Daya Residence @ Kwasa Damansara —— 政府注册名称为 RESIDENSI DAYA

TSR Development Sdn Bhd，201801002745 (1264758-V) —— 两份 KPKT HIMS 申报文件、开发商自家两个 APDL 页面与第二期宣传册均逐字如此印载。它是马交所上市公司 TSR Capital Berhad（200101005393 (541149-W)）的全资子公司。

The Edge Malaysia 与 iProperty 都把「TSR Capital Bhd」写成开发商。那是上市母公司，不是持牌人。您的买卖合约对象是子公司。两份申报文件都没有点名任何开发商主管。

是，而且这一点在文件上站得住脚。Pegangan tanah 第一期申报为「Bebas」、第二期为「Kekal」—— 两个不同的马来文词，都表示永久地契 —— 而两份申报文件的 sekatan kepentingan（权益限制）都是「Tiada」无，即两份地契都没有权益限制。开发商自家 APDL 页面、第二期宣传册与 The Edge 都一致。

这一点之所以重要，是因为 iProperty 形容 Kwasa Damansara 是「永久与租赁地契混合」的新镇，而同镇的一个姐妹项目申报为 96 年租赁地契。有一点要丢掉：开发商网站上的过期资料方块称未经州政府批准不得转让、出租或抵押。两份现行申报文件都写「Tiada」。签约前请让律师核对地契本身与其上的任何注记。

是住宅地契的公寓。两份现行 KPKT 申报文件、开发商自家两个 APDL 页面与它自己的第二期宣传册，都把第二期申报为 「Kondominium 24 Tingkat」 —— 由 MBSA 依 1966 年房屋发展（控制与执照）法令批准，并持有广告与销售许可证。

开发商自家微型网站页脚的过期资料方块，却把同样的 260 单位开发写成 「Type: Serviced Residence」；在马来西亚，这通常意味着建在商业地上的商业地契产品，须缴商业地税与商业水电费率。销售团队链接的一个中介微型网站写「Freehold Residential Title Property」，与申报文件一致，却与开发商自家页脚相矛盾。以申报文件为准：住宅地契公寓。

全部 260 个单位都是 HDA 住宅，这一点值得明说。两期的每一个申报类型都是住宅：Rumah Sesebuah、Rumah Berkembar、Kondominium 与 Rumah Villa Bandar。两期申报表中完全没有办公套房、SOHO、SOFO、studio office 或任何商业／零售地块 —— 全项目最小的单位是 947 平方尺的三房。

两期皆持有开发商执照与有效的广告销售许可证，因此第一期（有地、个别地契）适用附表 G，第二期（分层）适用附表 H，附带 HDA 违约赔偿与房屋发展账户。开发商列出的唯一非住宅构筑物是一座会所与一座 TNB 紧凑型变电站 —— 属公共产业与基础设施，不是可售单位。

BUTIR-BUTIR IKLAN 中申报的单位销售价格最低与最高值为：第一期 RM2,657,000 至 RM4,021,000、第二期 RM631,800 至 RM2,150,800。按户型的完整申报价格见本页户型段落。那是申报的买卖合约价（合同价）区间。并非价目表、并非报价、也不构成任何要约。

第二期的申报文件没有印出全项目单一区间，所以上述数字是申报各户型中的最低与最高值。有三个已公布的数字低于申报法定最低价 —— 开发商自家网站过期资料方块里的一个区间、2024 年 2 月报道的一组预售起价，以及一个门户网站的二手叫价下限 —— 本页不予转载，只说明矛盾存在及各由多少个独立来源承载。要知道某个具体单位的真实数字，权威文件是销售展示厅的开发商价目表与买卖合约。请联系高老师，他会为您取得。

截至 2026 年 10 月 8 日两张都有效 —— 但它们不是同一张，也不同时届满。第一期：30508-1/02-2027/0132(N)-(S)，有效期 07/02/2024 至 06/02/2027。第二期：30508-2/01-2029/0064(N)-(S)，有效期 27/01/2026 至 26/01/2029。开发商执照 30508/07-2028/0185(N) 有效至 2028 年 7 月 20 日。

第一期的许可证约四个月后届满。2027 年 2 月 6 日之后发布的第一期广告须使用续签后的号码，所以明年若有人向您出示第一期的宣传物料，请查看上面的许可证号。

关于这些号码的来历，有一个重要的提醒。两份 KPKT HIMS 申报文件的 Permit Iklan dan Jualan 栏都是字面上的 xxxxxxxxx 占位符 —— 两期的 APDL 在政府副本上根本没有填写。上述号码出自开发商自家两个 APDL 页面，并由一个独立中介网页逐字转录一致：每个号码三个读数，这也是本页的届满核查站得住脚的原因。但它依据的是开发商的公布，而非 KPKT 的申报。若只看 HIMS，本项目根本无法判断许可证是否过期 —— 而开发商执照的有效期，绝不可当成许可证的有效期。

因为微型网站首页与它自己的两个 APDL 页面，页脚都载有一份过期的法定资料方块，与两份现行申报文件在八个栏位上同时不符：开发类型、开发商执照、广告销售许可证、批准单位、建筑图则编号、承押银行、完工日期与权益限制 —— 外加一个最低值远低于两期任一申报最低价的价格区间，这也是本页不转载该区间的原因。

两种解读都成立，而本站无法定论。它可能是模板残留 —— 字串里「0101」重复，而执照与许可证被给了完全相同的号码，APDL 不是这样签发的。也可能是同一块地早期被放弃的 MBPJ 时期服务式住宅方案，因为该方块写的是 260 个单位，正好是 Daya 的总数，作为纯模板文字实在太巧。

无论是哪一种，它都不是这个已获执照、已获许可、正在兴建的项目，本页也没有采用其中任何内容。错误已在扩散：PropertyGuru 在自己的项目页上重复「获八打灵再也市政厅批准」。对这一块地而言，批准单位是莎阿南市政厅 —— 两份申报文件、两份 APDL 表格、第二期宣传册，以及第一期本身就含 SEK:U4 的图则编号字串，都这么写。

就整个项目而言，不是 —— 而提供反证数字的正是开发商自己的高管。宣传册写「Low density with 260 units」。The Edge 在同一篇把项目称为低密度的报道里写「共 260 个住宅单位，约每英亩 40 个单位」。地块为 6.52 英亩（The Edge；开发商在自家三个页面写「6.5 英亩」；Malay Mail 的 2018 年获地数字 2.64 公顷，本站换算为 6.524 英亩 —— 三个来源吻合）。本站算式：260 ÷ 6.52 ＝ 每英亩 39.9 个单位。对一个带 24 层塔楼的项目来说，这是巴生谷的常规密度。

站得住脚的版本只适用于第一期：35 栋有地住宅 —— 34 栋半独立式加一栋独立式 —— 坐落在 2,450 至 4,725 平方尺的地块上。那一部分确实是低密度。两个要避开的陷阱：一个中介网页写「13.04 英亩，每期 6.52 英亩」，这会使密度减半，并与另外五个来源矛盾；而宣传册把新镇的面积、公园与脚踏车道紧挨着自己的低密度说法摆在一起。那是 Kwasa Land 的新镇数字，不是 Daya 的。密度要按项目自己的 6.52 英亩来算。

按期分开说，并把来源分清。第一期：Tarikh dijangka siap 申报为 2026 年 12 月；开发商自家 APDL 页面写 2027 年 2 月。第二期：申报为 2028 年 12 月；开发商自家 APDL 页面与宣传册写 2029 年 1 月。EdgeProp 对第一期写 2026 年 12 月，一个中介微型网站对第二期写 2028 年第四季。

规律很一致：每一期的申报日期都正好比开发商自家公布的日期早两个月。HIMS 副本是带着未填许可证占位符的申报版本，开发商版本带着已签发的许可证，所以开发商的日期很可能是后来修订的。

但相对于当初对媒体所说的，项目已延误约两年。The Edge 于 2024 年 2 月报道整个项目将在 2027 年第一季完工 —— 这已与第二期申报的 2028 年 12 月无法调和 —— 而 2018 年获地时预期是 2024 年完工。过期资料方块写 2026 年 6 月，与任何版本都不符。不要接受一个「整个项目」的单一完工日期；要问是哪一期。开发商逾期时，您的救济依据是您自己那份附表 G 或 H 中的 HDA 违约赔偿条款。

这是全项目唯一一个来源彻底对不上的户型。共有四个已公布的建筑面积，最大与最小相差 836 平方尺 —— 相当于该单位的 28%。

来自第二期法定申报表的申报数字是 326 平方米，本站换算为 3,509 平方尺。开发商自家第二期宣传册、微型网站与 APDL 页面都写 3,810 平方尺。The Edge 写 2,975 平方尺。一个中介微型网站与 iProperty 写 2,974 平方尺。本页只给出申报数字，并标明换算，其他一概不给。

相比之下，八个公寓户型全部与申报表吻合到 1 平方尺以内 —— 146 平方米换算为 1,571.5，对应市场面积 1,572；88 平方米换算为 947.2，对应市场面积 947。公寓部分，市场面积就是申报面积。至于别墅，请坚持以写进买卖合约的建筑面积为准。另外未公布的还有：这 7 栋别墅是个别地契还是分层地契，以及是否与公寓共用同一管理机构。

两者都没有 —— 而在绿色认证这一点上，开发商是诚实的。GreenRE 金级与银级登记可读取的部分，都没有 Daya Residence、Residensi Daya、TSR Development 或 TSR Capital 的任何一行，也没有找到其中任何一方的 GBI 记录。两份 GreenRE 名单在读完之前都被截断，所以准确的说法是「在可读取的登记范围内查无记录」，而不是已确证的否定。开发商对此项目没有作出任何 GBI、GreenRE、LEED 或其他绿色声称，其唯一的环保用语是关于新镇的。Kwasa Damansara 内唯一的临时绿色评级属于另一家开发商的另一个项目，本页不会把它借用过来。

关于奖项：开发商自家页面挂着「Award-Winning Developer」这个标题，底下却没有点出任何奖项、任何年份、任何颁奖机构。其企业网站没有奖项页面，「关于我们」页面也没有点名任何奖项 —— 只有「Building Excellence Since 1991」这句口号，而那不是奖项。该声称没有原始出处支持，本页不予重复。

不是。Malay Mail 明确指出该文件是「一份开发权与收益分享协议，并非合资」，于 2018 年 4 月 10 日由 Kwasa Land 的全资子公司 Kwasa Development (3) Sdn Bhd 与 TSR Development Sdn Bhd 签署，代价 RM5,894 万，获地时发展总值 RM2.95 亿。

既然不是股权合资，就没有股权比例可以公布。这一点之所以重要，是因为同一新镇内确实有项目是 Kwasa Land 的真正合资案，而那正是这个标签从一个项目被搬到另一个项目的途径。地主与主导开发商是公积金局全资拥有的 Kwasa Land Sdn Bhd。TSR 的入场途径是承建：The Edge 记录 TSR 最初是以基础设施工程主承建商的身份进入 Kwasa Damansara，「因而得知这个项目」。

按中介与门户网站公布的数字，项目距离捷运加影线的两个车站 Kwasa Sentral 与 Kwasa Damansara 约 1 至 1.5 公里。开发商没有为任何一个车站公布距离。其微型网站只写「Close proximity to two MRT Stations」，文字里连车站名都没提；其第二期宣传册点名超过二十个地点（包括这两个车站），却全册没有印出一个公里或分钟数字。

哪一个更近并无定论。一个中介微型网站写 1 公里与 1.5 公里；一个中介网页给出 OpenStreetMap 直线距离约 900 米与约 1.4 公里，并如实注明；一个评测网站的「关键资料」栏同意这个排序，然后在同一页的两段之后把自己的排序颠倒过来；而 PropertyGuru 为较近车站算出的约 1,550 米，竟大于其他三个来源给较远车站的数字。Malay Mail 的 2018 年报道只说「两个捷运站在 2 公里半径内」。

因此本页不把任何单一米数当作事实印出，也不使用「步行可达」这个说法 —— 没有任何来源公布过此项目的步行时间或任何交通时间。在您认定这一点重要之前，请亲自走一趟。

以下就是高老师会代您去向开发商索取的清单。下面没有任何一项是估算或填补出来的：

• 开发地块本身的 PT 号或地号，以及它的街道地址。PT51446 只是申报的销售展示厅地址。
• 两期的地契号（HSD／GRN）与 GPS 坐标 —— 没有任何政府登记公布。
• 两份法定资料方块都没有印载 Keluasan tanah（土地面积）。6.52 英亩是媒体与市场数字，从来不是法定数字。各期的土地分配也未公布，因此无法计算各期密度，本页也不作估算。
• 容积率、总建筑楼面面积（GFA），以及是否有特定单位适用土著配额。
• 24 层塔楼 1 至 5 楼是什么。开发商自家宣传册显示单位从 6 楼起，暗示有五层裙楼 —— 而没有任何来源说明里面是什么。
• 车位总数、访客车位数、电梯数量与电梯户数比。每单位车位已公布（公寓 2 个、别墅与半独立式 3 个、独立式洋房 4 个），但两份法定资料方块都没有印载 Tempat letak kereta，车位是列入分层地契还是仅作分配也没有说明。
• 两份申报表都没有印载房数与浴室数，所以本页上的每一个数字都是市场资料 —— 而来源互相矛盾：半独立式的浴室有四种写法，独立式洋房的房数有 6 与 7 两种。
• 楼高与层间净高，以及装修与配备规格。
• 究竟哪些单位面向公园。「无遮挡公园景观」的说法背后没有楼栈表或朝向图。
• 城市别墅真实的建筑面积（四个公布数字），以及别墅属个别地契还是分层地契。
• 作为申报或合约数字的管理费。每平方尺 28 仙来自媒体与中介，两份宣传册与微型网站都没有印载，储备金也没有单独列出。也没有任何地税或门牌税的估算。
• 销售率或已售百分比。The Edge 于 2024 年 2 月报道「超过 800 组登记」，并明确没有给出已售或已订数字；微型网站把第一期两个产品标示售完，其余一字未提。
• 两期的主承建商、第二期合约总值，以及所有顾问名称 —— 建筑师、土木结构、机电、工程量测师、城市规划师、景观设计师。全部由 myBina 登记记录，全部需付费查看。
• 与 Kwasa Land 的收益分享条款（除 RM5,894 万代价之外），以及获点名的开发商主管。
• 两期当前的工程进度，以及会所内那个被提及「可能成为咖啡厅」的空间是否会装修落实。

若其中任何一项会左右您的购买决定，请在支付订金之前要求以书面提供。

malaysiaproperty4u.com 只公布法定申报广告资料中的单位销售价格最低与最高值 —— 即申报的买卖合约价（合同价）—— 并且永远标明其性质，永远附上「并非价目表、并非报价、也不构成要约」。除此之外，本页按既定政策刻意不载某些商业条款 —— 来自任何来源的都不载。

这是刻意的。这类内容都有时效、因单位而异、且随时更改，公布出来只会误导您；而一个把优惠扣掉之后的数字，并不是写进您买卖合约里的价格。另有三个低于申报法定最低价的已公布数字也一并不予公布：开发商自家网站过期资料方块里的区间、2024 年 2 月报道的一组预售起价，以及一个门户网站的二手叫价下限。本页上只保留「此矛盾存在」以及各由多少个独立来源承载。

任何最新情况，请联系高老师。他会按开发商自家价目表，以书面告诉您某个具体单位今天实际上有什么。