购房必知 · 阶段 1：下定前：房产基础知识

新加坡人在新山买房：CPF 不能用、组屋规定、SGD 收入怎么贷款

新加坡人在新山买房，新加坡这一边有两道硬规定：公积金（CPF）只能用来买新加坡的房产，海外房产与海外房贷都不能动用；而组屋（HDB）在五年最低居住期（MOP）内，屋主、配偶与必要占用者不得投资任何住宅产业，「新加坡或海外」都算在内。马来西亚这一边则是柔佛的 RM100 万门槛、州政府同意、住宅 8% 印花税与 3%（最低 RM30,000）的州批准费。以下新加坡的规定全部引自 CPF、HDB、IRAS 与 SLA 的官方页面。

CPF 不能用组屋 MOP 5 年ABSD 不计海外房柔佛 RM100 万门槛印花税 8%核实日期 2026-09-20

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本文属于外国人买房必知阶段 1 · 下定前：房产基础知识

作者：Louis Koh· 11 年马来西亚房产经验核实日期：2026-09-20阅读时间 9 分钟📞 +60 10-906 6685

一句话答案

新加坡这边有两条硬规定：公积金（CPF）只能用来买新加坡的房产，海外房产与海外房贷都不能用；组屋在五年最低居住期内，屋主、配偶与必要占用者不得投资新加坡或海外的任何住宅产业。好消息是马来西亚的房子不计入新加坡 ABSD 的房产数。柔佛这边：住宅门槛 RM100 万、须州政府同意、印花税 8%、批准费 3%。

关键数字一览

CPF 用于海外房产	不可以；只能买新加坡的房产（CPF，2025-11-03）
HDB 最低居住期（MOP）	5 年；Prime Location Public Housing 为 10 年
MOP 内可否买海外住宅	不可以；二手组屋条款第 29.5(d) 条明文涵盖海外
马来西亚房产与新加坡 ABSD	不计入房产数（IRAS：新加坡以外一律不计）
柔佛外国人住宅最低价	RM1,000,000
住宅 MOT 印花税（非公民）	8%（2026-01-01 起）；贷款合约另 0.5%
柔佛州批准费	售价或估值的 3%，最低 RM30,000
持新加坡 PR 的大马公民	不算外国人，按公民税率与程序

30 秒重点

CPF 不能用。公积金局的说法没有条件：「CPF 储蓄只能用来购买新加坡的房产。」不分普通户口或其他户口，也不能用来供海外房贷。
组屋 MOP 五年内不能买。HDB 二手组屋买卖条款第 29.5(d) 条禁止买家、配偶与获准占用者在 MOP 内投资「新加坡或海外的任何住宅产业」。Prime Location Public Housing 的 MOP 是 10 年。
马来西亚的房子不计入新加坡 ABSD 的房产数。IRAS 写明「所有位于新加坡以外的住宅产业一律不计入」，所以先买新山不会把你以后在新加坡买房推进更高的 ABSD 税级。
新加坡公民是马来西亚法律下的外国人：住宅 8% 印花税、柔佛 RM100 万最低价、州政府同意、3%（最低 RM30,000）批准费，全部适用。持新加坡 PR 的马来西亚公民不是外国人，走公民那一套。
贷款是马币贷款，收入是新币：国家银行没有针对外国人的成数上限，成数是银行的信贷决定；坊间说的 50%–70% 是市场惯例，不是规则。
买房不需要新加坡政府批准——要批的是马来西亚州政府。真正会卡住你的是 CPF 与 HDB，不是外汇管制。

CPF 可以用来买马来西亚的房子吗？

不可以。公积金局（CPF Board）的官方答复是一句话：「CPF 储蓄只能用来购买新加坡的房产。」（CPF savings can only be used to buy properties in Singapore.）这一页最后更新于 2025 年 11 月 3 日，同样的答复也出现在政府的 ask.gov.sg 上。

这条不分户口。不是「普通户口不行、特别户口可以」，答复里根本没有区分。
不能用来供海外房贷。CPF 的答复没有为「融资或偿还海外房贷」开任何例外。
所以新加坡人买新山的房子（其他常见问题见新加坡买家专页），资金来源就是现金，加上（如果要贷）一笔马币房贷。CPF 完全不参与。
网上流传的说法——「55 岁之后可以用」「用普通户口供海外贷款」——我在 CPF 的答复里找不到任何依据。CPF 的措辞是无条件的。

Louis 提醒：这一点对现金流的影响比很多人想得大。在新加坡买房，月供有一大部分可以从 CPF 出；在新山买房，每一分钱都是真金白银的现金流。做预算时不要拿新加坡的供款经验来推算。

有组屋可以买新山的房子吗？MOP 与海外产业规定

这是最容易出事的一条，而且它写得很明确。

最低居住期（MOP）是 5 年。HDB 的规定是：「所有列在组屋申请书上的屋主与占用者必须住满至少 5 年。」Prime Location Public Housing（PLH）组屋的 MOP 是 10 年。
谁受约束：「屋主、配偶与必要占用者（essential occupiers）必须完成 5 年 MOP 才能购置私人住宅产业。」
海外产业明确算在内。HDB 二手组屋买卖条款第 29.5(d) 条禁止买家、配偶与获准占用者在 MOP 内投资「任何住宅产业，不论在新加坡或海外」。我引用的这份文件日期是 2026 年 9 月 7 日。

换句话说：MOP 还没满的组屋屋主或必要占用者，不能买新山的房子。这不是灰色地带，也不是「没人查得到」的问题——它是买卖条款里的明文，违反的后果由 HDB 处理。

两条「六个月」的规定，不要搞混

HDB 的两条六个月规定
情况	规定	出处
已经拥有其他住宅产业，去买二手组屋	第 29.5(b) 条：其他组屋或住宅产业必须在二手交易完成日起 6 个月内处置。约束买家、配偶与所有获准占用者	HDB 二手组屋买卖条款（2026-09-07）
已有一间组屋，再买另一间组屋	原有组屋必须在取钥匙（新组屋）或法律完成（二手组屋）起 6 个月内处置；HDB 租约则须在 4 个月内终止	HDB「购买后的条件」页

这一点我不会替你下结论。第 29.5(b) 条写的是「其他组屋或住宅产业」，没有像同一份文件的 29.5(d) 条那样加上「不论在新加坡或海外」。所以「马来西亚的房子算不算 29.5(b) 的其他住宅产业」，我无法从条文本身确定。如果你手上有新山的房子又想买二手组屋，请直接向 HDB 书面查询，不要靠中介或论坛的答案，也不要靠我的猜测。

另外，坊间常讲的「私宅屋主买二手组屋要等 30 个月」，我在能抓取到的 HDB 页面上无法确认，所以这篇文章不把它当作事实。同样地，请向 HDB 求证。

搞错这一步，代价是什么

最严重的不是钱，是组屋。MOP 还没满就在新山买房，违反的是 HDB 二手组屋买卖条款第 29.5(d) 条的明文，后果由 HDB 处理，而你已经付了订金、签了 SPA。第二个常见错误是把 CPF 算进预算，结果签约后才发现每一分都要现金——RM100 万的房子，房价以外还有约 RM136,774。

直接问 Louis
把你的情况告诉我——有没有组屋、MOP 走完了没有、预算多少——我帮你对一次新加坡这边的限制与柔佛这边的门槛和费用。

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告诉我你的预算与想看的区域，我免费整理一份新山买房的现金需求表（首付、8% 印花税、3% 批准费、律师费与 SST），每一项注明出处与日期。

在新山买房，会影响以后在新加坡的 ABSD 吗？

不会把你推到更高的税级。IRAS 讲得很直接：「所有位于新加坡以外的住宅产业一律不计入」（All residential properties located outside Singapore are to be excluded）计算 ABSD 时的持有房产数；以及「只有位于新加坡的住宅产业才计入用来决定 ABSD 责任的房产数」。2011 年 12 月 8 日推出 ABSD 的新闻稿说法一致：「海外产业不计入持有产业数。」

所以顺序上，先在新山买一间公寓，之后在新加坡买第一间私宅，仍然算「第一间」。反过来，持有新加坡的产业则会算进去——只要你持有任何份额，那间产业就计入。

新加坡 ABSD 税率（2023 年 4 月 27 日起生效；截至 2026 年 9 月未变）
买家身份	第 1 间	第 2 间	第 3 间及以上
新加坡公民	0%	20%	30%
新加坡永久居民	5%	30%	35%
外国人	60%	60%	60%
实体 / 信托	65%	65%	65%

税率的出处说明：IRAS 的 ABSD 页面在我多次尝试时都无法呈现税率表格，所以上表取自两个可信的第二来源——国际律师行 Withers 与 PropertyGuru 新加坡——两者一致，另有一份 2026 年 6 月的指南写明「2023 年 4 月 27 日以来税率未变，2026 年财政预算案也没有宣布调整」。下定之前请自己开 IRAS 的页面核对一次。「海外产业不计入」这一点则是 IRAS 自己的文字，可靠。
ABSD 按成交价与市价较高者计算。
本文谈的是 ABSD 的房产计数。马来西亚那边另有自己的印花税，两者互不抵消。

还有一点值得讲明：买马来西亚的房子不需要新加坡政府批准。新加坡的住宅产业法令（Residential Property Act）管的是外国人买新加坡的住宅要不要批准，对新加坡人到海外置产没有规定，新加坡土地管理局（SLA）的页面也没有任何「对外置产审批」。真正要批的是马来西亚的州政府。

马来西亚这一边：门槛、同意与 8% 印花税

先分清身份，因为这决定后面每一笔钱：

新加坡公民：在马来西亚法律下是非公民（国家土地法典第 433B 条），要州政府同意，受最低房价约束，住宅印花税 8%。
持新加坡 PR 的马来西亚公民：还是马来西亚公民。触发条件是国籍不是居住地。不必申请州政府同意，不受外国人最低价约束，印花税按公民的 1%／2%／3%／4%。见海外大马人回国买房。
马来西亚永久居民（PR）：印花税上不算外国人，按公民税率。
马来西亚不承认双重国籍：入籍新加坡就不再是马来西亚公民，从此按外国人处理。

新加坡公民在柔佛买住宅：主要数字（截至 2026 年 9 月）
项目	数字	备注
柔佛外国人住宅最低价	RM1,000,000	有地产业另有限制；指定区域 RM2,000,000 的说法广泛流传，请向 PTG 柔佛确认
州政府同意	必须	依 NLC s.433B；每宗交易申请，柔佛一般 1–3 个月
柔佛州批准费（levy）	售价或估值的 3%，最低 RM30,000	2025 年 7 月 1 日起（有一个来源写 9 月 1 日）；售价低于 RM100 万的服务式公寓最低 RM50,000
住宅 MOT 印花税	8%	2026 年 1 月 1 日起（印花税法令第一附表第 32(ab) 项，由 2025 年财政法令加入）
贷款合约印花税	贷款额的 0.5%	外国人没有加成
律师费	SRO 2023：首 RM50 万 1.25%，之后 1%	另加 8% SST；向发展商买的新房按 Table B 打折

以 RM1,000,000 的新山公寓、贷款 70% 为例，房价以外的一次性费用约 RM136,774（约 13.7%），加上 30% 首付 RM300,000，现金需求约 RM436,774。每一项的算法见外国人买房总成本，也可以用买房费用计算器先估一个数，柔佛的在地规则见外国人在柔佛买房。

Louis 提醒：新加坡买家最常低估的是时间，不是钱。州政府同意要 1 至 3 个月，而对于有权益限制的地契，二手房 SPA 的完成期通常从取得同意那天才开始算。把新加坡那套「Option to Purchase 14 天、完成 8 至 12 周」的节奏套过来，一定对不上。

用新币收入贷马币房贷：可以贷几成、要什么文件

可以贷。国家银行（BNM）的外汇政策允许非居民向本地持牌银行借入任何金额的令吉，用于在马来西亚的「实体经济活动」（real sector activities），包括住宅与商业产业，不需要 BNM 批准。
没有针对外国人的成数上限。BNM 唯一公布的成数规定，是 2010 年 11 月 3 日起对个人第三笔及以后的房贷设 70% 上限，这条规定不分国籍。
所以能贷几成是银行的信贷决定，不是法规。坊间讲的「外国人 50%–70%」是市场惯例，不是规则，我不会把它写成规定。以你实际拿到的批准信为准。
年期：马来西亚房贷最长 35 年，实务上也受年龄限制。

文件：新币收入怎么证明

文件清单由各家银行的信贷政策决定，不是 BNM 规定的，而且会变。举一个有公开清单的例子：马来亚银行（Maybank）的 MaxiHome 说明产品开放给「所有个人、联名申请人、居民与非居民」，受薪申请人的文件包括申请表、身份证件、非居民须附带签证／工作准证／就业准证的有效护照、买卖合约或订购收据、地契副本、（完工满六个月以上的产业）估价报告，以及收入证明：3 个月连续薪金单、6 个月佣金记录、6 个月 EPF 记录、最新 EA 表格、6 个月银行月结单与雇主证明信。

EA 表格与 EPF 记录在新加坡没有对应文件，实务上以新加坡的等价文件代替——雇主证明信、近月薪金单、显示薪金入账的银行月结单，以及新加坡的税务文件（例如 IRAS 的 Notice of Assessment）。这是市场惯例，不是公布的规则，每家银行接受什么请直接问该行。贷款细节见外国人房贷与房贷文件清单。

Louis 提醒：不要只问一家银行。同一份新加坡收入文件，不同银行给的成数与年期可以差很多，而且外国买家的审批时间通常比本地人长。先拿到书面的批准信再谈价钱，不要凭中介口头说的「可以贷 70%」下定。

Louis 手上的项目

看完这一段，想看看实际有什么可以买？

上面讲的是规则，下面是真的房子。这几个页面列出我目前在跟进的项目与房源，价格区间都注明来源与更新日期；想要哪一区的清单，WhatsApp 我直接发给你。

外国人可以买的柔佛房产门槛、可买的项目类型与整个流程。全部项目总览我目前在跟进的新盘与房源，按地区分类整理。新山永久地契房产永久地契项目名单与差别在哪。新山新盘完整名单柔佛的新项目按地区与预算排列，附已公布价格。

看全部项目

汇率风险与汇款：新币收入、马币月供

你的月供是马币固定金额，但你的收入是新币，所以你实际付出的新币金额会随汇率浮动。这不是理论问题，是每个月的现金流问题。

汇率如何影响你的新币成本（假设月供 RM3,500；两个汇率纯属示意，不是预测）
汇率（每 1 新元兑马币）	每月新币成本	每年新币成本
3.20	S$1,093.75	S$13,125
3.50	S$1,000.00	S$12,000
差额	S$93.75	S$1,125

方向：新元走强（每新元换到更多马币），你的新币成本下降；新元走弱，成本上升。
另一端：房价与卖出时的收益也是马币。汇率同时影响你的月供、租金收入与将来卖房换回新币的金额。
利率那一端另外算：马来西亚的隔夜政策利率（OPR）目前是 2.75%，自 2025 年 7 月起维持不变，最近一次维持是 2026 年 9 月 3 日的会议。浮动利率房贷自 2022 年 8 月 1 日起以标准化基准利率（SBR）为参照，SBR 只跟 OPR 挂钩。见 OPR、SBR、BR 是什么。

汇款

买房的钱一般汇入律师的客户户口（client account），不是汇给卖家或中介的个人户口。
有马币贷款的话，银行会要求你开一个本地户口来扣月供。开户与汇款的实务见外国人开户与汇款买房。
卖出之后可以汇出。BNM 的外汇政策允许非居民在完税后自由以外币汇出售屋所得。但卖房时买方律师会依法扣起售价的 7%（卖方为非公民、非 PR 时）送交税收局，非公民的房地产盈利税（RPGT）是前五年 30%、第六年起 10%，而且不能享有公民的一生一次自住房豁免。见外国人卖房与 RPGT。
出租的话，非居民个人的租金收入按统一 30% 课税，可扣除门牌税、地税、贷款利息、火险、维修与中介费等实际开支，但没有个人减免。见出租房产必知。

新加坡人在新山买房的顺序怎么走？检查表

先清新加坡这一关确认你（以及配偶、必要占用者）不在组屋 MOP 之内；如果手上有组屋或将要买二手组屋，把 29.5(b) 的问题书面问 HDB。CPF 从头到尾不能用，预算只能算现金与马币贷款。
确认身份与门槛新加坡公民是外国人：柔佛住宅 RM1,000,000 起，且不能是土著固打单位或马来保留地。持新加坡 PR 的大马公民不受这些限制。
先拿贷款的书面批准外国买家的成数是银行决定的，不要凭口头承诺下定。批准信上确认成数、年期、利率参照（SBR + 差幅）与锁定期。
签 SPA，由律师申请州政府同意柔佛一般 1–3 个月。有权益限制的地契，完成期通常从取得同意起算。
缴州批准费与印花税柔佛 3%／最低 RM30,000；住宅 MOT 印花税 8%；贷款合约 0.5%。这些银行不贷，要现金。
递交转名与注册缴土地局注册费，完成 Form 14A 转名；有贷款则同时注册抵押（Form 16A）。

书面确认自己不在 MOP 内（组屋屋主、配偶与必要占用者都要查）。
如果同时涉及组屋与马来西亚产业，先向 HDB 书面查询，再签任何文件。
不要把 CPF 算进预算——一分都不能用。
准备房价以外 12%–14% 的现金（印花税、州批准费、律师费、SST、估价费）。
向至少两三家银行问成数，拿书面批准信。
要求律师书面确认：适用 8% 还是 4%（商业地契的服务式公寓尤其要问）、完成期从哪一天起算。
把汇率波动算进现金流，不要用今天的汇率推算未来十年。
想清楚退出：非公民 RPGT 前五年 30%、第六年起 10%，买方另扣 7% 送交税收局。

时效提醒：新加坡的规定引自 CPF（2025-11-03 更新）、HDB（二手买卖条款 2026-09-07）、IRAS 与 SLA（2025-08-20 更新）；ABSD 税率自 2023 年 4 月 27 日起，由两个可信第二来源核对，因为 IRAS 的税率表格抓取不到。马来西亚的数字截至 2026 年 9 月 23 日，2027 年财政预算案当时尚未提呈。规则会变，签约前请让新加坡与马来西亚两边的专业人士各自书面确认。

延伸问题

新加坡人在新山买房，总共要准备多少现金？

以 RM1,000,000 的新山公寓、贷款 70% 计算：首付 RM300,000，加上房价以外约 RM136,774 的一次性费用（8% 印花税 RM80,000、贷款合约印花税 RM3,500、柔佛批准费 RM30,000、律师费 RM19,500、SST RM1,560、估价费连税 RM2,214），现金需求约 RM436,774。柔佛土地局的转名注册费与杂费另计。CPF 一分都不能用，全部是现金。

新加坡人在新山买房需要新加坡政府批准吗？

不需要。新加坡的住宅产业法令管的是外国人买新加坡住宅的批准，对新加坡人到海外置产没有规定，新加坡土地管理局的页面也没有任何对外置产的审批要求。真正要批的是马来西亚的州政府（国家土地法典第 433B 条），由你的马来西亚律师代为申请，柔佛一般 1 至 3 个月。会卡住你的是 CPF 与 HDB 的规定，不是外汇或出境审批。

在新山买了房，将来卖掉要缴多少税？钱可以汇回新加坡吗？

可以汇回。BNM 的外汇政策允许非居民在完税后自由以外币汇出售屋所得。税的部分：非公民、非永久居民卖房，房地产盈利税（RPGT）前五年 30%，第六年起 10%，而且不能享有公民的一生一次自住房豁免。成交时买方律师会依法扣起售价的 7% 送交税收局，之后再结算。细节见外国人卖房与 RPGT。

新山的房子租出去，租金要在哪里报税？

租金来自马来西亚的产业，就在马来西亚报税。非居民个人按统一 30% 课税，没有累进税率、也没有个人减免；但门牌税、地税、贷款利息、火险、维修与中介费等实际开支仍可扣除，按净租金收入计税。是不是「居民」看的是一年内在马来西亚待满 182 天与否，跟国籍或签证无关。另外，马来西亚对不动产租金没有预扣税的规定，房东自己申报与缴纳。

FAQ

常见问题

新加坡人可以用 CPF 买马来西亚的房子吗？

不可以。公积金局的答复是「CPF 储蓄只能用来购买新加坡的房产」，这一页最后更新于 2025 年 11 月 3 日，ask.gov.sg 上的答复相同。这条不分户口，也没有为供海外房贷开例外。新加坡人在新山买房，资金来源只有现金与马币房贷两种。

组屋还在 MOP 内，可以在新山买房吗？

不可以。HDB 的最低居住期是 5 年（Prime Location Public Housing 是 10 年），约束屋主、配偶与必要占用者；而二手组屋买卖条款第 29.5(d) 条明文禁止在 MOP 内投资「任何住宅产业，不论在新加坡或海外」。马来西亚的房子明确被涵盖。要买，先把 MOP 走完。

在新山买了房，以后在新加坡买房要付更高的 ABSD 吗？

不会。IRAS 写明「所有位于新加坡以外的住宅产业一律不计入」ABSD 的房产计数，2011 年推出 ABSD 的新闻稿也说「海外产业不计入持有产业数」。所以先在新山买一间，之后在新加坡买的第一间私宅仍然按第一间计算。至于 ABSD 的具体税率，请自己到 IRAS 页面核对一次再下定。

新加坡人在柔佛买房，最低要买多少钱？要付多少印花税？

柔佛对外国人的住宅门槛是 RM1,000,000（有地产业另有限制）。住宅转名文件的印花税从 2026 年 1 月 1 日起是 8%，有贷款的话贷款合约再加贷款额的 0.5%。另外要付柔佛州政府批准费，为售价或估值的 3%，最低 RM30,000。以 RM100 万计算，单是印花税与批准费就是 RM110,000。

持新加坡 PR 的马来西亚人买房算外国人吗？

不算。马来西亚判断的是国籍，不是居住地。持新加坡永久居民身份的马来西亚公民仍然是马来西亚公民：不需要州政府同意，不受外国人最低房价约束，印花税按公民的 1%／2%／3%／4% 分级。但如果你已经入籍新加坡，马来西亚不承认双重国籍，你就是外国买家了。

新币收入可以在马来西亚贷款买房吗？可以贷几成？

可以。BNM 的外汇政策允许非居民向本地持牌银行借入令吉购买马来西亚产业，不需要 BNM 批准。BNM 唯一公布的成数限制是个人第三笔及以后房贷的 70% 上限，而且不分国籍——所以外国买家能贷几成是银行的信贷决定，坊间说的 50%–70% 是市场惯例而非规则。文件方面，EA 表格与 EPF 记录以新加坡的等价文件代替，但这是实务做法，各行不同，要先问清楚。