Airbnb 马来西亚合法吗？分层守则、地方政府与短租税务

Airbnb 马来西亚合法吗？先看有没有联邦法

直接回答：截至 2026 年 9 月，马来西亚没有一条生效的联邦短期住宿（STRA, Short-Term Rental Accommodation）法律。旅游、艺术及文化部长拿督斯里张庆信在 2025 年 8 月 7 日见报的国会书面答复中说明，STRA 规划指南仍待提呈内阁，之后还要经国家地方政府理事会，再交由州政府与地方政府采纳；《1992 年旅游工业法令》的修订，当时的目标是在 2025 年底或 2026 年初提呈国会，此前做过初步检讨与 54 场交流会、近 1,000 人参与。部长自己也点明了宪制定位：“住宿场所的执照与执法属于各州地方政府的权限。”

到 2026 年 9 月 29 日，我们找不到任何来源确认那套指南已在全国采纳，也找不到旅游工业法令修订已提呈、通过或宪报颁布的记录。iProperty 的 2026 年指南同样写着指南“尚未定稿或可执行”，经营者“仍受各地不同的地方规则规范，而非单一的全国标准”。所以：任何把这套草案说成“法律”、或说“STRA 注册已经强制”的说法，都是错的。本站也不会把草案写成法律。

那要看什么？三道独立的关卡

1. 联邦层面：有没有生效的短租法？目前没有。草案由房政部（KPKT）透过 PLANMalaysia 拟定，旅游部负责旅游监管，执照与执法归地方政府。
2. 分层层面：你那栋楼的附加守则或住户守则允不允许？管理层在法律上能不能禁止？这是目前最有争议的一关。
3. 地方政府层面：市议会有没有执照、限制或禁令？地契的土地用途条件配不配合？
4. 过了这三关，还有税务与合规：旅游税、服务税（SST）与所得税。

守则是怎么订出来、又怎么执行的？

要判断你那栋楼的限制有没有牙齿，先看它属于哪一层。

1. 法定守则（prescribed by-laws）：《2015 年分层管理（维修与管理）条例》P.U.(A) 107/2015 附表三的标准守则，自动适用于每一个分层项目，不需要大会通过。
2. 附加守则（additional by-laws）：由管理机构自己订立，须以特别决议通过，并在 30 天内向建筑物专员（COB）备案。JMB 的权力在 s.32，MC 与子 MC 在 s.70，有限共用产业在 s.71。违反的最高罚款是每次 RM200（s.70(2)(i)）。
3. 住户规则（house rules）：大楼自己的规则。Innab Salil 涉及的就是这一层。

执行上，管理机构可以就违反守则开出每次不超过 RM200 的罚款，并循仲裁庭或法院追讨。但 Wawasan Raya 提醒的是反方向的风险：程序不对，限制本身不可执行，罚款也站不住。屋主要查的，因此不是“管理处说不可以”，而是：这条限制是哪一次大会通过的？决议纪录在哪里？有没有在 30 天内向 COB 备案？后来有没有被新的决议取代？治理与大会程序的全套规则见管理层不做事怎么办：JMB／MC 选举、投票与仲裁庭。

短租要交什么税？旅游税、SST 与所得税

这一层跟你那栋楼的守则无关，也跟地方政府有没有执照制度无关——税是全国性的。

一个容易被忽略的组合：只有一两间房的屋主不需要注册旅游税，直接接待客人时也不收——但经营者的豁免不会跟着走到平台身上。已注册的平台（DPSP）须就它处理的每一笔订房向外国旅客收取每晚 RM10，不论你有没有注册、有没有豁免。真正要看清楚的是钱由谁收：平台收了旅客的付款，就由平台申报与上缴；如果是「到店付款」而钱进了你的口袋，关税局公开裁定 1/2025 把申报义务放在收到付款的已注册经营者身上。所以问题不只是「我要不要注册」，还有「客人的钱是谁收的」。

短租要不要收服务税（SST）？先分清 A 组住宿与 K 组租赁

这是全篇最容易搞错的一处，错法是把答案从错误的应税组别里读出来。长期住宅租约属第一附表 K 组「租赁服务」（rental or leasing services）：2025 年 7 月 1 日起应税，税率 8%，2026 年 1 月 1 日起降为 6%，而且要 12 个月租赁营业额超过 RM100 万 才须注册（原本宪报定为 RM50 万，财政部 2025 年 6 月 28 日宣布调高）。关键是关税局的租赁指南把住宅用途的住房（housing accommodation）明文排除，而且排得很宽：排屋、半独立式、公寓（flat／apartment）、服务式公寓（service apartment／serviced suite）、condominium、可负担房屋，以及作住宅用的 SOHO。所以一般住宅房东收年租，不收服务税；商业用途的空间（例如当办公室用的 SOFO、店铺）则可能被涵盖。

但把单位当短租住宿来经营，走的是另一组。住宿属第一附表 A 组「提供住宿场所」，自 2018 年 9 月 1 日 SST 开征那天起就应税——比 2025 年那次扩大征税范围早了七年。关税局住宿指南列明的范围是「酒店（hotels）、旅舍（inns）、宿舍（lodging house）、服务式公寓（service apartment）、homestay，以及任何其他类似的经营场所（any other similar establishment）」。K 组那一条住宅排除，只排除 K 组。它把长期住宅出租拿出租赁组，却完全没有碰 A 组，所以它不会替一个正在当短租住宿经营的住宅单位挡下服务税——读到「住宅出租豁免」就以为 Airbnb 收入永远不会碰到服务税的房东，是看错了组别。A 组的税率是 8%：住宿在 2024 年 3 月 1 日随大多数应税服务由 6% 调升至 8%，而 2026 年 1 月 1 日那次降回 6% 只适用于 K 组租赁服务，住宿仍然是 8%。

谁是纳税人：是你，不是平台。关税局的住宿指南就平台订房讲得很清楚——酒店透过 Agoda 这类平台接单，服务税仍由提供住宿的经营者申报，跟发票由谁开给客人无关。Airbnb 自己的大马税务指南也从另一边说同一件事：房东要自行考虑、收取与缴交住宿费的服务税，Airbnb 不会代你向关税局缴马来西亚服务税。真正让只有一两个单位的小房东不必注册的，是 12 个月内 RM500,000 的注册门槛，不是什么「住宅出租豁免」。用 Airbnb 指南的算法：住宿价 RM300 是含税价，服务税 = (300 ÷ 108) × 8 = RM22.22，不含税部分 RM277.78。所以那句话要这样讲才准确：同一个单位，作年租在 SST 之外，作短租生意就在 A 组之内，只是门槛替你挡住了注册这一步。

所得税：短租比年租更可能被当成“生意”

LHDN 公开裁定 12/2018《Income from Letting of Real Property》的测试是：如果全面而积极地提供维护或支援服务（无论由屋主自己做还是外包），出租属于 s.4(a) 营业收入；否则属 s.4(d) 投资收入。被列为 s.4(a) 的后果是：可申请资本免税额，亏损作为当年营业亏损并可结转，收入性开支依 s.33(1) 扣除。一个附家具、有清洁换洗、有入住接待与客服的平台短租，比一份普通年租更可能符合“全面而积极”的描述。不过要说明：我们找不到 LHDN 就 Airbnb 短租适用该裁定的具体裁定或公开决定，所以本站不替你定性，请找税务代理。Airbnb 自己的大马税务指南列出的可扣除项目包括门牌税、地税、贷款利息、火险保费、收租与续约开支、维修与物业保养；广告、律师费、印花税与经纪佣金等初期设立成本不可扣除。非税务居民屋主仍是统一 30%。一般出租的报税见租金收入报税与租约，非居民见非居民租金收入税务。

挂上平台前的检查清单

• 拿到你那栋楼的法定守则、附加守则与住户规则全文，以及向 COB 备案的副本和日期。
• 查最近两次 AGM／EGM 的决议纪录：有没有允许或禁止短租的决议？哪一份在后？（后订者可能取代先订者。）
• 看地契的土地用途条件：是住宅，还是“commercial building for service apartments”？
• 问地方政府：槟城要 MBPP／MBSP 执照；其他地方请书面问清楚有没有执照或限制要求，不要靠传闻。
• 问银行：贷款条款允不允许商业性短期出租。
• 问保险公司：火险与屋主险的用途申报，以及短租期间的责任险。
• 税务：平台会不会替外国旅客代收每晚 RM10 旅游税；12 个月应税服务会不会达到 RM500,000（SST 8%）；所得税属 s.4(a) 还是 s.4(d)——找税务代理确认。
• 把访客登记、门禁卡数量、噪音与垃圾的规定写进你的接待流程，并保留入住记录与收据。
• 请律师就你那一栋楼的守则给一份书面意见——本文只能告诉你法律目前没有定论。