买新房还是二手房？马来西亚 10 个角度一次比较
买新房还是二手房，没有标准答案：新房（发展商直售）的优势是《住屋发展法》保障、付款跟着工程进度走、常有律师费等优惠；二手房（Subsale）的优势是看得到实物、很快入住或出租、价格能按市场议价。下面用 10 个角度对比，再用一间 RM50 万的房子算给你看两者前期要准备多少钱。
一句话答案
新房（发展商直售）用的是《住屋发展法》法定买卖合约：有地 24 个月、分层 36 个月内交屋，逾期按每年 10% 赔偿，交屋后还有 24 个月缺陷保修期，但你要等。二手房是「现状交易」，不过 3 到 4 个月就能完成过户。以 RM50 万、九成贷款为例：二手房前期约需 RM74,075，同价新房若发展商包律师费约 RM61,250。
关键数字一览
| 新房交屋期限 | 有地 24 个月 / 分层 36 个月（由签约日起算） |
|---|---|
| 新房逾期赔偿（LAD） | 每年房价的 10%，由缴订金日起算 |
| 新房缺陷保修期（DLP） | 交屋起 24 个月 |
| 二手房订金 | 合共 10%（诚意金 2–3%，签约补足 7–8%） |
| 二手房完成期 | 3 个月 + 可延 1 个月，逾期利息常见每年 8% |
| RM50万、九成贷款前期现金 | 二手房 RM74,075 / 新房 RM61,250 |
| 首购印花税豁免 | RM50万以下，签约期 2026/1/1–2027/12/31 |
| 滞销完工单位（NAPIC，2026上半年） | 住宅 33,094 间 + 服务式公寓 23,375 间 |
30 秒重点
- 新房受《1966 年住屋发展法》保障：分层单位 36 个月、有地 24 个月内交屋，逾期按每年 10% 赔偿，交屋后有 24 个月缺陷保修期。
- 二手房一般 10% 订金（2%–3% 诚意金 + 7%–8% 签约时补足），3 个月内完成、可延 1 个月，逾期利息常见每年 8%。
- 以 RM50 万、九成贷款、非首购为例：二手房前期约 RM74,075（不含杂项开销），同价新房若发展商负担律师费约 RM61,250。
- 新房在建期只付已放款部分的利息，例如放款 RM18 万、利率 4% 时每月约 RM600；二手房一完成就要付全额月供，约 RM1,992。
- 2026 年上半年全国有 33,094 间完工滞销住宅，新项目集中完工的地区，出租竞争会更激烈。
新房还是二手房？10 个角度一览
| 角度 | 新房（发展商直售） | 二手房（Subsale） |
|---|---|---|
| 1. 价格 | 发展商定价，常有回扣、送装修等优惠 | 按市场议价，可参考同区成交价 |
| 2. 前期费用 | 常见律师费全免或减免等优惠配套 | 买家自付律师费、印花税等 |
| 3. 现金流 | 10% 首期，其余按工程进度放款 | 10% 订金，余款约 3 个月内一次付清 |
| 4. 法律保障 | 《住屋发展法》标准合约、逾期赔偿、缺陷保修 | 合约由双方律师商议，屋况“现状出售” |
| 5. 等待时间 | 有地 24 个月、分层 36 个月（从签约起算） | 约 3 至 4 个月完成过户 |
| 6. 风险 | 延误、烂尾、成品与展示单位不同 | 隐藏漏水、违建、欠费、地契问题 |
| 7. 出租 | 要等交屋；同期大量单位一起出租 | 完成后即可出租，可先看区内租金 |
| 8. 贷款 | 按净售价（扣除回扣）计算；在建期只付利息 | 按银行估价与售价较低者计算，立即付全额月供 |
| 9. 律师费 | 发展商项目按律师费条例享有折扣，常由发展商负担 | 按律师费条例的标准收费 |
| 10. 验屋 | 买的是图纸和展示单位 | 可以亲自看、请人验屋 |
以下挑最影响决定的几个角度详细说明。
价格与费用：新房和二手房前期各要多少钱？
新房常见的“优惠”有：回扣（rebate）、律师费全免（free SPA and loan legal fees）、送家电或装修。要注意，根据国家银行的规定，银行贷款是按扣除回扣后的净售价（net selling price）计算，所以回扣不能变成“零首期”。二手房则没有这些配套，但你可以按市场成交价议价。
下面以一间 RM500,000 的住宅、贷款 90%（RM450,000）、马来西亚公民、非首次购屋为例，比较前期要准备的主要款项：
| 项目 | 计算 | 二手房 | 新房（发展商负担律师费） |
|---|---|---|---|
| 首期 / 订金 10% | RM500,000 × 10% | RM50,000 | RM50,000 |
| 转让文件（MOT）印花税 | RM100,000 × 1% + RM400,000 × 2% | RM9,000 | RM9,000 |
| 贷款合约印花税 | RM450,000 × 0.5% | RM2,250 | RM2,250 |
| 买卖合约律师费 + 8% SST | RM500,000 × 1.25% = RM6,250，加 SST | RM6,750 | 发展商负担 |
| 贷款律师费 + 8% SST | RM450,000 × 1.25% = RM5,625，加 SST | RM6,075 | 发展商负担 |
| 合计 | RM74,075 | RM61,250 |
- 首次购屋者：如果房价不超过 RM50 万、在 2026 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日签约，转让和贷款的印花税都全免，上表两栏各少 RM11,250。新房和二手房都适用，条件见首购优惠。
- 律师费按《2023 年律师费条例》（SRO 2023）：首 RM50 万 1.25%（最低 RM500）。发展商项目的律师费有法定折扣，“全免”是发展商替你付，律师本身不能随意打折。
- 印花税和律师费的详细算法见印花税与律师费计算，全部费用可用买房费用计算器估算。
二手房要多留一笔：估价不足和翻新费
二手房的贷款一般按银行估价和售价两者较低者计算。如果你以 RM50 万买入、银行只估 RM48 万，九成贷款就只有 RM43.2 万，差额 RM1.8 万要自己补上。另外，二手房常需要换厨房、浴室、电线或屋顶防水，这些翻新费不能算进贷款，要预留现金。新房虽然也要装修（冷气、厨柜、窗帘等），但一般不会碰到结构性的维修。
RM50 万的二手房，订金是 RM5 万，但印花税加律师费还要约 RM24,075；万一银行只估 RM48 万，又要多掏 RM1.8 万现金。钱不够就赶不上 3 个月的完成期，逾期利息常见是余额每年 8%。在签 offer 之前，把全部前期费用算清楚。
直接问 Louis
把你在比较的新盘价目表和那间二手房资料发给我，我按你的预算把两边的前期现金和每月供款并排算给你看。
告诉我你的预算范围，我做一份现金流对照表给你：两条路的前期现金、在建期利息 vs 立即供全额，再附上同区最近的成交价。
现金流与贷款：在建期利息 vs 立即供全额
这是很多人忽略、但影响很大的一点。新房的贷款是按工程进度分期放款（progressive disbursement），在建期间你只需付已放款部分的利息；二手房则是完成交易时一次过放款，下个月开始就付全额月供。
| 阶段 | 已放款 | 每月大约要付 |
|---|---|---|
| 新房：工程约四成 | RM180,000 | 利息约 RM600 |
| 新房：工程约七成 | RM315,000 | 利息约 RM1,050 |
| 新房交屋后 / 二手房完成后 | RM450,000 | 月供约 RM1,992（本金 + 利息） |
新房在建期付的是纯利息，看起来轻松，但如果你同时在租房住，就是“房租 + 利息”双重负担；二手房虽然马上付全额，却可以省下房租或立即收租。利率假设仅作示范，实际利率看银行配套。进度付款表见新房进度付款。
法律保障与风险：新房有《住屋发展法》，二手房靠尽职调查
新房：法定合约保障
- 标准合约：《1966 年住屋发展（管制与执照）法》（Act 118）规定的 Schedule G（有地）和 H（分层）合约，关键条款发展商不能改。
- 交屋期限：有地 24 个月、分层 36 个月，从签约日起算。
- 逾期赔偿（LAD）：每年售价的 10%。联邦法院 2021 年 PJD Regency 案裁定，从付订金（booking fee）那天开始计算，而不是签约日。
- 缺陷保修期（DLP）：交屋后 24 个月，发展商收到书面通知后 30 天内要修。
- 购屋者索偿仲裁庭（TTPR）：索偿上限 RM50,000，费用 RM10。
新房的主要风险是延误和烂尾，所以下定前要查发展商背景。详见新房买卖合约。
二手房：“现状出售”，要自己查
二手房的合约不是法定格式，由双方律师商议，屋况一般是现状出售（as is where is），没有缺陷保修期。风险在于看不见的问题：楼上漏水、违规扩建、拖欠管理费或门牌税、地契有限制或仍在母地契下。这些都要在付诚意金之前查清楚，见二手房尽职调查。
等待时间与出租：什么时候能住、能收租？
- 新房签约后有地 24 个月、分层 36 个月内交屋；交屋后还要装修，一般再过几个月才能入住或出租。
- 二手房签约后 3 个月内付清余款（可延 1 个月，付延迟利息，常见每年 8%）；如需州政府同意或发展商确认，完成期通常从取得后才起算。完成后可以马上入住或出租。
出租方面，新项目交屋时往往有几百甚至上千个单位同时找租客，头一两年租金容易被压低。供应量要看数据：根据国家产业资讯中心（NAPIC），2026 年上半年全国完工滞销住宅有 33,094 间，完工滞销服务式公寓有 23,375 间；柔佛两者都是各州最多（4,222 间和 9,946 间）。二手房的好处是你可以先查区内实际租金和空置情况再决定。
谁适合买新房？谁适合买二手房？
| 你的情况 | 较适合 |
|---|---|
| 首购、现金不多、可以等 2 至 3 年 | 新房（律师费优惠、在建期只付利息） |
| 需要马上入住或收租 | 二手房 |
| 想要成熟社区、知道邻居和管理水平 | 二手房 |
| 重视法定保障、不想处理旧屋维修 | 新房 |
| 想在特定成熟地段（学校、交通）买有地房子 | 二手房（新地段多在外围） |
- 把同区二手成交价和新房报价放在一起比较。
- 新房：查发展商执照、广告准证和过往项目；确认合约是 Schedule G/H。
- 二手房：查地契、欠费、屋况和管理处记录，再付诚意金。
- 算清楚现金流：新房在建期利息 + 房租，vs 二手房全额月供。
- 投资：查同区即将完工的单位数量和实际租金。
我常听到的 3 个误区
- “新房一定会升值”：新房的价格已经包含发展商的利润和优惠成本，交屋时同区如果有大量单位一起转售或出租，价格反而可能受压。
- “二手房一定比较便宜”：成熟地段的二手有地房子，因为供应少，价格可能比外围新项目还高。比较要看同区、同类型、同面积。
- “律师费全免就等于没有前期费用”：印花税、律师杂项开销、估价费、装修和家具仍要自己准备，首期 10% 也不会因此减少。
延伸问题
银行估价低过我谈好的二手房价格怎么办？
差额要自己用现金补。二手房贷款是按「银行估价」和「成交价」中较低的那个来算：RM50 万买进、银行只估 RM48 万，九成贷款就是 RM43.2 万，而不是 RM45 万，等于订金和杂费之外还要多准备 RM1.8 万。签约之前先要一份同一栋楼最近的成交价来对照。详见估价与成交价怎么查。
买二手房，经纪佣金是谁付？
惯例是由委托经纪的卖家付，佣金上限是成交价的 3%。买家通常不用付；如果你自己带经纪来，两家公司会共同经手（co-broke），分卖家那一份佣金。除非你签了书面的买方委托协议，否则不应该被收费。买新房时，带你看房的经纪是发展商委任和支付的。详见房产经纪费用。
新房可以像二手房那样讲价吗？
价目表上的价格很难动。发展商要守住价目表，因为它是整个项目后续单位的定价基准，所以给的通常是回扣（rebate）、免律师费、家具电器等配套，而不是直接减价。要记得国家银行的规定：贷款是按扣掉回扣后的净价算，所以再大的回扣也变不出「零首期」。二手房则是对着市场真实成交价来谈。
首购印花税豁免，二手房也算吗？
算。首次购屋、房价 RM50 万以下，买卖合约在 2026 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日之间签署，转让印花税和贷款合约印花税全免，新房和二手房一样适用。以文中 RM50 万的例子来说，两边的前期现金都可以少 RM11,250。详见首购优惠有哪些。
常见问题
马来西亚买新房还是二手房比较好？
看你的需要。新房有《住屋发展法》标准合约、逾期赔偿和 24 个月缺陷保修期，付款按工程进度，常有律师费优惠，但要等 24 至 36 个月；二手房看得到实物，3 至 4 个月就能入住或出租，价格按市场议价，但屋况是现状出售，要自己做尽职调查。
买二手房要准备多少钱？
以 RM50 万、九成贷款、非首购为例：10% 订金 RM50,000，转让印花税 RM9,000，贷款印花税 RM2,250，买卖和贷款律师费连 8% SST 约 RM12,825，合计约 RM74,075，还未计律师杂项开销、估价费等。首购且房价不超过 RM50 万可免印花税。
新房的律师费全免是真的吗？
通常是发展商替买家付律师费，作为促销配套，所以你不用付，但费用本身仍存在。律师本身不能随意给超出《2023 年律师费条例》的折扣，律师公会曾警告这属不当行为。签约前请确认配套涵盖买卖合约和贷款合约哪几项，以及杂项开销由谁付。
新房在建期间要付多少利息？
只付已放款部分的利息。例如贷款 RM45 万、假设利率 4%：工程约四成、放款 RM18 万时，每月利息约 RM600；放款 RM31.5 万时约 RM1,050。交屋、全额放款后才开始付本金加利息，35 年期月供约 RM1,992。实际数字视银行利率而定。
二手房交易要多久？
一般签约后 3 个月内付清余款，可再延 1 个月并付延迟利息（常见每年 8%）。如果地契有权益限制需要州政府同意，或单位仍在母地契下需要发展商确认，完成期通常从取得同意或确认后才开始算，所以整个过程可能要 4 至 6 个月。
新房逾期交屋可以拿多少赔偿？
按《住屋发展法》标准合约，逾期赔偿是每年售价的 10%，按天计算。联邦法院在 2021 年 PJD Regency 案中裁定，赔偿期从付订金那天起算，而不是签约日。有地房子须在 24 个月、分层单位须在 36 个月内交屋。索偿 RM50,000 以内可以向购屋者索偿仲裁庭申请。
资料来源与核实
- Mah Weng Kwai & Associates — LAD calculated from booking-fee date (PJD Regency, Federal Court 2021)
- KPKT — Tribunal for Homebuyer Claims
- PM Lee Law — Subsale SPA completion deadlines
- DNH — Cash flow and timing of a subsale purchase
- Conventus Law — The Solicitors' Remuneration Order 2023
- KC Group — Stamp duty Malaysia 2026 guide
- The Star — Budget 2026: stamp duty exemption extended for first-time homebuyers (10 Oct 2025)
- iProperty — Bank Negara Malaysia's lending policies
- Malay Mail — Unsold completed homes rise 8.6% in H1 2026 (NAPIC data, 10 Sep 2026)
- PropertyGuru — Subsale or new property? (reference)
核实日期：2026-09-20。本文为一般资讯，不构成法律、税务或财务建议。法规与费率会变动，签约前请与你的律师、银行或相关机构书面确认。
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Louis Koh
11 年马来西亚房产经验 · 新山与吉隆坡 · 中文 & English
我协助本地买家与新加坡跨境买家处理新房与二手房。文章里每个数字都注明出处；法规有变动时，我会更新并标注日期。
这一步卡住了？直接问我
把你的情况（新房或二手房、预算、所在州属、进行到哪一步）发给我，我会告诉你下一步该做什么、要注意什么。
告诉我你的预算范围，我做一份现金流对照表给你：两条路的前期现金、在建期利息 vs 立即供全额，再附上同区最近的成交价。
Louis Koh · 11 年马来西亚房产经验 · +60 10-906 6685 · 每日 9am–10pm（马来西亚时间）回覆