二手房下订：Offer to Purchase、订金 2%–3% 与谈价技巧
马来西亚二手房订金（Earnest Deposit）通常是成交价的 2%–3%，在你签下购买意向书（Offer to Purchase / Letter of Offer）时支付，余下的订金在签买卖合约（SPA）时补足到 10%。这张一两页的表格决定了你的钱能不能退、多久要签约、贷款批不下来怎么办，所以下订前要看清楚每一行字。
一句话答案
马来西亚二手房的诚意订金（Earnest Deposit）是市场惯例，不是法律规定：一般为成交价的 2%–3%，在签购买意向书（Offer to Purchase）时支付，签买卖合约（SPA）时补足到合共 10%。订金应付进持牌中介公司或卖方律师楼的客户账户，由对方以保管人（stakeholder）身份持有，不要转进个人户口。Offer 上必须写明“以贷款批准为条件”，并注明被拒时全额退还。
关键数字一览
| 诚意订金 | 成交价 2%–3%（部分律师楼写 1%–3%） |
|---|---|
| 签 SPA 时补足 | 合共 10%，余额订金在签约时付 |
| RM500,000 的例子 | 2% 订金 RM10,000，签 SPA 再付 RM40,000 |
| 谁保管 | 中介或卖方律师的客户账户，以 stakeholder 身份持有 |
| 签 SPA 期限 | 接受 Offer 后 14–21 天（部分写工作天） |
| 退款关键条款 | “以贷款批准为条件”：写明成数、期限与全额退还 |
| Offer 的法律效力 | 写齐主要条款又已付订金，可能具约束力 |
| 付款前先查证 | 在 LPPEH 名册核对中介的 REN / REA 编号 |
30 秒重点
- 二手房订金（Earnest Deposit）市场惯例是成交价的 2%–3%，也有律师楼写 1%–3%；签 SPA 时再补足到合共 10%。
- 订金应付给持牌中介公司的客户账户或卖方律师，以“保管人”（stakeholder）身份持有，不要转进个人户口。
- Offer 表格一定要写“以贷款批准为条件”（subject to loan），并写明贷款被拒时订金全额退还的期限。
- 从接受 Offer 到签 SPA，律师楼一般给 14–21 天；你若无正当理由退出，订金通常会被没收。
- 以 RM500,000 的屋子为例：2% 订金是 RM10,000，签 SPA 时再付 RM40,000，其余 RM450,000 通常来自银行贷款。
二手房 Offer to Purchase 是什么？有法律约束力吗？
在二手房（Subsale）交易里，买方决定出价后，会签一份购买意向书，常见名称是 Offer to Purchase、Letter of Offer 或 Offer Letter，中文俗称“下订表格”。它通常由中介准备，写明买卖双方、产业地址、成交价、订金、签 SPA 的期限和几项条件。卖方签字接受后，这份文件就记录了双方已谈妥的核心条件。
很多买家以为“还没签 SPA 就不算数”，这是误解。律师楼的分析指出，一份写齐主要条款（双方、产业、价钱、关键条件）、又已经付了订金的 Offer，法院可能认定它具约束力；就算写了“subject to contract”（以正式合约为准），法院也会看上下文和双方行为来判断。换句话说，签名和付钱之前，要当作是在签一份真正的合约。
下订前的产权与屋况检查，请先看二手房尽职调查；新房的订金规则完全不同，见新房 Booking 必知。
二手房订金付多少？交给谁保管？
马来西亚二手房的订金结构是市场惯例，不是法律规定。多数律师楼和房产网站的说法是：签 Offer 时付 2%–3% 的诚意订金（Earnest Deposit），签 SPA 时补付余额订金（Balance Deposit），合共 10%；也有律师楼写成 1%–3%。其余 90% 在 SPA 规定的完成期内付清，大部分来自银行贷款。
| 阶段 | 2% 订金方案 | 3% 订金方案 |
|---|---|---|
| 签 Offer：诚意订金 | RM10,000 | RM15,000 |
| 签 SPA：余额订金 | RM40,000 | RM35,000 |
| 合共订金（10%） | RM50,000 | RM50,000 |
| 完成期内：银行贷款支付 | RM450,000 | RM450,000 |
交给谁？订金应该付给卖方的持牌中介公司（REA 名下公司）的客户账户，或卖方律师楼的客户账户，由对方以保管人（stakeholder）身份持有，直到 SPA 签好。不要把钱转进中介或屋主的个人户口。付钱前先在 LPPEH 名册核对中介的 REN / REA 身份，做法见怎么查证房地产中介。
Offer 上少了“以贷款批准为条件”这一句，贷款被拒时你在法律上就是反悔的一方。RM500,000 的屋子，2% 诚意订金是 RM10,000，3% 是 RM15,000，都可能被没收；就算最后谈回一部分，也要花几个月和律师费。写进去只是一行字，还要顺便写明成数、期限与全额不扣费退还。
直接问 Louis
签名和转账之前，把 Offer 表格拍给我，我帮你看三件事：贷款条件、签 SPA 的期限，还有订金到底付给谁。
我可以免费帮你在 LPPEH 名册核对对方中介的 REN／REA 编号，查一查同一栋楼或同一花园近期的成交价，再按你的价位列出要准备的现金。
下订表格一定要写清楚的 10 个条款
Offer 表格篇幅短，但以下每一项都会在日后变成争议点。我让客户在签名前逐项打勾：
- 买方全名、身份证/护照号码；卖方名字要和地契（geran）上的注册业主一致，多名业主要全部签名。
- 产业完整地址、地契号码或单位编号；是否含停车位、储物间。
- 成交价和订金金额，订金付给谁、以 stakeholder 身份持有。
- 以贷款批准为条件（subject to loan）：写明贷款成数（例如 90%）、申请期限，以及被拒时订金全额、不扣费退还。
- 签 SPA 的期限（常见 14–21 天），以及逾期未签的后果。
- 交屋状态：空屋交付（vacant possession）还是连租客出售（subject to tenancy）。
- 附送的家私、电器、装修清单（fixtures & fittings），最好附照片。
- 卖方需在完成前还清的欠款：管理费、门牌税（Cukai Taksiran）、地税（Cukai Tanah）、水电费。
- 律师安排：双方各自的律师，或由谁负责哪些文件。
- 特别条件：例如需要州政府同意（state consent）、需要发展商同意、屋子仍有贷款待赎回。
二手房订金可以退吗？什么情况会被没收？
订金能不能退，看的是 Offer 上的条款，而不是中介的口头承诺。下表是一般 Offer 的处理方式：
| 情况 | 订金一般怎么处理 | 要注意 |
|---|---|---|
| 银行贷款被拒，而 Offer 有贷款条件条款 | 全额退还 | 须在限期内提交拒绝信；没有此条款就可能退不到 |
| 贷款批了，但成数比预期低 | 视条款而定 | 若条款只写“获批贷款”而没写成数，卖方可能不退 |
| 买方无正当理由反悔，或逾期不签 SPA | 通常被没收 | 有的 Offer 允许卖方扣除部分作为补偿，要看写法 |
| 卖方反悔或卖给别人 | 应全额退还给买方 | Offer 若另有违约赔偿条款，照条款执行 |
| 产权查册发现问题（如 caveat、欠费） | 按条款协商，通常可退 | 把“查册结果满意”写进条件更稳妥 |
贷款被拒的常见原因和补救方法，见DSR、CCRIS 与房贷被拒原因。下订前先做贷款预评估，是避免订金卡住的最直接办法。
二手房怎么谈价？下订前的 7 个技巧
谈价要有依据。以下是我在新山和吉隆坡带客户看二手房时最常用的做法：
- 先查成交价，不看开价。同一栋楼或同一花园最近的真实成交记录，比网站上的挂牌价更可靠，查询方法见房产估价与成交价。
- 先问银行估价。估价低于成交价，差额要自己用现金补上；估价结果也是谈价的有力理由。
- 用屋况说话。漏水、白蚁、需要更换的电器，把修理报价拿出来谈，而不是笼统说“太贵”。
- 了解卖家为什么卖。急着套现、换屋或还贷的卖家，比较在乎交易速度和确定性，你可以用较快的完成期换价钱。
- 一次谈清所有条件。价钱、家私、交屋日期、租客处理一起谈，避免价钱定了之后才发现要多付。
- 书面出价，设有效期。Offer 写明“本出价有效至某日”，避免卖方拿你的价钱去压其他买家。
- 留好退路。贷款条件和查册条件写进 Offer，才不会为了抢单而把订金押上。
二手房下订最常见的 6 个错误
- 订金转进个人户口：出事时很难追讨，应付进公司或律师楼的客户账户。
- 没写贷款条件：贷款被拒后才发现 Offer 没有退款条款。
- 没核对业主：签 Offer 的人不是地契上的注册业主，或只有其中一名共同业主签名。
- 口头承诺没写下来：家私、维修、交屋日期全凭中介一句话。
- 签约期限太短：14 天内贷款批不下来，订金被卡住。
- 低估现金需求：以为只要 10% 订金，忘了律师费、印花税和估价不足时要补的差额。
从下订到签 SPA：14–21 天内要做完的事
Offer 签好后，律师楼一般给 14–21 天签 SPA（也有写成 14–21 个工作天）。这段时间很短，要同时推进贷款和律师文件：
- 第 1–2 天：付诚意订金、交文件订金付进中介或律师的客户账户，拿收据；把 Offer 副本交给银行和你的律师。
- 第 1–7 天：提交贷款申请同时向 2–3 家银行申请，银行会安排估价师估价。文件准备见房贷申请文件清单。
- 第 3–10 天：律师查册买方律师做地契查册（carian），确认业主、抵押（charge）、caveat 和权益限制（Sekatan Kepentingan / restriction in interest）。
- 第 7–14 天：拿到贷款批准信看懂利率、锁定期和条件，见银行贷款批准信逐条看懂。
- 第 14–21 天：签 SPA，付余额订金补足 10% 订金，SPA 生效，完成期开始计算（需要州政府同意的产业，通常从获批日起计）。SPA 条款见二手房买卖合约。
延伸问题
订金付多一点，比较容易抢到单位吗？
不一定。卖方真正在意的是你能不能准时完成交易，所以贷款预评估、资金证明和一份写清楚期限的 Offer，比多付 1% 订金更有说服力。多付的那部分只是让你在谈不成时风险更大：订金被没收时，2% 与 3% 的差别在 RM500,000 的屋子上就是 RM5,000。要加码，宁可缩短签 SPA 的期限，而不是加大订金。
银行估价低过成交价，订金会怎样？
订金不会自动退回，但你的现金需求会变大。银行按估价而不是成交价计算贷款额，估价低了，差价要自己用现金补上，这笔钱叫差额（Differential Sum）。所以 Offer 的贷款条件最好写明成数，例如“90% 贷款”，而不是只写“获批贷款”，否则批得少你也可能被当作要照买。参考房产估价与成交价。
屋子还有租客，下订时要写什么？
要写明这是连租客出售（subject to tenancy）还是空屋交付（vacant possession）。连租客出售的话，Offer 就要交代租约到期日、租金、租客按金由谁移交、完成后租金怎么分摊，最好附一份租约副本。想自住的话，就要写明卖方须在交屋前让租客迁出，并约定做不到时的处理方式，不要只凭中介一句“到时会搬”。
屋子有两个业主，只有一个签 Offer，算数吗？
很可能不算。地契上的注册业主全部都要签名，少一个，交易到签 SPA 或过户时就会卡住。签 Offer 前请中介出示地契副本，核对业主姓名、身份证号码与人数；业主在海外无法签名，要先安排授权书。业主已过世、产业还在遗产程序中的，要等法庭或遗产分配令下来才谈得成。
常见问题
马来西亚二手房订金要付多少？
市场惯例是签 Offer 时付成交价的 2%–3% 作为诚意订金（Earnest Deposit），有律师楼写 1%–3%。签 SPA 时再补足到合共 10%。这不是法律规定，买卖双方可以协商，但一定要写进 Offer。
二手房贷款被拒，订金可以退吗？
只有在 Offer 写明“以贷款批准为条件”时才有保障。条款最好写明贷款成数、申请期限，以及被拒时订金全额不扣费退还。没有这一条，卖方可能以买方违约为由没收订金。
二手房订金应该付给谁？
付给卖方持牌中介公司（REA）的客户账户，或卖方律师楼的客户账户，由对方以保管人（stakeholder）身份持有到 SPA 签好。不要转进个人户口，付款前先在 LPPEH 名册核对中介身份，并保留收据。
签了 Offer 但还没签 SPA，可以反悔吗？
可以不签，但代价通常是诚意订金被没收。律师楼指出，写齐主要条款、又已付订金的 Offer 可能被法院视为有约束力的合约，所以签名前就要当作正式承诺来看待。
二手房下订后多久要签 SPA？
一般是接受 Offer 后 14–21 天内，具体看 Offer 写的期限。这段时间要完成贷款申请、银行估价和律师查册。若担心贷款来不及，签 Offer 时就要争取较长期限，或写明可延期。
卖家收了订金后反悔怎么办？
按一般 Offer 条款，卖方反悔要把订金全额退还给买方；若 Offer 另有违约赔偿条款，就按条款处理。已写齐主要条款的 Offer 可能具约束力，买方可以请律师评估是否要求卖方履约。
资料来源与核实
- Donovan & Ho — Cash Flow & Timing of Sub-Sale Property Purchase in Malaysia
- C K Lim & Partners — Subsale Conveyancing FAQ
- PropertyGuru — Earnest Deposit Malaysia 2026
- Naqiz & Partners — Enforceability of a Letter of Offer (client alert, Jan 2021)
- PropCashflow — Sub-Sale Property Malaysia: Step-by-Step
- PropertyGuru — Understanding the Property Closing Process in Malaysia
- KC Group — Stamp Duty Malaysia 2026 (first-home exemption)
- The Star — Johor to raise levy on property bought by foreign interests (18 Jun 2025)
- RDS Partners — Key stamp duty changes from 1 January 2026
核实日期：2026-09-20。本文为一般资讯，不构成法律、税务或财务建议。法规与费率会变动，签约前请与你的律师、银行或相关机构书面确认。
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Louis Koh
11 年马来西亚房产经验 · 新山与吉隆坡 · 中文 & English
我协助本地买家与新加坡跨境买家处理新房与二手房。文章里每个数字都注明出处；法规有变动时，我会更新并标注日期。
这一步卡住了？直接问我
把你的情况（新房或二手房、预算、所在州属、进行到哪一步）发给我，我会告诉你下一步该做什么、要注意什么。
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Louis Koh · 11 年马来西亚房产经验 · +60 10-906 6685 · 每日 9am–10pm（马来西亚时间）回覆