购房必知 · 阶段 1：下定前：房产基础知识

马来西亚房价会跌吗？公开数据能回答什么、不能回答什么

「马来西亚房价会跌吗？」——诚实的答案是：没有人知道，而且没有任何官方机构公布房价预测。所以这一页不做预测。我把 2026 年上半年真正公布出来的数字摆给你看：房价指数按年 +0.9%、全国平均成交价 RM506,317（截至 2026 年 6 月 30 日，NAPIC 2026 年 9 月 10 日发布，初步数字）；柔佛 +3.6% 而雪兰莪 -1.1%；全国交易量按年 -4.5%；完工滞销住宅 33,094 间；OPR 自 2025 年 7 月 9 日维持 2.75%。然后告诉你这些数字不能推出什么，以及该问的三个问题是什么。

截至 2026-06-30NAPIC 2026-09-10 发布指数为初步数字不预测、不劝买核实日期 2026-09-20

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本文属于新房购房必知二手房购房必知阶段 1 · 下定前：房产基础知识

作者：Louis Koh· 11 年马来西亚房产经验核实日期：2026-09-20阅读时间 11 分钟📞 +60 10-906 6685

一句话答案

没有人能回答马来西亚房价会不会跌，因为没有任何官方机构公布房价预测。公开数据只说已发生的事：截至 2026 年 6 月 30 日（NAPIC 2026-09-10 发布），房价指数按年 +0.9%、按季 -0.5%，平均成交价 RM506,317；柔佛 +3.6%，雪兰莪 -1.1%；交易量 -4.5%；完工滞销住宅 33,094 间；OPR 自 2025-07-09 维持 2.75%。该问的是你能持有多久、利率动你撑不撑得住、你那一区现货多少。

关键数字一览

房价指数（Q2 2026P，初步）	按年 +0.9%、按季 -0.5%
全国平均成交价	RM506,317（上一季 RM508,923）
按州（Q2 2026P）	柔佛 +3.6%、吉隆坡 +2.7%、槟城 +0.2%、雪兰莪 -1.1%
全国交易量（2026 上半年）	187,320 宗，-4.5%；总值 RM1,051.2 亿，-2.4%
柔佛住宅交易量	17,871 宗，-15.1%；完工 +70.4%、动工 -35.9%
完工滞销住宅	33,094 间 / RM177.8 亿；对一年前 +23.0%，对 2025 年底 +8.6%
Rehda 销售率（1H 2026）	33.2%（2H 2025：32.2%）；181 位会员，仅半岛
OPR	2.75%，连续七次会议不动；下一次决议 2026-11-05

30 秒重点

马来西亚没有任何官方机构公布房价预测——「会不会跌」这个问题，公开数据回答不了，只能回答「到 2026 年 6 月 30 日为止发生了什么」。
房价指数（Q2 2026P，初步）按年 +0.9%、按季 -0.5%，全国平均成交价 RM506,317（上一季 RM508,923）；报告自己说这比 2025 年第二季的 3.0% 年增长「明显减速」。
同一期数据里各州方向不同：柔佛 +3.6%、吉隆坡 +2.7%、槟城 +0.2%、雪兰莪 -1.1%。「马来西亚房价在跌」在雪兰莪成立，在柔佛不成立。
柔佛四件事同时成立：住宅成交量 -15.1%、房价 +3.6%、完工量 +70.4%、动工量 -35.9%。我不会把它收拢成一个结论。
完工滞销住宅 33,094 间（RM177.8 亿）：对一年前是 +23.0%（NAPIC 报告），对 2025 年底是 +8.6%（多家媒体）——两个都对，基准不同。
OPR 2.75%，自 2025 年 7 月 9 日起连续七次会议不动，下一次决议 2026 年 11 月 5 日；国家银行的用字是「一致」，不是宽松。

「马来西亚房价会跌吗？」——先说清楚谁有答案

没有。马来西亚没有任何官方机构公布房价预测。国家房产资讯中心（NAPIC / JPPH，隶属估价及物业服务局）公布的全部是已经发生的事：成交了多少宗、指数动了多少、未售存量有多少间。国家银行（BNM）的货币政策声明谈通胀和经济成长，不谈房价走势。所以「会不会跌」这个问题，公开数据回答不了——它只能回答「到 2026 年 6 月 30 日为止，发生了什么」。

这篇文章就做这一件事：把 2026 年上半年公布的数字摆出来，每一个都注明期别和出处，然后告诉你这些数字不能推出什么。本文所有 NAPIC 数字的截止日是 2026 年 6 月 30 日，发布日是 2026 年 9 月 10 日；房价指数那一期是初步数字（preliminary，NAPIC 自己标 P），之后会修正。

公开数据能回答与不能回答的问题
数据能回答	数据不能回答
到 2026 年 6 月 30 日，全国与各州的平均成交价是多少、按年动了多少	2027 年的房价
上半年成交了多少宗、按年增减多少	你那一栋楼明年的转售价
完工未售（滞销）有多少间、卡在哪个价位、卡了多久	空置率（NAPIC 不公布住宅空置率）
OPR 现在多少、上次动是什么时候、下一次开会是哪天	下一次会不会降息
发展商自己报的销售表现（Rehda 会员调查）	全马发展商的贷款被拒率（这个数字没有公布）

Louis 提醒：任何人跟你说「明年柔佛涨 X%」或者「现在是最差／最好的时机」，讲的是意见，不是数据。我做产业经纪 11 年，从来没有看过任何一份官方文件写过价格预测。你可以不同意我的看法，但请要求任何给你数字的人说出期别和出处。

最新房价指数（MHPI）说了什么？

马来西亚房价指数（MHPI, Malaysian House Price Index / Indeks Harga Rumah Malaysia）最新一期是 2026 年第二季，初步数字。三个重点：

按年 +0.9%。报告自己的说法是：这比 2025 年第二季录得的 3.0% 年增长「明显减速」（a significant deceleration）。
按季 -0.5%——相对 2026 年第一季是回落的。一个季度的回落不是趋势，但它确实发生了。
全国平均屋价 RM506,317 一个单位，比第一季的 RM508,923 低。这是指数系列里的平均价，不是你那一区的价。

为什么我不公布指数点数：MHPI 是指数，读懂它必须知道基准年（base year，哪一年等于 100）。我把 NAPIC 自己的报告、附表和官网都看过，基准年没有公布。没有基准年，一个指数点数对你毫无意义，所以本站只公布百分比变化和平均成交价这两个自己能说明自己的数字，不公布点数。

按屋型：半独立屋是 0.0%，平的，不是跌的

MHPI 按屋型，2026 年第二季（初步），NAPIC
屋型	按年变化	平均价
排屋（terraced）	+1.1%	RM491,820
高楼（high-rise）	+0.9%	RM383,864
半独立屋（semi-detached）	0.0%	RM764,694
独立屋（detached）	+1.1%	RM691,449

四类里面没有一类是负的。半独立屋 0.0% 是平盘，不是下跌——这一类常被说成「跌最多」，公布的数字不是这样。

服务式公寓（serviced apartment）不要从这里读。NAPIC 另外公布一个服务式公寓价格指数（SAPI / IHPK），所以服务式公寓的价格走势应该看那一个系列，不是看房价指数。这对新山买家特别重要，因为依斯干达公主城和 Danga Bay 一带的高楼产品以服务式公寓为主。选区方法见用公开数据选地段。

引用时会踩到的一个坑：NAPIC 的出版目录把这份报告列为《Malaysian House Price Index H1 2026》，但PDF 封面自己印的是「INDEKS HARGA RUMAH MALAYSIA / Malaysian House Price Index Q1 – Q2 2026P」。两种写法都对，但要说清楚你引的是哪一个。本文引的是 PDF 封面的 Q1–Q2 2026P。

看错一个百分比，决定就偏掉了

最常见的三个错误都来自把两个不同的数字当成同一个：把媒体的 +8.6% 和 NAPIC 的 +23.0% 当成互相矛盾（其实是一个比一年前、一个比 2025 年底）；把 Rehda 的销售率 33.2% 和 NAPIC 的销售表现率 16.6% 相减，得出「崩了」的结论（两个群体不同，不可比）；以及把 30% 当成贷款被拒率（它是「有未售存量的发展商里，有 30% 把买家贷款被拒列为首要原因」，被拒率这个数字根本没有公布）。看错一个，你可能因此多等一年或者急着下定。贷款这一面的实际做法见DSR、CCRIS、CTOS 与贷款被拒。

直接问 Louis
把你在看的区和产品类别（住宅还是服务式公寓）告诉我，我帮你把那一区的公布数字整理成一张表，每一行都注明期别和出处，不含任何预测。

WhatsApp 问 Louis 📞 +60 10-906 6685

我可以免费帮你做一张「你那一区的公布数字」对照表：适用的价格指数与平均成交价、NAPIC 的滞销数字（按产品类别与价位）、以及你指定那几栋楼目前的出租与转售挂牌数量，每一行注明期别与出处。

柔佛、吉隆坡、雪兰莪：同一期数据，方向不一样

「房价会跌吗」这个问题没有一个全国答案，因为同一期数据里，各州的方向就不同。

MHPI 按州，2026 年第二季（初步），NAPIC
州	按年变化	平均价
柔佛	+3.6%	RM489,881
吉隆坡	+2.7%	RM825,282
槟城	+0.2%	RM503,388
雪兰莪	-1.1%	RM561,187
全国	+0.9%	RM506,317

柔佛 +3.6%，是全国 +0.9% 的四倍。对新山买家来说这是最该知道的一行。
雪兰莪 -1.1%，是跌的。所以「马来西亚房价在跌」这句话，在雪兰莪成立，在柔佛不成立。
吉隆坡 +2.7%，平均价 RM825,282——是柔佛平均价的 1.7 倍左右。柔佛与吉隆坡该买哪一区，是另一个问题，见选地段的方法；本站整理的公布价格区间可以当成起点。

这不等于「柔佛会继续涨」。+3.6% 是 2025 年 6 月 30 日到 2026 年 6 月 30 日这一年之间已经发生的事，而且是初步数字。它告诉你过去一年，不告诉你下一年。

成交量：全国少 4.5%，柔佛住宅少 15.1%

价格和成交量是两件事，而 2026 年上半年它们走的方向不一样。

全国（所有产业类别）

187,320 宗交易，总值 RM1,051.2 亿（RM105.12 billion）。
数量按年 -4.5%（2025 年上半年：196,232 宗）；总值按年 -2.4%（2025 年上半年：RM1,076.8 亿）。
住宅部分：110,998 宗，占全部数量的 59.3%；总值 RM471.1 亿，占全部总值的 44.8%。

出处要讲清楚：NAPIC 自己的文告确认了两件事——交易总值「超过 RM1,050 亿」，以及住宅「kekal mendominasi pasaran harta tanah dengan menyumbang syer terbesar sebanyak 59.3%」（维持主导地位，占最大份额 59.3%）。至于 187,320 这个精确数量，是 Bernama 与 The Edge 从 NAPIC 2026 年 9 月 10 日的发布会报道的（原始报告 PDF 超过 30MB，我没有打开）。两家digit-for-digit一致，而且 110,998 ÷ 187,320 = 59.3% 和 NAPIC 自己公布的份额吻合，所以我采用它，但标明是二手来源。

一个不能做的推论：全国住宅交易本身的按年变化没有公布。-4.5% 是所有产业类别合计的变化。不要把 -4.5% 套在住宅上。

柔佛：四件事同时成立

柔佛，2026 年上半年，NAPIC《南部区域房地产市场报告》
项目	2026 上半年	按年变化
所有类别交易量	28,238 宗	-11.5%
所有类别交易总值	RM234.27 亿	+8.2%
住宅交易量	17,871 宗	-15.1%（2025 上半年 21,061 宗）
住宅交易总值	RM90.97 亿	-7.7%（2025 上半年 RM98.56 亿）
住宅完工量	7,474 个单位	+70.4%（2025 上半年 4,385 个）
住宅动工量	3,954 个单位	-35.9%（2025 上半年 6,173 个）
新批准供应	5,065 个单位	—

把这张表和上一节放在一起看，柔佛是这样的：成交量少了（住宅 -15.1%），价格却升了（+3.6%），一波完工量正在交屋（+70.4%），而新动工少了超过三分之一（-35.9%）。四件事同时成立，全部来自同一批 2026 年 9 月 10 日的发布。

我不会把这四件事收拢成一句话。完工量大增代表未来一两年二手和出租的竞争变多；动工量大减代表再过两三年新供应变少。这两个力道方向相反，而公布的数据没有告诉你哪一个更强。有人只讲完工量来说「要跌」，有人只讲动工量来说「要涨」——两边都是挑数字。

未售存量：两个公布的涨幅，各自回答不同的问题

2026 年上半年，全国住宅完工未售（滞销 / overhang）33,094 间，总值 RM177.8 亿。这是最常被引用的一个数字，而它的「涨幅」在媒体上有两个版本，两个都算对，因为它们的比较基准不一样。

同一个 33,094，两个公布的涨幅
比较基准	公布的变化	它回答的问题
2025 年 6 月 30 日（NAPIC 报告自己用的基准，26,911 间 / RM164.4 亿）	数量 +23.0%、总值 +8.2%	一整年之间，存量增加了多少
2025 年年底（多家媒体用的基准，30,471 间 / RM177.3 亿）	+8.6%（33,094 ÷ 30,471 = 1.086）	今年上半年这六个月，存量增加了多少

NAPIC 报告的原句是：「This represents a year-on-year growth of 23.0% in volume and 8.2% in value against the corresponding period in 2025 (H1 2025: 26,911 units; RM16.44 billion)」。而媒体标题跑的是「unsold completed homes climb 8.6 per cent in H1 2026」。两个数字都没有错，错的是把它们当成同一个问题的两个答案。要比「一年前」，用 +23.0%；要比「半年前」，用 +8.6%。

一个确实是错的标签：Bernama 把 30,471 间 / RM177.3 亿这组对比数字标成「2025 年上半年」，这和 NAPIC 自己报告里的 2025 年上半年（26,911 间 / RM164.4 亿）直接矛盾。这里是 Bernama 的标签错了，数字本身是 2025 年年底的。

服务式公寓是另外一本帐

完工未售服务式公寓：23,375 间，总值 RM162.8 亿，按年数量 +30.7%、总值 +12.8%（2025 上半年：17,883 间 / RM144.3 亿）。
它不在 33,094 里面。服务式公寓归在商业子部门，不是住宅。要讲合计就写「33,094 间住宅加 23,375 间服务式公寓」，不要把两个加成一个数字说成是 NAPIC 的。
柔佛的住宅滞销 4,222 间，是各州最多的，占全国 12.8%。同一批发布里，柔佛的房价又是主要州里涨最快的（+3.6%）。两件事同时是真的——只讲其中一件的文章在误导你。

滞销的定义、三个类别、两个「九个月」的算法，以及怎么查你自己那一区，我另外写了一篇《滞销（overhang）是什么意思？NAPIC 的三个类别与两个九个月》专门讲；各州的滞销与价格要一起读，见用公开数据选地段。

最容易看错的一个数字：2026 年上半年全国新推出住宅单位是 27,832 个，销售表现率 16.6%。27,832 和 33,094 很接近，常被当成滞销，它是新推出量，不是未售存量。

Louis 手上的项目

看完这一段，想看看实际有什么可以买？

上面讲的是规则，下面是真的房子。这几个页面列出我目前在跟进的项目与房源，价格区间都注明来源与更新日期；想要哪一区的清单，WhatsApp 我直接发给你。

全部项目总览我目前在跟进的新盘与房源，按地区分类整理。新山新盘完整名单柔佛的新项目按地区与预算排列，附已公布价格。新山已完工二手公寓已交楼的项目名单，可以马上看房、马上出租。各区已公布价格区间按地区整理的公开价格，先对预算再看房。

看全部项目

利率那一边：OPR 2.75%，连续七次会议不动

隔夜政策利率（OPR, Overnight Policy Rate）：2.75%，在 2026 年 9 月 3 日的货币政策委员会（MPC）会议维持不变。
上一次变动是 2025 年 7 月 9 日，从 3.00% 降 0.25 个百分点到 2.75%。
自那次降息以来，已经连续七次会议维持不变：2025 年 9 月 4 日、11 月 6 日，2026 年 1 月 22 日、3 月 5 日、5 月 7 日、7 月 9 日、9 月 3 日。
下一次决议：2026 年 11 月 5 日（星期四），这是国家银行自己公布的 Next Decision Date。

2026 年 9 月 3 日的货币政策声明里，国家银行自己的措辞值得抄下来：今年头七个月整体通胀与核心通胀平均为 1.8% 与 2%；经济在 2026 年上半年成长 5.7%，全年预期「around 5%」；而现行利率水平「consistent with the outlook of continued price stability and sustainable economic growth」（与持续物价稳定及可持续经济成长的展望一致）。

Louis 提醒：国家银行用的字是「一致」，不是「宽松」或「支持」。不要把 OPR 2.75% 解读成国家银行在救房市，也不要预测 11 月 5 日的决定——我不预测，公开资料也没给你预测的依据。这一段的内容在 2026 年 11 月 5 日之后就要重新查。

对你真正重要的不是利率往哪走，而是利率动的时候你的现金流还撑不撑得住。OPR、SBR、BR 怎么传导到你的月供，见OPR、SBR、BR 是什么；供不供得起的算法见薪水多少可以买多少钱的屋子与DSR、CCRIS、CTOS 与贷款被拒。

发展商那一边：Rehda 调查，和两个不能相减的百分比

马来西亚房地产发展商会（Rehda）每半年做一次会员调查。2026 上半年那一期在 2026 年 9 月 23 日发布，截止位置是 2026 年 6 月 30 日，访查在 7 月和 8 月进行。

销售率（take-up rate）33.2%，比 2025 下半年的 32.2% 高。
1H 2026 推出 15,834 个单位（2H 2025：15,841 个），卖出 5,260 个（2H 2025：5,098 个，+3.2%）。
59% 的受访发展商报告手上有未售存量（截至 2026 年 6 月 30 日）。
在报告的未售完工存量里，32% 已经卖不出去超过三年。
81% 的受访者表示整体营运成本上升，63% 遇到施工相关问题，而建筑成本在 2026 年 3 月到 6 月之间平均上涨 13%。
Rehda 总会长 Datuk Zaini Yusoff 的说法：「Performance remained mixed across property types, indicating that the market continues to remain soft.」（各类产品表现不一，显示市场依然偏软。）

这一节是二手来源，照实说：Rehda 的调查报告没有公开发布，没有原始文件可以引。以上数字来自 Malay Mail（2026 年 9 月 23 日）、The Edge（9 月 23 日）与 The Star（9 月 24 日），三家一致，而且 5,260 ÷ 15,834 = 33.2% 自己对得上。另外要知道它的范围：181 位 Rehda 会员，只限马来西亚半岛——不是全马发展商，也不包括柔佛以外的所有东马项目。

33.2% 和 16.6% 不是同一件事，不要相减

这两个百分比经常被放在一起讲，然后被相减，变成「销售率崩了一半」这种说法。那是错的。

两个百分比，两个不同的统计群体
数字	它量的是什么	来源与范围
33.2%	Rehda 会员自己报告的销售率	Rehda 1H 2026 调查，181 位会员，只限半岛（二手来源）
16.6%	2026 上半年全国新推出的 27,832 个住宅单位的销售表现率	NAPIC，经 Bernama 报道（二手来源）

群体不同、期间基准不同，所以它们不可比，更不能相减。看到有人把这两个数字相减来说市场崩了，那是把两个不同的指标混在一起。

还有一个常被讲错的 30%：在那些报告有未售完工存量的发展商当中，30% 把「买家贷款被拒（end-financing）」列为首要原因，其次是定价偏高 21%、未释出的土著单位 16%（这个三分法只有 Malay Mail 一家报道）。30% 不是贷款被拒率，也不是被拒买家的比例。Rehda 这份调查没有公布任何贷款被拒率——这个数字不存在。Rehda 给的被拒原因是「购屋者收入资格、银行给的贷款成数偏低、申请人信用纪录不良」。想知道自己会不会被拒，看DSR、CCRIS、CTOS 与贷款被拒，不要看这个 30%。

不要问「会不会涨」，问这三个问题

「现在是不是最差的时机」这个问题，只有在你知道自己要持有多久、撑得住多少利率变动、以及你那一区同类产品有多少现货之后，才有意义。这三个问题都有答案，而且答案在你自己手上。

你能持有多久？把年数写下来产业的交易成本很重：买的时候有印花税、律师费，卖的时候有 RPGT 和经纪费。持有期越短，这些一次性成本摊得越重。先写下一个年数，再看这个年数撑不撑得起成本，见买房要准备多少钱与卖房与 RPGT，或直接用买房费用计算器试算。
利率动 1 个百分点，你的现金流还撑得住吗？OPR 自 2025 年 7 月 9 日起维持 2.75%，已经连续七次会议不动，下一次决议是 2026 年 11 月 5 日。不要假设它不会动。把你的月供按浮动利率上调 1 个百分点重算一次，看还剩多少缓冲。算法见OPR、SBR、BR 是什么。
你那一区、你那一类产品，有多少现货在和你抢？全国 33,094 间住宅滞销对你没有意义；你需要的是你那一区、你那一类产品的数字。NAPIC 的免费 Data Visualisation 平台有区级与「区 × 价位」的表（网址里的 /en/ 不能省），做法写在本站另一篇《滞销是什么意思》。
再加一个：你查过那几栋楼的真实成交价了吗？指数的平均价是州级的，不是你那一栋的。真实成交记录怎么查、银行估价怎么做，见房产估价与成交价。
如果三个答案里有一个是「不知道」，先不要下定下定（booking）之后要退就牵涉到发展商的条款，不是你说退就退，见取消订购与违约。租还是买的比较见该租房还是买房。

这些数字什么时候过期

所有 NAPIC 数字：截止 2026 年 6 月 30 日，2026 年 9 月 10 日发布。
房价指数那一期是初步数字（P），之后会修正。上一期（Q1 2026P）的附表就曾经以「_Edit」档重新上传过。
OPR 那一段在 2026 年 11 月 5 日失效——那是下一次 MPC 决议日。
NAPIC 下一期什么时候出，我查不到。NAPIC 没有公布可以查证的发布日历。可观察的只有：2026 上半年那一套在 2026 年 9 月 10 日出。截至本文核对时，出版目录上没有任何 Q3 2026 或 2026 下半年的刊物，目录自己的「last updated」显示 02/10/2026。所以我不给你下一期的日期，只给你出版目录的网址，你自己去看有没有更新的。
Rehda 下一期（2026 下半年）的发布日期也没有公布。参考值：2025 下半年那一期是 2026 年 3 月才见报，大约是三月的节奏。

Louis 提醒：我不会告诉你现在该买还是该等，因为那取决于你的持有年期和现金流，不是取决于我对市场的看法。我能做的是把你那一区、你那一类产品的公布数字整理给你，连期别一起，让你自己做决定。

延伸问题

马来西亚平均屋价多少钱？

NAPIC 房价指数 2026 年第二季（初步，截至 2026 年 6 月 30 日）的全国平均成交价是 RM506,317 一个单位，比第一季的 RM508,923 低。按州：柔佛 RM489,881、吉隆坡 RM825,282、槟城 RM503,388、雪兰莪 RM561,187。按屋型：排屋 RM491,820、高楼 RM383,864、半独立屋 RM764,694、独立屋 RM691,449。这是州级平均值，不是你那一区的价——你那一栋的真实成交记录要另外查，见房产估价与成交价。

房价指数（MHPI）的基准年是哪一年？

没有公布。我把 NAPIC 的报告 PDF、附表和官网都查过，找不到基准年（base year）的说明。这不是小事：指数点数要有基准年才读得懂，所以本站只公布百分比变化和平均成交价这两个自己能说明自己的数字，不公布点数。看到有人拿「某州指数 300 多点」当成贵或便宜的证据，那是没有基准年的点数比较，比不出任何东西——不同州的指数各有自己的起点。

服务式公寓的价格趋势能用房价指数来看吗？

不建议。NAPIC 另外公布一个服务式公寓价格指数（SAPI / IHPK），所以服务式公寓应该读那一个系列。至于房价指数是否明文排除服务式公寓，我在报告里找不到它的涵盖范围说明，所以我不写「MHPI 排除服务式公寓」这种断言。对新山买家这点很要紧，因为依斯干达公主城和 Danga Bay 的高楼以服务式公寓为主，而完工未售的服务式公寓全国有 23,375 间，是另外一本帐。

柔佛完工量大增，是不是代表二手价会被压下来？

公布的数字是：柔佛 2026 上半年住宅完工 7,474 个单位，按年 +70.4%，同期动工只有 3,954 个，按年 -35.9%。完工多代表未来一两年和你抢买家、抢租客的现货变多；动工少代表再过两三年新供应变少。两个力道方向相反，NAPIC 没有说哪一个更强，我也不会替它说。实际做法是看你那一栋楼现在有多少出租与转售挂牌、挂了多久，那比全州数字更贴近你。租金那一面见租金回报率怎么算。

FAQ

常见问题

马来西亚房价 2026 年跌了吗？

按公布的数字：没有全国性的下跌。MHPI 2026 年第二季（初步）按年 +0.9%，全国平均价 RM506,317；但按季 -0.5%，相对第一季的 RM508,923 是回落的。各州方向不同：柔佛 +3.6%、吉隆坡 +2.7%、槟城 +0.2%、雪兰莪 -1.1%。所以「跌了吗」要看你问哪一州、哪一类产品、哪一个期间。全部截至 2026 年 6 月 30 日，2026 年 9 月 10 日发布。

现在是不是买房最差的时机？

没有人能回答这个问题，因为没有任何官方机构公布房价预测——我也不做预测。公开数据能告诉你的是现状：成交量按年 -4.5%、柔佛住宅成交 -15.1%、全国完工滞销 33,094 间、OPR 自 2025 年 7 月 9 日维持 2.75%。时机好不好，取决于你能持有多久、利率上调 1 个百分点你撑不撑得住、以及你那一区的现货有多少。这三个问题你自己答得出来。

为什么柔佛房价在涨，雪兰莪在跌？

公布的数字是这样：2026 年第二季（初步），柔佛 MHPI 按年 +3.6%、平均价 RM489,881；雪兰莪 -1.1%、平均价 RM561,187；全国 +0.9%。NAPIC 没有解释原因，我也不替它解释。要注意的是柔佛同时是住宅滞销最多的州（4,222 间，占全国 12.8%），而且住宅成交量按年跌 15.1%。涨价和滞销第一名同时成立，这两件事都要讲。

媒体说滞销涨 8.6%，NAPIC 说涨 23%，哪一个对？

两个都对，基准不同。全国住宅完工滞销是 33,094 间 / RM177.8 亿（截至 2026 年 6 月 30 日）。NAPIC 报告拿它跟一年前比（2025 上半年 26,911 间 / RM164.4 亿），得出数量 +23.0%、总值 +8.2%。多家媒体拿它跟2025 年年底比（30,471 间），33,094 ÷ 30,471 = +8.6%。要比一年，用 23.0%；要比半年，用 8.6%。另外，Bernama 把 30,471 标成「2025 上半年」，那个标签是错的。

成交量下跌是不是房价要跌的前兆？

公开数据不支持这个推论。2026 上半年全国交易量按年 -4.5%，柔佛住宅更跌 15.1%，而同期柔佛房价指数升 3.6%——量跌价升同时发生。柔佛另外还有两件事方向相反：住宅完工量 +70.4%（未来一两年二手和出租竞争变多），动工量 -35.9%（两三年后新供应变少）。NAPIC 没有把这些推成任何结论，我也不会。

OPR 会不会再降？

我不预测，国家银行也没有给任何指引。可以确定的是：OPR 维持在 2.75%，2025 年 7 月 9 日从 3.00% 降下来之后连续七次会议维持不变，最近一次是 2026 年 9 月 3 日；下一次决议是 2026 年 11 月 5 日。国家银行 9 月 3 日的声明说现行水平「与持续物价稳定及可持续经济成长的展望一致」——这是「一致」，不是预告要动。做预算时把利率上调 1 个百分点试算一次比较实在。

这些数字我可以自己去哪里查？

全部免费，不用注册。房价看 NAPIC《Malaysian House Price Index》（PDF 封面写 Q1–Q2 2026P）；成交量与滞销看《Property Market Report H1 2026》（超过 30MB）和《Property Market Status Report H1 2026》；柔佛看《Southern Region Property Market Report H1 2026》；四页的新闻文告是最好的入门。所有刊物在 NAPIC 的 Latest Publication 目录，区级数字在免费的 Data Visualisation 平台。OPR 看国家银行的 OPR decisions 表。