薪水多少可以买多少钱的屋子？马来西亚 2026 对照表
薪水多少可以买房，取决的不是薪水本身，而是你的净收入减掉现有供期之后还剩多少、银行给你多长的年限、能贷几成，以及利率。以年利率 4%（仅作示范，不是任何银行的报价）、35 年期、贷款九成计算：月净收入 RM5,000、没有其他贷款，DSR 40% 大约对应 RM50 万的房子，DSR 60% 大约 RM75 万。下面把每一个变量、对照表、要另外准备的现金，以及和 NAPIC 公布的平均房价的落差，一次讲完。
一句话答案
薪水能买多贵的房子，取决于净收入减掉现有供期后的余额、贷款年限与利率。以年利率 4%（示范）、35 年、贷款九成计算：月净收入 RM5,000、无其他供期，DSR 40% 约对应 RM50 万的房子，DSR 60% 约 RM75 万。DSR 上限由各银行自订，BNM 从未公布数字。另需准备约房价 15% 的现金：RM50 万二手房约 RM74,075。
关键数字一览
| 评估基础 | 净收入（扣税与 EPF 后），非 gross salary |
|---|---|
| DSR 上限 | 各银行自订；BNM 无公布数字 |
| 最长年限 | 35 年，且不超过银行年龄上限（如 70 岁） |
| 贷款成数 | 第一、二间一般最高 90%（银行惯例） |
| 示范：净收入 RM5,000 | DSR 40% 约 RM50 万；DSR 60% 约 RM75 万 |
| 现金需求 | 约房价 15%；RM50 万二手房约 RM74,075 |
| 全国平均房价 | RM506,317（NAPIC 2026 Q2 初步，平均非中位） |
| 示范利率 | 4%／年，仅作说明；OPR 为 2.75% |
30 秒重点
- 银行看的是净收入（扣掉税与 EPF 之后），不是 gross salary；现有车贷、个人贷款、PTPTN 与信用卡都会先扣掉。
- DSR 上限是每家银行自己定的政策，国家银行（BNM）从来没有公布过 DSR 数字，只要求银行采用审慎的 DSR 门槛。
- 房贷年限最长 35 年（BNM 2013 年起的上限），同时不能超过银行的年龄上限（例如 Maybank 写明 35 年或 70 岁，取较短者）。
- 示范计算：4% 利率、35 年、贷款九成，月净收入 RM5,000 在 DSR 40% 约对应 RM50 万，DSR 60% 约 RM75 万的房子。
- 除了首付，还要准备印花税与律师费：RM50 万二手房（非首购族）约 RM74,075，大约是房价的 15%。
- NAPIC 2026 年第二季（初步）全国平均房价 RM506,317、柔佛 RM489,881、吉隆坡 RM825,282——这是平均值，不是中位数。
薪水多少可以买房？真正决定金额的 5 件事
很多人以为银行看的是“月薪多少”。实际上银行看的是一条式子：你每个月净收入里，扣掉现有的供期后，还能不能稳稳地供得起这笔新房贷。决定最终数字的是下面五件事。
- 净收入（net income）：BNM 的《负责任融资指引》（Guidelines on Responsible Financing，2011 年 11 月 18 日公布，2012 年 1 月 1 日生效）要求银行以“扣除税务与 EPF 等法定扣除后的收入”来评估还款能力，不是 gross salary。花红、加班、佣金各银行折算方式不同，有些只算 50%–70%，有些要看两年记录。
- 现有供期（commitments）：车贷、个人贷款、PTPTN、其他房贷、信用卡都先从可供房的金额里扣掉。PTPTN 的还款记录会送进 CCRIS（PTPTN 官网明文说明），不是很多人以为的“不上 CCRIS”。
- DSR（Debt Service Ratio，债务偿还比率）：总月供 ÷ 月净收入。上限由每家银行自己定，BNM 没有公布过任何 DSR 数字。
- 年限与年龄：最长 35 年，且不得超过银行的年龄上限（Maybank 写明“最长 35 年或 70 岁”，实务上取较短者）。年纪越大，年限越短，同样的月供能借到的钱就越少。
- 贷款成数（margin of finance）与利率：第一、二间房市场惯例最高九成（这是银行政策，不是 BNM 规定）；名下已有两笔未还清房贷的，第三笔起 BNM 规定最高 70%，见第三间房 70% 规则。利率越高，同样的月供能借的本金越少。
DSR 怎么算？银行到底允许到多少？
公式很简单：DSR =（每月所有债务供款 ÷ 每月净收入）× 100%。把新房贷的预估月供加进分子，就是银行看的数字。
至于上限，必须讲清楚：BNM 没有公布过 DSR 上限。 BNM 要求的是每家金融机构“采用审慎的 DSR 门槛”，并确保借款人在缴付生活必需与现有债务之后仍有余力，还要留缓冲以应付“未来利率上升”。所以网上流传的“BNM 规定 DSR 60%”“收入 RM5,000 以上可以做到 70%”都不是官方规定。
| DSR | CTOS 的形容 |
|---|---|
| 低于 30% | 非常健康 |
| 30%–40% | “最佳区间”，批准较顺利 |
| 41%–60% | 谨慎区；中等收入者的上限 |
| 61%–70% | 吃紧；除非收入高或有抵押品，否则难批 |
| 高于 70% | 过度负债，几乎一定被拒 |
CTOS 自己也写明：“每家银行自订内部 DSR 上限，可接受范围会因收入水平与贷款类型而不同。”所以下面的对照表我同时列 DSR 40% 与 60% 两栏——40% 是比较有把握的，60% 是上限一带，并非人人拿得到。想先看自己的记录，见DSR、CCRIS 与 CTOS。
最常见的情形：按“月薪”估算买了 RM70 万的房子，银行按净收入加上一笔 RM800 的车贷来算，只批到约 RM55 万的水平。差额要现金补，补不上就得放弃——二手房的 2%–3% 诚意金（RM70 万即 RM14,000–RM21,000）可能被没收。先算净收入、先拉 CCRIS，再去下 offer。
直接问 Louis
把你的月净收入、现有车贷与 PTPTN 数字发给我，我帮你算一个实际的价格区间，并列出要准备的现金。
我可以免费替你做一份按你收入与供期算出的价格区间与现金清单。
月薪 5000 可以买多少钱的房子？薪水对照表
表格的假设（每一栏都建立在这些假设上）：年利率 4%，仅作示范；年限 35 年；贷款成数 90%（第一或第二间房的市场惯例）；没有其他任何供期；收入为净收入。这是一个示范推算，不是任何银行的承诺，也没有考虑银行对花红佣金的折算、估价不足、或个别配套的利率。
| 月净收入 | 月供上限（DSR 40%） | 约可买的房价 | 月供上限（DSR 60%） | 约可买的房价 |
|---|---|---|---|---|
| RM3,000 | RM1,200 | RM301,000 | RM1,800 | RM451,000 |
| RM4,000 | RM1,600 | RM401,000 | RM2,400 | RM602,000 |
| RM5,000 | RM2,000 | RM501,000 | RM3,000 | RM752,000 |
| RM6,000 | RM2,400 | RM602,000 | RM3,600 | RM903,000 |
| RM8,000 | RM3,200 | RM802,000 | RM4,800 | RM1,204,000 |
| RM10,000 | RM4,000 | RM1,003,000 | RM6,000 | RM1,505,000 |
| RM12,000 | RM4,800 | RM1,204,000 | RM7,200 | RM1,806,000 |
| RM15,000 | RM6,000 | RM1,505,000 | RM9,000 | RM2,257,000 |
- “约可买的房价”＝最高贷款额 ÷ 0.9，数字已向下取整到千位。例如月净收入 RM5,000、DSR 40%：月供 RM2,000 在 4%／35 年下约可借 RM451,000，对应房价约 RM501,000。
- 房价越高，另外要准备的现金也越多（见下一节），所以对照表的上限通常不是你实际负担得起的价位。
有车贷的话，差多少？
| 现有每月供期 | 可用于房贷的月供 | 约可借 | 约可买的房价 |
|---|---|---|---|
| 没有 | RM3,000 | RM677,000 | RM752,000 |
| 车贷 RM500 | RM2,500 | RM564,000 | RM626,000 |
| 车贷 RM800 | RM2,200 | RM496,000 | RM551,000 |
| 车贷 + PTPTN 共 RM1,200 | RM1,800 | RM406,000 | RM451,000 |
一笔 RM800 的车贷，在这个假设下让房价上限从约 RM75 万掉到约 RM55 万——差了 RM20 万。这是“先还清车贷再买房”最实在的理由。
年纪大了，年限变短，差多少？
| 申请时年龄 | 可批年限（35 年与 70 岁取较短） | 约可借 | 约可买的房价 |
|---|---|---|---|
| 25–35 岁 | 35 年 | RM677,000 | RM752,000 |
| 40 岁 | 30 年 | RM628,000 | RM697,000 |
| 45 岁 | 25 年 | RM568,000 | RM631,000 |
| 50 岁 | 20 年 | RM495,000 | RM550,000 |
利率差 1%，差多少？
| 年利率（示范） | 35 年 | 30 年 | 25 年 | 20 年 |
|---|---|---|---|---|
| 3.5% | RM483,000 | RM445,000 | RM399,000 | RM344,000 |
| 4.0% | RM451,000 | RM418,000 | RM378,000 | RM330,000 |
| 4.5% | RM422,000 | RM394,000 | RM359,000 | RM316,000 |
| 5.0% | RM396,000 | RM372,000 | RM342,000 | RM303,000 |
除了月供，买房还要准备多少现金？
月供只决定“银行肯借多少”。能不能成交，还要看你手上的现金够不够付首付、印花税与律师费。下表用二手房、Table A 律师费全额（未打折）、含 8% SST、非首购族、贷款九成来算。
| 房价 | 首付 10% | MOT 印花税 | 贷款合约印花税 0.5% | 律师费 + 8% SST | 合计 | 占房价 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| RM300,000 | RM30,000 | RM5,000 | RM1,350 | RM7,695 | RM44,045 | 14.7% |
| RM500,000 | RM50,000 | RM9,000 | RM2,250 | RM12,825 | RM74,075 | 14.8% |
| RM750,000 | RM75,000 | RM16,500 | RM3,375 | RM18,090 | RM112,965 | 15.1% |
| RM1,000,000 | RM100,000 | RM24,000 | RM4,500 | RM23,220 | RM151,720 | 15.2% |
- 符合资格的首购族（RM500,000 或以下、大马公民、从未拥有任何住宅产业）MOT 与贷款合约印花税全免，SPA 须在 2027 年 12 月 31 日或之前签署：RM30 万约降到 RM37,695，RM50 万约降到 RM62,825。
- 买新房（向发展商买）律师费按 SRO 2023 的折扣计算，发展商常承担 SPA 律师费，现金需求会低一些；完整清单见买房要准备多少钱与印花税与律师费怎么算。
- 还没算进去的：估价费、律师杂费、火险、装修、家具、搬迁，以及拿钥匙后的管理费、地税（cukai tanah）与门牌税（cukai taksiran）。
- EPF（KWSP）Akaun Sejahtera 可以提款买房，额度是（房价 − 贷款额 + 房价的 10%）与账户余额两者较低者，条件见EPF 提款买房。
要用你自己的房价和贷款成数算，直接用买房费用计算器。
和实际房价对一对：全国、柔佛与吉隆坡的平均房价
算得出数字，还要知道这个数字在市场上买得到什么。NAPIC（国家产业资讯中心，隶属估价及产业服务局 JPPH）公布的《大马房价指数》2026 年第一至第二季（初步数据）如下。请注意这是平均成交价（average），不是中位数——平均值会被高价段拉高，所以实际上多数买家面对的价位低于这个数字。
| 地区 | 平均房价 | 年增长 | 贷九成的月供（4%／35 年，示范） | 所需月净收入（DSR 40% / 60%） |
|---|---|---|---|---|
| 全马 | RM506,317 | 0.9% | 约 RM2,018 | 约 RM5,050 / RM3,370 |
| 柔佛 | RM489,881 | 3.6% | 约 RM1,952 | 约 RM4,890 / RM3,260 |
| 吉隆坡 | RM825,282 | 2.7% | 约 RM3,289 | 约 RM8,230 / RM5,490 |
看完这一段，想看看实际有什么可以买？
上面讲的是规则，下面是真的房子。这几个页面列出我目前在跟进的项目与房源，价格区间都注明来源与更新日期；想要哪一区的清单，WhatsApp 我直接发给你。
算出来不够买想要的房子，怎么办？
- 加一个联名借款人：两份收入合并计算，是最直接把金额拉上去的方法。但联名贷款会同时出现在两个人的 CCRIS，影响双方将来的 DSR 与买房资格，而且其中一人若曾拥有产业，两个人都拿不到首购印花税豁免。利弊与拆伙的处理见联名买房与联名贷款。
- 先还清车贷或个人贷款：上面那张表算过，RM800 的车贷相当于约 RM20 万的房价。留意 CCRIS 的更新有时间差——已结清的账户通常要到下个月 10 日之后才反映出来。
- 换地点或换房型：柔佛的平均房价（RM489,881）比吉隆坡（RM825,282）低约四成。同样的月供，在新山买到的面积和在吉隆坡买到的不是一个等级。
- 用 EPF Akaun Sejahtera 补现金：它补的是首付与费用的现金缺口，不会提高银行肯借的金额。
- 看首购族的支援：印花税豁免（RM500,000 以下，至 2027 年 12 月 31 日）与 SJKP 信贷担保（担保额度在 2026 年财政预算案下加倍至 RM200 亿，可涵盖 MRTA、律师费与估价费）；详见首购族优惠 2026。
- 把年限拉到最长：35 年是上限，但年龄上限会先卡住你——40 岁申请，通常只剩 30 年。
- 再等 6–12 个月：把信用记录整理好、存够现金、不要在批贷前新增任何供期或新信用卡，见申请房贷前修复信用。
怎么自己算一次？四个步骤
- 算出净收入取过去三个月薪水单，扣掉所得税与 EPF 等法定扣除。花红与佣金另外列出，问银行怎么折算。
- 列出所有现有供期车贷、个人贷款、PTPTN、其他房贷、信用卡。先到 eCCRIS 拉一份自己的 CCRIS 报告——BNM 免费提供，次数不限。
- 用 DSR 算可用月供净收入 × 40%（稳健）或 × 60%（上限一带）− 现有供期 = 可用于新房贷的月供。
- 换算成贷款额与房价用 4% 与你实际可能拿到的利率各算一次，年限取 35 年与（70 − 年龄）的较短者；贷款额 ÷ 0.9 就是房价参考，再对照上面的现金表看现金够不够。
延伸问题
银行算 DSR 时，信用卡怎么算？
信用卡会算进你的每月债务里，但各银行的算法不同——有的按最低还款额，有的按信用额度的一个百分比，即使你每月全额还清也可能被计入。没有公布的统一标准，所以最稳的做法是申请房贷前把卡债清掉、不要新开卡，并先拉一份自己的 CCRIS 报告核对。详见DSR、CCRIS 与 CTOS。
预批（pre-approval）算数吗？
预批是银行根据你提供的资料做的初步评估，不是最终批准。真正算数的是批准信（Letter of Offer）：上面写明贷款额、成数、年限、利率与锁定期。估价不足、文件对不上、或申请期间新增供期，都可能让最终金额低于预批。流程见房贷申请全流程。
两个人联名买，可以买贵多少？
两份净收入合并评估，可用于供房的金额大致等于两人各自额度之和（扣掉各自的现有供期）。代价是：这笔贷款会同时记在两个人的 CCRIS 上，影响双方将来的 DSR；其中一人曾拥有住宅产业，两人都拿不到首购印花税豁免。细节见联名买房与联名贷款。
自雇或做生意的，怎么算收入？
BNM 要求收入必须有文件佐证；自雇与非固定收入者一般要提供至少 6 个月的记录，实务上银行多数看 6–12 个月的银行流水、SSM 注册、以及报税表。银行通常不会全额承认营业额，而是按自己的方式折算净收入。文件清单见房贷文件清单。
常见问题
月薪 RM5,000 可以买多少钱的房子？
以 4% 示范利率、35 年、贷款九成、没有其他供期来算：净收入 RM5,000 在 DSR 40% 下月供约 RM2,000，约可借 RM451,000，对应房价约 RM501,000；DSR 60% 则月供 RM3,000，约可借 RM677,000，对应约 RM752,000。若有 RM800 车贷，房价上限掉到约 RM551,000。这是示范推算，不是银行承诺。
月薪 RM3,000 可以买房吗？
可以，但价位要务实。净收入 RM3,000、没有其他供期，在 4% 示范利率、35 年、贷款九成的假设下：DSR 40% 约对应 RM301,000 的房子，DSR 60% 约 RM451,000。现金方面，RM30 万的二手房约需 RM44,045；若符合首购资格（RM500,000 或以下、从未拥有住宅产业）印花税全免，现金约降到 RM37,695，另外还要预留估价费、火险与装修费用。
银行看的是 gross salary 还是净收入？
净收入。BNM 的负责任融资要求以扣除所得税与 EPF 等法定扣除后的收入评估还款能力。花红、加班与佣金要看银行怎么折算，有些只计一部分，有些要求两年记录；自雇与非固定收入者一般要提供至少 6 个月的收入证明。
DSR 最高可以做到多少？
没有统一答案，因为上限是每家银行自己定的。BNM 从来没有公布 DSR 数字，只要求银行采用审慎的 DSR 门槛，并在评估时替借款人留生活开销与利率上升的缓冲。CTOS 公布的参考区间是 30%–40% 最顺利、41%–60% 谨慎区、超过 70% 几乎必被拒，但那是 CTOS 自己的说法。
房贷年限最长几年？40 岁申请会不会比较短？
最长 35 年，这是 BNM 自 2013 年起的上限；同时不能超过银行的年龄上限（例如 Maybank 写明 35 年或 70 岁，取较短者）。所以 40 岁申请通常只剩约 30 年。月供固定 RM3,000、4% 示范利率下，35 年约可借 RM677,000，30 年约 RM628,000，50 岁只剩 20 年时约 RM495,000。
买房现金要准备多少？只有首付吗？
不只。以二手房、贷九成、非首购族、律师费 Table A 全额加 8% SST 计算：RM50 万约需 RM74,075（首付 RM50,000、MOT 印花税 RM9,000、贷款合约印花税 RM2,250、律师费约 RM12,825），大约是房价的 15%。符合资格的首购族免印花税，约降到 RM62,825。还要另外预留估价费、火险、装修与搬迁。
马来西亚平均房价是多少？我的薪水够不够？
NAPIC 2026 年第二季（初步）平均房价：全马 RM506,317、柔佛 RM489,881、吉隆坡 RM825,282。这是平均值不是中位数。以贷九成、4% 示范利率、35 年计算，全马平均价的月供约 RM2,018，对应的净收入约 RM5,050（DSR 40%）或 RM3,370（DSR 60%）；吉隆坡则要约 RM8,230 或 RM5,490。
资料来源与核实
- BNM — Measures to Promote Responsible Financing Practices (18 Nov 2011)
- BNM — Responsible lending guidelines ensures borrowers' affordability (20 Sep 2016)
- BNM / BIS — Malaysia's experience in macroprudential policies (13 Nov 2014)
- NAPIC / JPPH — Malaysian House Price Index Q1–Q2 2026P
- CTOS — What is Debt Service Ratio (DSR) (3 Jul 2026)
- Maybank — Home financing FAQ (tenure up to 35 years or age 70)
- BNM — Monetary Policy Statement (9 Jul 2026), OPR 2.75%
- KWSP/EPF — Housing withdrawal: buy a house
- BNM — Measures in promoting a stable and sustainable property market (3 Nov 2010)
核实日期：2026-09-20。本文为一般资讯，不构成法律、税务或财务建议。法规与费率会变动，签约前请与你的律师、银行或相关机构书面确认。
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Louis Koh
11 年马来西亚房产经验 · 新山与吉隆坡 · 中文 & English
我协助本地买家与新加坡跨境买家处理新房与二手房。文章里每个数字都注明出处；法规有变动时，我会更新并标注日期。
这一步卡住了？直接问我
把你的情况（新房或二手房、预算、所在州属、进行到哪一步）发给我，我会告诉你下一步该做什么、要注意什么。
我可以免费替你做一份按你收入与供期算出的价格区间与现金清单。
Louis Koh · 11 年马来西亚房产经验 · +60 10-906 6685 · 每日 9am–10pm（马来西亚时间）回覆