二手房地契查册与尽职调查：Caveat、欠费与屋况一次查清
二手房地契查册（land search）是买二手房前最重要的一步，它会告诉你屋主是谁、房子有没有抵押给银行、有没有 Caveat（禁止令）和权益限制。柔佛土地局的私人查册费约 RM40、正式查册约 RM120，可以在网上申请。查册之外，还要核对地税、门牌税、管理费有没有欠，以及房子本身的状况。这篇是我在下订金前给买家的完整查核清单。
一句话答案
二手房地契查册（land search）应该在付 2%–3% 订金之前做。柔佛土地局的私人查册（《国家土地法典》第 384 条）约 RM40，正式查册（第 385 条）约 RM120，都可在 iTanah Johor 网上申请。查册会显示注册屋主、地契年限与到期日、土地用途类别、权益限制，以及抵押、Caveat 等产权负担。查册干净不代表没有租客：三年或以下的租约不须注册，不会出现在查册上。
关键数字一览
| 私人查册（Carian Persendirian） | 柔佛约 RM40；NLC 第 384 条；最快约 1 个工作天 |
|---|---|
| 正式查册（Carian Rasmi） | 柔佛约 RM120；NLC 第 385 条；约 7 个工作天起 |
| 网上申请 | iTanah Johor（itanah.johor.gov.my），FPX 或信用卡 |
| 查册要用什么资料 | 地契号码与地段号（HS(D)/GRN、Lot/PTD），不是门牌地址 |
| 地契上的产权负担 | 抵押（Form 16A）、私人 Caveat（Form 19B）、注册官 Caveat、留置权 |
| 地税（Cukai Tanah） | 每年 5 月 31 日前缴；柔佛经 JohorPay |
| 豁免注册的租约 | 3 年或以下（NLC 第 213 条），查册上看不到 |
| 外国人在柔佛的批准费 | 售价 3% 或 RM30,000（取较高者），2025 年 7 月 1 日起 |
30 秒重点
- 地契查册分私人查册（Carian Persendirian）和正式查册（Carian Rasmi），法源是《国家土地法典》（NLC）第 384、385 条；柔佛的政府收费分别约 RM40 和 RM120。
- 查册可看到注册屋主、地契年限与到期日、土地用途类别、明示条件、权益限制，以及抵押（charge）、Caveat 等产权负担。
- 在下2%–3% 订金之前就应该自己先做一次私人查册；律师在签 SPA 前还会再查。
- 地税（每年 5 月 31 日前缴）、门牌税（每年两期）、管理费与维修基金的欠款，都要在签约前取得书面账单核对。
- 若房子有租客，SPA 要写明是“交空屋”（vacant possession）还是“连租约出售”（subject to tenancy）；3 年或以下的租约不须注册。
二手房地契查册是什么？私人查册与正式查册有什么分别？
地契查册（land search / carian hakmilik）就是到土地局查阅这块地或这个单位在地契登记册上的最新记录。二手房（Subsale）不像新房有 HDA 法定合约保护，买家能依靠的主要就是查册和律师的尽职调查。
| 私人查册（Carian Persendirian） | 正式查册（Carian Rasmi） | |
|---|---|---|
| NLC 条文 | 第 384 条 | 第 385 条 |
| 结果文件 | 查册报告，没有官员签名盖章 | 查册证书，有土地注册官签名与盖章 |
| 柔佛政府收费 | 约 RM40 | 约 RM120 |
| 需要时间 | 最快约 1 个工作天 | 较长，约 7 个工作天起 |
| 适合用途 | 下订金前自己先查 | 律师签约、交易文件、呈交政府部门 |
柔佛州的土地与矿务局（PTG Johor）提供 iTanah Johor 网上服务（itanah.johor.gov.my），可以网上购买私人查册和正式查册，用 FPX 或信用卡付款。其他州也有各自的电子系统，或可委托律师楼、查册服务公司代办（另收服务费）。
查册报告要看哪些重点？
| 栏目 | 要确认什么 | 常见问题 |
|---|---|---|
| 注册屋主（Tuan Punya Berdaftar） | 名字与身份证号码和卖家一致 | 卖家不是唯一屋主（联名）、屋主已过世、公司名义持有 |
| 地契种类与年限 | 永久地契（Selama-lamanya）或租赁地（Pajakan）及到期日 | 剩余年限太短，银行贷款年限受影响 |
| 土地用途类别（Kategori Penggunaan Tanah） | 住宅（Bangunan/Kediaman）或商业 | 商业地契的门牌税、水电费率可能较高 |
| 明示条件（Syarat Nyata） | 用途与地契类别是否一致 | 把商业单位当住宅使用 |
| 权益限制（Sekatan Kepentingan） | 转让或抵押是否须州政府同意；是否限土著（Bumiputera） | 需要州政府同意会拉长完成期；外国人或非土著不能买 |
| 产权负担（Bebanan） | 抵押（Gadaian / charge）、Caveat（Kaveat）、留置权（lien） | 卖家的银行贷款要先赎回；Caveat 要先撤销 |
地契种类的细节请看马来西亚地契种类，永久与租赁地的差别请看永久地契 vs 租赁地契。
没有独立地契或分层地契怎么办？
部分较旧的公寓仍在母地契（master title）之下，还没发出分层地契（strata title）。这时查册只能看到整块母地的资料，交易要靠发展商或原业主的同意书，以及买卖合约和权益转让契约（Deed of Assignment）一路追溯，律师要核对完整的“产权链”。银行对这类单位的贷款条件也可能不同。
私人查册约 RM40，跳过它，赌的是订金。RM60 万的房子付 2%–3% 订金就是 RM12,000 至 RM18,000；若地契其实是土著保留单位、马来保留地，或压着一个撤不掉的 Caveat，这笔钱很难拿回来。需要州政府同意的地契还会把完成期往后推几个月，银行在同意书下来前一般不放款。订金条款见二手房下订与出价。
直接问 Louis
把地契影印本或地契号码发给我，我先帮你看一遍屋主、地契年限和有没有权益限制，你再决定要不要下订。
我可以免费发你一份二手房查核清单，并按这个单位列出要向卖家和管理处索取哪些账单与文件。
抵押、Caveat 与留置权：查册上的产权负担怎么处理？
查册上出现产权负担并不一定代表不能买，大多数二手房本来就抵押给卖家的银行。关键是这些负担要在完成交易时全部清除。
| 产权负担 | 意思 | 一般怎么处理 |
|---|---|---|
| 抵押（Charge，Form 16A） | 卖家以房子向银行贷款 | 买方律师向卖家银行索取赎回数额（redemption statement），从买家贷款或差额中直接还给卖家银行，换取解押文件 |
| 私人 Caveat（Form 19B） | 某人（例如另一个买家、贷款方）声称对房子有权益 | 必须在转名前由申请人撤销，或经法庭／土地局程序移除；来历不明的 Caveat 要特别小心 |
| 注册官 Caveat（Registrar’s caveat） | 土地局为保护某方权益而登录 | 须了解原因，通常要等官方撤销 |
| 留置权 Caveat（Lien-holder’s caveat） | 以存放地契作为贷款担保 | 须在完成交易前解除 |
买家这边，你的律师或银行通常也会在签约后为你登录一个私人 Caveat，保护你在转名前的权益。这部分和转名、完善抵押（perfection）的流程，请看Caveat 与转名完善。
地税、门牌税、管理费有没有欠？怎么查？
二手房的欠费若没在完成交易时结清，最后常常变成买家的麻烦。签 SPA 前，请卖家提供最新账单与收据：
| 费用 | 缴给谁 | 怎么核对 |
|---|---|---|
| 地税（Cukai Tanah / quit rent） | 州土地局；柔佛经 JohorPay 缴付 | 每年 5 月 31 日前缴；看今年是否已缴、有无罚款 |
| 分层地税（Cukai Petak / parcel rent） | 州土地局（有分层地契的单位） | 同上 |
| 门牌税（Cukai Taksiran / assessment） | 地方政府，例如 MBJB、MBIP、MBPG、DBKL | 每年分两期；看两期是否都已缴 |
| 管理费与维修基金（Sinking Fund） | JMB／MC 或管理处 | 向管理处索取书面欠款确认 |
| 水费、电费、排污费（IWK） | 各服务机构 | 最近一期账单 |
分摊（apportionment）怎么算？
一般做法是以完成日为界：之前由卖家承担，之后由买家承担。例子：某单位全年地税 RM120，卖家已在 5 月缴清，交易在 10 月 1 日完成。1 月 1 日至 9 月 30 日共 273 天由卖家负担，即 RM120 × 273 ÷ 365 ≈ RM89.75；其余约 RM30.25 由买家在完成时补回给卖家。门牌税、管理费也用同样方法按期计算。
二手房验屋：屋况与违章装修要看什么？
二手房一般是“现状出售”（as is where is），交易完成后才发现的问题，通常很难向卖家追讨。所以验屋要在下订金之前做，最好白天去一次、下雨后再去一次。
- 天花板与墙角有没有水渍、霉斑（楼上漏水或屋顶漏水）
- 墙身与地板的裂缝，尤其是结构性斜裂缝
- 浴室防水：地砖空心声、墙脚渗水
- 电线与电箱是否老旧、是否有私自加装的线路
- 水压、热水器、排水是否正常；打开所有水龙头测试
- 窗户、门锁、铁花、冷气滴水管
- 白蚁痕迹（有地房尤其要看木门框与屋顶）
- 扩建部分（后厨、加盖二楼、围起的阳台）有没有地方政府批准的图则
违章装修是有地房的常见问题。未经批准的扩建可能被地方政府要求拆除，也可能影响银行估价与贷款。请卖家出示批准文件；没有的话，要把风险计入出价。高楼单位则要问管理处：外墙、窗户、阳台的改动是否违反住户守则。装修规则请看装修准证与管理处规定。
房子有租客怎么办？
若房子目前出租，先决定你要的是哪一种交易：
| 方式 | 意思 | 要注意 |
|---|---|---|
| 交空屋（Vacant Possession） | 卖家须在完成日前让租客搬走，以空屋交给你 | SPA 要写明；租约到期日要早于完成日，否则会延误 |
| 连租约出售（Subject to Tenancy） | 你接手现有租约，成为新房东 | 要看租约全文、租金、押金转交、租期与续约条款 |
根据 NLC 第 213 条，3 年或以下的租约属“豁免注册的租约”，不会出现在查册上。所以查册干净，不代表没有租客。一定要实地看屋，并在 SPA 里要求卖家声明有没有出租。
若连租约接手，卖家收的押金（一般 2+1 个月）要在完成时转交给你或在售价中扣除。出租的税务与租约印花税，请看出租房产必知。
查册显示要州政府同意（Consent）怎么办？
如果地契上有权益限制，或属于附带条件的租赁地，转名和抵押之前都要先取得州政府同意（在柔佛由 PTG Johor 或县土地局处理）。这会直接影响你的时间表与现金流：
- SPA 的 3+1 个月完成期，通常要等州政府批准同意之后才开始计算。
- 银行在同意书下来之前一般不会放款，所以订金与差额要准备得更早。
- 若地契限定土著（Bumiputera）或属马来保留地，非土著与外国人根本不能买，查册一看就知道，不要浪费订金。
- 外国买家即使地契没有限制，也要依《国家土地法典》第 433B 条申请州政府批准；柔佛自 2025 年 7 月 1 日起，住宅征收售价 3% 或 RM30,000（取较高者）的批准费。
二手房尽职调查清单（下订金前 + 签约前）
下订金前（你自己做）
- 取得地契影印本，自己做一次私人查册（柔佛可用 iTanah Johor）
- 核对屋主姓名、地契年限、土地用途与权益限制
- 看有没有抵押、Caveat；有的话问清楚原因
- 请卖家出示地税、门牌税、管理费最新收据
- 白天与雨后各看屋一次，检查漏水、裂缝与违章扩建
- 问清楚是否有租客、租约何时到期
- 查附近成交价，确认出价合理（见估价与成交价）
签 SPA 前（交给律师）
- 律师做正式查册与卖家破产查询
- 确认是否需要州政府同意，并据此订完成期
- 取得卖家银行的赎回数额
- 取得管理处的欠费确认与分层管理文件
- 把屋内附带物品清单写进 SPA
延伸问题
二手房从下订到拿钥匙要多久？
一般买卖合约给的完成期是 3 个月，另加 1 个月延长期。但如果地契有权益限制或属附带条件的租赁地，这个时钟通常要等州政府同意批下来之后才开始计算，整个流程可能多出好几个月，银行在同意书下来前一般也不放款。所以查册一发现需要 Consent，就要重新安排你的现金时间表。细节见二手房买卖合约与完成期。
查册显示屋主不只一个，或屋主已经过世，怎么办？
联名持有的房子，每一位注册屋主都要签名，少一个人签，买卖合约和转名都办不下去；由他人代签要有有效的授权书。若注册屋主已过世，房子须先经遗产程序转到继承人名下才能卖给你，这段时间往往以月计。所以查册上的名字一定要逐个和卖家的身份证对一遍。相关程序见遗产与房产继承。
卖家破产或卖家是公司，要查什么？
律师除了地契查册，还会查卖家在马来西亚破产局的破产记录；已被宣告破产的人本身没有权力出售房子。若卖家是公司，则要查清盘状况和 SSM 公司资料，并确认签署买卖合约的人有公司的正式授权。这些查询都应该在签买卖合约之前做完，不要等到付了订金才发现卖家无权卖。
查册能看出房子有没有违章加建或淹过水吗？
不能。地契查册是产权登记册，只记载屋主、地契资料和产权负担，不记载房子的实际状况。违章加建要向卖家索取地方政府批准的图则，高楼单位要问管理处有没有违反住户守则；淹水记录要靠实地看屋（下大雨后再去一次）、问邻居和看路边排水沟。装修与加建的规定见装修准证与规定。
常见问题
马来西亚地契查册要多少钱？
以柔佛为例，土地局的私人查册（Carian Persendirian）约 RM40，正式查册（Carian Rasmi）约 RM120，可在 iTanah Johor 网上申请。委托律师楼或查册公司代办会另收服务费。各州收费不同，以土地局最新公布为准。
私人查册和正式查册有什么分别？
私人查册（NLC 第 384 条）速度较快，报告没有官员签章，适合下订金前自己核对；正式查册（NLC 第 385 条）附有土地注册官签名盖章的查册证书，需时较长，律师办理交易时使用。
查册看到 Caveat 还能买吗？
可以考虑，但 Caveat 必须在转名前撤销或移除。先弄清楚是谁登录的、为什么登录。若是卖家银行或正常交易留下的，律师可以处理；来历不明的 Caveat 可能代表有人声称拥有权益，要特别小心。
二手房欠管理费会由买家负责吗？
一般 SPA 规定卖家须在完成日前结清所有欠费，完成日后才由买家承担。签约前应向管理处取得书面欠款确认，由律师在交易款项中处理，避免交屋后才被管理处追讨。
查册能看到房子有没有租客吗？
不一定。3 年或以下的租约属豁免注册的租约，不会出现在查册上。要实地看屋，并在 SPA 里要求卖家声明有没有出租，以及决定是交空屋还是连租约出售。
没有分层地契的公寓可以买吗？
可以，但交易要依靠母地契下的买卖合约与权益转让契约（Deed of Assignment），律师须核对完整的产权链，并取得发展商或业主的同意。部分银行对这类单位的贷款条件较严，申请贷款前先问清楚。
资料来源与核实
- iTanah Johor — PTG Johor 网上查册
- ASCO — Carian Persendirian Tanah（各州收费、NLC s.384/385）
- Easy Law — 柔佛网上查册
- Tay & Partners — Common Due Diligence Searches in Malaysia
- Malaysian Bar — The difference between a lease and a tenancy（NLC s.213、s.316）
- MBJB — 门牌税（Cukai Taksiran）
- JohorPay — 柔佛地税缴付
- The Star — 柔佛提高外国人购屋批准费（2025）
核实日期：2026-09-20。本文为一般资讯，不构成法律、税务或财务建议。法规与费率会变动，签约前请与你的律师、银行或相关机构书面确认。
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Louis Koh
11 年马来西亚房产经验 · 新山与吉隆坡 · 中文 & English
我协助本地买家与新加坡跨境买家处理新房与二手房。文章里每个数字都注明出处；法规有变动时，我会更新并标注日期。
这一步卡住了？直接问我
把你的情况（新房或二手房、预算、所在州属、进行到哪一步）发给我，我会告诉你下一步该做什么、要注意什么。
我可以免费发你一份二手房查核清单，并按这个单位列出要向卖家和管理处索取哪些账单与文件。
Louis Koh · 11 年马来西亚房产经验 · +60 10-906 6685 · 每日 9am–10pm（马来西亚时间）回覆