购房必知 · 阶段 1：下定前：房产基础知识

MM2H 2026 与买房：四个等级、最低房价、10 年不能卖

MM2H 2026 最重要的一点先讲：买房不需要 MM2H。马来西亚法律要求的是州政府同意（国家土地法典第 433B 条），不是任何签证。MM2H 管的是你能不能长期住下来，不是你能不能买。真要申请的话，2026 年的 MM2H 有白银、黄金、白金与 SEZ/SFZ 四个等级，定期存款从 USD 32,000 到 USD 1,000,000，而且四个等级都有 10 年不能卖的规定。以下数字全部来自官方 MM2H 网站（最后更新 2026 年 2 月 10 日）。

四个等级存款 USD 3.2 万–100 万10 年不能卖每年 90 天买房不需要签证核实日期 2026-09-20

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本文属于外国人买房必知阶段 1 · 下定前：房产基础知识

作者：Louis Koh· 11 年马来西亚房产经验核实日期：2026-09-20阅读时间 8 分钟📞 +60 10-906 6685

一句话答案

在马来西亚买房不需要 MM2H：法律要求的是州政府书面批准（国家土地法典第 433B 条），不是签证。MM2H 是可续签的社交访问准证，2026 年分四级：白银（定存 USD 150,000、住宅 RM600,000、5 年）、黄金（USD 500,000、RM1,000,000、15 年）、白金（USD 1,000,000、RM2,000,000、20 年）与 SEZ/SFZ（USD 65,000 或 50 岁以上 USD 32,000、10 年、须买在柔佛 Forest City）。四级都规定 10 年内不得出售，除非换购更高价住宅。MM2H 不免除州同意、州最低房价或住宅 8% 印花税。

关键数字一览

买房是否需要签证	不需要；需要的是州政府同意（NLC s.433B）
白银 Silver	定存 USD 150,000；住宅 RM600,000；5 年；25 岁
黄金 Gold	定存 USD 500,000；住宅 RM1,000,000；15 年；25 岁
白金 Platinum	定存 USD 1,000,000；住宅 RM2,000,000；20 年；25 岁
SEZ/SFZ	USD 65,000（21–49 岁）／USD 32,000（50 岁以上）；10 年；Forest City
10 年不能卖	四个等级都适用，除非换购更高价住宅
每年留马天数	累计 90 天（50 岁以下参与者）
定存可动用	获批后最多 50%，可用于买房、教育、医疗、旅游

30 秒重点

买房不需要 MM2H。非公民买地产要的是州政府书面批准（国家土地法典第 433B 条），法律里没有任何签证条件。
MM2H 在 2026 年有四个等级：白银（USD 150,000 存款、住宅 RM 600,000、5 年）、黄金（USD 500,000、RM 1,000,000、15 年）、白金（USD 1,000,000、RM 2,000,000、20 年），以及 SEZ/SFZ（21–49 岁 USD 65,000、50 岁以上 USD 32,000，10 年，必须买在柔佛 Forest City）。
批准后强制购买并持有一间住宅，而且四个等级的官方页面都写明 10 年内不得出售，除非换成更高价的房子。官方没有公布购买的期限。
MM2H 不减免任何买房成本：州政府同意照样要申请，该州最低房价照样适用，住宅 8% 印花税照样要付，柔佛 3%（最低 RM30,000）的批准费照样要缴。
白银级的 RM600,000 房价门槛低于柔佛州对外国人的门槛，所以白银参与者在柔佛买房仍须符合柔佛较高的最低价。
砂拉越与沙巴各自有独立计划（S-MM2H、Sabah-MM2H），条件不同；MOTAC 的 MM2H 准证不是砂拉越或沙巴的准证。

买房一定要有 MM2H 吗？

不用。这是我十一年里被问得最多、也最容易被中介带歪的一个问题。

管外国人买房的条文是国家土地法典第 433B 条（National Land Code s.433B）：非公民或外国公司要取得已批地（alienated land），必须先取得州政府的书面批准，否则交易无效。条文里写的是「州政府同意」，不是「持有某种签证」。律师公会 2024 年 12 月那份专讲外国人置产限制的通函，从头到尾没有提过 MM2H 一次。

MM2H 是什么：官方自己的定义是「可续签的社交访问准证，附多次入境签证」（a renewable social visit pass with multiple entry-visa）。它解决的是居留问题。
MM2H 不改变什么：不改变该州的最低房价，不免除州政府同意，不降低住宅 8% 的印花税，也不减免柔佛 3%（最低 RM30,000）的州批准费。
MM2H 反而多加两个义务：批准后必须买一间住宅，而且10 年内不能卖。一个没有 MM2H 的普通外国买家没有这两条限制。
MM2H 也不是永久居留的跳板。旅游部长在 2024 年 6 月说得很明白：白金、黄金、白银三个等级的新参与者不符合申请 PR 的资格。还在把白金级讲成「通往 PR 的路」的中介资料，请不要相信。

Louis 提醒：反过来也一样——买了房并不会给你签证。有人以为买一间柔佛公寓就能长住，那是两码事。要长住就老老实实看 MM2H 或其他准证；要买房就走第 433B 条的同意程序。两条路可以同时走，但不是同一条路。费用请看外国人买房总成本，MM2H 的概览另见MM2H 专页。

MM2H 2026 四个等级：存款、房价、年限一次看清

官方 MM2H 网站（由旅游、艺术及文化部 MOTAC 管理）列出四个类别：白金（Platinum）、黄金（Gold）、白银（Silver）与 SEZ/SFZ（经济特区／金融特区）。以下数字取自四个类别页与总览比较表，每一页的页脚日期都是 2026 年 2 月 10 日。

MM2H 四个等级（官方数字，2026 年 2 月 10 日更新）
	白银 Silver	黄金 Gold	白金 Platinum	SEZ/SFZ（21–49 岁）	SEZ/SFZ（50 岁以上）
定期存款	USD 150,000	USD 500,000	USD 1,000,000	USD 65,000	USD 32,000
所购住宅最低价值	RM 600,000	RM 1,000,000	RM 2,000,000	见下文（依柔佛州政策）	见下文（依柔佛州政策）
签证年限	5 年	15 年	20 年	10 年	10 年
最低年龄	25	25	25	21	50
每年留马天数	每年累计 90 天（50 岁以下参与者）	同上	同上	90 天	官方页面没有列出
一次性费用（主申请人）	RM 1,000	RM 3,000	RM 200,000 另加 RM 5,000	RM 1,000	RM 1,000
续签费	RM 1,500	RM 3,000	RM 5,000	RM 300	RM 300
续签周期	可续	每 5 年	每 5 年	每 5 年	每 5 年

定期存款必须存在「依 2013 年金融服务法令（FSA 2013）持牌的马来西亚金融机构」。
批准后可提取本金定存的最多 50%，用途是购买住宅、教育、医疗或旅游。四个类别页的写法完全一致。这笔钱是实实在在的首付来源。
年龄：白银、黄金、白金是「25 岁及以上」，SEZ/SFZ 是「21 岁及以上」（50 岁以上另有一档较低存款）。
官方指引页把存款与房价数字做成图片，所以上表的文字数字取自四个类别页与总览比较表；这几页之间互相一致。

Louis 提醒：SEZ/SFZ 那一栏的房价是空的，不是我漏写。官方页面只写「floor price subject to Johor state property acquisition policy」（底价依柔佛州置产政策），没有给 MM2H 自己的数字。网上流传的「SEZ 最低 RM60 万」我找不到任何官方出处。

搞错这一步，代价是什么

最贵的误解有两个。一是以为「要先有 MM2H 才能买房」，于是为了买一间房押上 USD 150,000 定存，再套上 10 年不能卖的限制——而这一切本来不必要。二是把 MM2H 的 RM600,000 当成柔佛的门槛，看了半年低于 RM100 万的单位，最后发现州政府根本不批。两个错误都不是罚款，而是时间与机会成本。

直接问 Louis
告诉我你的目的是长住还是只想买一间房，我帮你对照 MM2H 的条件与你要买的那一州的规定，看哪条路对你比较实际。

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给我你的年龄、打算买的州属与预算，我免费整理一份对照：MM2H 各级条件 vs 该州对外国人的最低房价与同意费，注明出处与日期。

MM2H 对买房的规定：强制购买与 10 年不能卖

强制购买。四个类别页都写着：获批成为 MM2H 参与者之后，「必须购买并拥有一间住宅」（SEZ/SFZ 写明是「柔佛 Forest City 的产业／房屋」）。
没有公布期限。我把四个类别页、总览页、指引页与参考页都读过，也找过 MOTAC 的公告，没有任何一页写出完成购买的时限——没有 90 天，没有 12 个月。坊间（包括一些整理得不错的资料）流传 SEZ/SFZ 要「批准后 90 天内买」，我无法从政府来源证实。在你的批准信上找条件，不要靠传闻。
10 年不能卖。官方原文是：「除非是换购价值更高的住宅，否则 10 年内不得出售该住宅。」这句话出现在四个类别页与指引页上，所以 SEZ/SFZ 也一样受限，不只是白银、黄金、白金。

10 年这条对买家的实际意义，比存款金额大得多。它把你手上的房子变成一件十年内只能向上换、不能变现的资产。如果你原本的盘算是「住三五年、涨了就卖」，MM2H 会直接堵死这条路；而一个不申请 MM2H 的普通外国买家，随时可以卖（要付非公民的房地产盈利税，前五年 30%、第六年起 10%，见外国人卖房与 RPGT）。

Louis 提醒：「换更高价的房子」这个例外，官方没有写清楚怎么执行——要不要先取得批准、价差怎么算、时间怎么衔接，都没有细则。真要走这条路，先向 MM2H 单位书面查询，不要先签 SPA。

有了 MM2H，买房就不用州政府同意了吗？

一样要。MM2H 参与者在土地法上仍然是非公民，所以：

MM2H 参与者买房：哪些规定照常适用
项目	MM2H 有没有豁免	数字
州政府同意（NLC s.433B）	没有	每宗交易申请；柔佛一般 1–3 个月
该州外国人最低房价	没有	柔佛住宅 RM1,000,000；各州不同
住宅 MOT 印花税	没有	8%（2026-01-01 起；商业／工业 4%）
柔佛州批准费（levy）	没有	售价或估值的 3%，最低 RM30,000
贷款合约印花税	没有	贷款额的 0.5%
贷款成数	官方没有任何规定	由银行信贷政策决定；国家银行没有针对外国人的成数上限

这里有一个很容易踩到的坑：白银级的 MM2H 房价门槛是 RM600,000，但柔佛对外国人的住宅门槛是 RM1,000,000。两个数字不冲突——MM2H 定的是「你至少要买这个价位才符合 MM2H 的条件」，州政府定的是「低于这个价你根本不准买」。取两者之中较高的一个。在柔佛，白银参与者要买的还是 RM100 万以上的房子。

SEZ/SFZ 那一级更直接：官方页面自己说底价依柔佛州政策。换句话说，MM2H 在这件事上完全不越过州政府。买房的完整费用清单见外国人买房总成本：8% 印花税与州同意费，流程见外国人买房全流程，各州可以买什么见外国人置产规则。

不要相信的三个说法：「MM2H 持有人有较低的最低房价」「MM2H 持有人免州批准费」「MM2H 持有人贷款成数比较高」。这三个我都找不到任何官方依据，而 SEZ/SFZ 页面的写法正好指向相反的方向。

砂拉越 S-MM2H 与沙巴自己的计划有什么不同？

很多人以为 MM2H 是一个全国统一的计划。不是。砂拉越与沙巴各自办自己的，条件、存款、年龄、留守天数与房价规定都不一样，而且 MOTAC 发的 MM2H 准证不等于砂拉越或沙巴的准证。

砂拉越 S-MM2H（2025 年 1 月 1 日起的新规）

由砂拉越旅游、创意产业及表演艺术部（MTCP Sarawak）与砂拉越旅游局管理，不是 MOTAC。
申请人须来自与马来西亚有外交关系的国家，年满 30 岁。
每宗申请在砂拉越的本地银行存 RM500,000 定期存款（涵盖配偶与家属）。
续签条件包括每年至少在砂拉越住 30 天。
准证为 5 年，可再续 5 年；处理时间 90 个工作天。
2025 年 5 月 16 日起，个人担保人限于直系亲属（配偶、父母或继父母、子女或兄弟姐妹）。
房产：砂拉越旅游局的页面写明可购买住宅，古晋每单位最低 RM600,000，其他省份 RM500,000。但这一页自己的最后更新日期是 2023 年 5 月，在 2025 年 1 月新规之后没有更新过，所以下定之前请直接向 MTCP Sarawak 确认价格门槛。

沙巴 Sabah-MM2H

联邦政府在 2024 年 7 月 19 日批准，2024 年 7 月 1 日起开放申请，由沙巴旅游、文化及环境部管理。
已报道的条件：最低年龄 30 岁；10 年计划，先发 5 年签证，其余 5 年在通过安全审查与最低居留检查后发出；每年在沙巴累计住满 30 天；购买的房产限于高楼单位，最低 RM600,000，5 年内不得出售，除非换购同等或更高价的房子；家属限配偶、岳父母／公婆与 21 岁以下子女；持证人不得工作。
存款与收入门槛我不刊登。我读到的律师行简报确认了计划、年龄、居留与 RM600,000 的房产规定，但没有列出存款或收入金额，而我也打不开任何沙巴州政府的现行条件页面。这些数字来自 2024 年，请向沙巴州直接确认。

可以放心讲的一句话：MM2H 不是一个全国计划。你拿的是哪一个计划的准证，就受哪一套规则约束，而买房的州属规则（同意、最低价、批准费）又是另一套，两者不互相取代。

Louis 手上的项目

看完这一段，想看看实际有什么可以买？

上面讲的是规则，下面是真的房子。这几个页面列出我目前在跟进的项目与房源，价格区间都注明来源与更新日期；想要哪一区的清单，WhatsApp 我直接发给你。

外国人可以买的柔佛房产门槛、可买的项目类型与整个流程。全部项目总览我目前在跟进的新盘与房源，按地区分类整理。新山永久地契房产永久地契项目名单与差别在哪。新山新盘完整名单柔佛的新项目按地区与预算排列，附已公布价格。

看全部项目

MM2H 持有人可以做什么、不能做什么？

不可以：经商、投资与就业活动，四个类别页都写明禁止。
可以：在马来西亚高等学府就读、长期就医、旅游与休闲。批准后须完成体检。
家属（四个类别写法一致）：配偶；21 岁以下的亲生、继养或领养子女；21 至 34 岁未就业且单身的子女；残疾子女不设年龄上限；父母与岳父母／公婆。白金级另可带外籍家庭佣工。
留马天数：白银、黄金、白金的官方条件是每年累计 90 天（50 岁以下参与者）；SEZ/SFZ 21–49 岁同样是 90 天，50 岁以上那一档官方页面没有列出天数。如果你属于 50 岁以上，请在批准信上确认自己的条件。
不是 PR 的跳板：旅游部长 2024 年 6 月表明，三个等级的新参与者都不符合申请永久居留的资格。

规模方面，一个可以参考的数字：截至 2026 年 2 月初，在改制后的 MM2H 之下已购买 744 间住宅，另有 2,637 间在处理中（旅游部长，Malay Mail 2026 年 2 月 4 日报道）。这不是规则，只是让你知道这个计划实际上有多大。

该不该为了买房去申请 MM2H？

把它拆成两个独立的决定，比较不会乱：

两条路的比较
	普通外国买家（不申请 MM2H）	MM2H 参与者
可以买房吗	可以，取得州政府同意即可	可以，条件相同
住宅 MOT 印花税	8%	8%（一样）
州最低房价	适用	适用（另加 MM2H 自己的门槛，取较高者）
柔佛批准费	3%／最低 RM30,000	3%／最低 RM30,000（一样）
必须买房吗	不必	必须
几时可以卖	随时（缴非公民 RPGT）	10 年内不能卖，除非换更高价
可以长期居留吗	不可以（按一般签证规则）	可以，按等级 5 至 20 年
要押一笔定存吗	不用	要，USD 32,000 至 1,000,000（获批后可动用最多 50%）

如果你的目的只是买一间房（收租、度假、给孩子念书住），MM2H 带来的是成本与限制，不是优惠。先走州政府同意就好。
如果你要长期住下来，MM2H 才有意义，那笔强制购买与 10 年限制是代价而不是好处。
无论走哪条路，先确认单位达到该州的最低房价，再谈价钱。
SEZ/SFZ 等级只对应 Forest City；如果你想买的不在那里，这一级不适用。
在批准信上逐条核对：购买期限（如果有）、10 年限制的确切措辞、留马天数、续签周期与费用。
申请前先弄清楚贷款：MM2H 身份不会让银行多贷给你，成数仍然是银行的信贷决定。见外国人房贷。

时效提醒：以上 MM2H 数字来自官方网站，页脚更新日期为 2026 年 2 月 10 日；马来西亚的印花税与州费用截至 2026 年 9 月 23 日。2027 年财政预算案在这一天尚未提呈。MM2H 的条件在 2021 与 2024 年都大改过，申请前请再开一次 mm2h.gov.my。

延伸问题

MM2H 和外国人直接买房，哪一个比较划算？

如果目的只是拥有一间房，直接买比较划算：印花税、州批准费与最低房价两者完全一样，但直接买不必押定存、不必强制购买、也没有 10 年不能卖的限制。MM2H 的价值在居留——5 至 20 年的可续签准证，可带配偶、子女与父母。换句话说，MM2H 不是买房优惠，而是一张有代价的长期居留准证。

MM2H 的定期存款可以拿来付首付吗？

可以动用一部分。四个类别页的写法一致：获批后可提取本金定期存款的最多 50%，用途包括购买住宅、教育、医疗与旅游。以白银级 USD 150,000 为例，理论上可动用 USD 75,000。但要注意提取需经批准，而且剩下的 50% 必须继续留在依 2013 年金融服务法令持牌的马来西亚金融机构里，直到条件解除。

MM2H 持有人在马来西亚可以工作或做生意吗？

不可以。四个类别页都写明禁止经商、投资与就业活动；获准的活动是在马来西亚高等学府就读、长期就医，以及旅游与休闲，批准后还要完成体检。所以不要把 MM2H 当成工作签证或创业签证。另外，旅游部长在 2024 年 6 月表明，三个主要等级的新参与者都不符合申请永久居留的资格。

白银级最低 RM60 万，那在柔佛可以买 RM60 万的公寓吗？

不行。MM2H 的 RM600,000 是「至少要买到这个价位才符合 MM2H 条件」，柔佛州对外国人的住宅门槛 RM1,000,000 则是「低于这个价不准买」。两者并存时取较高的一个，所以在柔佛还是 RM100 万起跳。SEZ/SFZ 等级更直接，官方页面自己写明底价依柔佛州政策。详见外国人买房总成本。

FAQ

常见问题

外国人在马来西亚买房一定要有 MM2H 吗？

不需要。国家土地法典第 433B 条要求的是州政府书面批准，不是任何签证。律师公会 2024 年的外国人置产通函从头到尾没有提过 MM2H。MM2H 是一张可续签的社交访问准证，解决的是长期居留，不是购买资格。真要说影响，MM2H 还额外加上「必须买房」与「10 年不能卖」两条限制。

MM2H 2026 四个等级的定期存款和最低房价各是多少？

白银：定存 USD 150,000，住宅最低 RM600,000，5 年准证；黄金：USD 500,000、RM1,000,000、15 年；白金：USD 1,000,000、RM2,000,000、20 年；SEZ/SFZ：21–49 岁 USD 65,000、50 岁以上 USD 32,000，10 年准证，房产必须在柔佛 Forest City，底价依柔佛州政策而非 MM2H 自订。批准后可提取本金定存的最多 50% 用于买房、教育、医疗或旅游。

MM2H 买的房子真的 10 年不能卖吗？

是。官方写法是「除非换购价值更高的住宅，否则 10 年内不得出售」，而且这句话出现在四个等级的页面与申请指引上，包括 SEZ/SFZ。这条比存款金额更值得想清楚：它把房子变成十年内只能向上换、不能变现的资产。不申请 MM2H 的外国买家没有这条限制，随时可卖（要缴非公民 RPGT）。

MM2H 批准后多久之内一定要买房？

官方没有公布期限。四个类别页、总览页与申请指引页都写着获批后「必须购买并拥有一间住宅」，但没有任何一页给出时限，也找不到相关的部门公告。坊间流传的「90 天内」我无法从政府来源证实，所以不要照着规划。你的批准信（approval letter）上的条件才算数，拿到之后逐条读，不确定就书面向 MM2H 单位查询。

有了 MM2H，买房的 8% 印花税可以减免吗？

不能。MM2H 参与者在土地法与印花税法上仍然是非公民，住宅转名文件（MOT）一样是 8%（2026 年 1 月 1 日起），柔佛的 3%／最低 RM30,000 州批准费一样要缴，州政府同意一样要申请，该州的最低房价一样适用。MM2H 不是税务优惠，是居留准证。完整成本见外国人买房总成本。

砂拉越的 S-MM2H 和全国的 MM2H 是同一个吗？

不是。S-MM2H 由砂拉越旅游、创意产业及表演艺术部管理。2025 年 1 月 1 日起的条件：年满 30 岁、在砂拉越的本地银行存 RM500,000 定存（每宗申请）、每年至少在砂拉越住 30 天、准证 5 年可再续 5 年，处理时间 90 个工作天。房价门槛（古晋 RM600,000、其他省份 RM500,000）来自最后更新于 2023 年 5 月的页面，新规之后未更新，请先向州方确认。沙巴也有自己的计划。