公共区域缺陷与楼上漏水谁负责？怎么投诉

楼上漏水怎么投诉？法定处理流程

《分层管理（维修与管理）条例 2015》第 55 至 67 条专门处理楼层之间的漏水（inter-floor leakage / kebocoran antara tingkat），第 65 至 67 条再把同一套机制套用在两户之间的共用墙（party wall / dinding dua pihak）。这是整个分层管理制度里对屋主最实用的一套规定：

1. 书面通知管理层（第 56 条）受影响的屋主通知管理层：可以是发展商（管理期内）、JMB、MC、附属管理机构或管理代理。一定要书面通知（电邮或信件），并保留照片和日期。条例说“任何指示天花板潮湿、湿气或渗水的迹象”就算漏水——有水渍就可以通知，不必等到滴水。
2. 7 天内检查（第 57 条）管理层须在接到通知后尽快、最迟 7 天内检查，确定漏水原因以及谁要负责。检查时必须考虑四件事（第 58 条）：法令第 142 条的推定，即缺陷推定在受影响单位上方的单位、公共区域或有限公共区域；水表、水管、排水管、污水管、煤气表、煤气管或管道供多个单位使用（属公共区域缺陷）；同样的东西只供一个单位使用（属该单位的缺陷）；以及缺陷是否落在缺陷保修期内（由发展商负责）。检查要覆盖受影响的单位本身，不是只看一边。
3. 5 天内发出 Form 28（第 59 条）检查完成后 5 天内，管理层须发出 Form 28 证明（表格载于条例第二附表，同一张表同时用于楼层间漏水与共用墙损坏），写明漏水原因和须负责修理的一方。责任是由这张证明决定的，不是由推定决定。记得向管理处索取一份副本。
4. 负责方 7 天内开始修（第 61、62 条）负责的一方——可能是楼上屋主、管理层本身，或保修期内的发展商——须在 Form 28 发出后 7 天内开始修复，并承担费用。
5. 不修就由管理层代修（第 61 条）如果负责的一方拒绝或没有开始修，管理层（或它委任的代理）可以自行修复，然后向该方收取并追讨全部费用与开销。楼下的屋主不必自掏腰包去修楼上的问题。
6. 不服认定就转介 COB（第 64 条）任何一方不满 Form 28 的认定，可以把事情转介建筑物专员（COB, Commissioner of Buildings）。COB 可以自行认定漏水成因与责任方，也可以委任注册建筑师、工程师、测量师、数量测量师或建筑物估价师调查，费用由被认定须负责修理的一方承担；所有各方都必须遵守 COB 的决定。

为了检查或修复，相关人士可以在给予 7 天书面通知后进入单位（第 63 条）；紧急情况不需要提前通知，可以强行进入。拒绝让人进入是罪行：可罚款最高 RM50,000，或监禁最高 3 年，或两者兼施。

被指是漏水源头的楼上屋主，该怎么做？

法律推定缺陷在楼上，所以楼上屋主常常觉得自己“还没查就被定罪”。要记住两件事：这条推定只关于缺陷的位置，而且可以举证推翻；真正决定谁付钱的是 Form 28。如果你是楼上屋主，收到管理处通知时可以这样处理：

1. 配合检查，但要求在场让管理处在约定时间进来检查，你或代表最好在场，并自己拍照记录检查过程。
2. 要求看 Form 28 的依据问清楚管理处凭什么判断源头在你的单位，例如做了哪些测试（放水测试、染色测试、湿度测量）。
3. 有疑问就请专业人士若你认为水来自公共水管、外墙或屋顶，可以自费请专业人士检查，再向管理处或建筑物专员（COB）提出（第 64 条）。COB 可以委任注册建筑师、工程师、测量师、数量测量师或建筑物估价师调查，费用由最后被认定须负责修理的一方承担，各方都须遵守 COB 的决定。
4. 确认是自己单位就尽快修Form 28 发出后 7 天内要开始修。拖延的话管理层可以代修再向你追讨全部费用，楼下的损失也会越来越大。

常见的楼上漏水源头包括：浴室防水层老化或装修时被破坏、地漏或排水管接口松脱、冷气排水管堵塞、厨房水槽下方水管渗漏。很多是装修工程造成的，所以装修浴室时一定要重做防水层并做放水测试，详见装修准证与管理处规定。

保修期过后：MC 可以告发展商吗？

可以。MC 在分层地契发出后成为公共区域的所有人，可以以所有人身份就公共区域的缺陷起诉。PropertyGuru 整理的 Dua Residency Management Corporation v Edisi Utama Sdn Bhd 一案中，MC 以违约、违反建筑法规和疏忽三个理由起诉发展商，法院只接受了疏忽（发展商对 MC 负有谨慎义务）这一项，因为 MC 与发展商之间没有合约关系。

时间限制方面，1953 年时效法令（Limitation Act 1953）第 6A 条针对潜在缺陷（latent defect）：可以在发现缺陷起 3 年内提出，但损害发生超过 15 年则不能再告。起诉的法律费用一般由维修账户支付，须经大会决定。

1. 委托专业人士检查由建筑师或工程师出具缺陷报告，确认是设计或施工问题，而不是缺乏保养。
2. 召开大会在大会上通过起诉决议和法律费用预算。
3. 发律师信并谈判很多案件在这一阶段和解。
4. 起诉金额大的公共区域索偿一般上法院；须留意 3 年 / 15 年的时效。

发现漏水后的行动清单

• 拍照、录影，记录日期和漏水位置；放个容器量一下滴水情况。
• 马上关掉受影响区域的电源，避免电器损坏或触电。
• 当天以电邮或信件书面通知管理处，要求 7 天内检查。
• 礼貌通知楼上屋主，但不要私下达成口头协议。
• 索取 Form 28 证明副本——管理层须在检查完成后 5 天内发出。
• 保留所有收据：临时修补、清洁、损坏物品。
• 7 天后还没动静，或你不同意 Form 28 的认定：书面催促，并依第 64 条转介 COB。
• 需要赔偿：准备证据向分层管理仲裁庭提出（上限 RM250,000，住宅申请费 RM100、商业 RM200，没有申请期限）。
• 若是装修引起的漏水，提醒对方查看大楼的装修规定，见分层住户守则。

资料来源与核实

1. Donovan and Ho — Dealing with inter-floor leakage
2. Strata Management Act 2013 (Act 757) 条文
3. Schedule H 买卖合约（REHDA 版本，第 30 条缺陷保修）
4. PropertyGuru — Can your condo management sue the developer for defects?
5. Mah Weng Kwai and Associates — Strata Management Tribunal
6. iProperty — Strata Management Tribunal: how to make a claim
7. KPKT — Tribunal Perumahan dan Pengurusan Strata (TPPS)
8. KPKT — Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (TTPR)
9. 分层管理（维修与管理）条例 2015 — P.U.(A) 107 宪报版（DBKL 公布）
10. Borang 28 — 楼层间漏水／共用墙损坏检查证明（MBSJ 版本）
11. KPKT — 分层管理仲裁庭常见问答（上限 RM250,000、申请费 RM100／RM200）

核实日期：2026-09-20。本文为一般资讯，不构成法律、税务或财务建议。法规与费率会变动，签约前请与你的律师、银行或相关机构书面确认。