分层管理法令 2013：JMB、MC、COB 各管什么？
分层管理法令（Strata Management Act 2013，Act 757）规定了公寓、服务式公寓、有地分层地契住宅从交屋那天起由谁管理：先是发展商，12 个月内要交给联合管理机构（JMB），分层地契发出且足够单位转名后再交给管理机构（MC）；地方政府里的建筑物专员（COB）负责执法，纠纷则可以上分层管理仲裁庭。本文把这条时间线、各方的权力与屋主的权利义务一次讲清楚。
一句话答案
2013年分层管理法令（Strata Management Act 2013, Act 757）规定你的大楼由谁管、什么时候换手：交屋（VP）后由发展商管理，并必须在交屋后 12 个月内 召开第一次常年大会、成立共管机构（JMB）；等分层地契发出，管理机构（MC）成立接手。地方政府的建筑物专员（COB）负责执法，分层管理仲裁庭受理 RM250,000 以内的索偿。
关键数字一览
| 法令 | 2013年分层管理法令（Act 757），2015年6月1日生效 |
|---|---|
| 适用范围 | 只适用西马与纳闽，不包括沙巴、砂拉越 |
| JMB 第一次常年大会 | 交屋（VP）后最迟 12 个月内 |
| MC 成立 | 分层地契发出时；25% 份额单位转名后初始期结束 |
| JMB 解散 | MC 第一次常年大会后 3 个月 |
| 大会投票权 | 会议前第 7 天仍欠费者不能投票 |
| 分层管理仲裁庭 | 索偿上限 RM250,000；Form 1 住宅 RM100、商业 RM200 |
| 修法进度 | 截至 2026 年 9 月尚未通过修订（KPKT 仍在检讨） |
30 秒重点
- 分层管理法令只适用于西马半岛和纳闽；沙巴、砂拉越有各自的法律。
- 发展商管理期从交屋（VP）开始，到 JMB 成立后 1 个月结束；发展商必须在交屋日起 12 个月内召开第一次年度大会（AGM）成立 JMB。
- 分层地契发出后自动成立 MC，但要等“初期”结束（发展商已转出至少 25% 份额单位）后 1 个月内开 MC 第一次 AGM；JMB 在 MC 首次 AGM 后 3 个月解散。
- COB 设在各地方政府（新山是 MBJB、依斯干达公主城是 MBIP 等），可查账、召开会议、发扣押令。
- 分层管理仲裁庭（现属 TPPS）处理 RM250,000 以内的纠纷，住宅案件 Form 1 申请费 RM100，原则上不准请律师。
- KPKT 在 2026 年 6 月和 8 月都表示正在检讨修法，但截至 2026 年 9 月尚无修正案通过。
分层管理法令是什么？管哪些产业？
分层管理法令（Strata Management Act 2013，马来文 Akta Pengurusan Strata 2013，法令编号 Act 757）是管理分层产业（strata property）日常维修与管理的主要法律。它在 2015 年 6 月 1 日起在西马半岛生效，取代了旧的《建筑物与公共财产（维修与管理）法令 2007》（Act 663）。与它配套的是《分层管理（维修与管理）条例 2015》（Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015），里面有表格、会议程序，以及附表三（Third Schedule）的标准住户守则（by-laws）。
法令第 1 条写明：它只适用于西马半岛和纳闽联邦直辖区。所以新山、吉隆坡、槟城的公寓都受它管；沙巴和砂拉越的分层产业则按当地州法律处理，本文不涵盖。
“分层产业”不只是高楼公寓。只要一块地上的建筑被划分成多个分层地契（strata title）单位、并有共同使用的公共区域（common property / harta bersama），例如门禁式有地住宅（gated & guarded landed strata）、SOHO、服务式公寓、店屋办公楼，都在范围内。地契种类的分别可以看马来西亚地契种类，产业类型则见房产类型全解。
| 法律 | 管什么 | 对屋主的意义 |
|---|---|---|
| 分层管理法令 2013（Act 757） | 交屋后的维修与管理：发展商、JMB、MC 的职责，管理费、维修基金、仲裁庭 | 你每个月交的管理费、能不能投票、怎么投诉，都在这里 |
| 分层管理（维修与管理）条例 2015 | 程序细节、表格、楼上漏水处理、附表三标准住户守则 | 漏水、宠物、门禁卡等日常纠纷的依据 |
| 分层地契法令 1985（Act 318） | 分层地契的申请与发出、份额单位、MC 的成立 | 决定什么时候拿到分层地契、MC 何时成立 |
从交屋到 MC：分层管理的四个阶段
很多买家拿钥匙后才第一次听到 JMB、MC 这些名词。其实管理权的交接有清楚的法定时间线，搞懂了就知道现在该找谁、谁该交账。
- 阶段一：发展商管理期（developer's management period）从第一个单位交屋（VP）当天开始，到 JMB 成立后 1 个月结束。这段期间由发展商管理大楼和公共区域，向买家收管理费（Charges）和维修基金（sinking fund），钱必须存入专门的维修账户和维修基金账户，法令明文规定这些钱是“为买家信托持有”。未卖出的单位，管理费和维修基金由发展商自己付。
- 阶段二：成立联合管理机构（JMB, Joint Management Body / Badan Pengurusan Bersama）发展商必须在交屋日起不迟于 12 个月召开第一次年度大会（AGM）；大会召开当天 JMB 就成立。JMB 由发展商和买家组成，大会上决定委员会（joint management committee）人数并选出委员。发展商要在管理期结束前把账户余额、经审计账目、合约、保险单、图则等移交给 JMB。
- 阶段三：分层地契发出，管理机构（MC, Management Corporation / Perbadanan Pengurusan）成立土地局开立分层登记册、发出个别分层地契时，MC 就依分层地契法令自动成立，所有屋主都是成员。从这时起到发展商转出的份额单位累计达到总数的 25%，称为“初期”（initial period）。
- 阶段四：MC 第一次 AGM，JMB 解散发展商须在“初期”结束后 1 个月内召开 MC 第一次 AGM，选出管理委员会（management committee）。JMB 在 MC 首次 AGM 起 1 个月内把资金和记录移交给 MC，并在 MC 首次 AGM 后 3 个月解散。
| 事项 | 期限 | 负责方 |
|---|---|---|
| 开始收管理费与维修基金 | 交屋（VP）当天起 | 发展商 |
| 第一次 AGM、成立 JMB | 交屋日起不迟于 12 个月 | 发展商 |
| 发展商管理期结束 | JMB 成立后 1 个月 | 发展商→JMB |
| MC 第一次 AGM | “初期”结束后 1 个月内 | 发展商 |
| JMB 移交给 MC | MC 首次 AGM 起 1 个月内 | JMB→MC |
| JMB 解散 | MC 首次 AGM 后 3 个月 | — |
交屋满 12 个月还没开过常年大会，表示你缴的管理费和储备金还在发展商手上，也没有人查过账。而会议前第 7 天你还欠费的话，你连表决自己要缴多少钱的那份预算案都不能投票。事后才要纠正，就得向 COB 投诉或上仲裁庭，一拖就是几个月。
直接问 Louis
把你的交屋信（VP letter）日期和最近一张管理费账单发给我，我告诉你这栋楼现在应该走到哪一步、该追谁。
告诉我是哪一栋楼，我帮你查清楚现在到底是发展商、JMB 还是 MC 在管，拿到管理处的联络方式，也告诉你该向哪个地方政府的 COB 单位投诉。
JMB 和 MC 有什么分别？各自的职责
JMB 和 MC 做的事情几乎一样：维修公共区域、收费、买保险、执行住户守则、请管理公司。最大的分别在于身份：JMB 是过渡性质，由发展商和买家共同组成；MC 是分层地契下的法定团体，是公共区域的注册所有人，发展商只剩下未卖出单位的一份投票权。
| 比较 | JMB（联合管理机构） | MC（管理机构） |
|---|---|---|
| 何时存在 | 交屋后、分层地契发出前 | 分层地契发出后（长期） |
| 成员 | 发展商＋买家 | 全体分层地契屋主（发展商只以未售单位身份参与） |
| 管理费决定 | 按每个单位的“分配份额单位”（allocated share units）比例 | 按份额单位比例 |
| 维修基金 | 管理费的 10%，大会可调高但不能低于 10% | 同样至少 10% |
| 能否起诉 | 可以追讨欠费、向仲裁庭或法院索偿 | 可以，并可就公共区域缺陷向发展商索偿 |
维修账户与维修基金账户用途不同
法令规定两个账户分开：维修账户用于日常维护、清洁、保安、保险保费、小型油漆、电线检查、管理代理费用等；维修基金账户只能用于重新油漆公共区域、添购公共设备、更换固定装置、提升翻新公共区域以及其他资本开支。管理费怎么计算、欠费会怎样，详见管理费与维修基金。
管理代理（managing agent）不是 JMB/MC
很多楼盘的“管理处”其实是 JMB/MC 聘请的管理公司。管理公司只是代理，拿主意的是委员会和大会。你对管理处不满，应该写信给委员会，或在 AGM 提出动议。
AGM 怎么开？屋主的投票权与会议规则
法令附表对会议有详细规定。以下是屋主最需要知道的几条：
- 每年一次 AGM，两次 AGM 之间不得超过 15 个月。
- 至少 14 天前通知全体屋主，附上议程、动议、上次会议记录和经审计账目。
- 欠费不能投票：在大会前第 7 天仍拖欠管理费或维修基金的屋主，没有投票权。合格投票名单须在大会前至少 48 小时张贴。
- 委托代表（proxy）：可以委托他人出席投票，委托书须在大会前至少 48 小时交到管理处。
- 举手与投票（poll）：举手表决时每个单位一票；若要求以 poll 表决，按份额单位计票。
- 特别大会（EGM）：合计持有至少 25% 份额单位的屋主可联署要求召开，须在收到要求后 6 周内举行。
| 决议 | 通知期 | 通过门槛 | 常见用途 |
|---|---|---|---|
| 特别决议（special resolution） | 至少 21 天 | 有效票数的 3/4 或以上 | 订立附加住户守则 |
| 全体一致决议（unanimous resolution） | 至少 21 天 | 每一张有效票都赞成 | 法令指定的重大事项 |
| 综合决议（comprehensive resolution） | 至少 30 天 | 至少 2/3 总份额单位 | MC 的指定重大事项 |
COB 建筑物专员是谁？可以帮你什么？
建筑物专员（COB, Commissioner of Buildings / Pesuruhjaya Bangunan）由州政府委任，设在各地方政府（PBT）里，负责执行分层管理法令。在新山一带，要找的通常是新山市政厅（MBJB）、依斯干达公主城市政厅（MBIP）、巴西古荡市政厅（MBPG）等所属的 COB 单位；吉隆坡则是 DBKL 的 COB。
- 督促发展商按时召开 AGM、成立 JMB；
- 查阅 JMB/MC 或发展商的账目与记录；
- 委任人召开会议，或下令召开特别大会；
- 应管理机构申请，就欠费屋主发出扣押动产的令状（warrant of attachment）；
- 处理楼上漏水等纠纷的转介，必要时委任专业人士评估；
- 起诉违反法令的人。
COB 是执法者，不是法官；涉及金钱赔偿或需要裁决的纠纷，应该去分层管理仲裁庭。
分层管理仲裁庭：RM250,000 以内的纠纷怎么告？
分层管理仲裁庭（Strata Management Tribunal，马来文 Tribunal Pengurusan Strata）现在隶属房屋与分层管理仲裁庭（TPPS, Tribunal Perumahan dan Pengurusan Strata），由房屋及地方政府部（KPKT）管辖。它处理的是屋主、JMB、MC、发展商、管理代理之间依法令产生的纠纷，例如追讨管理费、要求召开会议、住户守则争议、公共区域维修等。
| 项目 | 内容 |
|---|---|
| 索偿上限 | RM250,000 |
| 申请表格与费用 | Form 1（索偿声明）：住宅 RM100，商业/工业 RM200 |
| 答辩期限 | 被告在收到 Form 1 后 14 天内提交 Form 2 |
| 律师 | 原则上不准代表出庭，案件涉及复杂法律问题且会造成严重经济困难时例外 |
| 裁决时间 | 尽快，可行时在第一天聆讯起 60 天内 |
| 执行 | 裁决视同民事法庭命令；不遵守属刑事罪，最高罚款 RM250,000 或监禁 3 年或两者兼施 |
| 南部办事处 | 新山 Menara Ansar 20 楼（Jalan Trus），电话 07-222 8069 |
注意不要搞混：购屋者索偿仲裁庭（TTPR）处理的是买家与发展商之间依买卖合约的索偿（例如逾期交屋赔偿），上限 RM50,000，详见购屋者索偿仲裁庭。
屋主的权利与义务清单
- 按时缴交管理费与维修基金（交屋后首 4 个月通常预缴，之后按月预缴，依 Schedule H 合约）。
- 遵守附表三标准住户守则及大会通过的附加守则，违规最高可被罚 RM200，详见分层住户守则。
- 有权要求查阅账目，并在 AGM 上质询经审计账目。
- 卖房时可向 JMB/MC 申请欠费证明（法令规定费用不超过 RM50）。
- 公共区域出现缺陷、漏水，先书面通知管理处，保留记录，详见公共区域缺陷与楼上漏水。
- 装修前向管理处申请批准，详见装修准证与管理处规定。
- 出租单位时，租客同样受住户守则约束，但罚款会发给屋主。
2024–2026 年有修法吗？
截至 2026 年 9 月，分层管理法令没有通过任何修正案。KPKT 在 2026 年 6 月的分层管理研讨会上表示法令“需要全面修正”，正在收集意见（The Star，2026 年 6 月 13 日）；8 月部长倪可敏表示，政府计划同时推出三部新法律并修订 Act 757，但没有给出时间表。他也提到全国约有 300 万个分层单位、分布在超过 27,000 个分层计划（Malay Mail，2026 年 8 月 10 日）。
延伸问题
公寓的共用产业（common property）到底属于谁？
分层地契发出后，管理机构（MC）就是共用产业在土地局登记的业主，而每一位分层业主都是 MC 的成员。在那之前，发展商管理期和 JMB 阶段还没有 MC；发展商收取的管理费与储备金，法令规定是为购屋者信托持有，必须存进专用户口，不能和公司的钱混在一起。
分层管理仲裁庭和购屋者索偿仲裁庭有什么不同？
管的事不一样。分层管理仲裁庭处理 Act 757 之下的纠纷：业主、JMB、MC、发展商与管理公司之间的欠费、会议程序、共用产业维修等，索偿上限 RM250,000。购屋者索偿仲裁庭（TTPR）处理的是买家告发展商、根据买卖合约而来的索偿，例如迟交屋赔偿，上限 RM50,000。详见购屋者索偿仲裁庭。
对管理公司不满，业主可以换掉吗？
可以，因为管理公司（managing agent）是 JMB 或 MC 聘请的公司，本身不是管理机构。管理处只是执行，决定权在委员会和全体大会。所以正确的做法是先书面写给委员会；不行就在常年大会上提动议，或者联合足够票数的业主召开特别大会。管理处不能自己留任，也不能拒绝执行依程序通过的决议。
要多少业主才能召开特别大会（EGM）？
持有总份额单位（share units）至少 25% 的业主可以联署要求召开特别大会，而且必须在六个星期内召开。常年大会之间委员会不动作时，这是最实际的工具。要留意算的是份额单位而不是单位数：以投票纸（poll）表决时按份额单位计票，所以面积大的单位票重比人头票大。
常见问题
分层管理法令适用于沙巴和砂拉越吗？
不适用。Act 757 第 1 条规定只适用于西马半岛和纳闽联邦直辖区。沙巴与砂拉越的分层产业按各自州法律管理，买那边的产业要请当地律师确认。
交屋多久要成立 JMB？
发展商必须在交屋（VP）日起不迟于 12 个月召开第一次年度大会，大会召开当天 JMB 就成立。超过期限还没召开，可以向所在地方政府的建筑物专员（COB）投诉。
JMB 和 MC 有什么不同？
JMB 是分层地契发出前的过渡管理机构，由发展商和买家组成；MC 在分层地契发出时自动成立，由全体屋主组成，并成为公共区域的注册所有人。两者职责相似，都负责收费、维修、保险和执行住户守则。
欠管理费可以在 AGM 投票吗？
不可以。在大会前第 7 天仍拖欠管理费或维修基金的屋主没有投票权，合格名单须在大会前至少 48 小时张贴。想投票就要在截止日前交清。
COB 和分层管理仲裁庭有什么分别？
COB 是设在地方政府的执法官员，可以查账、召开会议、发扣押令和起诉；仲裁庭是裁决纠纷的机构，可以判决最高 RM250,000 的索偿，裁决等同法庭命令。要钱或要裁决，去仲裁庭；要督促执法，找 COB。
向分层管理仲裁庭索偿要多少钱？
住宅案件的 Form 1 申请费是 RM100，商业或工业产业是 RM200。原则上不需要也不准请律师出庭，裁决可行时在第一天聆讯起 60 天内作出。
分层管理法令 2026 年有修改吗？
截至 2026 年 9 月没有。KPKT 表示正在检讨并收集意见，部长也说会修订 Act 757，但尚未提呈或通过修正案。现行条文仍然有效。
资料来源与核实
- Strata Management Act 2013 (Act 757) 条文
- Mah Weng Kwai & Associates — Strata management hand-over timeline
- Mah Weng Kwai & Associates — Strata Management Tribunal
- KPKT — Tribunal Perumahan dan Pengurusan Strata (TPPS)
- iProperty — Strata Management Tribunal: how to make a claim
- EdgeProp — The ABCs of AGM, EGM and committee meetings
- PropertyGuru — What is the Commissioner of Buildings (COB)
- Low and Partners — Strata Management Act 2013 Part 1
- The Star (13 Jun 2026) — Ministry gathering input to amend SMA
- Malay Mail (10 Aug 2026) — Govt reviews Strata Management Act
核实日期：2026-09-20。本文为一般资讯，不构成法律、税务或财务建议。法规与费率会变动，签约前请与你的律师、银行或相关机构书面确认。
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Louis Koh
11 年马来西亚房产经验 · 新山与吉隆坡 · 中文 & English
我协助本地买家与新加坡跨境买家处理新房与二手房。文章里每个数字都注明出处；法规有变动时，我会更新并标注日期。
这一步卡住了？直接问我
把你的情况（新房或二手房、预算、所在州属、进行到哪一步）发给我，我会告诉你下一步该做什么、要注意什么。
告诉我是哪一栋楼，我帮你查清楚现在到底是发展商、JMB 还是 MC 在管，拿到管理处的联络方式，也告诉你该向哪个地方政府的 COB 单位投诉。
Louis Koh · 11 年马来西亚房产经验 · +60 10-906 6685 · 每日 9am–10pm（马来西亚时间）回覆