单销售、负债和有没有披露项目延误。记得查的是项目上注明的那家子公司，不是集团母公司。
常见问题
怎么查马来西亚发展商有没有执照？
到 KPKT 国家房屋局的 TEDUH 平台（teduh.kpkt.gov.my），用发展商公司全名或项目名称搜索，核对执照号码与有效期。广告上也必须印出执照号码与有效期，两边对得上才算过关。
APDL 是什么？
APDL 是 Advertising Permit and Developer’s Licence，即广告与销售准证加发展商执照。根据 1989 年房屋发展条例第 5 条，发展商在取得广告与销售准证之前，不可以刊登广告或出售住宅单位。
什么是病态项目（projek sakit）？
KPKT 把工程进度落后原定计划超过 30%，或已经超过交屋日期的项目列为病态项目，并会公开名单。可在 TEDUH 的发展商警示部分查到。
买新房的钱应该付给谁？
期房款项应付进 SPA 写明的房屋发展户口（HDA）。这是专为该项目设立的户口，发展商只能按条例提款。不要把钱转进中介或销售员的个人户口。
发展商黑名单在哪里查？
TEDUH 平台的“Peringatan Pemaju”部分有四类名单：病态项目、烂尾项目、没缴罚款，以及不履行购屋者索偿仲裁庭裁决。选好类别就可以生成 PDF 查看。
大发展商就一定安全吗？
不一定。大集团通常以不同子公司开发不同项目，执照也是发给该子公司。要查的是具体负责这个项目的公司、它的执照与准证，以及集团旧项目交屋后几年的实际状况。
资料来源与核实
- KPKT Jabatan Perumahan Negara — FAQ（病态项目定义）
- TEDUH — KPKT 私人房屋资料平台
- Housing Development (Control and Licensing) Regulations 1989（含修订，第 5、6 条）— HBA
- HHQ — Advertisement Permit and Developer's Licence
- PropertyGuru — What Is APDL
- SparkSpark Finance — KPKT 发展商黑名单
- SSM e-Info
- CLKM Law — Abandoned housing projects（HDA 户口）
- KPKT — Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah
核实日期：2026-09-20。本文为一般资讯，不构成法律、税务或财务建议。法规与费率会变动，签约前请与你的律师、银行或相关机构书面确认。
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Louis Koh
11 年马来西亚房产经验 · 新山与吉隆坡 · 中文 & English
我协助本地买家与新加坡跨境买家处理新房与二手房。文章里每个数字都注明出处；法规有变动时，我会更新并标注日期。
这一步卡住了？直接问我
把你的情况（新房或二手房、预算、所在州属、进行到哪一步）发给我，我会告诉你下一步该做什么、要注意什么。
我可以免费帮你整理一页资料：这个项目的 TEDUH 记录、执照与准证有效期，以及这家发展商近几年交屋、你可以自己去看的项目清单。
Louis Koh · 11 年马来西亚房产经验 · +60 10-906 6685 · 每日 9am–10pm（马来西亚时间）回覆