管理层不做事怎么办？JMB／MC 选举、投票、委托书与仲裁庭
管理层不做事怎么办？屋主手上有一条清楚的法定路线：书面要求、查账与查 COB 的呈报、AGM 前 7 天提呈议案、以 25% 总份额单位联署要求召开特别大会（EGM），最后入禀分层管理仲裁庭（上限 RM250,000）。这篇文章把《2013 年分层管理法令》里跟“管理层失灵”有关的机制一次讲清楚：JMB 与 MC 怎么成立、控制权什么时候移交、谁有票、法定人数与委托书的限制、委员会怎么选与怎么出缺、建筑物专员（COB）能做什么不能做什么，以及仲裁庭的费用、时限与可下的命令。凡是本站没能核实的数字，我们会直接说没有核实。
一句话答案
管理层不做事，屋主有一条法定升级路线：书面要求并留底，查会议记录与呈交建筑物专员（COB）的审计账目，在 AGM 前 7 天提呈议案，以合计 25% 总份额单位联署要求召开 EGM（最迟六星期内举行），最后入禀分层管理仲裁庭——上限 RM250,000，裁决须在可行时于聆讯第一天起 60 天内作出。
关键数字一览
| JMB／MC 交接 | JMB 第一次 AGM 在交屋后 12 个月内；份额单位转名达 25% 后一个月内开 MC 第一次 AGM |
|---|---|
| 票数 | 按份额单位比例；发展商只算一个人（s.22(2)(g)） |
| 失去投票权 | 大会前第七天后仍有欠款 |
| 委托书 | 书面、会前 48 小时送达；不得用于委员会选举；法定上限未核实 |
| EGM 联署门槛 | 总份额单位 25%，最迟六星期内举行（来源：HBA，2019） |
| 委员会 | 3–14 人；职务承担人连任两年，委员最多三届（附表二 5–6 条） |
| 仲裁庭 | 上限 RM250,000；费用据 2022 年报道 RM100；裁决 60 天（可行时） |
| COB 的限制 | 行政与监督，无裁决权（Diamond F [2026] 7 MLJ 848） |
30 秒重点
- 发展商须在交屋后 12 个月内召开 JMB 第一次 AGM（ss.17–18）；已转名份额单位达总数 25% 后一个月内召开 MC 第一次 AGM，JMB 在该大会后 3 个月解散。
- 票数按份额单位比例计算，发展商不论手上多少未售单位都只算一个人；大会前第七天仍有欠款的业主不能投票。
- 委托书须书面、会前 48 小时送达，不能用于委员会选举；一个人最多能持有多少张，没有可核实的法定上限，本站不写数字。
- 合计持有总份额单位 25% 的业主可联署要求召开 EGM，会议最迟六星期内举行（来源：HBA，2019 年）。
- 委员会 3–14 人；法令写的是“出缺”而不是“罢免”——连续欠费三个月、连续三次缺席、严重违规 14 天未纠正等即自动出缺。
- COB 能推动程序，但 2026 年高庭在 Diamond F [2026] 7 MLJ 848 判定它没有裁决权；裁定大会或委员是否有效，要去分层管理仲裁庭——上限 RM250,000，裁决须在可行时于聆讯第一天起 60 天内作出。
管理层是怎么来的？JMB 与 MC 的成立与交接
分层产业（strata，公寓、服务式公寓、分层有地住宅）的管理层不是发展商说了算，也不是自己冒出来的，它由《2013 年分层管理法令》（Strata Management Act 2013, Act 757）一步一步规定出来。交屋（vacant possession, VP）之前由发展商管理（s.15）；交屋之后，发展商必须在 12 个月内召开联合管理机构（JMB, Joint Management Body）的第一次常年大会（AGM），JMB 就在这次大会召开时成立（s.17(1)、s.18(1)）。同一条法令还要求发展商在第一次 AGM 上提呈预算案，涵盖大会次月起的 12 个月（s.18(4)）。
- 交屋前：发展商管理发展商依 s.15 收管理费、管理共用产业，并须开设独立的维修账户。
- 交屋后 12 个月内：JMB 第一次 AGM发展商有法定责任召开（s.18(1)）。JMB 在大会召开时成立，并选出联合管理委员会（s.22(1)）。
- 分层地契发出、开设分层册：MC 成立管理机构（MC, Management Corporation）在分层册开设时成立。“初期”（initial period）由 MC 成立起算，到已转名给买家的份额单位达到总份额的四分之一为止（s.46(2)）。
- 初期结束后 1 个月内：MC 第一次 AGM由发展商召开（s.57(1)），书面通知不少于 14 天（s.57(3)）。这次大会决定委员人数并选出管理委员会（s.58(a)）。
- 预备管理期：控制权移交的最后期限“预备管理期”（preliminary management period）由交屋日起，到 MC 第一次 AGM 后一个月止；这段期间由发展商行使管理委员会的权力与职责（s.48(2)），控制权最迟在这个期限届满时移交（s.55(1)）。
- JMB 解散JMB 在 MC 第一次 AGM 后 3 个月解散（s.27(1)）；发展商须在大会后 1 个月内移交所有账户余额（s.27(2)）。
谁能投票？份额单位、法定人数与委托书（proxy）
票数由份额单位（share units）决定
大会上的票数按每个单位分配到的份额单位比例计算（s.20(1)(b) 及附表二）。发展商无论手上还有多少个未售单位，只算一个人，但享有与买家相同的投票权（s.22(2)(g)），在计算法定人数时也只算一人（s.22(2)(f)）。份额单位同时决定你每月的管理费（s.25）——同一个数字，既是你的账单，也是你的票。买之前就该问清楚：这个单位的份额单位是多少？全栋的总份额是多少？算法见管理费与维修基金怎么算。
谁不能投票
- MC 阶段：只有注册业主（registered proprietor）可以出席与投票。高庭在 Tham Sau Hoong v Perbadanan Pengurusan Pantai Emas Resort [2021] 1 LNS 56 指出，依法定定义“只有注册业主有权出席 AGM 并投票”。分层地契还没转到你名下，即使房款全清，也不是 proprietor。
- JMB 阶段不同。梳邦再也市政厅（Majlis Bandaraya Subang）建筑物专员单位的官方问答说明，已缴清费用的买家有资格在 JMB 会议上投票；联名买家除非被委任为 proxy，否则不能投票。
- 欠费的人没有票。在大会前第七天之后仍有款项到期未缴的业主，不得在会上投票。这条让欠费变成一个治理问题，不只是一笔债：欠费普遍的大楼，AGM 由按时缴费的少数人决定。
法定人数，以及里面的陷阱
AGM 的法定人数是有权投票者的一半（亲自出席或由 proxy 代表）。若在指定时间后仍不足额，在场的有权投票者即构成法定人数。等候时间上两个来源说法不同：一个说半小时，一个说一小时——本站的做法是两个都列出，不替你挑一个，开会前请向管理层或 COB 确认你那栋楼依据的条文。委员会会议的法定人数则是委员人数的一半（不足整数时进位），主席“不得让两次会议相隔超过两个月”。
委托书（proxy）：能做什么，不能做什么
- 必须书面，由业主本人或其律师签署；公司业主则须盖公司印章。
- 必须在会议前不少于 48 小时送达 JMB／MC 的注册地址。
- 委托人自己行使投票权时，proxy 不能同时投票。
- 委托书不能用于委员会选举。这是防止“委托书圈票”控制委员会的唯一结构性保护，值得记住。
- 一个人最多能持有多少张委托书？本文查不到任何马来西亚来源列出法定上限，所以我们不写数字。Tham Sau Hoong 提到过“超出单一单位授权”的委托书瑕疵，暗示可能有限制，但判词没有写出数字。要用到这个上限，请直接查阅附表二第 22 条原文，或请律师确认。
| 事项 | 期限 |
|---|---|
| AGM 通知 | 不少于 14 天，专人送交、挂号邮寄或张贴于显眼处 |
| 普通决议的文件／账目 | 大会前 14 天 |
| 特别决议的文件 | 大会前 21 天（附表二第 12 条） |
| 业主提呈议案 | 大会前不少于 7 天（附表二第 13(1) 条） |
| MC 第一次 AGM 通知 | 不少于 14 天（s.57(3)） |
| 委托书存放 | 会议前不少于 48 小时 |
| 会议后：记录发给业主、账目与决议送交 COB | 28 天内（附表二第 7(8)、(9) 条） |
最常见的两个错误都不便宜。第一，因为不满服务而停缴管理费：大会前第七天还有欠款就失去投票权，也不能参选委员会，等于在你最需要发言权的时候自己交出它。第二，告错庭：分层管理仲裁庭上限 RM250,000，而针对发展商的迟交与缺陷要去购屋人索偿仲裁庭，上限 RM50,000、须在 12 个月内入禀，逾期就没有了。
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把你那栋楼的 AGM 通知、会议记录和管理层的回信拍给我，我帮你看这一步该提议案、要求 EGM，还是直接入禀仲裁庭。
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管理层不开会、不回应？怎么要求召开特别大会（EGM）
如果委员会不理你，业主手上有三个杠杆：联署要求召开特别大会（EGM）、请建筑物专员（COB）指示召开、或向分层管理仲裁庭申请下令召开大会。
- 联署要求（requisition）：合计持有总份额单位不少于 25% 的业主，可书面要求召开 EGM，要求书须列明会议目的。要求书可以由多份格式相同的文件组成，每份由一名或多名要求人签署。
- 时限：收到书面要求后须尽快召开，最迟六个星期，或依 COB 的指示。
- COB 指示：专员可以指示召开 EGM（见下一节）。
- 仲裁庭下令：“下令召开大会”是仲裁庭列明可下的命令之一（见仲裁庭一节）。
还有一条更省事、却常被忽略的路：议案。换管理代理人、做特别审计、修改住户守则，只要在 AGM 前 7 天书面提呈就能进入议程；错过这个期限，就只剩 EGM。
委员会怎么选？人数、任期、失格与“换人”
联合管理委员会（JMB 阶段）或管理委员会（MC 阶段）由 3 至 14 名单位业主组成，在 AGM 上选出（s.22(1)、s.56(1)）；第一次大会先决定委员人数，再选人（s.58(a)）。
参选资格
- 年满 21 岁；
- 是该单位的业主或联名业主；
- 经正式提名；
- 在 AGM 前至少 7 天付清管理费与维修基金的欠款；
- 不得是破产人、曾因欺诈或不诚实罪名被定罪、或心智不健全。
什么情况下委员“自动出缺”
法令的写法不是“被投票罢免”，而是出缺（vacated）。一名委员在以下情况下被视为已离任：管理费或维修基金连续欠缴超过三个月；连续三次未经准假缺席委员会会议；严重违反住户守则且在 14 天内未纠正；或不再符合上述任何一项资格。委员也可以随时书面辞职。另外，ss.26(5) 与 27(4) 规定委员可因未履行法定义务（例如解散时不交接）承担个人责任，包括罚款与监禁。
任期与连任限制
依附表二第 5–6 条：职务承担人（主席、秘书、财政）只能连任两年；MC 委员最多连任三届，第三届之后须停一届才能再参选；一届由一次 AGM 到下一次 AGM，最长 15 个月。要诚实说明的是：附表二本身用了“年”和“届”两种单位，引述这条的作者自己也指出这点模糊，并提到有修法建议正是为了厘清它。所以在你那栋楼引用连任限制之前，先把附表二原文和过去几年的会议记录看一遍。
建筑物专员（COB, Pesuruhanjaya Bangunan）能做什么、不能做什么
COB 设在每个地方政府里——新山是 MBJB、MBIP、MBPG 等，吉隆坡是 DBKL。很多人把 COB 当成“分层法庭”，那是误解，而且 2026 年的一宗高庭判决把界线划得很清楚。
| COB 能做的 | COB 不能做的 |
|---|---|
| 发展商不召开 JMB 第一次 AGM 时，委任人士代为召开（s.18(5)） | 裁决一次大会是否有效 |
| 没有成立联合管理委员会时，依第六部分委任管理代理人（s.19(2)、s.86） | 裁决委员是否有效当选 |
| 指示召开 EGM | 发出“认可信”（letters of recognition） |
| 接收大会后 28 天内须呈交的审计账目、核数师报告、通过的决议与会议记录 | 在附表二第 7(8) 条的清单之外要求额外文件，例如特定格式的法定声明书 |
| 裁定楼层间漏水的责任归属（见楼上漏水怎么处理） | 替代仲裁庭或法院作出裁决 |
这条界线来自 Perbadanan Pengurusan Diamond F & Ors v Pesuruhanjaya Bangunan Kuala Lumpur & Anor [2026] 7 MLJ 848（高庭）。法庭认定 COB 的角色“本质上是行政与监督性的”，对大会效力一类的争议没有裁决权（no adjudicatory power），而且“COB 权力的法定边界严格受 2013 年分层管理法令的条文所限”。两家律师行（Skrine，2026 年 5 月 29 日；Halim Hong 与 Quek，2026 年 5 月 7 日）都作了同样的解读。
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分层管理仲裁庭：谁能告、告什么、多少钱、多久
分层管理仲裁庭（Strata Management Tribunal）依 2013 年分层管理法令设立，配合 2015 年 6 月 1 日起生效的《分层管理（分层管理仲裁庭）条例 2015》运作，现在归在房屋与分层管理仲裁庭（TPPS）之下。它受理的是“关于法令下职能、职责或权力的行使或履行”的争议——换句话说，管理层做了不该做的，或该做的不做，都在范围内。
| 项目 | 内容 |
|---|---|
| 金额上限 | RM250,000。超过这个数额，仲裁庭没有管辖权，只能上法庭。 |
| 谁可以入禀（s.107） | 发展商、买家、单位业主、proprietor、JMB、MC、子管理机构、管理代理人；其他利害关系人须经仲裁庭许可。 |
| 入禀费 | 2022 年 11 月 EdgeProp 引述仲裁庭副主席 Abdul Rani Megat Kassim 的说法是 RM100。这是 2022 年的报道，入禀前请向仲裁庭确认现行收费。 |
| 入禀时限 | 同一篇报道说没有入禀时限。留意：这不同于购屋人索偿仲裁庭（TTPR）的 12 个月期限。 |
| 可索偿的事项 | 2013 年法令附表四第 1 部分所列的类别，包括追讨管理费与维修基金、下令召开大会、宣告决议无效或会议程序无效、发展商／JMB／MC 未履行职责、赔偿、修改守则或保险、下令披露文件。 |
| 律师代表 | 原则上不准；除非案件涉及复杂法律问题且一方会因没有律师而严重不利。 |
| 裁决期限 | 从聆讯第一天起，尽快、在可行的情况下 60 天内作出。 |
| 可下的命令 | 付款、退款、赔偿、更正合约、讼费上限 RM5,000、利息不超过年息 8%、下令召开大会、宣告决议无效、修改守则或保险、驳回无理索偿。 |
| 不遵守裁决 | 刑事罪：罚款不超过 RM250,000，或监禁不超过 3 年，或两者兼施。 |
| 不服裁决 | 没有上诉机制。只能在裁决后 3 个月内向高庭申请司法审查，并须证明存在影响裁决的“严重违规”。 |
| 不能审理 | 涉及土地业权、土地上任何产业或权益、或专营权的案件——那些归民事法庭。 |
一个能帮你校准期望的数字：仲裁庭副主席在 2022 年 11 月接受 EdgeProp 访问时说，约 80% 的分层管理仲裁庭案件是关于欠款，约 10% 关于会议，约 10% 关于管理运作。换句话说，这个庭最熟悉的就是钱的纠纷。
屋主能查账吗？欠费催收，双方各有什么工具
查账的真实边界
上诉庭在 Ideal City Development Sdn Bhd v Chimes AG Sdn Bhd & Anor [2024] CLJU 2898 指出：2013 年分层管理法令的查阅条文“不容许把账册副本交给单位业主，只容许他们付费查阅账册”，而且文件的保管与控制权“在 JMB 手上，从来不在任何个别单位业主手上”。所以网上常见的“业主有权索取账目副本”是过度的说法。
- 付费查阅账册——查阅，不是拿副本。（我们不公布查阅费数字，因为没有核实到。）
- 在大会后 28 天内取得会议记录；签署后的记录可作为所载事项的表面证据（附表二第 7(5) 条）。
- 问 COB 收到了什么。审计账目、核数师报告、通过的决议与会议记录依法要在 28 天内呈交 COB——这比向管理层要账本更有力，因为那是法定呈报。
- 用议案（大会前 7 天）要求特别审计或更换管理代理人。
- 向仲裁庭申请下令披露文件——那是附表四列明的索偿类别之一。
欠费：管理层能做什么，不能做什么
管理费依 s.25 按份额单位比例摊分。发出书面通知 14 天后仍未缴，可收取利息，但年息不得超过 10%。请注意：10% 是上限，不是自动适用的利率，实际利率由 JMB 或 MC 议决——直接问管理层议决的是多少。法定催缴通知有固定格式：JMB 用 Form 11，MC 用 Form 20（2015 年管理条例）。不理会这份通知本身就是罪行（s.34(3)）：罚款不超过 RM5,000 或监禁不超过 3 年，另加每日 RM50 的持续罚款。
| 管理层可以做 | 管理层不可以做 |
|---|---|
| 公布欠费名单（姓名、单位、金额，每月更新） | 切断水电供应 |
| 停用门禁卡，重启收费不超过 RM50；欠费者签登记簿由保安协助进出 | 阻止业主进入自己的单位或附属单位 |
| 暂停使用公共设施与服务 | — |
| 以书面协议安排分期 | — |
| 把欠款记录报给 CTOS | — |
| 发出 Form 11／Form 20 法定通知、律师信 | — |
| 向 COB 申请扣押令（s.35），查封单位内的动产，14 天后公开拍卖 | — |
| 入禀仲裁庭（RM250,000 以内）或民事法庭 | — |
还有一点值得写清楚：我们没有核实到管理层对单位本身拥有留置权（lien）或可注册的押记。法令真正的牙齿是 s.35 对动产的扣押令、仲裁庭、民事诉讼，以及 s.73 的欠费证明书——不是在你的地契上注册一笔押记。买二手单位时，s.73 证明书（收费不超过 RM50）是该单位欠款总额的确证，交易前一定要拿；细节见管理费与维修基金与二手房买卖合约与完成交易。
实战升级路线：从一封信到仲裁庭
这是我给客户的顺序。每一步都留下书面记录，因为到了仲裁庭，你手上的文件就是你的案子。
- 1. 书面提出，给明确期限电邮加挂号信，写清楚事实、要求的行动和回复期限。口头投诉在仲裁庭上不存在。
- 2. 收集文件最近一次 AGM 的会议记录、审计账目、核数师报告、当年预算案；需要时付费查阅账册。
- 3. 问 COB 收到了什么审计账目、核数师报告、决议与会议记录须在大会后 28 天内呈交 COB。管理层拿不出、COB 也没收到，这本身就是可以写进索偿书的事实。
- 4. 提呈议案AGM 前不少于 7 天书面提呈：特别审计、更换管理代理人、修改守则。这是成本最低的一步。
- 5. 联署要求 EGM合计 25% 总份额单位的业主书面联署并列明会议目的；会议最迟六星期内举行。
- 6. 请 COB 出手委任人士召开大会（s.18(5)）、委任管理代理人（s.19(2)、s.86）或指示召开 EGM。但记住 Diamond F：COB 不会替你裁决大会或委员是否有效。
- 7. 入禀仲裁庭RM250,000 以内，可请求下令召开大会、宣告决议无效、披露文件或赔偿。超过上限或涉及土地业权，就要上法庭。
- 买卖合约、交屋通知书与 s.73 欠费证明书（如是二手）
- 最近三年的管理费单据与缴费收据（证明你有投票资格）
- 你那栋楼的住户守则与附加守则，以及提交 COB 的副本
- 最近两次 AGM 的通知、议程、会议记录与出席／委托书记录
- 审计账目与核数师报告
- 你发出的书面投诉与管理层的回复（或没有回复的证据）
- 照片、维修报价、第三方报告等损失证据
延伸问题
管理层不开 AGM，可以告吗？
可以。“下令召开大会”是分层管理仲裁庭列明可下的命令之一，索偿上限 RM250,000。在入禀之前，先走两步会更省事：一是合计 25% 总份额单位的业主联署书面要求召开 EGM，会议须最迟在六星期内举行；二是请 COB 指示召开，发展商没有召开 JMB 第一次 AGM 时，专员还可以委任人士代为召开（s.18(5)）。
没有 JMB 也没有 MC 的公寓，管理费还要缴吗？可以换管理公司吗？
费用照缴，因为共用产业的开支照样在发生。没有成立联合管理委员会时，COB 可以依法委任管理代理人（s.19(2)、s.86），这是把管理交给第三方最直接的路。规模上，雪兰莪在 2026 年 8 月 12 日有 310 个分层项目、35,817 个单位既没有 JMB 也没有 MC；柔佛没有对等官方数字。
买二手公寓，怎么确认不会继承前屋主的欠费？
要 s.73 欠费证明书。由发展商、JMB 或 MC 应律师要求发出，收费不超过 RM50，列明该单位的欠款总额，并且是欠款总额的确证。私人二手买家会承接前屋主的欠款，法庭拍卖的买家则不会。签约前请律师取得这份证明，并把它写进成交条件——细节见管理费与维修基金。
管理层可以断我的水电或不让我进单位吗？
不可以。切断水电供应、以及阻止业主进入自己的单位或附属单位，都是被禁止的。允许的做法是：公布欠费名单、停用门禁卡（重启收费不超过 RM50，期间签登记簿由保安协助进出）、暂停使用公共设施、报给 CTOS、发出 Form 11／Form 20 通知、向 COB 申请 s.35 扣押令查封单位内动产，以及入禀仲裁庭或法院。
常见问题
管理费收了却不做事，我可以停缴管理费吗？
不建议，而且通常会把你的处境变差。欠费在大会前第七天仍未清的业主不能投票，也不能参选委员会；管理层还可以收取利息（年息上限 10%，实际利率由 JMB／MC 议决）、发出 Form 11／Form 20 法定通知、停用门禁卡（重启费不超过 RM50）、把欠款报给 CTOS，并入禀仲裁庭追讨。正确的顺序是照缴，然后用议案、EGM 和仲裁庭去处理服务不到位的问题。
JMB 选举怎么办？我可以自己提名参选吗？
可以，只要你年满 21 岁、是该单位的业主或联名业主、经正式提名，并在 AGM 前至少 7 天付清管理费与维修基金欠款，同时不是破产人、没有欺诈或不诚实罪名的定罪记录。委员会由 3 至 14 名单位业主组成，在 AGM 上选出。要注意：委托书不能用于委员会选举，所以想选上就得让支持你的业主亲自到场。
我不能出席公寓大会，可以叫人代我投票吗？委托书有上限吗？
可以。委托书必须书面、由你或你的律师签署（公司业主盖印），并在会议前不少于 48 小时送到 JMB／MC 的注册地址。你本人行使投票权时，proxy 不能同时投票，而且委托书不能用在委员会选举上。至于一个人最多能拿几张委托书：我们查不到任何马来西亚来源列出法定上限，所以不写数字——需要用到就请律师查阅附表二第 22 条原文。
怎样罢免管理委员会的委员？
法令的写法是“出缺”（vacated），不是“罢免”。连续欠费超过三个月、连续三次无故缺席委员会会议、严重违反住户守则且 14 天内未纠正、破产、欺诈定罪或心智不健全，都会令职位自动出缺。我们找不到任何来源确认有以决议罢免在任委员的机制或门槛，所以本站不写“可以投票罢免”。实务路径是：等下一次 AGM 改选，或以 25% 总份额单位联署要求召开 EGM。
向 COB（建筑物专员）投诉有用吗？
要看你投诉什么。COB 可以在发展商不召开第一次 AGM 时委任人士召开（s.18(5)）、在没有委员会时委任管理代理人（s.19(2)、s.86）、指示召开 EGM，并接收大会后 28 天内的审计账目与会议记录。但 2026 年高庭在 Diamond F [2026] 7 MLJ 848 判定 COB 的角色是行政与监督性质，对大会或委员是否有效没有裁决权，也不能发“认可信”。那类争议要去仲裁庭或法院。
入禀分层管理仲裁庭要多少钱？多久有结果？
上限 RM250,000。入禀费方面，仲裁庭副主席在 2022 年 11 月的 EdgeProp 报道中说是 RM100，同一报道说没有入禀时限——这是 2022 年的数字，入禀前请向仲裁庭确认现行收费。裁决须尽快作出，在可行的情况下从聆讯第一天起 60 天内。原则上不准律师代表。不遵守裁决是刑事罪，最高罚款 RM250,000 或监禁 3 年，或两者兼施。
我可以要一份管理账目的副本吗？
不一定。上诉庭在 Ideal City v Chimes AG [2024] CLJU 2898 指出，法令的查阅条文只容许业主付费查阅账册，不包括取得副本。你能拿到的是大会后 28 天内的会议记录；另外审计账目与核数师报告依法须在 28 天内呈交 COB，所以可以从 COB 那边问“收到了什么”。要副本，可以向仲裁庭申请下令披露文件。
资料来源与核实
- Strata Management Act 2013 (Act 757), reprint hosted by DBKL
- Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015, P.U.(A) 107, hosted by DBKL
- Low and Partners — Strata Management Act 2013, Part 2 (sections 17, 18, 22, 46, 48, 55, 57, 58)
- Datuk Chang Kim Loong (HBA), EdgeProp, 27 July 2019 — The ABCs of AGM, EGM and committee meetings
- Datuk Chang Kim Loong (HBA), EdgeProp, 12 April 2019 — Management bodies and how they function
- BurgieLaw, 18 November 2016 — JMBs and MCs Part 7: exercising statutory rights at an AGM or EGM
- BurgieLaw, 14 November 2022 — The definition of a proprietor (Tham Sau Hoong)
- Mary Lau, StarProperty, 21 August 2019 — Standard procedures for management bodies of stratified properties (Part 1)
- Skrine, alert 29 May 2026 — Defining the limits of the Commissioner of Buildings (Diamond F)
- Halim Hong and Quek, 7 May 2026 — COB has no power to impose additional requirements
- Mah Weng Kwai and Associates — Strata Management Tribunal Malaysia
- Donovan and Ho, 3 October 2019 — All about the Strata Management Tribunal
- EdgeProp, 24 November 2022 — 80% of strata management tribunal claims are fee-related
- BurgieLaw, 2 April 2025 — Court of Appeal: a parcel owner is not entitled to documents held by a JMB (Ideal City v Chimes AG)
- Mah Weng Kwai and Associates, 2 February 2021 — How management bodies can recover outstanding maintenance charges
- Low and Partners — The basic procedure for recovering outstanding maintenance charges
- EdgeProp, 10 September 2026 — SMA 2013 review considers changes to maintenance charges and voting rights
- KPKT — Housing and Strata Management Tribunal (TPPS) offices and filing
核实日期：2026-09-20。本文为一般资讯，不构成法律、税务或财务建议。法规与费率会变动，签约前请与你的律师、银行或相关机构书面确认。
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Louis Koh
11 年马来西亚房产经验 · 新山与吉隆坡 · 中文 & English
我协助本地买家与新加坡跨境买家处理新房与二手房。文章里每个数字都注明出处；法规有变动时，我会更新并标注日期。
这一步卡住了？直接问我
把你的情况（新房或二手房、预算、所在州属、进行到哪一步）发给我，我会告诉你下一步该做什么、要注意什么。
把你的大楼名称和情况发给我，我可以免费整理一份升级步骤清单，列明每一步要准备的文件和期限。
Louis Koh · 11 年马来西亚房产经验 · +60 10-906 6685 · 每日 9am–10pm（马来西亚时间）回覆