外国人在马来西亚开户与汇款买房：外汇规定与卖房后汇出
外国人在马来西亚开户是可以的，而且马来西亚的外汇管制对买房很宽松：国家银行（BNM）的外汇政策允许非居民自由投资马币资产、开设马币或外币户口，卖房所得可以用外币汇出。真正的门槛在银行的开户与反洗钱审查。本文说明开户要准备什么、买房的钱应该汇到哪里、卖房后怎样把钱拿回去。资料截至 2026 年 9 月。
一句话答案
外国人可以在马来西亚开银行户口：多数银行要本人到分行，带护照、地址证明与收入证明，起存额约 RM250–2,000。买房其实不一定要本地户口，房款可以从海外直接电汇到律师楼的客户户口或发展商的 HDA 户口；但房贷月供、门牌税、地税与管理费都以马币扣缴，持有阶段还是需要一个马币户口。
关键数字一览
| 买房一定要本地户口吗 | 不一定；房款可从海外电汇给律师楼或发展商 HDA |
|---|---|
| 开户文件 | 护照、地址证明、收入或工作证明；多数要本人到分行 |
| 起存额 | 一般约 RM250–2,000，视银行与户口种类 |
| BNM 外汇政策 | 非居民可自由投资马币资产，开马币或外币户口 |
| 对外户口证明 | 单笔超过 RM10,000，银行可能要求 SPA 等证明文件 |
| 汇出 | 变卖所得、利润与投资收入可汇出，须以外币进行 |
| 卖房预扣 | 非公民非 PR：买方预扣售价 7%，60 天内交 LHDN |
| 租金所得税 | 非居民个人固定 30%（扣除可扣除开销后的净额） |
30 秒重点
- BNM 外汇政策：非居民可在马来西亚自由投资任何马币资产，并可在本地持牌银行开设马币或外币户口。
- 非居民可以把卖房所得、利润与租金收入汇出，汇出时须以外币进行。
- 非居民的马币户口（external account）单笔超过 RM10,000 的交易，银行可能要求你出示证明文件（例如买卖合约）。
- 开户多数要本人到分行，带护照与地址、收入证明；起存金额一般约 RM250–2,000，视银行与户口而定。
- 买房的钱只应汇入发展商的住屋发展户口（HDA）或律师楼的客户户口，不要汇入个人户口。
- 外国人卖房，买方先预扣售价 7% 交税局；RM150 万的售价就是 RM105,000。
外国人买房一定要开马来西亚银行户口吗？
严格来说，付订金和房款不一定要有本地户口：你可以从海外直接电汇（telegraphic transfer）到律师楼的客户户口或发展商的住屋发展户口（HDA）。但持有房子之后，几乎每一样开销都用马币付：
- 马来西亚房贷的每月供款（银行一般要你在该行开户自动扣款）；
- 门牌税（Cukai Taksiran）、地税（Cukai Tanah）、管理费与维修基金（sinking fund）；
- 水电、网络；出租时收租金。
所以我一般建议外国客户：在签约前后，就在打算借贷的那家银行开户，一次过把贷款扣款、账单与收租安排好。
BNM 外汇政策：非居民买房的钱可以自由进出吗？
马来西亚对非居民的外汇政策相当开放。以下是 BNM 外汇政策（Foreign Exchange Policy, FEP）对非居民的要点：
| 事项 | BNM 外汇政策 |
|---|---|
| 投资 | 非居民可自由在马来西亚进行任何马币或外币资产投资 |
| 开户 | 可在本地持牌银行开设马币户口或外币户口（FCA），资金进出自由，但须经银行一般的尽职审查 |
| 换汇 | 可通过本地持牌银行以即期（spot）买卖外币兑马币，用途不限 |
| 汇出 | 投资变卖所得、利润、股息或任何投资收入都可汇出，汇出须以外币进行 |
| 借贷 | 可向本地银行借马币买住宅或商业产业，不需 BNM 事先批准，见 外国人马来西亚房贷 |
非居民的马币户口（External Account）
开马币户口还是外币户口？
外汇政策两种都允许，差别在用途。房贷供款、门牌税、地税、管理费全部以马币扣缴，所以一定要有一个马币户口。外币户口（FCA）的好处是可以先把新元或其他外币存在马来西亚，汇率合适时才换成马币，也方便将来把卖房所得以外币汇出。很多外国业主的做法是两个都开：外币户口放“备用金”，马币户口只放够几个月的供款与账单。换汇时比较银行牌价与汇款手续费，大额换汇可以向银行询价。无论哪一种户口，大额进出都会经过银行的尽职审查，属正常程序。
非居民开的马币户口在外汇规定里叫“对外户口”（external account）。RHB 引述的规定是：单笔 RM10,000 或以下、同一户主的对外户口之间转账等交易，银行不需要核实证明文件；超过这个数目，银行可能会要你出示用途证明，例如买卖合约、律师信或发票。HSBC 也注明，MM2H 参与者、在马来西亚工作或读书的人等属于豁免类别。
房款只应进发展商的住屋发展户口（HDA）或律师楼的客户户口，绝不能汇进个人户口。最常见的骗局，是冒充律师楼发电邮说「银行户口已更改」。RM120 万的房子，10% 订金就是 RM12 万，一汇出去几乎追不回。汇款前打律师楼的公开电话核实。见外国人买房流程。
直接问 Louis
汇钱之前，把律师楼的付款通知和收款户口资料拍给我，我帮你核对收款方是不是律师楼的客户户口或发展商的 HDA 户口。
我可以免费给你一份外国买家的汇款与账单清单：每一笔钱该汇到哪个户口、银行会要什么文件、每年 1 月、5 月、7 月各要付什么。
外国人在马来西亚开户需要什么文件？
各银行政策不同，即使同一家银行、不同分行做法也不一样。根据银行与多个开户指南，常见要求如下：
- 有效护照（多数要求本人到分行核实身份，远程开户对非居民不常见）。
- 地址证明：例如最近的水电账单或银行月结单。
- 在马来西亚居住者：工作准证或其他签证、雇主信。
- 不在马来西亚居住的买家：有些银行会为非居民买家开户，一般要护照、海外地址证明与收入证明，最好同时带上预订表格、买卖合约或房贷文件说明开户用途；也有银行不接受没有马来西亚准证、只持旅游签证的申请人。
- 本地电话号码（方便接收交易验证码）。
- 首次存款：一般约 RM250–2,000，视银行与户口种类而定。
几点实际情况：
- “基本储蓄户口”（basic savings account）一般只限马来西亚公民与永久居民。
- 有些银行要求介绍人（introducer），即在该行已有户口一段时间的客户。
- OCBC 马来西亚的外籍人士开户流程是先网上填表，3 个工作天内有专员联络，再带文件到分行办理。
- 持 MM2H 签证者，开户与定期存款是签证流程的一部分，见 MM2H 第二家园。
买房的钱怎么汇到马来西亚？汇到哪里？
- 订金（Booking / Earnest Deposit）新房通常付给发展商；二手房的 2%–3% 订金一般由中介或律师以保管人（stakeholder）身份持有。收款方必须是公司或律师楼户口。
- 签约时的余额订金二手房补足 10%，一般付进律师楼的客户户口（client account）；新房依进度付款表付进发展商的 HDA 户口。
- 税费8% 转让书印花税、柔佛州附加费、律师费等，由你的律师开单，付进律师楼户口后代缴。数字见 外国人买房费用。
- 余款贷款部分由银行直接放款；自己付的部分在完成期内付清。
银行、律师楼与注册中介都是《2001 年反洗钱、反恐融资及非法活动收益法令》（AMLA）下的申报机构（reporting institutions），会问你的资金来源。准备好薪资单、存款证明或卖掉其他资产的文件，这是正常程序。
整个买房流程见 外国人在马来西亚买房流程。
外国人卖房后，钱怎么汇出马来西亚？
BNM 外汇政策允许非居民把变卖投资的所得汇出，条件是以外币汇出。实务流程如下：
- 买方预扣 7%：卖方不是公民也不是永久居民时，买方律师要从售价预扣 7%，在出售日起 60 天内交给内陆税收局（LHDN），作为产业盈利税（RPGT）的预缴。
- 赎回贷款：如果房子还有贷款，余款先用来还清银行。
- 律师放款：买方付清后，卖方律师扣除费用，把余额付给你。
- 换汇与汇出：把马币换成外币，汇回你的海外户口。
- 多退少补：RPGT 核算后，若应缴税少于预扣的 7%，可向税局申请退还差额；若更多，要补缴。
| 项目 | 金额（RM） |
|---|---|
| 售价 | 1,500,000 |
| 买方预扣 7% 交 LHDN | (105,000) |
| 赎回贷款（假设） | (600,000) |
| 律师放款前余额 | 795,000 |
外国人卖房的 RPGT 税率是：第 1–5 年 30%，第 6 年起 10%。详细计算见 卖房流程与 RPGT，以及 外国人持有、出租与卖房。
买房后每年要付哪些马币账单？怎么付？
开户的一大用途是缴持有成本。以柔佛新山为例，这几笔都可以用马来西亚户口在网上付，比每次托人代付省心：
| 账单 | 付给谁 | 何时 / 怎么付 |
|---|---|---|
| 地税（Cukai Tanah / quit rent） | 柔佛土地与矿务局（PTG Johor） | 每年 5 月 31 日前缴清，逾期会被罚款；可用 JohorPay 网上缴付 |
| 门牌税（Cukai Taksiran / assessment） | 地方政府，例如新山市政厅（MBJB） | 分两期；MBJB 账单期为 1 月 1 日–2 月 28 日与 7 月 1 日–8 月 31 日；可用 JomPAY（biller 4317）、PBTPay、JohorPay 或网上银行 |
| 管理费与维修基金 | 管理机构（JMB / MC） | 按月或按季；维修基金是管理费的 10% |
| 房贷供款 | 批贷银行 | 每月自动扣款 |
| 水电、火险 | 供应商 / 保险公司 | 按月或按年 |
新山以外的柔佛地区，门牌税由各自的地方政府收，例如依斯干达公主城市政厅（MBIP）、巴西古当市政厅（MBPG）、古来市议会（MPKu）。拿钥匙后的完整清单见 拿钥匙后清单。
租金收入可以汇出吗？要缴什么税？
可以。租金属于投资收入，按外汇政策可以汇出。但非居民个人的租金收入，要按 30% 的固定税率缴马来西亚所得税（扣除可扣除开销后计算），每年向 LHDN 报税。可扣除项目包括门牌税、地税、贷款利息、火险、维修与中介费。租约印花税在 2026 年也改了新制，见 出租房产必知。
- 在批贷银行开马币户口，设定自动扣款。
- 户口里预留 6–12 个月的供款与管理费。
- 保存所有房款、税费收据，卖房时用来计算 RPGT。
- 大额汇款前准备好买卖合约与律师付款通知。
- 每年报租金收入税；卖房时确认 7% 预扣与退税安排。
延伸问题
开马币户口还是外币户口（FCA）比较好？
外汇政策两种都允许，差别在用途。房贷供款、门牌税、地税与管理费都以马币扣缴，所以马币户口是必须的。外币户口的好处是可以先把新元放在马来西亚，等汇率合适才换成马币，将来卖房所得以外币汇出也方便。不少外国业主两个都开：外币户口放备用金，马币户口只留几个月的供款与账单，换汇前先比银行牌价与手续费。
人不在马来西亚，可以远程开户吗？
多数银行要求本人到分行核实身份，非居民远程开户并不常见。有些银行会为非居民买家开户，凭护照、海外地址证明与收入证明办理，最好带上买卖合约或房贷文件说明用途；也有银行不接受只持旅游签证的申请人。OCBC 马来西亚的流程是先网上填表，3 个工作天内有专员联络，再带文件到分行。最省事的做法，是签约那趟顺便在批贷银行开户。
人在国外，地税和门牌税怎么付？
有了马来西亚户口，这些账单都可以网上付。柔佛的地税（Cukai Tanah）缴给州土地与矿务局，每年 5 月 31 日前缴清，逾期会被罚款，可用 JohorPay 缴付；门牌税（Cukai Taksiran）缴给地方政府，新山市政厅的账单期是 1 月 1 日–2 月 28 日与 7 月 1 日–8 月 31 日，可用 JomPAY（biller 4317）、PBTPay 或网上银行。完整清单见拿钥匙后清单。
汇大笔房款时，银行会问什么？要准备什么？
银行、律师楼与注册中介都是《反洗钱法》（AMLA）下的申报机构，会问资金来源，这是正常程序。先备好电子版的买卖合约、律师的付款通知（payment request）、薪资单或存款证明；非居民的对外户口单笔超过 RM10,000，银行也可能要求出示用途证明。汇款前务必打律师楼的公开电话核实收款户口，任何「户口已更改」的电邮都要先核实再汇。
常见问题
外国人可以在马来西亚开银行户口吗？
可以，但各银行要求不同。一般要本人到分行，带护照、地址证明与收入或工作证明，起存约 RM250–2,000。不在马来西亚居住的买家，有些银行凭护照、海外地址与收入证明即可开户，带上买卖文件更顺利。
外国人买马来西亚房子，钱可以自由汇进来吗？
可以。BNM 外汇政策允许非居民自由投资马来西亚的马币资产，并通过本地持牌银行换汇。单笔超过 RM10,000 的对外户口交易，银行可能要求你出示买卖合约等证明文件。
外国人卖掉马来西亚房子后，钱可以汇回国吗？
可以。BNM 外汇政策允许非居民把投资变卖所得汇出，须以外币汇出。但买方会先预扣售价 7% 交给税局作为 RPGT 预缴，核算后多退少补。
外国人卖房为什么要被扣 7%？
根据产业盈利税法令，卖方不是马来西亚公民也不是永久居民时，买方须预扣售价的 7%（本地卖方是 3%），在出售日起 60 天内交给 LHDN。实际应缴税款核算后，多退少补。
买房的订金和房款应该汇到哪里？
新房的款项付进发展商的住屋发展户口（HDA）；二手房的订金与余款付进律师楼的客户户口，或由注册中介以保管人身份持有。不要汇入任何个人户口，收到更改户口的通知要打电话核实。
外国人马来西亚租金收入要缴多少税？
非居民个人的租金收入按 30% 固定税率缴税，以扣除门牌税、地税、贷款利息、火险、维修等可扣除开销后的净额计算。缴税后的租金可以按外汇政策汇出。
资料来源与核实
- Bank Negara Malaysia — Foreign Exchange Policy (non-residents: investing, accounts, repatriation)
- HSBC Malaysia — BNM Foreign Exchange Policy FAQs (external accounts, exempted MM2H holders)
- RHB — Foreign Exchange Administration rules (external accounts, RM10,000 verification threshold)
- Bank Negara Malaysia AML/CFT — Are you a reporting institution? (banks, lawyers, estate agents)
- OCBC Malaysia — Banking in Malaysia for non-Malaysians
- Wise Malaysia — Can a foreigner open a bank account in Malaysia? (Jan 2026)
- Statrys — How to open a bank account in Malaysia as a foreigner (Feb 2026)
- PwC Malaysia — Real Property Gains Tax (7% retention for non-citizen sellers)
- LHDN — Non-resident individuals: income declaration
- PropCashflow — Buying property in Johor Bahru: guide for Singaporeans (bank account opening, Apr 2026)
- MBJB — Assessment tax payment (billing periods, JomPAY biller 4317)
- JohorPay — Johor state online payments (quit rent)
核实日期：2026-09-20。本文为一般资讯，不构成法律、税务或财务建议。法规与费率会变动，签约前请与你的律师、银行或相关机构书面确认。
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Louis Koh
11 年马来西亚房产经验 · 新山与吉隆坡 · 中文 & English
我协助本地买家与新加坡跨境买家处理新房与二手房。文章里每个数字都注明出处；法规有变动时，我会更新并标注日期。
这一步卡住了？直接问我
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