购房必知 · 阶段 5：拿钥匙之后

房东需要开 e-Invoice 吗？个人出租住宅的答案是不必

先给结论：以个人名义出租住宅、租金属于租金收入（rental income）而不是营业收入（business income）的房东，不必开 e-Invoice（电子发票）。你属于 LHDN e-Invoice 指南（总则）第 1.6.1(b) 节的「不经营业务的个人」，是明文豁免的人士——没有营业额门槛要算，也不必在 MyInvois 注册。真正让房东紧张的是另一件事：这项豁免是针对人，不是针对交易。如果你的租客是企业，租客仍然必须开一张自开发票（self-billed e-Invoice），而你唯一要做的，是把身份资料交给他：按身份证（MyKad）的姓名、身份证号码、税务识别号（TIN）、地址与联络号码，其余栏位填「NA」。房东没有 TIN 也不会卡住租客。以下逐项说明 LHDN 在哪三份文件里讲过这件事、联名业主怎么分、罚款落在谁身上、以及哪些问题 LHDN 根本没有谈过——每一项都标明出处与日期。

个人房东：不必开 e-Invoice没有营业额门槛企业租客须开自开发票没有 TIN 用 EI00000000010罚款落在租客身上核实日期 2026-09-20

问 Louis 这一步看目录 ↓

本文属于新房购房必知二手房购房必知阶段 5 · 拿钥匙之后

作者：Louis Koh· 11 年马来西亚房产经验核实日期：2026-09-20阅读时间 11 分钟📞 +60 10-906 6685

一句话答案

不必。以个人名义出租住宅、租金属于租金收入而不是营业收入的房东，是 LHDN e-Invoice 指南（总则）第 4.8 版（2026 年 8 月 30 日）第 1.6.1(b) 节的「不经营业务的个人」，明文豁免：没有营业额门槛，也不必在 MyInvois 注册。但豁免是针对人、不是针对交易——租客若是企业，仍须按特定指南第 8.3(f) 节开一张自开发票（self-billed e-Invoice），房东唯一的工作是提供按身份证的姓名、身份证号码、TIN、地址与电话，其余栏位填「NA」。房东没有 TIN 也不会卡住租客：租客用通用 TIN EI00000000010 加你的身份证号码。

关键数字一览

个人房东是否要开	不必（总则指南第 4.8 版第 1.6.1(b) 节，2026-08-30）
有没有营业额门槛	没有；也不必在 MyInvois 注册
企业租客的义务	须开自开发票（特定指南第 4.9 版第 8.3(f) 节，2026-09-07）
房东要提供	MyKad 姓名、身份证号、TIN（前缀 IG）、地址、电话；其余「NA」
房东没有 TIN	租客用通用 TIN EI00000000010 加身份证号码（第 8.7–8.8 节）
联名业主	按议定比例各收一张自开发票（例 14）
罚款	所得税法令第 120(1)(d) 条：RM200–RM20,000，每次不合规各算；义务在租客
公司持有者的门槛	RM300 万以下豁免（第 1.6.1(e) 节）；注意第 1.6.10 节持股例外

30 秒重点

答案是不必。以个人名义出租、租金属租金收入的房东，是 e-Invoice 指南（总则）第 4.8 版（2026 年 8 月 30 日）第 1.6.1(b) 节的「不经营业务的个人」，明文豁免——没有营业额门槛，也不必在 MyInvois 注册或买软件。
豁免针对人，不针对交易。租客若是企业，仍须按特定指南第 4.9 版（2026 年 9 月 7 日）第 8.3(f) 节开一张自开发票（self-billed e-Invoice）；房东唯一的工作是提供身份资料（MyKad 姓名、身份证号、TIN、地址、电话，其余填「NA」）。
没有 TIN 不会卡住租客。按特定指南第 8.7–8.8 节：房东只给识别号码时，租客用通用 TIN EI00000000010；只给 TIN 时，识别号码栏填 000000000000。
联名业主各收一张。特定指南例 14：企业租客须按议定比例向每一位业主分别开自开发票——所以比例要在收第一期租金前就书面谈定。
罚款落在有义务的那一方。未开 e-Invoice 是 1967 年所得税法令第 120(1)(d) 条的罪行，罚款 RM200 至 RM20,000，或监禁不超过 6 个月，或两者兼施，而且「每一次」不合规各算一次。租金这一笔的义务在租客身上，所以豁免的房东没有这项风险。
收据还是要给。房东获豁免时，一张普通收据就是正确的文件；租客那张自开发票是租客的开销证明，不是你的记录。你自己的租金收入报税材料照旧要齐。

房东需要开 e-Invoice 吗？不必——LHDN 在三个地方说过

以个人名义持有、出租住宅，租金属于租金收入（rental income，所得税法令第 4(d) 条的来源）而不是营业收入的房东，不必开 e-Invoice。理由不是「金额太小」或「还没轮到你」，而是你属于一类明文豁免的人：e-Invoice 指南（总则）第 1.6.1(b) 节列出的「不经营业务的个人」（individual who is not conducting business）。既然是按人豁免，就没有营业额门槛要算，也不必在 MyInvois 注册、不必买软件、不必做任何验证。

这件事在 LHDN 的文件里出现了三次，所以它是本页最硬的一项事实：

e-Invoice 指南（总则）第 4.8 版，2026 年 8 月 30 日，第 1.6.1(b) 节——豁免人士名单，「不经营业务的个人」在列。该版本的修订记录显示它取代 2026 年 7 月 7 日的第 4.7 版。
e-Invoice 常见问题（总则），2026 年 9 月 4 日更新——直接讲到后果：个人房东不经营业务时，租客（若为企业）须就该房产租金开自开发票。
e-Invoice 特定指南第 4.9 版，2026 年 9 月 7 日，第 8 节例 12——Saloma 是一名小学教师，继承了一块空地并出租给 XYZ Enterprise；因为她是不经营业务的个人，XYZ Enterprise 须扮演供应商角色、开出自开发票给她。这位老师什么都不必开。

答案在什么情况下会变

如果出租是以业务的方式进行——房产由公司（Sdn Bhd）、有限责任合伙（LLP）或独资（sole proprietorship）持有，或经营方式使所得成为营业收入而非租金收入——那你（或那家公司）就是一般纳税人，落在下面的分阶段表里，由 RM300 万营业额豁免决定是否要开。一两个单位的个人房东离那条线很远。用一句话记：房子在你自己名下、收的是租金，你永远不必开 e-Invoice；房子在公司名下，公司就是业务，RM300 万那条测试就套在公司身上。

Louis 提醒：公司持有房产的人要特别看一项陷阱：第 1.6.10 节规定，若公司的非个人股东、控股公司、或关联公司／合资公司任一方的营业额达 RM300 万或以上，这家公司不能用 RM300 万豁免——自己营业额小不管用。用公司买房的利弊看用公司名义买房。

租客是公司，还是要开自开发票（self-billed e-Invoice）——房东要给什么资料？

这是实务上真正引起恐慌的一段，也是最容易被讲错的一段。第 1.6.1(b) 节豁免的是个人去开这件事，它没有豁免这笔交易。企业租客要把租金当可扣除开销，就必须有凭证，而特定指南第 8.3(f) 节把这个责任放在租客身上——「与个人（不经营业务者）的交易」正是买方须扮演供应商角色、开出自开发票的情形之一。例 12 讲的就是这件事：老师获豁免，XYZ Enterprise 照样要开。

所以当公司租客来要资料时，直接给他就好。

租客开自开发票时，房东要提供的资料（特定指南表 8.3）
栏位	个人房东填什么
名称（Name）	按身份证（MyKad）上的姓名
税务识别号（TIN）	个人的 TIN，前缀为「IG」；没有的话见下文的替代识别规则
注册／识别／护照号码	身份证（MyKad）号码；非马来西亚人用护照号码
地址	房东的地址
联络号码	手机号码
SST 注册号	填「NA」
MSIC 代码	填「00000」（没有的话）
商业活动描述	填「NA」
3 位分类代码与文件参考号	由租客填写，不是房东的事

房东没有 TIN，会不会害租客不能合规？不会

这是最常见的误会，而指南本身已经给了出路。按特定指南第 8.7–8.8 节：个人只提供 TIN 时，买方在识别号码栏填 「000000000000」；个人只提供识别号码时，买方使用通用 TIN 「EI00000000010」。换句话说，房东没有 TIN，租客照样开得出来、照样合规。

EI00000000010——一般公众／只提供识别号码的马来西亚个人；
EI00000000020——TIN 无法取得的外国买方；
EI00000000030——自开发票中的外国供应商；
没有 TIN 的非马来西亚个人：使用通用 TIN，并附上护照号码（第 3.5.4 节）。

租金的自开发票什么时候要开？指南没有定期限

照实说：特定指南只为第 8.3 节里的资本交易那一类定了开票时点（以书面协议日期或完成日期为准），对租金没有规定期限。实务上租客按月开，发票经验证后有 72 小时的取消／拒收窗口（总则指南第 2.3.6 节）。本页不替 LHDN 发明一个期限——要确定的话，由租客向 LHDN 确认。

Louis 提醒：两件事房东不要被说服去做：(1) 「因为租客需要」而去 MyInvois 注册；(2) 为了「配合 e-Invoice 合规」而接受减租或支付任何费用。指南里没有任何一条支持这两件事。值得做的是一件小事：在租约里加一句，双方须提供对方税务合规所需的身份资料——这不花钱，却省掉第一个月必然发生的争论（这是实务建议，不是法律要求）。租约条款与流程看把房子租出去的流程。

这一步弄错，代价落在哪里

房东这一边其实没有罚款风险——没有义务，就没有可违反的东西。真正的代价有两种。一种是被误导：为了「配合 e-Invoice」去 MyInvois 注册、接受减租或支付费用，白花钱也白花时间。另一种是联名业主没有书面比例：租客必须在每张自开发票上填一个比例，比例对不上，报税时也对不上。至于未开 e-Invoice 的罚款（RM200 至 RM20,000，每次各算），那是租客的风险，不是你的。

直接问 Louis
租客发给你的 e-Invoice 资料表，拍给我看一眼，我告诉你哪几栏该填、哪几栏不是你的事。

WhatsApp 问 Louis 📞 +60 10-906 6685

我可以免费给你一份「房东资料卡」范本（姓名、身份证号、TIN、地址、电话加占位值），以及一句可以加进租约的资料提供条款。

联名业主（joint owners）怎么处理？各收一张，按议定比例

特定指南第 8 节例 14 给的就是这个情形：Best Mesra Sdn Bhd 租下一个由 Kamal、Cheng 与 Sunita 三名个人共同拥有的办公空间，因此该公司须扮演供应商角色，按三人议定的比例，分别向每一位业主开出自开发票。

对联名房东的意思很直接：比例要在收第一期租金之前就谈定，而且写下来。租客必须把一个比例填在每一张自开发票上，他不会替你们决定，也不该替你们决定。常见的做法是按地契上的持份比例，但只要三方同意，也可以另行约定；重点是一份双方都认的书面记录——租约附件、会议记录或简单一封确认信都可以。

在第一期租金之前，把分配比例书面定下来（最简单的做法是写进租约）。
每位业主各自准备好：MyKad 姓名、身份证号码、TIN（没有就说没有）、地址、电话。
每位业主各自按自己那一份申报租金收入——自开发票上的比例应当与你报税的比例一致。
比例日后要改：先改书面文件，再通知租客，不要只是口头说。

Louis 提醒：联名持有而比例没谈清楚，麻烦不只在 e-Invoice，报税时同样会对不上。夫妻联名、父母子女联名都值得先把这一张纸准备好。非居民业主的税率不同（统一 30%），看外国人出租房产的税。

没开 e-Invoice 的罚款有多重？落在谁身上？

罚款出自 LHDN 自己的常见问题：未开 e-Invoice 是 1967 年所得税法令第 120(1)(d) 条下的罪行，罚款不少于 RM200、不超过 RM20,000，或监禁不超过 6 个月，或两者兼施，而且「每一次」不合规各算一次（for each non-compliance）。最后那句才是危险的地方：一年十二个月没开，是十二次罪行，不是一次。

但责任落在有义务的那一方。个人房东收租这一笔，义务按第 8.3(f) 节在租客身上，所以罚款风险是租客的。获豁免的个人房东完全没有这项风险——没有义务，就没有可违反的东西。

宽限期（interim relaxation）：「RM500 万以下」那一组的宽限期延长至 2027 年 12 月 31 日，自 2028 年 1 月 1 日起全面执行。宽限期内接受合并发票与较宽松的描述，只要符合合并要求就不会被起诉。（延长至 2027 年底本身是 2026 年 4 月与 8 月两次宣布的修订——这一点出自 BDO。）
e-Invoice 自愿披露计划（SVDP）：LHDN 常见问题第 123 条：e-Invoice SVDP 自 2026 年 7 月 7 日起至 2027 年 12 月 31 日，可在 LHDN 开始审核之前自行更正遗漏或不准确的提交而不受罚。用公司持有房产、一直没理这件事的业主，值得看这一条。

Louis 提醒：如果租客拿「你不配合我们会被罚」来压你，答案是：罚款确实存在，但那是他的义务；而你只要把身份资料给他，他就能合规——包括你没有 TIN 的情形（用 EI00000000010 加身份证号码）。该给的给，不必让步的不必让。

e-Invoice 分阶段实施到哪一步了？（日期改过不只一次）

这张表只有在你用公司持有房产，或出租所得被当作营业收入时才用得上；个人房东不必对照。以下是总则指南第 4.8 版（2026 年 8 月 30 日）第 1.5 节表 1.1 的现行版本。

e-Invoice 分阶段实施（总则指南第 4.8 版表 1.1，2026 年 8 月 30 日）
年营业额／收入	强制实施日
超过 RM1 亿	2024 年 8 月 1 日
超过 RM2,500 万至 RM1 亿	2025 年 1 月 1 日
超过 RM500 万至 RM2,500 万	2025 年 7 月 1 日
RM500 万以下	2026 年 1 月 1 日

新成立的业务：2023 至 2025 年间开始营运、收入达 RM300 万或以上者，自 2026 年 7 月 1 日起实施；2026 年或之后开始营运者，自 2026 年 7 月 1 日或其开业日起实施，首年收入低于 RM300 万者另作调整。

日期改过几次，诚实列出来

2025 年 6 月 5 至 6 日：第三阶段改为 2025 年 7 月 1 日（RM500 万至 RM2,500 万）；新增 2026 年 1 月 1 日的第四阶段（RM100 万至 RM500 万）与 2026 年 7 月 1 日的第五阶段（RM100 万以下）；营业额低于 RM500,000 者豁免。同一次宣布还引入自 2026 年 1 月 1 日起单笔超过 RM10,000 不得并入合并发票的规定。
2025 年 12 月：豁免门槛由 RM500,000 上调至 RM100 万。
2026 年 8 月 30 日（总则指南第 4.8 版）：豁免门槛再上调至 RM300 万（第 1.6.1(e) 节）；BDO 把生效日记为 2026 年 9 月 1 日。
2026 年 4 月与 8 月：第四阶段的宽限期延长至 2027 年 12 月 31 日，「RM500 万以下」组别自 2028 年 1 月 1 日起全面执行。

一处需要说明的地方，而且这是我们的读法，不是 LHDN 的说明。第 4.8 版的表 1.1 里，原本「RM100 万以下、2026 年 7 月 1 日」的第五阶段那一行已经不见了，RM500 万以下全部收进 2026 年 1 月 1 日那一行。把它和 RM300 万豁免门槛放在一起读，合理的理解是：2026 年 1 月 1 日起强制的实际上是 RM300 万至 RM500 万这一段，RM300 万以下者在跨过门槛前都获豁免。常见问题（2026 年 9 月 4 日）另外多出一行「RM500 万以下、2026 年 7 月 1 日」，按指南正文那是新业务那一条，不是第五阶段。对一个 RM300 万以下的房东来说，这整段讨论是学术性的。

Louis 手上的项目

看完这一段，想看看实际有什么可以买？

上面讲的是规则，下面是真的房子。这几个页面列出我目前在跟进的项目与房源，价格区间都注明来源与更新日期；想要哪一区的清单，WhatsApp 我直接发给你。

全部项目总览我目前在跟进的新盘与房源，按地区分类整理。新山新盘完整名单柔佛的新项目按地区与预算排列，附已公布价格。新山已完工二手公寓已交楼的项目名单，可以马上看房、马上出租。各区已公布价格区间按地区整理的公开价格，先对预算再看房。

看全部项目

房东自己要留什么？收据、报税材料与你付出去的发票

e-Invoice 没有改变房东自己的记录责任。租金收入照旧要在年度报税表申报，可扣除的开销照旧要有凭证。

已盖章的租约（租约印花税的税率、两个 30 天与 PKPS 2026 看出租房产：租约印花税与租金收入税）；
收租记录与入账单据；
地税（cukai tanah）与门牌税（cukai taksiran）收据；
火险保费；
贷款利息结单；
管理费与储备金（sinking fund）收据；
维修与保养的发票。

这份清单要标明来源层级。LHDN 的 e-Invoice 文件没有一份谈到房东在所得税上的记录保存；上面这份清单是长期以来的实务做法（并与第 12/2018 号公共裁定下的可扣除开销相符），不是 LHDN 在 e-Invoice 语境下的指示。

给租客的还是收据，不是发票

房东获豁免时，一张普通收据就是正确的文件。特定指南第 3.6.1 节的原则是：买方不要求 e-Invoice 时，供应商开出普通收据即可（与现行商业做法相同）。而租客那张自开发票不是你的记录——它是租客的开销证明。两者功能不同，别把租客的发票当成自己的账。

你付出去的钱：该要发票的时候要

向企业购买服务（中介、承包商、维修）时，由供应商开 e-Invoice 给你；打算拿来扣税的开销，要个别发票，不要只拿合并收据。
自 2026 年 1 月 1 日起，单笔超过 RM10,000 的交易不得并入合并发票（特定指南表 3.6）。所以装修付给承包商 RM30,000，你有权拿到一张个别的 e-Invoice，而且应该坚持要。
中介佣金走的是另一条路：特定指南第 9.4 节处理所得税法令第 83A 条下对代理、经销商与分销商的付款，由付款方扮演供应商角色开出自开发票；而且对代理／经销商／分销商的付款不得并入合并发票（表 3.6）。中介费与佣金的规矩看房地产中介：REN、REA 与佣金谁付。

LHDN 没有谈过的事（截至 2026 年 10 月 2 日）

本站的做法是：LHDN 没有谈的，就说它没有谈，而不是替它推理出一个答案。这几项直接关系到房产持有人。

卖房子：LHDN 的 e-Invoice 指南与常见问题完全没有处理不动产的出售。唯一被明文排除在外的处置是非上市股份的处置。可以确定的是：以个人名义卖自己的房子，你属于「不经营业务的个人」，不必开 e-Invoice；若买方是企业，第 8.3(f) 节的自开发票就是记录这笔交易的机制。但「不动产出售」这个题目，LHDN 自己没有写过。发展商卖给个人买家是另一边：发展商在范围内，由发展商开。
管理费、维修费与储备金：LHDN 没有任何指南或常见问题处理联管机构（JMB）、管理机构（MC）或管理费与储备金。截至 2026 年 10 月 2 日，hasil.gov.my 上找不到相关内容。唯一站得住的说法是一般原则：JMB 或 MC 与其他纳税人一样，是否须开 e-Invoice 取决于第 1.6.1(e) 节的 RM300 万豁免与第 1.6.10 节的持股例外。这不是 LHDN 的立场，而是把一般规则套在 LHDN 没谈过的情形上——要确定的话问你的 JMB／MC，他们才知道自己在不在范围内。管理费与储备金本身看管理费与储备金。
租金自开发票的开票期限：特定指南没有规定（见上文）。
TIN 是即时发出还是以信件通知、柜台登记是否仍然可行：LHDN 的 e-Daftar 页面没有说明。该页只写明自 2024 年 1 月 1 日起，申请所得税档案须通过 MyTax 门户的 e-Daftar 在线提交。
一项推论，标明是推论：一张经验证的自开发票会载明房东姓名与金额，所以从机制上看，LHDN 现在能从企业租客那一边看到租金。要讲清楚的是：这是我们的推论，不是 LHDN 的说法——LHDN 没有发表过任何关于用自开发票数据核对租金收入的声明。即便如此，把租金收入报对，本来就是该做的事。

Louis 提醒：e-Invoice 的日期与门槛在过去两年改过不只一次，上面每一项都注明了版本与日期（总则指南第 4.8 版／2026 年 8 月 30 日；特定指南第 4.9 版／2026 年 9 月 7 日；常见问题／2026 年 9 月 4 日）。要确认自己的情形，看 LHDN 当时的最新版本，或让会计师书面确认。短租（Airbnb）另有服务税的问题，看短租与 Airbnb 的规则。

房东的 e-Invoice 清单：公司租客来要资料时怎么做

确认自己的身分：房子在个人名下、收的是租金＝豁免，不必开，也不必注册 MyInvois。
准备一张资料卡：MyKad 姓名、身份证号码、TIN（前缀 IG）、地址、手机号码。
没有 TIN：可通过 MyTax 的 e-Daftar 注册；以前报过 BE 或 B 表格的人其实已经有税务档案，TIN 可在 MyTax 查询与核对。若暂时没有，告诉租客用 EI00000000010 加你的身份证号码。
其余栏位告诉租客填「NA」（SST 注册号、商业活动描述）与「00000」（MSIC 代码）。
联名持有：收第一期租金之前把比例书面定下来，每人各收一张自开发票。
照旧开收据给租客，并自己保存收租记录、门牌税／地税收据、火险、贷款利息结单与维修发票。
房产由公司持有：对照分阶段表与 RM300 万豁免，并检查第 1.6.10 节的持股例外；有遗漏的可考虑 e-Invoice SVDP（2026 年 7 月 7 日至 2027 年 12 月 31 日）。
付出去的钱：装修或维修单笔超过 RM10,000 时，向承包商要一张个别的 e-Invoice。

一句总结：这件事对个人房东而言，工作量就是递一张资料卡。要我帮你把租约里那句资料提供条款补上，或核对一下你该保存的报税材料，随时找我。

延伸问题

房东要在 MyInvois 注册吗？

不必。个人房东是按人豁免的，第 1.6.1(b) 节既不要求注册，也不要求开票或验证。如果租客说「你得注册，我们才能开」，那是误会——他要开的是自开发票，由他在自己的系统里完成，只需要你的身份资料。你没有 TIN，他就用通用 TIN EI00000000010 加你的身份证号码。为「配合合规」而减租或付费，指南里没有任何依据。

我用公司名义出租，要开 e-Invoice 吗？

要看公司落在哪一格。公司是业务，按总则指南第 4.8 版的分阶段表与 RM300 万豁免（第 1.6.1(e) 节）判断：年营业额低于 RM300 万者豁免。但第 1.6.10 节有例外——非个人股东、控股公司或关联／合资公司任一方营业额达 RM300 万或以上时，这家公司不能用该豁免。另外「RM500 万以下」组别的宽限期延至 2027 年 12 月 31 日，2028 年 1 月 1 日起全面执行。细节看用公司名义买房。

我还需要开收据给租客吗？

要，而且那就是正确的文件。特定指南第 3.6.1 节的原则是：买方不要求 e-Invoice 时，供应商开普通收据即可（与现行商业做法相同）。房东获豁免，就按这条办——租金收据、押金收据照旧给。要分清的是：租客那张自开发票是租客的开销证明，不是你的会计记录；你自己报租金收入要靠收租记录、门牌税与地税收据、火险、贷款利息结单与维修发票。

装修付给承包商超过 RM10,000，要怎么拿凭证？

要一张个别的 e-Invoice，不要只收合并收据。按特定指南表 3.6，自 2026 年 1 月 1 日起，单笔超过 RM10,000 的交易不得并入合并发票，建筑合约与对代理／经销商／分销商的付款同样不得合并。所以承包商开 RM30,000 的工程，你有权拿到个别发票。打算把这笔开销拿来扣税的话，这张凭证就是关键；收据与发票一起存档，报税时才拿得出来。

FAQ

常见问题

房东需要开 e-Invoice 吗？

不必，前提是你以个人名义出租、租金属于租金收入而不是营业收入。你属于 e-Invoice 指南（总则）第 4.8 版（2026 年 8 月 30 日）第 1.6.1(b) 节的「不经营业务的个人」，是明文豁免的人士：没有营业额门槛要算，也不必在 MyInvois 注册。LHDN 在三份文件里说过同一件事——总则指南第 1.6.1(b) 节、2026 年 9 月 4 日更新的常见问题，以及特定指南第 4.9 版第 8 节例 12（小学教师 Saloma 出租土地，由租客 XYZ Enterprise 开自开发票）。如果房子由公司持有，那家公司就是业务，改由 RM300 万营业额豁免决定。

租客是公司，租金的 e-Invoice 谁开？

由租客开，形式是自开发票（self-billed e-Invoice）。特定指南第 4.9 版第 8.3(f) 节把「与个人（不经营业务者）的交易」列为买方须扮演供应商角色开票的情形之一，LHDN 的常见问题也直接说明：个人房东不经营业务时，租客（若为企业）须就租金开自开发票。房东的豁免只豁免「自己去开」，不豁免这笔交易。你要做的只有一件事：把身份资料交给租客。

房东没有 TIN，租客还能开自开发票吗？

可以，不会卡住租客。按特定指南第 8.7–8.8 节：个人只提供识别号码（身份证号码）时，买方使用通用 TIN EI00000000010；个人只提供 TIN 时，买方在识别号码栏填 000000000000。没有 TIN 的非马来西亚个人，使用通用 TIN 并附护照号码（第 3.5.4 节）。要申请 TIN 的话，通过 MyTax 的 e-Daftar 在线注册；以前报过 BE 或 B 表格的人其实已经有税务档案，TIN 可以在 MyTax 查询核对，不必重新申请。

房东要给租客什么资料？

按特定指南表 8.3，个人房东实际要给的是五项：按身份证（MyKad）的姓名、身份证号码、TIN（前缀 IG）、地址、联络号码。其余栏位用占位值：SST 注册号与商业活动描述填「NA」，MSIC 代码填「00000」；3 位分类代码与文件参考号由租客自己填。不需要在 MyInvois 注册、不需要软件、不需要你做任何验证。顺带一句：不必因为「租客需要」而接受减租或支付任何合规费用，指南里没有这种要求。

房子是联名的，自开发票怎么开？

每位业主各收一张。特定指南第 8 节例 14：一家公司租下由三名个人共同拥有的空间，须按议定比例向每一位业主分别开出自开发票。所以联名业主应当在收第一期租金之前，把分配比例书面定下来（写进租约最省事），因为租客必须把一个比例填在每张发票上。每人也按自己那一份申报租金收入，比例最好与发票一致。日后要改比例，先改书面文件再通知租客。

没开 e-Invoice 会被罚多少？房东会被罚吗？

按 LHDN 的 e-Invoice 常见问题，未开 e-Invoice 是 1967 年所得税法令第 120(1)(d) 条下的罪行，罚款不少于 RM200、不超过 RM20,000，或监禁不超过 6 个月，或两者兼施，而且每一次不合规各算一次——一年十二个月没开就是十二次。但责任落在有义务的那一方：租金这一笔的义务在租客身上（第 8.3(f) 节），所以获豁免的个人房东没有这项风险。用公司持有而一直没处理的，可留意 e-Invoice SVDP（2026 年 7 月 7 日至 2027 年 12 月 31 日）。

卖房子要开 e-Invoice 吗？管理费（JMB／MC）呢？

照实说：LHDN 的 e-Invoice 指南与常见问题既没有处理不动产的出售，也没有处理 JMB／MC 的管理费与储备金，截至 2026 年 10 月 2 日 hasil.gov.my 上都找不到。可以确定的是，以个人名义卖自己的房子属于「不经营业务的个人」，不必开；买方若是企业，由买方以自开发票记录。至于 JMB／MC，唯一站得住的说法是一般原则：它与其他纳税人一样，视 RM300 万豁免（第 1.6.1(e) 节）与第 1.6.10 节的持股例外而定——这不是 LHDN 的立场，要确定请直接问你的 JMB／MC。