马来西亚出租房产必知：2026 租约印花税新制、租金收入税与出租流程
马来西亚出租房产，2026 年有两件事和以前不同：租约印花税（stamp duty）取消了首 RM2,400 年租的豁免、税率上调，而且要在签约后 30 天内自行评估盖章；租金收入则按“租金减可扣除开销”的净额报税，居民按 0%–30% 累进税率，非居民统一 30%。以下是截至 2026 年 9 月的规则、计算例子和我给房东的出租清单。
一句话答案
2026 年起在马来西亚出租房产，签约那一刻就贵了：租约印花税取消了首 RM2,400 年租的豁免，按全年租金每 RM250（不足也算一单位）收取 RM1（1 年以下）、RM3（1 至 3 年）、RM5（3 至 5 年）或 RM7（超过 5 年），并须在签署后 30 天内自行评估缴付。租金收入按净额（租金减可扣除开销）报税：居民 0%–30% 累进，非居民一律 30%。
关键数字一览
| 2026 年租约印花税 | 按租期，每 RM250 年租收 RM1 / RM3 / RM5 / RM7 |
|---|---|
| RM2,400 豁免 | 2026 年 1 月 1 日起取消（2025 年财政法令，第 49 项） |
| 盖章期限 | 在 e-Duti Setem 自行评估，签约后 30 天内缴付 |
| 迟盖章罚款 | 3 个月内 RM50 或 10%；超过 3 个月 RM100 或 20% |
| 计算例子 | 月租 RM2,000、租期 2 年：RM288（旧制 RM174） |
| 租金收入税 | 按净租金计；居民 0%–30%，非居民统一 30% |
| 可扣除开销 | 门牌税、地税、贷款利息、火险、一般维修、租金代收费 |
| 住宅租金 SST | 不必收；住宅出租不在服务税范围内 |
30 秒重点
- 2026 年 1 月 1 日起，租约印花税按全年租金每 RM250（不足也算一单位）收 RM1（1 年以下）、RM3（1–3 年）、RM5（3–5 年）或 RM7（5 年以上），RM2,400 豁免已取消。
- 租约须在签署后 30 天内通过 LHDN 的 e-Duti Setem 自行评估并缴付；迟交 3 个月内罚 RM50 或 10%（取较高），超过 3 个月罚 RM100 或 20%。
- 月租 RM2,000、租期 2 年的租约，2026 年的印花税是 RM288（以前是 RM174）。
- 租金收入按净额报税：可扣门牌税、地税、贷款利息、火险、租金代收费和一般维修；首次出租的律师费、广告费和装修则不能扣。
- 居民房东按 0%–30% 累进税率计，非居民（包括大部分新加坡房东）一律 30%；住宅租金 50% 免税优惠截至 2026 年 9 月未见延长到 YA2026。
- 马来西亚还没有专门的住宅租赁法（Residential Tenancy Act 仍在草拟），赶走欠租租客必须通过法庭，不能自行换锁断电。
马来西亚出租房产前要准备什么？
很多业主拿到钥匙后第一个问题就是“能租多少”。但在挂出广告之前，有几件基本功要先做完，否则后面找到租客反而卡住。
- 确认你有权出租：有贷款的房子，银行一般不禁止出租，但要确认火险（fire insurance）或屋主保险（houseowner）的条款在出租后仍然有效，并考虑加保 householder 或租金损失保障。详见房屋保险与 MRTA。
- 看清分层住户守则（by-laws / house rules）：公寓的管理机构（JMB / MC）可能规定租客登记、门卡数量，甚至禁止短租。参考分层住户守则：宠物与短租。
- 清缴欠费：门牌税（Cukai Taksiran / assessment）、地税（Cukai Tanah / quit rent）和管理费（maintenance fee）要先付清，否则影响门卡与水电。参考拿钥匙后清单和管理费与维修基金。
- 决定是否委托中介：只有注册房地产中介（REA）的公司可以收取中介费，经纪（REN）必须挂在 REA 之下。怎么查证见房地产中介 REN / REA。
- 拍照存档：交屋前把屋况、家具电器清单（inventory list）拍照、写进租约附件，这是日后扣押金的唯一证据。
租约（Tenancy Agreement）要写什么？押金多少才正常？
马来西亚目前没有专门的住宅租赁法。房屋及地方政府部（KPKT）正在草拟住宅租赁法令（Residential Tenancy Act, RTA），部长在 2026 年 2 月表示希望年内提呈国会；到 2026 年 8 月，副部长仍说法案“正在定稿”。所以现在房东与租客的权利义务，主要靠租约本身和《1950 年合约法》等一般法律决定——租约写得越清楚，你越有保障。
市场常见的押金结构
| 项目 | 常见数额 | 性质 |
|---|---|---|
| 保证金（security deposit） | 2 个月租金 | 租约结束、无欠租无损坏后退还 |
| 水电押金（utility deposit） | 0.5 个月租金 | 结清水电费后退还 |
| 预付租金（advance rental） | 1 个月租金 | 即第一个月租金，不退 |
这就是一般说的“2+1+0.5”，租客入住前大约要付 3.5 个月租金。高端单位或外籍租客有时会谈到 3 个月保证金，这属于双方协商。
租约里一定要有的条款
- 租期、租金、付款日期与迟付利息
- 续约选项（option to renew）：续约价如何定、要提前多久通知
- 提早终止条款（常见做法是租满一定月数后，提前 2 个月通知，押金按比例处理）
- 维修分工：小修（如灯泡、水龙头垫圈）由租客负责，结构、漏水和原有电器由房东负责，金额界线要写明
- 禁止转租、禁止短租（尤其公寓守则禁止时）
- 退租时的屋况标准与押金退还期限
- 印花税由谁承担（见下一节）
租约不盖章，便宜是暂时的。月租 RM2,000、租期 2 年的印花税是 RM288；拖过 3 个月补盖，要多付 RM100 或税额的 20%，而在你想追讨欠租的时候，这份租约一般不被法庭接纳为证据。到那一步，收回房子还得靠法庭命令：换锁、断水电这些自力救济，房东用不得。
直接问 Louis
把租约草稿和月租发给我，我按你要签的租期算出印花税，也把我会改的条款标出来。
告诉我楼盘与单位间隔，我免费整理同一栋楼近期的成交租金给你参考，并附上你打算签的租期对应的印花税金额。
2026 年租约印花税怎么算？
这是 2026 年出租房产最大的变化。根据《2025 年财政法令》修订的印花税法附表第 49 项，从 2026 年 1 月 1 日起，租约印花税不再扣除首 RM2,400 年租，而且 1 年以上租期的税率上调。
| 租期 | 2026 年起 | 2025 年及以前（先扣 RM2,400） |
|---|---|---|
| 1 年或以下 | RM1 | RM1 |
| 超过 1 年至 3 年 | RM3 | RM2 |
| 超过 3 年至 5 年 | RM5 | RM4 |
| 超过 5 年 | RM7 | RM4 |
计算方法：全年租金 ÷ 250，有余数就进位，再乘以对应税率。租期超过 1 年的，按“年租或平均年租”计算。每份副本（duplicate）另收 RM10。
| 月租 / 租期 | 年租 | 单位数 | 2026 年印花税 | 旧制度 |
|---|---|---|---|---|
| RM1,500 / 1 年 | RM18,000 | 72 | RM72 | RM63 |
| RM2,000 / 1 年 | RM24,000 | 96 | RM96 | RM87 |
| RM2,000 / 2 年 | RM24,000 | 96 | RM288 | RM174 |
| RM3,500 / 2 年 | RM42,000 | 168 | RM504 | — |
自行评估制：30 天内盖章
- 签署租约双方签好正本与副本。印花税计算的是初始固定租期；续约选项在行使时，续约期另外计算印花税。
- 上 e-Duti Setem 自行评估租约是印花税自行评估制（STSDS）第一阶段的文件，2026 年 1 月 1 日起由纳税人在 LHDN 的 e-Duti Setem 系统自己申报、计算。
- 30 天内缴付在签署日起 30 天内付清。迟交 3 个月内罚 RM50 或欠缴税额 10%（取较高者），超过 3 个月罚 RM100 或 20%（取较高者）。
- 保存盖章证明打印盖章证明（stamp certificate）附在租约后面。未盖章的租约在法庭上不能作为证据使用，追讨欠租时会很被动。
谁付？按印花税法第三附表，租约正本的法定责任人是租客（lessee），副本由房东负责；但实际上双方可以在租约里约定，常见的是租客承担。无论写谁，房东最好亲自确认已经盖章。
租金收入税怎么算？哪些开销可以扣？
一般个人出租一两间房子，租金属于《1967 年所得税法》第 4(d) 条的“租金收入”（非商业来源）。LHDN 的公共裁决（Public Ruling No. 12/2018）写得很清楚：只能扣为了产生租金而直接花的开销。
| 可以扣除 | 不能扣除 |
|---|---|
| 门牌税（assessment）与地税 / 分层地税（quit rent / parcel rent） | 贷款本金（只能扣利息） |
| 买这间房的贷款利息 | 首次出租的律师费、租约印花税、广告费和中介费 |
| 火险保费 | 装修、改建等资本开销 |
| 租金代收费、为追租而付的律师费 | 第一次出租前空置期间的开销 |
| 续约或更换租客的费用 | 个人使用期间的开销 |
| 维持原状的一般维修 | — |
- 空置期：房子出租过、之后空置但明显在招租，空置期的开销仍可扣；第一次出租之前的开销则不能扣。
- 多间房子可以合并：几间出租房可合并成一个租金来源计算。
- 亏损不能抵其他收入：第 4(d) 条的租金亏损不能抵扣薪水，也不能结转到下一年。
- 商业出租：若你提供全面、积极的管理与服务（例如经营多间全包服务式出租），可能被视为第 4(a) 条商业收入，规则不同，建议咨询税务师。
居民与非居民税率
| 应课税收入（RM） | 税率 | 累计税额（RM） |
|---|---|---|
| 0 – 5,000 | 0% | 0 |
| 5,001 – 20,000 | 1% | 150 |
| 20,001 – 35,000 | 3% | 600 |
| 35,001 – 50,000 | 6% | 1,500 |
| 50,001 – 70,000 | 11% | 3,700 |
| 70,001 – 100,000 | 19% | 9,400 |
| 100,001 – 400,000 | 25% | 84,400 |
| 400,001 – 600,000 | 26% | 136,400 |
| 600,001 – 2,000,000 | 28% | 528,400 |
| 超过 2,000,000 | 30% | — |
非居民（一个课税年在马来西亚逗留不足 182 天等情况，包括大部分住在新加坡的房东）一律按 30% 计税，不能享有个人减免。外国业主的其他持有事项见外国人出租、报税与卖房。
计算例子：月租 RM2,000 的公寓
| 项目 | 金额（RM） |
|---|---|
| 全年租金 | 24,000 |
| 减：门牌税 | (800) |
| 减：分层地税 | (100) |
| 减：贷款利息 | (12,000) |
| 减：管理费 | (3,600) |
| 减：一般维修 | (1,000) |
| 净租金收入 | 6,500 |
- 居民房东，薪水等其他应课税收入 RM80,000：加上 RM6,500 后，税额从 RM5,600 增至 RM6,835，多缴 RM1,235。
- 居民房东，其他应课税收入 RM40,000：税额从 RM900 增至 RM1,290，多缴 RM390。
- 非居民房东：RM6,500 × 30% = RM1,950。
管理费是否可扣，市面上的税务指南多列为可扣的服务费（service charges）；维修基金（sinking fund）性质上接近储备，处理方式请问税务师。
租金收入怎么向 LHDN 申报？
- 保存单据租约、盖章证明、租金入账记录、门牌税与地税收据、贷款利息年结单、维修发票。LHDN 可以要求你出示。
- 计算净租金按上面方法，每年 1 月至 12 月为一个课税年（YA）。
- 在 e-Filing 填报没有生意收入的个人用 BE 表格，有生意收入的用 B 表格。以 YA2025 为例，BE 表格法定截止日是 2026 年 4 月 30 日（e-Filing 宽限至 5 月 15 日），B 表格是 6 月 30 日（e-Filing 宽限至 7 月 15 日）。
- 联名持有联名持有的房子，一般由各共有人按自己的份额分别申报租金与开销，分摊方式请与税务师确认。
可以做短租（Airbnb）吗？出租要付 SST 吗？
短租在马来西亚仍是灰色地带。KPKT 通过 PLANMalaysia 拟定的全国短租住宿（STRA）指南，截至 2026 年初仍未落实执行；雪兰莪等州提出过每年 180 晚上限、登记制等方案，但尚未成为法律。
对公寓业主来说，最关键的是联邦法院在 Innab Salil & Ors v Verve Suites Mont Kiara Management Corporation [2020] 10 CLJ 285 的判决：管理机构可以通过住户守则禁止短租。所以做短租前，先看你那栋楼的守则，不然罚款和门卡被停用的风险都在你身上。
SST：2025 年 7 月 1 日起，出租与租赁服务纳入服务税（2026 年 1 月 1 日起税率降为 6%，年营业额超过 RM100 万才须注册），但住宅出租被排除在外。一般住宅房东不需要收 SST；出租店屋、办公室等商业产业则可能要。
马来西亚出租房产流程清单
- 定租金：参考同栋楼、同户型近期成交的租金，而不是挂牌价。
- 筛选租客：核对身份证 / 护照、工作证明或公司信件；外籍租客确认签证有效期不短于租期。
- 签租约：写清押金、维修、续约、提早终止与短租禁令。
- 30 天内完成租约印花税（2026 年新税率）。
- 收押金与预付租金，开收据。
- 交屋：照片 + 家具清单，双方签名。
- 通知管理处登记租客、处理门卡。
- 水电户口：决定继续用房东名下户口还是由租客自行开户。
- 每年报税：把净租金放进 BE / B 表格。
- 打算日后卖房？出租期间的维修单据也要留着，参考卖房流程与 RPGT。
如果你还在选房阶段、想买来出租，租金需求与管理费水平这些因素，可以先看选房指南：影响房价的因素。
延伸问题
租约印花税由房东付还是租客付？
按印花税法令第三附表，正本的印花税由承租人（租客）负责，副本由出租人（房东）负责。双方可以在租约里另行约定，实务上多数由租客一并承担，房东付每份副本的 RM10。不过责任分摊归分摊，风险不会转移：租约没盖章，吃亏的也是房东。所以别假设租客办好了，向他要一份盖章证书（stamp certificate）存档。
押金「2+1+0.5」是法律规定的吗？
不是。马来西亚住宅租赁没有法定押金上限或下限，常见的「2+1+0.5」——两个月按金、一个月预缴租金、半个月水电按金，合计入住前约 3.5 个月租金——只是市场惯例。高端或外籍租客的租约，有时会谈到三个月按金。不管谈成多少，都要在租约里写明押金涵盖什么、退还的期限是几天，退租时才有依据。
房子空置了几个月，那段期间的开销还能扣税吗？
可以，前提是它已经出租过。按 LHDN 第 12/2018 号公共裁定，房子首次出租之后，在两个租客之间的空置期，只要确实仍在放租，门牌税、地税、贷款利息与火险等开销依然可扣。不能扣的是首次出租之前发生的费用，包括第一份租约的律师费、印花税、广告费和中介佣金。另外，第 4(d) 条下的租金亏损不能抵薪水，也不能结转。
租约没盖章，租客欠租时还能上法庭吗？
没盖章的文书一般不被法庭接纳为证据，所以真要证明租期、租金或押金条款时，一份没盖章的租约帮不上忙。补盖当然可以，但 3 个月内要罚 RM50 或税额的 10%、超过 3 个月罚 RM100 或 20%（取较高者）——偏偏是你最需要用钱的时候多付一笔。签约后 30 天内盖好章，把盖章证书与租约钉在一起收好。
常见问题
2026 年租约印花税怎么计算？
按全年租金每 RM250（不足也算一个单位）计算：租期 1 年或以下 RM1，1 至 3 年 RM3，3 至 5 年 RM5，5 年以上 RM7。2026 年起不再扣除首 RM2,400。例如月租 RM2,000、租期 2 年，印花税是 96 × RM3 = RM288，副本另加 RM10。
租约印花税迟交会罚多少？
租约须在签署后 30 天内缴付。迟交 3 个月内，罚款为 RM50 或欠缴税额的 10%（取较高者）；超过 3 个月为 RM100 或 20%（取较高者）。未盖章的租约不能在法庭上作为证据，追讨欠租时会很麻烦。
马来西亚租金收入要缴多少税？
租金收入按净额计税：全年租金减去门牌税、地税、贷款利息、火险、维修等直接开销。居民房东把净租金并入其他收入，按 0% 至 30% 累进税率计算；非居民一律按 30% 计算。
出租房子的装修费可以扣税吗？
不可以。按 LHDN 公共裁决 12/2018，装修、改建属于资本开销，不能从租金收入中扣除；首次出租的律师费、广告费和中介费也不能扣。可以扣的是维持原状的一般维修、门牌税、地税、贷款利息和火险等。
2026 年还有 50% 租金收入免税吗？
截至 2026 年 9 月，我没有找到把住宅租金 50% 免税延长到 YA2026 的官方公告，2026 年的主要报税指南也没有列出。请假设不适用，除非 LHDN 另行公布；报税前可向税务师确认。
租客欠租，房东可以换锁把他赶走吗？
不可以。马来西亚还没有专门的住宅租赁法，但根据《1950 年特别救济法》第 7(2) 条，房东必须通过法庭命令才能收回有人占用的房子。自行换锁或断水断电，可能反被起诉。欠租可通过扣押令或民事诉讼追讨。
出租住宅需要收 SST 吗？
不需要。2025 年 7 月起出租与租赁服务纳入服务税（2026 年起税率 6%，年营业额超过 RM100 万才须注册），但住宅出租被排除在外。商业产业如店屋、办公室的出租则可能须缴。
资料来源与核实
- LHDN — Public Ruling No. 12/2018: Income from Letting of Real Property
- PwC Worldwide Tax Summaries — Malaysia individual tax rates
- RinggitPlus — Malaysia Personal Income Tax Guide 2026 (YA 2025)
- PropertyGuru — 2026 tenancy agreement stamp duty guide
- StashAway — Tenancy agreement stamp duty Malaysia 2026
- RDS Partners — Key stamp duty changes from 1 January 2026
- Boardroom — Malaysia Stamp Duty FAQ (Apr 2026)
- KPMG — 6% service tax rate for rental or leasing services (2026)
- The Star — Residential Tenancy Bill being finalised (4 Aug 2026)
- Low & Partners — Protecting your rights as a landlord (Specific Relief Act s.7(2), Distress Act)
- iProperty — Short-term rental in Malaysia 2026: legal position
- BurgieLaw — Innab Salil v Verve Suites Mont Kiara MC [2020] 10 CLJ 285 (Federal Court)
- iBilik — Rental deposits in Malaysia explained
核实日期：2026-09-20。本文为一般资讯，不构成法律、税务或财务建议。法规与费率会变动，签约前请与你的律师、银行或相关机构书面确认。
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11 年马来西亚房产经验 · 新山与吉隆坡 · 中文 & English
我协助本地买家与新加坡跨境买家处理新房与二手房。文章里每个数字都注明出处；法规有变动时，我会更新并标注日期。
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Louis Koh · 11 年马来西亚房产经验 · +60 10-906 6685 · 每日 9am–10pm（马来西亚时间）回覆