分层住户守则：宠物、装修、短租 Airbnb 与罚款规定
分层住户守则（by-laws，马来文 undang-undang kecil）是每个公寓、服务式公寓和分层有地住宅都要遵守的规则：2015 年条例附表三的标准守则自动适用，JMB 或 MC 可以用特别决议加订附加守则（票数门槛请以法令原文和你那栋楼的守则为准），违规者最高可被罚 RM200。标准守则并没有全面禁止养宠物；至于管理机构能不能禁止短租，目前没有定论——联邦法院 2020 年的 Innab Salil 与上诉庭 2025 年 4 月 9 日的 Wawasan Raya 结论相反。本文说明哪些规定有法律依据、怎样查你那栋楼的守则。
一句话答案
马来西亚的分层住户守则（by-laws）分几层：2015 年条例第三附表（Third Schedule）的标准守则自动适用于每一个分层项目，约束业主、住户（包括租客）和访客；JMB 或 MC 要另外加守则，必须以特别议决案通过（票数门槛请查法令与你那栋楼的守则）。违规最高罚 RM200。标准守则并没有全面禁止养宠物。至于大楼能不能禁止短租，目前没有定论：联邦法院 2020 年 Innab Salil 维持住户规则，上诉庭 2025 年 4 月 9 日 Wawasan Raya 则裁定管理机构无权禁止。
关键数字一览
| 标准守则出处 | 2015年分层管理（维修与管理）条例第三附表 |
|---|---|
| 约束谁 | 分层业主、住户（含租客）与访客 |
| 附加守则 | 特别议决案；票数门槛须查法令第 2 条 |
| 向 COB 存档 | MC 通过后 30 天内提交副本 |
| 罚款上限 | 每次违规 RM200 |
| 宠物 | 标准守则没有全面禁养；以滋扰、危险及地方政府规定为准 |
| 短租 Airbnb | 没有定论：Innab Salil [2020] 10 CLJ 285 对 Wawasan Raya [2025] 4 MLRA 1（2025-04-09） |
| 不服可以去哪里 | 地方政府的 COB，或分层管理仲裁庭（Form 1 住宅 RM100） |
30 秒重点
- 2015 年分层管理条例附表三的标准住户守则自动适用于每一个分层计划，不需要另外通过。
- JMB/MC 可以通过特别决议订立附加守则，MC 须在 30 天内把副本交给建筑物专员（COB）。特别决议的票数门槛请查法令第 2 条与你那栋楼已登记的守则，本站不印未经核实的百分比。
- 违反守则，屋主、住户或访客都可被罚，每项违规罚款最高 RM200。
- 标准守则只禁止会造成滋扰、危险或违反州/地方政府规定的动物，并没有全面禁养宠物；地方政府另有自己的养狗规定。
- 管理机构能不能禁止短租，目前没有定论：联邦法院 2020 年 Innab Salil（[2020] 10 CLJ 285）维持了该大楼的 House Rule No. 3；上诉庭 2025 年 4 月 9 日 Wawasan Raya（[2025] 4 MLRA 1）则裁定法令没有赋予管理机构禁止短租的权力。
分层住户守则是什么？有哪几层？
分层住户守则（by-laws）是管理公共区域使用、住户行为和大楼安全的规则。依分层管理法令（Strata Management Act 2013，Act 757），守则对屋主、住户（occupant，包括租客）和访客（invitee）都有约束力。它分成三层：
| 层次 | 由谁订立 | 效力 |
|---|---|---|
| 标准住户守则（附表三） | 政府，载于《分层管理（维修与管理）条例 2015》附表三（Third Schedule） | 自动适用于所有分层计划，不能被附加守则推翻 |
| 附加住户守则（additional by-laws） | 发展商管理期内经 COB 批准；JMB/MC 以特别决议通过 | 适用于该大楼；不能抵触法令和标准守则 |
| 管理处的日常规定（house rules） | 管理委员会或管理代理 | 多是执行细节，例如装修时段、访客登记；若没有依法定程序通过，效力可能有争议 |
“特别决议”（special resolution）在法令第 2 条有定义，会议前须先发出列明动议内容的通知，并取得法定多数通过。票数门槛本站不印：一家律师行说是三分之二，槟城 2023 年分层指南要求「有效票的四分之三」（那是槟城自己那一道同意程序，不是法令对特别决议的定义），两者不是同一个测试——请以法令第 2 条原文和你那栋楼已登记的守则为准。MC 通过附加守则后，须在 30 天内把副本交给建筑物专员（COB）。
违反住户守则会被罚多少？
法令允许 JMB/MC 在守则中规定罚款，对象是违反守则的屋主、住户或访客，每项违规罚款不超过 RM200。这是法定上限，管理处不能在守则里写更高的罚款。
| 情况 | 最高罚款 |
|---|---|
| 一次违规（例如在走廊堆放杂物） | RM200 |
| 三项不同违规 | 3 × RM200 = RM600 |
| 超过罚款能处理的问题（例如造成财物损坏） | 另外按损失追讨，可上仲裁庭或法院 |
屋主出租单位时要注意：守则约束的是住户，但管理处通常把罚单发给屋主。你可以在租约里写明租客违规的罚款由租客承担，详见出租房产必知。
至于欠管理费被停用门禁卡，那是另一套程序：须先发书面通知、满 14 天后才能停卡，详见管理费与维修基金。
如果你的回酬计算完全建立在短租上，请在付订金之前先看清楚这栋楼已登记的守则，并请律师书面给意见——这件事目前没有定论：联邦法院 2020 年 Innab Salil 维持了住户规则，上诉庭 2025 年 4 月 9 日 Wawasan Raya 则裁定管理机构无权禁止短租。此外，大会随时可以改守则；一旦改了，你的单位就得回到普通的月租模式，租金和回酬都跟你原本算的不一样。详见马来西亚短租 Airbnb 合法吗与出租房子与租金收入报税。
直接问 Louis
告诉我是哪一栋楼、你需要它允许什么——养宠物、装修还是短租，我在你付订金之前先向管理处要已登记的守则来看。
告诉我是哪一栋楼，我帮你向管理处索取第三附表以外的附加守则，以及最近两年的常年大会会议记录，让你看清楚有哪些新规定已经在桌面上。
公寓可以养宠物吗？养狗养猫的规定
这是我被问最多的守则问题。答案是：附表三标准守则没有全面禁止养宠物。它只禁止饲养以下三类情况的动物：
- 会对其他住户造成烦扰或滋扰（annoyance or nuisance）；
- 会危害其他住户的安全或健康；
- 违反州政府或地方政府的规定。
第三点很关键：地方政府（PBT）对高楼养狗往往有自己的执照规定。例如 PropertyGuru 整理的资料显示，吉隆坡市政局（DBKL）只准在 JMB/MC 同意下饲养指定的小型犬种，八打灵再也市政厅（MBPJ）则规定养狗只限底层单位。新山的 MBJB、MBIP 等地方政府的具体规定，我没有找到统一公布的高楼养狗清单，养之前请直接向你所属地方政府查询执照要求。
此外，个别大楼可能有附加守则限制宠物种类、数量或在公共区域的活动（例如必须用绳牵、不能进泳池区）。附加守则能否完全禁止宠物，我没有找到可以确认的判例，最稳妥的做法是买之前先看那栋楼已登记的守则。
- 向管理处索取已通过的附加守则，看有没有宠物条款。
- 向地方政府查询养狗执照和高楼饲养限制。
- 确认宠物在电梯、大堂等公共区域的规定（例如只能用货梯）。
- 租房前问清楚：屋主和守则都要允许。
公寓可以做 Airbnb 短租吗？
短租（short-term rental / homestay / Airbnb）在马来西亚没有一条生效的联邦法令，而管理机构能不能禁止短租，目前也没有定论——两级法院给出了相反的答案。
联邦法院，2020 年：Innab Salil & Ors v Verve Suites Mont’ Kiara Management Corporation，判例引述为 [2020] 10 CLJ 285、[2020] MLJU 1563、[2020] 12 MLJ 16。涉案的是该大楼的 House Rule No. 3（住户规则第 3 条，不是附表三的第 3 条法定守则——这是网上最常见的错误），禁止把单位用于包括短租在内的商业用途。联邦法院驳回上诉，认定该住户规则有效禁止短租，不抵触法令 s.70(5)。两家律师行给出的判决日期不同，所以本站只引述年份与判例号。
上诉庭，2025 年 4 月 9 日：Wawasan Raya (M) Sdn Bhd & Anor v Marc Service Residence Management Corporation，判例引述为 [2025] 4 MLRA 1 与 [2025] MLJU 947。上诉庭裁定分层管理法令并没有赋予管理机构禁止短租的权力；该案中 MC 后来通过的一项允许短租的特别决议取代了更早的限制性住户规则，而限制必须正式纳入守则并向 COB 注册才具可执行性。
这两宗案该怎么读？一家律师行（RDS Law Partners）直言两者「直接冲突」，并认为联邦法院的判决应当优先——那是律师行的意见，不是法院的裁定，本站不替你选边，而是把两个判决都摆出来。两边都说得通的一条实务规则是：限制要挡得住，必须（一）正当通过为守则或附加守则、（二）向 COB 注册、（三）没有被后来的决议取代。我们也查不到 Wawasan Raya 有进一步上诉到联邦法院的记录，所以立场还可能改变。结论：不要假设一定可以做，也不要假设一定被禁；先看你那栋楼的守则原文，再听你自己律师的书面意见。短租的税务、地方政府规定与各州立场，见马来西亚短租 Airbnb 合法吗：分层守则、地方政府与税务。
所以打算买来做短租的买家，必须逐栋查：
- 该大楼有没有通过禁止或限制短租的住户规则或附加守则（看大会记录、是否已向 COB 备案，以及后来有没有被新的决议取代）；
- 管理处对短租住客的登记、门禁卡数量、访客停车有什么规定；
- 所在地方政府或州政府对短期住宿有没有执照或登记要求（各地不同，以地方政府公布为准）；
- 你的银行贷款和保险是否允许商业性短租。
装修、晾衣与外观：常见的大楼规定
装修规定大多来自各大楼的附加守则和管理处规定，常见内容包括：装修前提交申请和图纸、缴交可退还的装修押金、限定施工时间（周末和公共假期多有限制）、工人登记、建筑废料不得丢进大楼垃圾槽，以及不得更改外墙、窗户颜色或安装影响外观的设施。具体要求以你那栋楼的守则为准，涉及结构或需要地方政府准证的工程另有规定，详见装修准证与管理处规定。
装修造成的楼下漏水，是守则纠纷中最常见的一类，处理程序见公共区域缺陷与楼上漏水。
看完这一段，想看看实际有什么可以买？
上面讲的是规则，下面是真的房子。这几个页面列出我目前在跟进的项目与房源，价格区间都注明来源与更新日期；想要哪一区的清单，WhatsApp 我直接发给你。
出租屋主与租客：住户守则怎么适用？
住户守则约束的不只是屋主，还包括住户（occupant）和访客（invitee）。所以租客、租客的朋友、你请来的装修工人，都要守规则。问题是，管理处能联络和追讨的对象通常是登记在案的屋主，所以出租屋主要主动做好三件事：
- 把守则附在租约后面，并请租客签名确认已阅读。这样日后租客违规，你向他追讨罚款或损失就有依据。
- 在管理处登记租客资料，按大楼规定申请门禁卡。有些大楼限制每个单位的门禁卡数量，租客人数多的时候要先问清楚。
- 在租约里写明责任分配：租客违反守则被罚、或因使用不当造成楼下漏水，费用由租客承担，可从押金中扣除。
反过来，如果你是租客，租房前也应该向屋主要一份守则，特别是宠物、访客过夜和停车的规定。屋主同意养宠物，不代表大楼守则和地方政府也同意。
对守则或罚款不服怎么办？
- 要求出示依据书面要求管理处说明你违反的是哪一条守则，以及该守则何时、如何通过。
- 在 AGM 或 EGM 提出守则由大会订立，也可以由大会修改。合计持有 25% 份额单位的屋主可以要求召开特别大会。
- 向 COB 投诉若管理层没有依法定程序通过守则、或不肯提供记录，可以向所在地方政府的建筑物专员投诉。
- 上分层管理仲裁庭仲裁庭处理与守则有关的纠纷，索偿上限 RM250,000，住宅案件 Form 1 申请费 RM100，原则上不准请律师。详见分层管理法令：JMB、MC、COB。
延伸问题
管理层可以不准我换窗、不准我装冷气压缩机吗？
多数情况可以，依据是大楼的附加守则和装修规则。常见的要求包括：动工前要附图申请、缴付可退还的装修按金、限制施工时间、不得改动外观，包括外墙、窗框颜色和会影响大楼外貌的配件。冷气压缩机的摆放位置正属于外观的一部分，所以订货之前先书面问管理处。详见装修准证与管理层规定。
有地的门禁社区（gated & guarded）也适用住户守则吗？
如果整个项目持有的是个别分层地契、共用道路围墙会所等共用产业，那就适用。很多门禁有地社区本身就是分层项目，道路、围墙和会所属于共用产业，第三附表的标准守则一样适用，JMB 或 MC 违规最高可罚 RM200。但如果房子拿的是普通个别地契、保安费由居民协会收取，那就不属于分层管理制度，规则是合约性质的。
收到 RM200 罚单不理会，会怎样？
罚款属于债务，JMB 或 MC 可以到分层管理仲裁庭或法庭追讨；违规造成的实际损失则是另外一笔，要分开索偿。要注意的是，关闭门禁卡那条路走的是「欠管理费」的程序，不是违反守则的罚款，而且必须先发书面通知并等 14 天。在你决定缴或不缴之前，先书面问清楚：违反的是哪一条守则、那条守则是怎么通过的。
大楼可以限制一个单位拿几张门禁卡、住几个人吗？
很多大楼都有限制，依据是附加守则和管理处关于租客登记、访客登记与访客停车的规定。有些大楼规定每个单位最多几张门禁卡，如果你打算租给人数多的家庭或分租，这一点很关键。签租约前先问清楚上限，因为没登记、没卡的住户最后一定会被要求处理，而任何违规的账单通常都是寄给业主。
马来西亚公寓禁止短租吗？
全国没有禁令，也没有生效的联邦短租法令。你那栋楼的管理机构能不能禁止，目前没有定论：联邦法院 2020 年在 Innab Salil（[2020] 10 CLJ 285）维持了该大楼的 House Rule No. 3；上诉庭 2025 年 4 月 9 日在 Wawasan Raya（[2025] 4 MLRA 1）则裁定分层管理法令没有赋予管理机构禁止短租的权力。请看你那栋楼的守则原文，查限制有没有向 COB 备案、有没有被后来的决议取代，并听你自己律师的意见。详见马来西亚短租 Airbnb 合法吗。
常见问题
马来西亚公寓可以养狗吗？
附表三标准住户守则没有全面禁止养宠物，只禁止会造成滋扰、危害他人安全健康或违反州/地方政府规定的动物。但地方政府可能有高楼养狗限制，大楼也可能有附加守则。养之前请先查地方政府执照规定和你那栋楼的守则。
违反公寓住户守则会被罚多少钱？
分层管理法令规定，守则中的罚款对象可以是屋主、住户或访客，每项违规最高 RM200。管理处不能罚超过这个上限；若违规造成财物损失，则另外按实际损失追讨。
公寓管理层可以禁止 Airbnb 短租吗？
目前没有定论。联邦法院 2020 年在 Innab Salil 诉 Verve Suites 一案中维持了该大楼的 House Rule No. 3（[2020] 10 CLJ 285）；但上诉庭 2025 年 4 月 9 日在 Wawasan Raya 诉 Marc Service Residence（[2025] 4 MLRA 1）裁定分层管理法令并没有赋予管理机构禁止短租的权力。全国没有禁令。实务上要看：你那栋楼的限制是不是正当通过、有没有向 COB 注册、有没有被后来的决议取代——并请你自己的律师书面确认。详见马来西亚短租 Airbnb 合法吗。
附加住户守则怎样才算有效？
JMB/MC 须以特别决议通过：会议前先发出列明动议的通知，并取得法定多数支持；票数门槛请以法令第 2 条与你那栋楼已登记的守则为准，本站不印未经核实的百分比。MC 通过后须在 30 天内把副本交给建筑物专员（COB）。发展商管理期内的附加守则则需经 COB 批准。
租客违反守则，罚款由谁付？
守则约束屋主、住户和访客，但管理处通常把罚单寄给屋主。屋主可以在租约中写明租客违规造成的罚款由租客承担，并在押金中处理。
不同意管理处的罚款可以投诉哪里？
先书面要求管理处说明违反哪条守则及其通过记录；不满意可以在大会上提出，或向地方政府的建筑物专员（COB）投诉，也可以向分层管理仲裁庭申请裁决，住宅案件申请费 RM100。
资料来源与核实
- Strata Management Act 2013 (Act 757) 条文
- Low and Partners — Strata Management Act 2013 Part 3（附加守则、罚款）
- PropertyGuru — Is it illegal to keep pets in high-rise property?
- iProperty (Jul 2026) — What the SMA 2013 means for your building's by-laws
- SPEEDHOME — JMB Malaysia condo guide（Innab Salil 案）
- Mah Weng Kwai and Associates — Strata Management Tribunal
- iProperty — Strata Management Tribunal: how to make a claim
- eLaw 判例报告 — Wawasan Raya (M) Sdn Bhd v Marc Service Residence MC [2025] MLJU 947（上诉庭，2025 年 4 月 9 日）
- RDS Law Partners（2025 年 5 月 16 日）— When do house rules break the rules?（Wawasan Raya 案评）
- BurgieLaw — Innab Salil v Verve Suites Mont' Kiara（联邦法院）[2020] 10 CLJ 285 案评
- Zul Rafique and Partners — Innab Salil v Verve Suites 案评
核实日期：2026-09-20。本文为一般资讯，不构成法律、税务或财务建议。法规与费率会变动，签约前请与你的律师、银行或相关机构书面确认。
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