马来西亚出租房产必知：租约印花税（2025 新税率）、2026 自行评估与租金收入税
马来西亚出租房产，租约印花税（stamp duty）有两个日期常被混成一件事：税率从 2025 年 1 月 1 日起就变了——《2024 年财政法令》（Act 862）取消首 RM2,400 年租的豁免、上调 1 年以上租期的税率；2026 年 1 月 1 日起变的是程序，租约进入印花税自行评估（STSDS）第一阶段，改由纳税人自己申报、计算。也就是说，2025 年签的租约本来就要按新税率算，补盖章时用旧公式会少报。租金收入则按“租金减可扣除开销”的净额报税，居民按 0%–30% 累进税率，非居民统一 30%。以下是截至 2026 年 9 月的规则、计算例子、2023–2025 年旧租约的罚款豁免计划，以及我给房东的出租清单。
一句话答案
在马来西亚出租房产，租约印花税（stamp duty）的新制其实分两步，别混成一件事：税率自 2025 年 1 月 1 日起改变（《2024 年财政法令》Act 862 修订印花税法第一附表第 49 项），取消首 RM2,400 年租的豁免，按全年租金每 RM250（不足也算一单位）收 RM1（1 年以下）、RM3（1 至 3 年）、RM5（3 至 5 年）或 RM7（超过 5 年或无固定期限）；2026 年 1 月 1 日起改变的是程序——租约进入印花税自行评估（STSDS）第一阶段，由纳税人自己申报计算。所以 2025 年签的租约，早就按新税率算。租金收入按净额报税：居民 0%–30% 累进，非居民一律 30%。
关键数字一览
| 租约印花税税率 | 每 RM250 年租：RM1 / RM3 / RM5 / RM7（按租期） |
|---|---|
| RM2,400 豁免 | 2025 年 1 月 1 日起取消（2024 年财政法令 Act 862，第 49 项） |
| 2026 年 1 月 1 日起 | 租约进入自行评估（STSDS）第一阶段，纳税人自行申报计算 |
| 两个 30 天 | 报表（BNDS）：签署后 30 天内；缴付：报表提交后 30 天内 |
| 迟盖章罚款 | 3 个月内 RM50 或 10%；之后 RM100 或 20%（第 47A 条） |
| PKPS 2026 | 2023–2025 年文书 2026 年 12 月 31 日前缴清，罚款全免 |
| 计算例子 | 月租 RM2,000、租期 2 年：RM288（2025 年之前 RM174） |
| 租金收入税 | 按净租金计；居民 0%–30%，非居民 30%；住宅租金不收 SST |
30 秒重点
- 租约印花税自 2025 年 1 月 1 日起（2024 年财政法令 Act 862，第 49 项）取消 RM2,400 年租豁免：按全年租金每 RM250（不足也算一单位）收 RM1（1 年以下）、RM3（1–3 年）、RM5（3–5 年）、RM7（5 年以上或无固定期限）。月租 RM2,000、租期 2 年＝RM288（2025 年之前是 RM174）。
- 2026 年 1 月 1 日改变的是程序，不是税率：租约进入印花税自行评估（STSDS）第一阶段，由你自己在 e-Duti Setem 申报、计算。2025 年签的租约早就按新税率计——补盖章时别用旧公式。
- 两个期限：印花税报表（BNDS）须在签署后 30 天内提交（第 47 条），印花税则在报表提交日起 30 天内缴清。报表准时、缴款迟了一样罚：3 个月内 RM50 或 10%，之后 RM100 或 20%（取较高者，第 47A 条）。
- 2023 年 1 月 1 日至 2025 年 12 月 31 日签署而未盖章或未缴清的文书，可在 PKPS 2026 自愿披露计划下全免第 47A 条罚款，印花税须在 2026 年 12 月 31 日前缴清（请在 e-Duti Setem 确认截止日期）。
- 租金收入按净额报税：可扣门牌税、地税、贷款利息、火险、租金代收费与一般维修；居民 0%–30% 累进，非居民（包括大部分新加坡房东）一律 30%；住宅租金 50% 免税优惠截至 2026 年 9 月未见延长到 YA2026。
- 马来西亚还没有专门的住宅租赁法（Residential Tenancy Act 仍在草拟），赶走欠租租客必须通过法庭，不能自行换锁断电。
马来西亚出租房产前要准备什么？
很多业主拿到钥匙后第一个问题就是“能租多少”。但在挂出广告之前，有几件基本功要先做完，否则后面找到租客反而卡住。
- 确认你有权出租：有贷款的房子，银行一般不禁止出租，但要确认火险（fire insurance）或屋主保险（houseowner）的条款在出租后仍然有效，并考虑加保 householder 或租金损失保障。详见房屋保险与 MRTA。
- 看清分层住户守则（by-laws / house rules）：公寓的管理机构（JMB / MC）可能规定租客登记、门卡数量，甚至禁止短租。参考分层住户守则：宠物与短租。
- 清缴欠费：门牌税（Cukai Taksiran / assessment）、地税（Cukai Tanah / quit rent）和管理费（maintenance fee）要先付清，否则影响门卡与水电。参考拿钥匙后清单和管理费与维修基金。
- 决定是否委托中介：只有注册房地产中介（REA）的公司可以收取中介费，经纪（REN）必须挂在 REA 之下。怎么查证见房地产中介 REN / REA。
- 拍照存档：交屋前把屋况、家具电器清单（inventory list）拍照、写进租约附件，这是日后扣押金的唯一证据。
租约（Tenancy Agreement）要写什么？押金多少才正常？
马来西亚目前没有专门的住宅租赁法。房屋及地方政府部（KPKT）正在草拟住宅租赁法令（Residential Tenancy Act, RTA），部长在 2026 年 2 月表示希望年内提呈国会；到 2026 年 8 月，副部长仍说法案“正在定稿”。所以现在房东与租客的权利义务，主要靠租约本身和《1950 年合约法》等一般法律决定——租约写得越清楚，你越有保障。
市场常见的押金结构
| 项目 | 常见数额 | 性质 |
|---|---|---|
| 保证金（security deposit） | 2 个月租金 | 租约结束、无欠租无损坏后退还 |
| 水电押金（utility deposit） | 0.5 个月租金 | 结清水电费后退还 |
| 预付租金（advance rental） | 1 个月租金 | 即第一个月租金，不退 |
这就是一般说的“2+1+0.5”，租客入住前大约要付 3.5 个月租金。高端单位或外籍租客有时会谈到 3 个月保证金，这属于双方协商。
租约里一定要有的条款
- 租期、租金、付款日期与迟付利息
- 续约选项（option to renew）：续约价如何定、要提前多久通知
- 提早终止条款（常见做法是租满一定月数后，提前 2 个月通知，押金按比例处理）
- 维修分工：小修（如灯泡、水龙头垫圈）由租客负责，结构、漏水和原有电器由房东负责，金额界线要写明
- 禁止转租、禁止短租（尤其公寓守则禁止时）
- 退租时的屋况标准与押金退还期限
- 印花税由谁承担（见下一节）
租约不盖章，便宜是暂时的。月租 RM2,000、租期 2 年的印花税是 RM288；拖过 3 个月补盖，要多付 RM100 或税额的 20%，而在你想追讨欠租的时候，这份租约一般不被法庭接纳为证据。到那一步，收回房子还得靠法庭命令：换锁、断水电这些自力救济，房东用不得。手上有 2023 至 2025 年未盖章的旧租约，2026 年内在 PKPS 2026 下补缴，罚款可以全免——这一年是最划算的补救窗口。
直接问 Louis
把租约草稿和月租发给我，我按你要签的租期算出印花税，也把我会改的条款标出来。
告诉我楼盘与单位间隔，我免费整理同一栋楼近期的成交租金给你参考，并附上你打算签的租期对应的印花税金额。
租约印花税怎么算？2025 年的税率、2026 年的自行评估
这里其实是两个变化，很多文章把它们混成一件事。税率：《2024 年财政法令》（Act 862）重写了印花税法令第一附表第 49 项，自 2025 年 1 月 1 日起，租约印花税不再扣除首 RM2,400 年租，1 年以上租期的税率也上调。程序：自 2026 年 1 月 1 日起，租约属于印花税自行评估制（STSDS）第一阶段，由纳税人自己申报、计算，LHDN 不再逐份发出评估通知。结论很实在：一份 2025 年签的租约，本来就要按下面这组新税率算——现在才补盖章的话，用旧公式（先扣 RM2,400）会少报。
| 租期 | 2025 年 1 月 1 日起 | 2025 年 1 月 1 日之前（先扣 RM2,400） |
|---|---|---|
| 1 年或以下 | RM1 | RM1 |
| 超过 1 年至 3 年 | RM3 | RM2 |
| 超过 3 年至 5 年 | RM5 | RM4 |
| 超过 5 年，或无固定期限 | RM7 | RM4 |
计算方法：全年租金 ÷ 250，有余数就进位，再乘以对应税率。租期超过 1 年的，按“年租或平均年租”计算。每份副本（duplicate）另收 RM10。留意最后一行的“无固定期限”：月月续的口头安排或自动续约的租约会落进 RM7 那一档，所以租期宁可写清楚。
| 月租 / 租期 | 年租 | 单位数 | 2025 年 1 月 1 日起 | 2025 年之前 |
|---|---|---|---|---|
| RM1,500 / 1 年 | RM18,000 | 72 | RM72 | RM63 |
| RM2,000 / 1 年 | RM24,000 | 96 | RM96 | RM87 |
| RM2,000 / 2 年 | RM24,000 | 96 | RM288 | RM174 |
| RM3,500 / 2 年 | RM42,000 | 168 | RM504 | RM318 |
两个 30 天：先提交报表，再缴付印花税
- 签署租约双方签好正本与副本。印花税计算的是初始固定租期；续约选项在行使时，续约期另外计算印花税。
- 30 天内提交 BNDS 报表租约是印花税自行评估制（STSDS）第一阶段的文书，2026 年 1 月 1 日起由纳税人在 LHDN 的 e-Duti Setem 自己申报、计算。印花税法令第 47 条的 30 天期限没有改：报表须在签署后 30 天内提交（文书在国外签署的，自首次带入马来西亚起算 30 天）。
- 报表提交后 30 天内缴清缴款期是另一个时钟：从报表提交日起 30 天内缴清印花税。报表准时提交、但缴款迟了，一样要罚——3 个月内 RM50 或欠缴税额的 10%（取较高者），超过 3 个月 RM100 或 20%（取较高者）。这两级罚款出自第 47A 条，是《2024 年财政法令》修订后的版本，自 2025 年 1 月 1 日生效（旧制是 5% / 10% / 20% 三级）。
- 保存盖章证明打印盖章证明（stamp certificate）附在租约后面。未盖章的租约在法庭上不能作为证据使用，追讨欠租时会很被动。
谁付？按印花税法第三附表，租约正本的法定责任人是租客（lessee），副本由房东负责；但实际上双方可以在租约里约定，常见的是租客承担。无论写谁，房东最好亲自确认已经盖章。
2023–2025 年的租约没盖章？PKPS 2026 可全免罚款
如果你手上有一份 2023 年 1 月 1 日至 2025 年 12 月 31 日签署、至今没盖章或印花税没缴清的租约，2026 年是最划算的补救窗口。LHDN 的印花税自愿披露特别计划（Program Khas Pengakuan Sukarela Duti Setem 2026，简称 PKPS 2026）对这段期间的文书全免第 47A 条罚款——迟提交与迟缴款的罚款都免，符合条件即自动获得，不必另外上诉。你要付的只是印花税本身。
- 涵盖：2023 年 1 月 1 日至 2025 年 12 月 31 日签署，而未盖章或印花税未缴清的文书。
- 期限：2026 年 1 月 1 日至 2026 年 12 月 31 日（原定 6 月 30 日结束，已延长六个月），印花税须在期限内缴清。
- 不涵盖：欺诈或伪造；不在 2023–2025 期间签署的文书；2026 年 12 月 31 日之后才缴的款项；以及在计划之前已盖章并缴清的文书。
- 另外：罚款全免之外，在计划下完成盖章的文书，就这一点不会再被翻查。
实务上的顺序：先把租约、租金与签署日期整理好，在 e-Duti Setem 按当时（2023、2024 或 2025 年）的税率申报——记住 2025 年 1 月 1 日之后签的租约已经没有 RM2,400 豁免——把印花税在 2026 年内缴清，再把盖章证明与租约收在一起。
租金收入税怎么算？哪些开销可以扣？
一般个人出租一两间房子，租金属于《1967 年所得税法》第 4(d) 条的“租金收入”（非商业来源）。LHDN 的公共裁决（Public Ruling No. 12/2018）写得很清楚：只能扣为了产生租金而直接花的开销。
| 可以扣除 | 不能扣除 |
|---|---|
| 门牌税（assessment）与地税 / 分层地税（quit rent / parcel rent） | 贷款本金（只能扣利息） |
| 买这间房的贷款利息 | 首次出租的律师费、租约印花税、广告费和中介费 |
| 火险保费 | 装修、改建等资本开销 |
| 租金代收费、为追租而付的律师费 | 第一次出租前空置期间的开销 |
| 续约或更换租客的费用 | 个人使用期间的开销 |
| 维持原状的一般维修 | — |
- 空置期：房子出租过、之后空置但明显在招租，空置期的开销仍可扣；第一次出租之前的开销则不能扣。
- 多间房子可以合并：几间出租房可合并成一个租金来源计算。
- 亏损不能抵其他收入：第 4(d) 条的租金亏损不能抵扣薪水，也不能结转到下一年。
- 商业出租：若你提供全面、积极的管理与服务（例如经营多间全包服务式出租），可能被视为第 4(a) 条商业收入，规则不同，建议咨询税务师。
居民与非居民税率
| 应课税收入（RM） | 税率 | 累计税额（RM） |
|---|---|---|
| 0 – 5,000 | 0% | 0 |
| 5,001 – 20,000 | 1% | 150 |
| 20,001 – 35,000 | 3% | 600 |
| 35,001 – 50,000 | 6% | 1,500 |
| 50,001 – 70,000 | 11% | 3,700 |
| 70,001 – 100,000 | 19% | 9,400 |
| 100,001 – 400,000 | 25% | 84,400 |
| 400,001 – 600,000 | 26% | 136,400 |
| 600,001 – 2,000,000 | 28% | 528,400 |
| 超过 2,000,000 | 30% | — |
非居民（一个课税年在马来西亚逗留不足 182 天等情况，包括大部分住在新加坡的房东）一律按 30% 计税，不能享有个人减免。外国业主的其他持有事项见外国人出租、报税与卖房。
计算例子：月租 RM2,000 的公寓
| 项目 | 金额（RM） |
|---|---|
| 全年租金 | 24,000 |
| 减：门牌税 | (800) |
| 减：分层地税 | (100) |
| 减：贷款利息 | (12,000) |
| 减：管理费 | (3,600) |
| 减：一般维修 | (1,000) |
| 净租金收入 | 6,500 |
- 居民房东，薪水等其他应课税收入 RM80,000：加上 RM6,500 后，税额从 RM5,600 增至 RM6,835，多缴 RM1,235。
- 居民房东，其他应课税收入 RM40,000：税额从 RM900 增至 RM1,290，多缴 RM390。
- 非居民房东：RM6,500 × 30% = RM1,950。
管理费是否可扣，市面上的税务指南多列为可扣的服务费（service charges）；维修基金（sinking fund）性质上接近储备，处理方式请问税务师。
看完这一段，想看看实际有什么可以买？
上面讲的是规则，下面是真的房子。这几个页面列出我目前在跟进的项目与房源，价格区间都注明来源与更新日期；想要哪一区的清单，WhatsApp 我直接发给你。
租金收入怎么向 LHDN 申报？
- 保存单据租约、盖章证明、租金入账记录、门牌税与地税收据、贷款利息年结单、维修发票。LHDN 可以要求你出示。
- 计算净租金按上面方法，每年 1 月至 12 月为一个课税年（YA）。
- 在 e-Filing 填报没有生意收入的个人用 BE 表格，有生意收入的用 B 表格。以 YA2025 为例，BE 表格法定截止日是 2026 年 4 月 30 日（e-Filing 宽限至 5 月 15 日），B 表格是 6 月 30 日（e-Filing 宽限至 7 月 15 日）。
- 联名持有联名持有的房子，一般由各共有人按自己的份额分别申报租金与开销，分摊方式请与税务师确认。
可以做短租（Airbnb）吗？出租要付 SST 吗？
短租在马来西亚仍是灰色地带。KPKT 通过 PLANMalaysia 拟定的全国短租住宿（STRA）指南，截至 2026 年初仍未落实执行；雪兰莪等州提出过每年 180 晚上限、登记制等方案，但尚未成为法律。
对公寓业主来说，管理机构能不能禁止短租，目前没有定论。联邦法院在 Innab Salil & Ors v Verve Suites Mont' Kiara Management Corporation [2020] 10 CLJ 285 认定该大楼的住户守则有效禁止短租；但上诉庭在 Wawasan Raya (M) Sdn Bhd & Anor v Marc Service Residence Management Corporation [2025] 4 MLRA 1（2025 年 4 月 9 日）推翻高庭裁决，驳回管理机构的诉讼并判其付讼费。两宗判决方向相反，我们不替你选边。实务上要问的不是“管理处说不可以”，而是：这条限制是哪一次大会通过的？有没有向 COB 备案？后来有没有被新决议取代？做短租前，先拿你那栋楼的守则原文去问你自己的律师。两案的完整比对见马来西亚短租 Airbnb 合法吗。
SST：答案取决于你落在哪一个应税组别（taxable group），不是取决于房子是不是住宅。长期住宅租约属第一附表 K 组「租赁服务」（rental or leasing services）：2025 年 7 月 1 日起应税，税率 8%，2026 年 1 月 1 日起降为 6%，而且要 12 个月租赁营业额超过 RM100 万 才须注册（原本宪报定为 RM50 万，财政部 2025 年 6 月 28 日宣布调高）。关税局的租赁指南把住宅用途的住房（housing accommodation）明文排除，而且排得很宽：排屋、半独立式、公寓（flat／apartment）、服务式公寓（service apartment／serviced suite）、condominium、可负担房屋，以及作住宅用的 SOHO。所以一般住宅房东收年租，不收服务税；当办公室用的 SOFO、店屋等商业空间则可能被涵盖。
但把单位当短租住宿来经营，走的是另一组，K 组那条住宅排除管不到。住宿属第一附表 A 组「提供住宿场所」，自 2018 年 9 月 1 日 SST 开征那天起就应税——比 2025 年那次扩大征税范围早了七年；关税局住宿指南列明的范围是「酒店（hotels）、旅舍（inns）、宿舍（lodging house）、服务式公寓（service apartment）、homestay，以及任何其他类似的经营场所（any other similar establishment）」。K 组的住宅排除只排除 K 组：它把长期住宅出租拿出租赁组，却完全没有碰 A 组，所以它不会替一个正在当短租住宿经营的住宅单位挡下服务税。A 组税率是 8%（2026 年 1 月 1 日降回 6% 只适用于 K 组租赁服务），12 个月内应税住宿营业额达 RM500,000 须注册。纳税人是经营者，也就是你，不是平台：关税局的住宿指南把提供住宿的经营者视为申报人，跟发票由谁开给客人无关；Airbnb 自己的大马税务指南也从另一边说同一件事——房东要自行收取、申报与缴交住宿费的服务税，Airbnb 不会代你向关税局缴马来西亚服务税。真正让只有一两个单位的小房东不必注册的，是那道 RM500,000 的注册门槛，不是「住宅出租豁免」。
马来西亚出租房产流程清单
- 定租金：参考同栋楼、同户型近期成交的租金，而不是挂牌价。
- 筛选租客：核对身份证 / 护照、工作证明或公司信件；外籍租客确认签证有效期不短于租期。
- 签租约：写清押金、维修、续约、提早终止与短租禁令。
- 30 天内提交 BNDS 报表，再于提交后 30 天内缴清租约印花税（2025 年 1 月起的税率）。
- 收押金与预付租金，开收据。
- 交屋：照片 + 家具清单，双方签名。
- 通知管理处登记租客、处理门卡。
- 水电户口：决定继续用房东名下户口还是由租客自行开户。
- 每年报税：把净租金放进 BE / B 表格。
- 打算日后卖房？出租期间的维修单据也要留着，参考卖房流程与 RPGT。
如果你还在选房阶段、想买来出租，租金需求与管理费水平这些因素，可以先看选房指南：影响房价的因素。
延伸问题
租约印花税由房东付还是租客付？
按印花税法令第三附表，正本的印花税由承租人（租客）负责，副本由出租人（房东）负责。双方可以在租约里另行约定，实务上多数由租客一并承担，房东付每份副本的 RM10。不过责任分摊归分摊，风险不会转移：租约没盖章，吃亏的也是房东。所以别假设租客办好了，向他要一份盖章证书（stamp certificate）存档。
押金「2+1+0.5」是法律规定的吗？
不是。马来西亚住宅租赁没有法定押金上限或下限，常见的「2+1+0.5」——两个月按金、一个月预缴租金、半个月水电按金，合计入住前约 3.5 个月租金——只是市场惯例。高端或外籍租客的租约，有时会谈到三个月按金。不管谈成多少，都要在租约里写明押金涵盖什么、退还的期限是几天，退租时才有依据。
房子空置了几个月，那段期间的开销还能扣税吗？
可以，前提是它已经出租过。按 LHDN 第 12/2018 号公共裁定，房子首次出租之后，在两个租客之间的空置期，只要确实仍在放租，门牌税、地税、贷款利息与火险等开销依然可扣。不能扣的是首次出租之前发生的费用，包括第一份租约的律师费、印花税、广告费和中介佣金。另外，第 4(d) 条下的租金亏损不能抵薪水，也不能结转。
租约没盖章，租客欠租时还能上法庭吗？
没盖章的文书一般不被法庭接纳为证据，所以真要证明租期、租金或押金条款时，一份没盖章的租约帮不上忙。补盖当然可以，但 3 个月内要罚 RM50 或税额的 10%、超过 3 个月罚 RM100 或 20%（取较高者）。一个例外值得记住：2023 年 1 月 1 日至 2025 年 12 月 31 日签署而未盖章的文书，在 PKPS 2026 计划下补缴印花税可全免这笔罚款，期限至 2026 年 12 月 31 日（动手前请在 e-Duti Setem 确认）。新签的租约，30 天内办好，把盖章证书与租约钉在一起收好。
常见问题
2026 年租约印花税怎么计算？
按全年租金每 RM250（不足也算一个单位）计算：租期 1 年或以下 RM1，1 至 3 年 RM3，3 至 5 年 RM5，5 年以上或无固定期限 RM7。首 RM2,400 的豁免自 2025 年 1 月 1 日起已取消（2024 年财政法令，第 49 项）——2026 年改的是自行评估程序，不是税率。例如月租 RM2,000、租期 2 年，印花税是 96 × RM3 = RM288，副本另加 RM10。
租约印花税迟交会罚多少？
报表（BNDS）须在签署后 30 天内提交，印花税则在报表提交日起 30 天内缴清——报表准时、缴款迟了一样罚。迟交 3 个月内，罚款为 RM50 或欠缴税额的 10%（取较高者）；超过 3 个月为 RM100 或 20%（取较高者）；这是第 47A 条经 2024 年财政法令修订后的版本，自 2025 年 1 月 1 日生效。如果文书是 2023 年 1 月 1 日至 2025 年 12 月 31 日之间签署的，PKPS 2026 计划下补缴可全免这笔罚款，印花税须在 2026 年 12 月 31 日前缴清（请在 e-Duti Setem 确认截止日期）。
马来西亚租金收入要缴多少税？
租金收入按净额计税：全年租金减去门牌税、地税、贷款利息、火险、维修等直接开销。居民房东把净租金并入其他收入，按 0% 至 30% 累进税率计算；非居民一律按 30% 计算。
出租房子的装修费可以扣税吗？
不可以。按 LHDN 公共裁决 12/2018，装修、改建属于资本开销，不能从租金收入中扣除；首次出租的律师费、广告费和中介费也不能扣。可以扣的是维持原状的一般维修、门牌税、地税、贷款利息和火险等。
2026 年还有 50% 租金收入免税吗？
截至 2026 年 9 月，我没有找到把住宅租金 50% 免税延长到 YA2026 的官方公告，2026 年的主要报税指南也没有列出。请假设不适用，除非 LHDN 另行公布；报税前可向税务师确认。
租客欠租，房东可以换锁把他赶走吗？
不可以。马来西亚还没有专门的住宅租赁法，但根据《1950 年特别救济法》第 7(2) 条，房东必须通过法庭命令才能收回有人占用的房子。自行换锁或断水断电，可能反被起诉。欠租可通过扣押令或民事诉讼追讨。
出租住宅需要收 SST 吗？
一般住宅年租不需要。出租与租赁服务自 2025 年 7 月 1 日起纳入服务税（2026 年 1 月 1 日起 6%，12 个月租赁营业额超过 RM100 万才须注册），但这一组（K 组）把住宅用途的住房明文排除，所以住宅房东不收 SST；店屋、办公室等商业产业的出租则可能须缴。短租是另一回事：住宿属 A 组，自 2018 年起就应税、税率 8%、注册门槛 12 个月 RM500,000，K 组那条住宅排除管不到它，纳税人是房东不是平台。
资料来源与核实
- LHDN — Public Ruling No. 12/2018: Income from Letting of Real Property
- PwC Worldwide Tax Summaries — Malaysia individual tax rates
- RinggitPlus — Malaysia Personal Income Tax Guide 2026 (YA 2025)
- 2024 年财政法令 [Act 862] — 印花税法令第一附表修订（Moore Malaysia 转载）
- LHDN — 印花税征收指南：1949 年印花税法令第一附表（LHDN.AG.600-1/10/3，2026 年 6 月 30 日）
- LHDN — 第 47A 条罚款特别处理作业指南：PKPS 2026（LHDN.BA.B.600-12/23/2，2026 年 6 月 29 日更新）
- LHDN — 印花税自行评估制（STSDS）分阶段时间表
- LHDN — e-Duti Setem 盖章申请常见问题（BNDS 30 天 + 缴款 30 天）
- Crowe Malaysia — 自行评估下的印花税合规（两个 30 天期限）
- Donovan & Ho — PKPS 2026 下的迟盖章罚款豁免
- Moore Malaysia — Stamp Duty Updates April 2026（该文写 PKPS 于 2026 年 6 月 30 日结束）
- PropertyGuru — 2026 tenancy agreement stamp duty guide
- StashAway — Tenancy agreement stamp duty Malaysia 2026
- RDS Partners — Key stamp duty changes from 1 January 2026
- Boardroom — Malaysia Stamp Duty FAQ (Apr 2026)
- KPMG — 6% service tax rate for rental or leasing services (2026)
- The Star — Residential Tenancy Bill being finalised (4 Aug 2026)
- Low & Partners — Protecting your rights as a landlord (Specific Relief Act s.7(2), Distress Act)
- iProperty — Short-term rental in Malaysia 2026: legal position
- BurgieLaw — Innab Salil v Verve Suites Mont Kiara MC [2020] 10 CLJ 285 (Federal Court)
- iBilik — Rental deposits in Malaysia explained
- 关税局 RMCD — 租赁服务服务税指南（K 组，2025 年 6 月 9 日版；住宅用途住房排除）
- 财政部新闻稿，2025 年 6 月 28 日 — 扩大 SST 范围的修订（租赁注册门槛调高至 RM100 万）
- 关税局 RMCD — Guide on Accommodation（A 组：酒店、旅舍、宿舍、服务式公寓、homestay 及任何其他类似的经营场所；镜像本）
- Airbnb — 马来西亚税务指南（房东自行收取与缴交住宿服务税；RM500,000 门槛）
核实日期：2026-09-20。本文为一般资讯，不构成法律、税务或财务建议。法规与费率会变动，签约前请与你的律师、银行或相关机构书面确认。
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Louis Koh
11 年马来西亚房产经验 · 新山与吉隆坡 · 中文 & English
我协助本地买家与新加坡跨境买家处理新房与二手房。文章里每个数字都注明出处；法规有变动时，我会更新并标注日期。
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