房子过户给孩子、配偶与家人：印花税豁免、RPGT 与完整流程

房子过户给孩子，印花税怎么算？

先看一般税级。转名（MOT）印花税按市值或对价，取较高者分级：首 RM100,000 是 1%、RM100,001–500,000 是 2%、RM500,001–1,000,000 是 3%、超过 RM100 万是 4%。亲情过户没有买卖价，所以一定是按市值算——市值由估价局（JPPH）／税收局在评估（adjudication）时决定。

例子一：市值 RM800,000 的屋子，母亲过户给女儿（马来西亚公民）

• 一般税级下的印花税：RM100,000 × 1% = RM1,000；RM400,000 × 2% = RM8,000；RM300,000 × 3% = RM9,000，合计 RM18,000。
• 市值在 RM1,000,000 以内，首 RM100 万全免。
• 应缴印花税：RM0。

例子二：市值 RM1,500,000 的屋子，父亲过户给儿子（马来西亚公民）

• 一般税级下的全额印花税：1,000 + 8,000 + 15,000（RM500,000 × 3%）+ 20,000（RM500,000 × 4%）= RM44,000。
• 对应首 RM100 万市值的印花税是 1,000 + 8,000 + 15,000 = RM24,000 —— 全免。
• 对应超出的 RM500,000 的印花税是 RM20,000 —— 减免 50%，剩 RM10,000。
• 应缴印花税：RM10,000（比全额少 RM34,000）。

命令的措辞是「对首 RM100 万或以下市值所课的印花税全免，对余额所课的印花税减免 50%」，上面就是按这个措辞分段计算。最终数字以税收局的评估（adjudication）为准——市值由官方估价决定，不是你我说了算。一般买卖的印花税与律师费算法见印花税与律师费怎么算，也可以用买房费用计算器先估个大概。

过户给家人要缴 RPGT 吗？

多数情况不用，但条件要看清楚，而且有一根刺留在后面。

无盈利无亏损（no gain no loss）

依 1976 年产业盈利税法令附表二第 12 段，夫妻之间、父母与子女之间、祖父母与孙子女之间的赠与，脱售价视同等于取得价——这笔过户不产生 RPGT。

• 条件：赠与人（donor）必须是马来西亚公民，自 2017 年 1 月 1 日起生效。也就是说，一位外国籍父母赠与给马来西亚籍子女，拿不到这项待遇——条件是压在赠与人身上，不是受赠人。
• 夫妻之间的转让另有附表二第 3(1)(b)(i) 分段处理，自 2018 年 1 月 1 日起限于身为马来西亚公民的居民。
• 兄弟姐妹之间不适用——印花税没有豁免，RPGT 也没有无盈利无亏损。

那根刺：受赠人接手的是父母当年的买入价

无盈利无亏损的代价是：受赠人的取得价等于赠与人当年的取得价，加上赠与人已发生的允许开销。日后卖出时，盈利是用那个很低的旧价来量的。

举个数字。父亲 2009 年以 RM250,000 买入，2026 年以亲情过户方式转给儿子，这一步 RPGT 是零。儿子在三年内以 RM900,000 卖出：中介费 3%（RM27,000）加 8% SST 共 RM29,160、卖方律师费 RM10,250 加 SST 共 RM11,070，卖出开销 RM40,230。

• 应课税盈利 = 900,000 − 40,230 − 250,000 = RM609,770（不是用 2026 年的市值起算）
• 个人豁免取 RM10,000 与盈利 10% 的较高者 = RM60,977，余额 RM548,793
• 三年内脱售税率 30% → RPGT RM164,637.90

（这个例子假设父亲 2009 年的买入开销没有单据可以计入；真的找得到当年的印花税与律师费收据，可以一并计入取得成本。）同一间屋子如果是马来西亚公民持有满五年后才卖，RPGT 是 0%。所以过户的时间点，往往比过户本身更重要。RPGT 的完整算法、预扣与 60 天申报期限见卖房流程与 RPGT 2026。

房子还有贷款，可以过户吗？

可以，但贷款决定了时间表。屋子上有银行抵押（charge）时，转名要先处理抵押——土地局不会在旧抵押还挂着的情况下，把一份干净的 Form 14A 登记到新业主名下。

1. 先向银行拿赎回结单（redemption statement），确认余额、锁定期（lock-in）还剩多久、提前清还罚金多少。
2. 取得银行同意或安排赎回。视结构而定，可能需要全额赎回、由受让人重新申请贷款（refinancing 或新贷款），或取得现有银行的书面同意。
3. 受让人若要承接贷款，银行会照常审批：收入、DSR、CCRIS／CTOS 记录都要过关。这不是「换个名字」那么简单，见DSR、CCRIS 与 CTOS。
4. 解除旧抵押、登记新文书，必要时同时登记受让人新贷款的抵押（Form 16A）。

执业上的说法很直白：有现有银行抵押或贷款的亲属转让「会复杂得多」，而且「转让不应该脱离融资安排单独处理」。锁定期与提前清还罚金的细节见转贷与还清房贷。

现在过户，还是留遗嘱／信托比较好？

「趁现在便宜，先过户给孩子」听起来划算，但要把三件事一起看：马上要付的费用、税务成本，以及你放弃了什么。

马来西亚没有遗产税（estate duty 于 1991 年废除，至今没有取代它的税），所以「趁早过户以免被征遗产税」这个理由在马来西亚并不成立。留到身故后转移，主要的代价是时间与程序，不是一笔税。遗嘱、无遗嘱的分配、以及联名持有的处理见房产继承与遗嘱。

• 确认关系符合豁免（父母子女、祖孙、配偶）、受让人是马来西亚公民、赠与人是马来西亚公民
• 先向银行确认：有没有贷款、锁定期、赎回金额与提前清还罚金
• 请律师查地契有没有权益限制、需不需要州政府同意
• 把当年的买入价与买入开销单据找出来——那是受赠人日后的 RPGT 成本基础
• 如果受让人还没买第一间屋子，先算清楚失去首购豁免值多少钱
• 只转部分份额的，请律师书面说明计算基础，或直接做 adjudication
• 把过户、遗嘱与信托三条路一起比较，再决定

资料来源与核实

1. EY Malaysia — Stamp duty exemption for the transfer of property on grounds of love and affection [P.U.(A) 178/2023]
2. Skrine — Stamp duty exemption for transfer of property between family members（2023 年 6 月 15 日）
3. EY Malaysia — Revocation of previous stamp duty remission [P.U.(A) 189/2023]（2023 年 7 月 3 日）
4. LHDN — Disposal Price Deemed To Be Equal To Acquisition Price（附表二第 12 段）
5. Malaysian Bar — Circular No. 128/2026（首购印花税豁免命令与修订）
6. RLSE — The Price of Love and Affection: Stamp Duty on Inter Vivos Gifts（2023 年 9 月 7 日）
7. Tay & Partners — Stamp Duty Treatment for Transfer of Property by way of Love and Affection
8. MahWengKwai & Associates — Transfers between Family Members: Stamp Duty and RPGT Exposure（RPGT 成本基础）
9. Teh & Yu — How to Transfer Property Between Husband and Wife or Family Members in Malaysia（2026 年 8 月 23 日更新）
10. Chia, Lee & Associates — Stamp Duty for Transfer of Property [P.U.(A) 420/2007]
11. Bank Negara Malaysia — 2010 年 11 月 3 日文告（第三间房贷款 70% 上限）

核实日期：2026-09-20。本文为一般资讯，不构成法律、税务或财务建议。法规与费率会变动，签约前请与你的律师、银行或相关机构书面确认。