RIA Sunsuria @ Kwasa Damansara —— 一个完全没有法定申报文件的楼盘
两栋公寓楼共 494 个单位，外加 26 栋三层排屋，坐落在双溪毛糯县区 PT 57005、9.464 英亩的永久地权地皮上。买家实际签约的公司是 SUNSURIA DAMANSARA SDN. BHD.（198401002785 / 115303-K）—— 不是 Sunsuria Berhad。本项目在公开领域完全没有 KPKT 申报文件、没有开发商执照号、也没有 APDL，因此本页改以 Sunsuria Berhad 自己在 2025 年 4 月 17 日提交马交所的公告为骨干，并把每一处空白都如实印成空白。
我回复的是马交所公告与开发商自己的资料表，以及一份「没有人公布过什么」的清单。
RIA Sunsuria @ Kwasa Damansara 关键事实一览
以下每一行都附出处。写着「没有公布」的几行，不是本页的遗漏 —— 是没有人公布过；在本项目上，这包括整个法定资料栏。
- 注册项目名称
- 没有公布本项目没有任何法定申报文件，所以不存在申报名称。「Residensi RIA」是 PropertyGuru 的项目标题与网址 —— 门户网站的叫法，不是申报名称，而 PropertyGuru 自己那一页在「注册项目名称」一栏填的是「未注明」。
- 持牌开发商
- SUNSURIA DAMANSARA SDN. BHD. · 198401002785（115303-K）公开资料中只印在一个地方：riasunsuria.com 的页脚与条款页。前身为 CONSOLIDATED FACTORING (M) SDN. BHD.，1984 年 2 月 22 日注册成立，2025 年 1 月 10 日生效改名。不是 Sunsuria Berhad。
- 开发商执照号与 APDL（广告与销售许可证）
- 两者都没有公布，有效期也没有所以广告许可是仍然有效还是已经失效，完全无法判断。本页不以任何东西替代它。
- 土地地契
- HSD 326637 · PT 57005 · 双溪毛糯县区 · 八打灵县马交所公告，Sunsuria Berhad，2025 年 4 月 17 日 —— 这是一组注册地契层级的识别资料，也是本项目最干净的位置证据。
- 土地面积
- 38,299 平方米 —— 约 9.464 英亩（412,243 平方尺）38,299 平方米是公告自己的数字，公告也自行换算为「约 9.464 英亩」。平方尺数字是我的换算。IQI 的 412,251 平方尺高了 8 平方尺。
- 地权
- 永久地权（Freehold）出自马交所公告里的地契资料，不是出自申报文件。土地用途类别「Bangunan」，明示条件「Bangunan Kediaman」（住宅建筑）。不涉及租约到期日。
- 土地注册业主
- Kwasa Development (13) Sdn. Bhd. —— 不是开发商开发商持有的是 2025 年 4 月 17 日协议下的发展权加一份委托书。地主保留地契，并在合约上被禁止将该地抵押。
- 单位数
- 494 公寓 + 26 栋三层排屋 = 520Sunsuria 自己的 2026 财年第三季业绩评述（经 EdgeProp 转述）与《The Edge》封面报道都载明这个拆分，并与协议中的 520 单位上限完全吻合。EdgeProp 自己那篇文章把全部 520 都算进楼里，那是错的。
- 楼栋与层数
- 2 栋公寓楼 · 21 层两栋楼来源充分。21 层只有一个来源 —— 《The Edge》封面报道。没有任何申报文件、开发商页面或门户网站写出层数。每栋 227 / 267 的拆分只来自一个代理网站。
- 市场户型
- 1,195 / 1,486 / 1,604 / 1,841 平方尺 · 3 房至 4+1 房出自开发商自己的网站与自己的登记表。不是申报的建筑面积表 —— 本项目没有。
- 审批地方政府与建筑图批准编号
- 没有公布截至 2025 年 4 月 17 日完全尚未取得规划许可或建筑图（马交所），myBina 在 2026 年 8 月 12 日仍记录为动工前。本页不断言 MBSA：在同一城镇的一个邻近项目上，开发商自己公布的 MBPJ 编号已被查出是错的。
- 预计完工
- 2030 年第二季马交所公告 —— 上市母公司自己的陈述，与协议的 60 / 72 个月时钟一致。另有三个来源写着物理上不可能的 2026 年完工。
- 价格
- 本页不登价格本项目没有申报的法定单位售价上下限。决定你实际支付多少的，是销售厅的价格表与买卖合约（SPA）。
- 预计 GDV
- 6 亿 3 千万马币Sunsuria 自己的 2026 财年第三季业绩评述。2025 年 4 月公告写的是 4 亿 9 千 2 百万马币 —— 在同样的单位上限与同样的地皮上涨了 28%，没有任何公开解释。预计发展总成本 3 亿 9 千万马币（马交所）。
- 销售厅（开发商原文）
- RIA Sunsuria Gallery, Suite 1-3A & Suite 1-05, Ground Floor, Main Tower, Sunsuria Avenue, Persiaran Mahogani, Kota Damansara, PJU 5, 47810 Petaling Jaya, Selangor周一至周日上午 9:30 至下午 6:00。公布的电话：+03-9212 8461。公开资料没有具名的开发商负责人。
直接跳到你想看的部分
下面的顺序，就是买家实际提问的顺序 —— 从「缺了什么」开始。
这个项目有十一个地方对不上 —— 以及每一处的出处
以下没有一条是传闻。每一条都出自马交所公告、开发商自己的网站、Sunsuria 自己的业绩评述、公开登记册，或具名的公开报道。凡开发商自己的页面自相矛盾之处，本页两边都列。
完全没有法定申报文件 —— 而且这是查证出来的，不是假设
没有 KPKT HIMS 法定广告册、没有开发商执照号、没有 APDL、没有广告批准声明。riasunsuria.com/apdl 返回 404，而该微网站自己的 WordPress REST API 返回了它的完整页面清单：一共只有三页 —— thank-you、personal-data-protection-act、terms-and-conditions。没有一页是法定资料栏；条款页上只有版权行与注册号。母公司自己的官网根本没把 RIA 列为项目。而同时，销售厅一周七天营业，周末销售活动最近到 2026 年 10 月 3 日仍在宣传。
这块地不是开发商的
HSD 326637 / PT 57005 的注册业主是、并且仍然是 Kwasa Development (13) Sdn Bhd。Sunsuria Damansara Sdn Bhd 持有的是 2025 年 4 月 17 日发展权协议下的开发与销售权利，加一份委托书，而地主不得将该地抵押或设定负担。两份新闻稿都把它说成「战略伙伴关系」。它不是合资，也不是买地 —— 而买家日后拿到的分层地契，依赖的是一条经过地主的产权链。任何市场宣传资料都没有说过这一点。
持牌公司是一家 1984 年的旧壳公司，2025 年 1 月才改名
SUNSURIA DAMANSARA SDN. BHD. 于 1984 年 2 月 22 日以 CONSOLIDATED FACTORING (M) SDN. BHD. 之名注册成立，并于 2025 年 1 月 10 日生效改名，比协议签署早三个月 —— 两项事实都出自马交所公告。所以注册号 198401002785（115303-K）看起来像四十年的开发经验，而这家公司并没有。实质上它是一家单一项目公司。把「1984 年成立」读成业绩纪录，是读错了。
494 还是 520 —— 已经理清，而 EdgeProp 搞错了
520 是协议中针对整个项目的单位上限。494 只是公寓部分。Sunsuria 自己的 2026 财年第三季评述写的是「494 个公寓单位与 26 栋三层排屋」，《The Edge》封面报道也独立这么写 —— 相加正好 520。EdgeProp 写「520 residential units（2 栋高层公寓）」，把全部 520 都放进楼里。那是错的，而大多数门户网站抄的正是这个数字。
流传着一个 2026 年完工的日期，而那不可能
马交所公告给出的预计完工是 2030 年第二季，与协议自身的 60 / 72 个月时钟一致。《The Edge》说 2030 年 1 月，PropertyGuru 说 2030 年。但 EdgeProp 写「target completion: 2026」，myBina 写「Target October 2026」，IQI 写 2026 年 8 月 30 日 —— 而 myBina 自己在 2026 年 8 月 12 日把本项目记录为动工前，协议也禁止在土地款全额付清前开工。这三个来源把推出日期误当成了完工日期。
开发商自己的页面把「300 米」印给了两个不同的车站
riasunsuria.com 写着「Kwasa Damansara MRT station — 300m」，同一页另一处又写「300M to Kwasa Sentral」。Kwasa Damansara 与 Kwasa Sentral 是布城线上相隔一站的两个不同车站，不可能同时距离同一块地 300 米。本页只采用「约 300 米到 MRT Kwasa Damansara」（其他所有来源都是这个数字），对 Kwasa Sentral 完全不公布距离，而不是挑一个来用。
「低密度」不是算术给出的答案 —— 而真正的答案是：算不出来
520 个单位分摊 9.464 英亩约为每英亩 54.9 个单位；只算公寓对整块地约为 52.2。两者都是我用马交所的地皮面积算的，对马来西亚高层项目都不算低密度。更诚实的答案更有力：公寓自身的密度根本算不出来，因为这 9.464 英亩与 26 栋排屋共用，而子地块划分没有任何人公布。可以站得住脚的说法是：这是一个大面积、低单位数的高层项目 —— 最小的户型也有 1,195 平方尺。
没有公布审批地方政府，所以本页不写出任何一个
没有申报文件，就没有「Pihak berkuasa yang meluluskan pelan bangunan」这一栏，也没有建筑图编号。马交所载明，截至 2025 年 4 月 17 日完全尚未取得规划许可或建筑图。维基百科把城镇北部划归莎阿南、南部划归八打灵再也。而在同一个城镇的一个邻近项目上，开发商自己公布的 MBPJ 编号已经被查出是错的 —— 所以本页写「审批机关尚未公布」，不去猜 MBSA。
「RIA」与「Residensi Ria」与两个无关项目撞名
EdgeProp 自己的公寓数据库里有一条 「RESIDENSI RIA, Shah Alam」，挂的是 SIME DARBY PROPERTY (SJ7) SDN. BHD.，0 个单位、每平方尺 0 马币 —— 完全另一家开发商，而且是任何人搜这个名字时最先看到的一条。另外，「Residensi Ria, Bangsar South」是吉隆坡的 RUMAWIP 廉价屋计划，已标示售完。两者都不是本项目，它们的价格区间、资格条件与图片都不该靠近这一页。
绿色方面什么都没有 —— 没有认证、没有临时认证，连公开宣称在争取都没有
myBina 记录已委任一名绿色建筑顾问 —— 姓名需付费查看。那不是认证。GreenRE 公开登记册已被抓取，返回约 130 条 Gold 级记录（其中包含标示为临时认证的条目）：没有 Sunsuria、没有 RIA、没有 Kwasa Damansara。没有 Green Building Index 记录。开发商自己的九个「Features」里完全没有绿色、能源、太阳能或认证说法，也没有任何人给本项目挂上任何奖项。Sunsuria City 与 Bangsar Hill Park 的资历属于别的项目 —— 后者的持牌公司还是另一家。
26 栋排屋是一页空白；而开发商自己网站上的城镇面积没有来源支持
占全部单位 5% 的那 26 栋三层排屋，没有任何人公布过一个户型、一个建筑面积、一块地皮大小、一个房间或浴室数、一个车位数、一个价格或一个推出时间，也没人说它们占 9.464 英亩的多少，或它们究竟是否属于第一期。另外，微网站把 Kwasa Damansara 称为「约 2,257 英亩的规划城镇」，而没有任何其他来源支持 2,257 —— 维基百科写 2,330 英亩，Kwasa Land 自己的新闻稿写可售地 1,331 英亩。同一页还一处写「6 条主要高速公路」、另一处写「5 条」。
项目档案 —— 设施、密度，以及互相矛盾的日期
开发商公布了一份 19 项设施的编号清单，这比本城镇多数项目都好。但它只为其中两项标出楼层，并把三项标为「Space Provision（预留空间）」—— 承诺的是空间，不是装修完成的设施，也不是营运方。
开发商的十九项设施，用它自己的说法
十九项中只有两项有楼层标注。车位总数、开发商公布的各户型车位、访客车位、电梯数量、电梯对单位比与楼层净高，全部没有任何人公布。
水景与休闲
- Swimming Pool（游泳池）
- Wading Pool（儿童浅水池）
- Water Feature（水景）
- Cabana（凉亭小屋）
- Pavilion（凉亭）
- BBQ Area（烧烤区）
运动
- Pickleball–Badminton Court —— 这是建在停车场平台上的露天球场，不是某个门户网站所说的「羽球馆」
- Basketball Court（篮球场）
家庭与社区
- Children Playground（儿童游乐场）
- Senior Citizen Activity Lounge（长者活动室）
- Gym（健身房）
- Multipurpose Hall（多用途礼堂）
- Surau（祈祷室）
- Pet Recreation Area（宠物活动区）—— 但没有任何来源公布管理细则（by-laws），而分层产业能否养宠物，由管理细则决定，不由宣传册决定
开发商标为「Space Provision（预留空间）」的三项 —— 是空间，不是装修完成的设施
- Reading Room（阅览室）
- Laundry（洗衣房）
- Kindergarten（幼儿园）
景观与服务
- Landscape Area（景观区）
- Mail & Parcel Room（邮件包裹室）
门户网站与代理网站有写、但不在开发商清单上的 —— 请当作未经证实
- 「24 小时保安」（PropertyGuru）。开发商最接近的说法是一项卖点：「gated and guarded with multi-tier security for peace of mind」，不是一项设施。
- 「羽球馆」（PropertyGuru）。开发商的项目是停车场平台上的露天 Pickleball–Badminton 球场。
- 「See all 13 facilities」（PropertyGuru，然后只显示四项）。开发商自己的编号清单有十九项。
- 「全装修」（一则 PropertyGuru 代理挂牌）对比「Partially Furnished including…」（某代理微网站），再对比开发商自己网站上完全没有提。两个代理里有一个是错的，而开发商没有说明。
- 车位：「依户型 2 至 3 个车位」，只来自一则代理挂牌。由「Carpark Podium Level 3」这句话可推断停车场平台至少有三层。车位总数没有公布。
- 某代理微网站上的平台与家具图片完全没有配任何文字清单 —— 无从核实。
所有公开日期及其出处 —— 包括那个不可能成立的
四个市场公寓户型 —— 开发商自己的数字
本项目没有申报的建筑面积表，所以没有任何东西可以用来核对这些数字。以下是开发商自己的市场面积，出自 riasunsuria.com 与它自己的登记表，于 2026 年 10 月 8 日读取。平方米数字是我按 1 平方尺 = 0.092903 平方米换算的；开发商没有公布任何公制数字。
Type A
这是唯一公布了主地块与附属地块拆分的户型：主地块 1,173 平方尺，附属地块 22 平方尺。B、C、D 三个户型都没有公布这个拆分，所以四个户型里有三个，买家无法得知所报面积中有多少属于附属地块。开发商没有公布各户型的车位配额。这是全项目最小的户型 —— 1,195 平方尺以下完全没有产品。
Type B
所有列出户型清单的来源在 1,486 平方尺这一项上一致。主地块与附属地块的拆分没有公布，车位配额也没有。没有任何来源说明四个户型在两栋楼之间是否有不同的分布。
Type C
EdgeProp 的户型清单漏掉了开发商写明的阳台。IQI Global 公布的面积范围停在 1,604 平方尺，把最大户型整个省略掉，只看那则挂牌的人根本不会知道还有 Type D。开发商自己的登记表提供「3 rooms」「4 rooms」「4+1 rooms」三个房间选项 —— 书房就是从这里来的。
Type D
这是所有来源分歧最大的一项。开发商自己的平面图说明与自己的登记表都写 1,841 平方尺。EdgeProp 在户型清单里写 1,838，在自己的平面图说明里写 1,841，且没有对齐两者。一则 PropertyGuru 代理挂牌标出 1,850 平方尺 —— 高于任何已公布的户型。PropertyGuru 的项目页写「5+ 卧房」，没有任何开发商户型支持。本页采用 1,841，因为那是开发商在自己两份文件里给出的数字；同时本页明确说明，这是市场面积，不是申报面积。
那 26 栋三层排屋
Sunsuria 自己的 2026 财年第三季业绩评述与《The Edge》封面报道都确认有 26 栋三层排屋。除了数量与层数，没有任何人公布过一项资料：没有户型、没有建筑面积、没有地皮面积、没有房间或浴室数、没有车位、没有价格、没有推出时间、没有它们占 9.464 英亩的比例，也没有说明它们属于第一期、后期，还是另一张执照。2026 年 8 月上线的所有市场推广全部是公寓。那是占全部单位 5% 的一段空白纪录。结构上它们与公寓所签的法定合约也不同 —— 分层单位走附表 H，有地住宅走个别地契的附表 G —— 但同样没有任何来源这么写，所以请把它当作结构性说明，并书面索取确认。
以上建筑面积为开发商的市场数字，于 2026 年 10 月 8 日自 riasunsuria.com 读取。本项目没有申报的建筑面积表，本页也不按户型刊载任何价格。决定你买到什么的，是写进买卖合约里的那个数字。本页为市场资讯，不是价格表、不是报价、不是任何要约。
图集 —— 开发商自己的效果图，并标明每一张的主题可信度
开发商自己网站上的每一张图集图片都印着「Artist Impression Only（仅为艺术效果图）」，这句免责声明随图一起带到本页。开发商网站上另有三张效果图（CMS 标题「carousal2」「carousal4」「carousal5」）可以访问，但开发商自己的 CMS 里没有记录它们的主题 —— 它的图集为这三个文件印了五条说明，而顺序它自己没有记录 —— 所以本页不刊载它们，而不是用猜来写说明。同一媒体库里的一张宣传横幅，按一贯政策排除在本页之外。Bangsar Hill Park 的宣传素材也躺在 RIA 的媒体库里；那是另一个 Sunsuria 项目，持牌公司也不同，本页一张都没有用。以上每个网址都已在开发商自己的主机上以 404 反向对照逐一验证。
WhatsApp 高老师索取完整图集位置，以及开发商确实公布的那些距离
这块地是以地契识别的：HSD 326637、PT 57005、双溪毛糯县区、八打灵县、雪兰莪，由 Sunsuria Berhad 印在 2025 年 4 月 17 日的马交所公告里。那是本项目最干净的位置证据，而它不来自 KPKT。没有任何政府登记册公布本项目的坐标，Kwasa Damansara 整体规划中也没有任何公开地块编号被分配给它。以下每一个距离都是开发商自己的，出自 riasunsuria.com。没有一个是我估的，也没有从邻近项目搬过来任何数字。
没有任何政府登记册公布本项目的 GPS 坐标。雪兰莪 LPHS eHartanah 登记册只收录廉价房屋计划，所以一个市场价公寓在结构上不可能出现在那里 —— 它的沉默不构成任何证据。开发商微网站上的 Waze 链接是开发商自己设的图钉，不是登记册坐标。
轨道交通 —— 只有一个距离、一个车站
- MRT Kwasa Damansara —— 约 300 米。这是 MRT 加影线与 MRT 布城线的换乘站，站码 KG04 / PY01，开发商称其 Park and Ride 设施在步行范围内。开发商自己的网站、两个代理网站、klpropertytalk 与 EdgeProp 都载明这个数字，PropertyGuru 写作「4 分钟（300 米）」。这是直线距离 —— 没有任何来源公布步行路线。
- MRT Kwasa Sentral —— 本页不公布距离。开发商自己的页面在写了 300 米到 Kwasa Damansara 的同一页上，又写「300M to Kwasa Sentral」。两者是相隔一站的不同车站，不可能同时距离同一块地 300 米，所以本页既不用那个数字，也不用任何替代数字。PropertyGuru 把该站（KG05）列为邻近，但没有给距离。
- Rubber Research Institution（PY02） —— PropertyGuru 列为邻近，没有给距离。Surian 出现在开发商的地铁图上，但没有站数。
- 开发商自己的地铁图上印出的站数：Kota Damansara 2 站 · Mutiara Damansara 4 站 · Bandar Utama 5 站 · Pusat Bandar Damansara 8 站 · Bukit Bintang 13 站 · TRX 14 站。同一张图上另有两个站数无法可靠对应到任何车站，本页不予刊载。
- Kwasa Land 城镇新闻稿提到的两个 KTM Komuter 车站属城镇级，既未具名也没有距离。
公园 —— 以及为什么「Central Park」在这里是个含混的名字
- Taman Bandar @ Kwasa Damansara —— 600 米（开发商）。这是有公布距离的最近具名公园。
- Denai Tiga Puteri Peak 入口 —— 3.6 公里 · Kota Damansara 社区森林保护区 —— 3.6 公里（开发商）。
- 开发商说本项目「俯瞰 42 英亩 Central Park 与 13.6 英亩湖泊」。那是视线说法，不是距离 —— 而没有任何来源公布到它的距离，也没有说明是哪几栋、哪些楼层或哪些单位看得到。同一页另外给出 600 米到 Taman Bandar @ Kwasa Damansara，却从未说明两者是否同一座公园。这个城镇的市中心地块另有一座约 10 英亩的「Central Park」。所以「Central Park」在这个城镇里至少指两座公园；本页把名字分开处理，也不从邻近项目搬任何公园数字过来。
零售与城镇生活 —— 全部为开发商数字
- Urban Eats @ Kwasa Damansara 1.0 公里 · Kwasa Damansara City Centre（KDCC）1.6 公里
- Star Avenue Lifestyle Mall 5.0 公里 · Sunway Giza Mall 5.3 公里 · The Strand Mall 5.6 公里 · IOI Damansara Mall 6.3 公里
- IPC / IKEA Damansara 8.7 公里 · The Curve 9.0 公里 · Uniqlo DA Square 10.2 公里 · 1 Utama 购物中心 10.9 公里 · Hextar World at Empire City 11.2 公里 · CITTA Mall 11.6 公里
教育与医疗 —— 全部为开发商数字
- TLS 国际学校 5.4 公里 · Sri KDU 国际学校 5.6 公里 · SEGi 大学与学院 5.9 公里 · 马来西亚科学与技术大学（MUST）5.9 公里 · IGB 国际学校 6.7 公里 · HELP 国际学校与大学 7.6 公里 · The International School @ ParkCity 12.8 公里
- Thomson Hospital Kota Damansara 5.3 公里 · Sunway Medical Centre Damansara 5.8 公里 · 双溪毛糯医院 7.3 公里 · Damansara 专科医院 11.1 公里 · Ara Damansara 医疗中心 11.9 公里 · ParkCity 医疗中心 12.7 公里
- 最近的国民小学与中学没有任何人公布。PropertyGuru 把「Kvmrt Training Centre」「Kafa Integrasi Al-Mubarak」与「SMK Seksyen 8」列为邻近，但都没有距离 —— 而其中第一个根本不是学校。
高速公路 —— 只点名，从不量距离
- 开发商点名 NKVE、DASH、Guthrie、LATAR 与联邦大道，并称「经 Jalan Sungai Buloh 直通 DASH」。这份名单有五条；同一页却一处写「6 条主要高速公路」、另一处写「5 条」。
- Kwasa Land 的城镇新闻稿又给出另一份名单 —— NKVE、GCE、DASH —— 并说有六条主要高速公路服务这个城镇。那是城镇层级的说法，出处为 Kwasa Land。
- 没有任何来源公布到任何高速公路入口的距离，本页也不做估算。
- 梳邦苏丹阿都阿兹沙机场：「约 4 公里」出现在 Kwasa Land 新闻稿里，是城镇数字。那不是本项目的距离，本页也不把它当成本项目的距离来呈现。
- 没有任何人公布：最近的警察局、消防局、油站、巴刹、超市、邮局或宗教场所。
城镇背景 —— Kwasa Land 的数字，并标明为城镇数字
- 总规划开发商为 Kwasa Land Sdn Bhd（公司号 200901006931），由雇员公积金局全资拥有。这片地是双溪毛糯前马来西亚橡胶研究院（RRIM）的橡胶园，2012 年以 23 亿马币购入。
- 维基百科记为 2,330 英亩（939 公顷）；Kwasa Land 自己的新闻稿记为可售地 1,331 英亩。其中 780 英亩（可售地的 59%）的发展权已授予 16 个发展伙伴，合计 GDV 接近 400 亿马币。
- 规划住宅 25,000 个单位，含 10,000 个廉价单位；预留 15 所新学校用地；九座公园共超过 250 英亩，连接超过 25 公里步行与骑行道；两个 MRT 车站与两个 KTM Komuter 车站。以上全部为城镇数字，出自 Kwasa Land 自己的新闻稿。
- 开发商的微网站把它称为「约 2,257 英亩的规划城镇」。没有任何其他来源支持 2,257，所以本页改用 Kwasa Land 与维基百科的数字。
- RIA 是 Sunsuria 在 Kwasa Damansara 的第一个项目 —— Kwasa Land 的新闻稿、EdgeProp 与 Sunsuria 自己的业绩评述各自独立这么说。这是本项目唯一一个有第一手来源支持的「最／首」类说法。
以上每一个距离都由旁边具名的来源公布。没有一个是我估的，也没有从本城镇的邻近项目搬过来任何数字。凡某个地点被来源点名但没有给出距离，本页就如实说明，而不去估算。
法定登记栏 —— 它并不存在，以下是实际存在的东西
马来西亚法律要求持牌房屋开发商申报并展示法定广告资料，而该申报是公开的。但 RIA Sunsuria @ Kwasa Damansara 在公开领域完全没有这样的申报文件。这是查证出来的，不是假设的。KPKT HIMS 没有公开搜索功能，其法定广告路径需要一个没人公布的开发商执照序号；没有任何来源印出 APDL 号码，所以通常可用的捷径走不通；riasunsuria.com/apdl 返回 404；该微网站自己的 WordPress REST API 返回它的完整页面清单 —— 一共三页，没有一页是法定资料栏；母公司自己的官网根本没把 RIA 列为项目，其发展项目页返回 404；三个代理微网站也都没有法定资料栏，其中一个还明文写着「我们是获授权的营销代理，不是开发商」。所以本页不假装有申报文件，而是以下面三栏，如实列出确实存在的那些来源各自公布了什么、各自又留下哪些空白。
| （A）法定申报文件 —— KPKT 广告资料栏本应载明的内容 | （B）马交所 —— Sunsuria Berhad，2025 年 4 月 17 日 | （C）开发商自己的微网站 riasunsuria.com |
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| 本项目在公开领域完全没有法定广告申报文件。因此 KPKT 广告资料栏里的每一个栏目都是空的 —— 不是在本页空着，而是到处都空着： 注册项目名称 没有印出 Pemaju（开发商） 任何申报文件中都没有印出。开发商自己的微网站页脚与条款页印的是 Sunsuria Damansara Sdn Bhd 198401002785（115303-K） No. Lesen Pemaju（开发商执照号） 没有印出／任何地方都没有公布 Tempoh sah lesen（执照有效期） 没有印出／任何地方都没有公布 No. Permit Iklan dan Jualan（APDL（广告与销售许可证）） 没有印出／任何地方都没有公布 Tempoh sah permit（许可有效期） 没有印出／任何地方都没有公布 Pihak berkuasa yang meluluskan pelan bangunan（审批建筑图的地方政府） 没有印出 —— 而且截至 2025 年 4 月 17 日完全尚未取得任何建筑图批准 No. rujukan kelulusan pelan（建筑图批准编号） 没有印出 Jenis bangunan（建筑类型） 没有印出。市场说法为楼栋「Condominium」、那 26 栋为「三层排屋」 Pegangan tanah（地权） 永久地权 —— 但这是从马交所公告里的地契资料确立的，不是从申报文件 Sekatan kepentingan（地权限制） 没有印出 Bebanan／抵押权人 任何申报文件中都没有印出。目前的建筑融资状况无从得知 Jumlah unit（单位总数）及每栋单位数，申报文件中没有印出 Bilangan tingkat（层数） 没有印出 Tempat letak kereta（停车位） 没有印出。公开领域不存在车位总数 Tarikh dijangka siap（预计完工日期） 申报文件中没有印出 —— 流传的却是四个互相矛盾的日期 Harga jualan unit 最低–最高（单位售价） 没有印出。本项目不存在任何申报的法定价格区间 Keluasan binaan（建筑面积表） 申报文件中没有印出 Keluasan tanah（土地面积） 申报文件中没有印出 —— 38,299 平方米来自地契 土著配额栏 没有申报文件，就没有这个栏目。没有东西需要隐去，也没有去查 广告批准声明（「IKLAN INI TELAH DILULUSKAN OLEH JABATAN PERUMAHAN NEGARA」）在任何找到的 RIA 资料上都不存在 | Sunsuria Berhad 于 2025 年 4 月 17 日提交的发展权协议公告。这是本页的主要来源。 地契 HSD 326637 地号 PT 57005 县区（Mukim） Sungai Buloh · 县（Daerah） Petaling 州 雪兰莪 · 公告所述地址：Kwasa Damansara，莎阿南 面积 38,299 平方米 —— 公告自行换算为「约 9.464 英亩」 地权 永久地权 土地用途类别 Bangunan · 明示条件 Bangunan Kediaman（住宅建筑） 土地状态 空地 · 负担 截至 2025 年 4 月 17 日为「无」 注册业主 Kwasa Development (13) Sdn. Bhd. —— 不是开发商 法律文件 2025 年 4 月 17 日签署的发展权协议。开发商取得在该地自费开发并销售住宅单位的权利；地主授予委托书，并不得将该地抵押或设定负担 股权 非股权安排。没有发行新股、没有合资公司、没有股权拆分 代价 8,863 万 4,146 马币 —— 签约时付 886 万 3,415 马币（10%）；余额 7,977 万 731 马币（90%）须在九个月内或 2025 年 12 月 15 日前付清，以较早者为准；逾期年息 7%；全额付清前不得开工 销售分成 每期毛销售额的 1%，于该期 CCC 后六个月内支付，保证最低 491 万 7,754 马币 保证 开工前须缴 25 万马币可退还施工保证金，另有 Sunsuria Berhad 向地主提供的公司担保 预计发展总成本 3 亿 9 千万马币 · 预计毛销售值 2025 年 4 月时为 4 亿 9 千 2 百万马币 单位上限 520 个单位，除非获得不增加地主公共设施、基础设施与廉价房屋义务的批准，否则不得超过 开工义务 取得所有批准后 12 个月内，或协议后 24 个月内，以较早者为准 完工 协议后 72 个月内或开工后 60 个月内，以较早者为准；地主可再给最多 24 个月（年息 7%）。预计完工：2030 年第二季 未售存货 须在 CCC 后 60 个月内转让给开发商 协议签署时的规划状态「尚未取得任何规划许可或建筑图」 执照义务 协议要求开发商取得 1966 年房屋发展（控制与执照）法令下的各项执照。是否已发出，公开领域无从得知 持牌公司沿革 1984 年 2 月 22 日以 Consolidated Factoring (M) Sdn Bhd 之名注册成立；2025 年 1 月 10 日改名；为 Sunsuria Berhad 的间接全资子公司 公司注册号 没有印出 —— 公告点名了每一方，但没有印出任何一方的注册号 | riasunsuria.com，于 2026 年 10 月 8 日读取。这是市场资料，本页全程如此标示。 开发商 Sunsuria Damansara Sdn Bhd 198401002785（115303-K） —— 页脚与条款页。这是公开领域里唯一出现这个注册号的地方 标题「Open for Registration（开放登记）」·「Freehold Condominium in Kwasa Damansara」 市场户型 1,195 / 1,486 / 1,604 / 1,841 平方尺；3 房、4 房、4+1 房。Type A 拆分为主地块 1,173 + 附属地块 22 —— 唯一公布这个拆分的户型 设施 一份 19 项的编号清单，其中只有 2 项标出楼层、3 项标为「Space Provision（预留空间）」 距离 一份完整的距离表 —— 而「300m」被印给了两个不同的 MRT 车站 城镇「约 2,257 英亩的规划城镇」—— 没有任何其他来源支持 2,257；同一页一处写「6 条主要高速公路」、另一处写「5 条」 销售厅 RIA Sunsuria Gallery, Suite 1-3A & Suite 1-05, Ground Floor, Main Tower, Sunsuria Avenue, Persiaran Mahogani, Kota Damansara, PJU 5, 47810 Petaling Jaya · 周一至周日 9:30–18:00 · +03-9212 8461 法定资料栏 没有。/apdl 返回 404；网站自己的 WordPress REST API 返回它的完整页面清单 —— 一共三页：thank-you、personal-data-protection-act、terms-and-conditions 价格 没有印出。登记表只提供四个预算区间，不印价格 开发商执照、APDL、审批机关、建筑图编号、单位数、层数、完工日期、建筑面积表 网站任何一页上都没有印出 绿色 什么都没有。九个「Features」里没有任何绿色、能源、太阳能或认证说法 具名的开发商负责人 没有印出 |
A 栏是空的，因为申报文件不存在，而不是因为没有去找。B 栏是本页的主要来源 —— 一份由上市母公司提交的马交所公告，印出了注册地契识别资料、地权、土地面积、代价、单位上限与完工时钟，在本项目上比任何申报文件都管用。C 栏是市场资料。
按一贯政策，本页刻意不公布某些商业条款 —— 来自任何来源的都不公布。本页为市场资讯，不是价格表、不是报价、不是任何要约。
广告许可能查是否失效吗？不能 —— 而这正是结论
公开领域没有 APDL 号码、没有 APDL 有效期，也没有开发商执照有效期，所以本项目广告所依据的许可是仍然有效还是已经失效，完全无法判断。不能以任何东西替代：在某些项目上至少还有执照有效期可以参照，而这里两者都缺。可以说的部分并不好听：微网站的标题是「Open for Registration（开放登记）」；销售厅一周七天、上午 9:30 至下午 6:00 营业；周末销售活动最近到 2026 年 10 月 3 日仍在宣传；而没有一个公开来源载明这些广告所依据的 APDL。这是买家最该被告知的一件事。请书面向 Sunsuria Damansara Sdn Bhd 索取开发商执照号、APDL 号与两者的有效期，并在付订金之前就要。我可以帮你提出这个要求。
为什么本页不登价格
本项目没有申报的法定单位售价上下限 —— 所以没有可公布的东西，也没有可用来检验其他数字的申报下限。第三方门户网站与代理网站上流传四个市场「起价」说法。它们在下限处彼此相差约 4 万 4 千马币；其中两个并不互相独立，因为一个直接引用另一个；一个被公布它的代理自己刻意遮掉；而在同一段 2026 年 8 月至 10 月的登记期内，开发商自己的网站上有一个限时活动在进行，没有任何来源说明这些数字是在该活动之前还是之后。因此没有一个可以被当作买卖合约价来呈现。高老师的一贯原则是：只公布买卖合约（SPA）价格，其他一概不登；无法确定时，就完全不登。唯一决定你实际支付多少的，是销售厅的价格表与买卖合约。另外值得一提：开发商自己的登记表只提供四个预算区间，完全没有印出价格。还有一则代理挂牌上的每平方尺数字，是从一个超过所有已公布户型的面积推算出来的，本页同样不予刊载。
外国人可以买吗？
本地皮位于双溪毛糯县区、八打灵县、雪兰莪，属雪兰莪第一与第二区。雪兰莪州的外国人购房门槛为：第一区与第二区 —— 200 万马币，且仅限分层产权产业与围篱式有地分层产业；第三区（乌鲁雪兰莪与沙白安南）—— 100 万马币。作为对照，吉隆坡与联邦直辖区为 100 万马币，并须获 EPU 批准。494 个公寓单位属分层产权，符合分层产权要求；26 栋有地排屋必须属围篱式有地分层产业才符合，而没有任何来源说明它们的地契形式。没有任何来源说明本项目的外资持有立场，也没有公布任何土著配额 —— 本项目根本没有会出现这类栏目的申报文件。找我，我会把这两个问题书面提给开发商。
你会签的是哪一份买卖合约？
没有任何来源说明，也没有申报文件可读。这是从建筑形态推出来的，不是从文件读出来的：494 个分层公寓单位通常依房屋发展（控制与执照）条例的附表 H 出售，而 26 栋个别地契的有地排屋依附表 G。请把这当作结构性说明，而不是有来源的断言，并书面索取确认。发展权协议确实要求开发商取得 1966 年房屋发展（控制与执照）法令下的各项执照 —— 但是否已有执照发出、发给谁，公开领域无从得知。两个部分都意在取得 HDA 执照，因此都应享有法定保障；这个「意图」写在协议里，而执照本身不在公开领域。
工程进度
没有任何人公布完工百分比。myBina 在 2026 年 8 月 12 日把本项目记录为「规划设计阶段（动工前）」—— 那是本页写作前两个月，也是在市场推广上线之后。依协议，90% 土地款全额付清前不得开工，而该款项在 2025 年 12 月 15 日前到期；开发商须在取得所有批准后 12 个月内、或协议后 24 个月内开工，以较早者为准。没有公布实际开工日期、没有开发商自己说明的交屋或 CCC 日期，也没有公布建筑合约金额；公告里的 3 亿 9 千万马币是预计发展总成本，不是合约金额。myBina 记录已委任一名总承包商与五名顾问 —— 土木与结构工程师、机电工程师、工料测量师、建筑师，以及一名绿色建筑顾问 —— 但每一个名字都需付费才能查看。没有找到 RIA 施工的马交所合约公告，Kwasa Damansara 的城镇基础设施合约也没有一份可归到本项目名下。
没有公布，所以本页不登
任何没有具名来源公布过的东西。法定方面：开发商执照号及其有效期、APDL 及其有效期、申报的注册项目名称、申报的建筑类型、审批地方政府与建筑图批准编号、发展令编号、地权限制、目前任何抵押权人、申报的单位售价上下限、申报的建筑面积表、申报的预计完工日期，以及任何土著配额。产品方面：来自开发商或申报文件的每栋单位数（227 / 267 只来自一个代理网站）、除一篇杂志报道以外的层数、车位总数、开发商公布的各户型车位、访客车位、电梯数量与电梯对单位比、楼层净高、十九项设施中十七项的楼层位置、B/C/D 三个户型的主地块与附属地块拆分、四个户型在两栋楼之间如何分布，以及家具配置规格。那 26 栋三层排屋：全部，包括它们占 9.464 英亩的多少，以及是否属于第一期。金钱与时间方面：管理费与储备金费率、每一位顾问与总承包商的名字、建筑合约金额、实际开工日期，以及开发商自己说明的交屋日期。位置方面：任何政府登记册的坐标、整体规划中的地块编号、到那座 42 英亩 Central Park 及其湖泊的距离、那座公园是否就是 Taman Bandar @ Kwasa Damansara、到任何高速公路入口的距离、最近的国民小学与中学，以及地铁的步行路线。法律与绿色方面：HDA 执照是否已发出、发给谁，管理细则包括是否真的允许养宠物，任何状态的绿色认证，以及任何奖项。按一贯政策，本页也不公布任何折扣、回扣、净价、促销、赠品、优惠、佣金、售后回租或保证租金回报率，以及任何回报率预测。请直接找我索取文件。
开发商，以及它是怎么拿到这块地的
买家实际签约的公司是 SUNSURIA DAMANSARA SDN. BHD.，公司注册号 198401002785（115303-K）。这个号码在公开领域只印在一个地方 —— 开发商自己微网站 riasunsuria.com 的页脚与条款页。马交所公告点名了交易的每一方，却没有印出任何一方的注册号。
它不是 Sunsuria Berhad。Sunsuria Berhad（196801000641 / 8235-K）是上市母公司；Sunsuria Damansara Sdn Bhd 是它的间接全资子公司，也是签约主体。某代理微网站在「Developer」一栏写「Sunsuria Berhad」，而同一页自己的免责声明写的却是 Sunsuria Damansara Sdn Bhd —— 自相矛盾。一则 PropertyGuru 代理挂牌重复了同一个母公司错误，EdgeProp 2026 年 8 月那篇文章则完全没有点出法律主体，只写「Sunsuria」。Sunsuria Berhad 在本项目中的责任，是它为土地款向地主提供的公司担保 —— 那是对地主的担保，不是对买家的担保。
持牌公司是一家为这笔交易改名的 1984 年公司。Sunsuria Damansara Sdn Bhd 于 1984 年 2 月 22 日以 CONSOLIDATED FACTORING (M) SDN. BHD. 之名注册成立，并于 2025 年 1 月 10 日生效改名，比发展权协议签署早三个月。两项事实都出自马交所公告。所以「198401002785」看起来像四十年的开发业绩，实际上完全不是：实质上这是一家单一项目公司。把「1984 年成立」读成业绩纪录，是读错了。这一点值得直说，因为这个号码就印在开发商自己的网站上，而旁边没有任何说明。
这块地不是开发商的，而没有任何市场资料说过这件事。HSD 326637 / PT 57005 的注册业主是、并且仍然是 Kwasa Development (13) Sdn. Bhd.，一家由 Kwasa Land Sdn Bhd 全资拥有的房地产开发公司，而 Kwasa Land 由雇员公积金局全资拥有。依 2025 年 4 月 17 日的发展权协议，Sunsuria Damansara Sdn Bhd 取得的是依获批图纸、在该地自费开发并销售住宅单位的权利。地主须授予它一份委托书，并不得将该地抵押或设定负担。没有发行新股，没有合资公司，没有股权拆分。代价为 8,863 万 4,146 马币 —— 签约时付 886 万 3,415 马币，余下 7,977 万 731 马币须在九个月内或 2025 年 12 月 15 日前付清（以较早者为准），且全额付清前不得开工 —— 另加每一期毛销售额的 1%，保证最低 491 万 7,754 马币，于该期 CCC 后六个月内支付。预计发展总成本 3 亿 9 千万马币。背后还有 25 万马币可退还施工保证金与母公司担保；开发商主要股东若有变动，须先取得地主书面同意。
请不要把这读成合资。Kwasa Land 与 Sunsuria 两份新闻稿都把它说成「战略伙伴关系」，而这正是结构被说错的来源。它是在地主仍然持有的土地上授予发展权。同一个城镇里存在三种不同的结构，而它们经常被混为一谈：两个邻近项目走的是 Kwasa Land 合资；另一个是发展权加收益分成授予另一家开发商；第四个项目的持牌公司本身就是那家合资公司。RIA 走的是地主保留地契的发展权协议。对买家的实际影响值得说清楚：买家日后拿到的分层地契，依赖的是一条经过地主的产权链 —— 这一点出现在马交所公告里，其他地方都没有。
项目价值变动过，而开发商没有解释。2025 年 4 月公告的预计毛销售值为 4 亿 9 千 2 百万马币。《The Edge》封面报道给出一个未标注名目的「项目价值」5 亿 8 千万马币。Sunsuria 自己的 2026 财年第三季业绩评述给出预计 GDV 6 亿 3 千万马币 —— 在同样的 520 单位上限、同样的 9.464 英亩上，比 2025 年 4 月的数字多了 1 亿 3 千 8 百万马币，涨幅 28%，而任何地方都没有公开解释。本页引用 6 亿 3 千万马币，标明日期并归于开发商自己的业绩评述，也不把 4 亿 9 千 2 百万马币当作现行数字。myBina 只把本项目分级为「超过一亿」，确切数字需付费查看。
绿色方面什么都没有，奖项也没有。myBina 记录已委任一名绿色建筑顾问，姓名需付费查看。委任顾问不是认证、不是临时认证，也不是公开的争取目标。GreenRE 公开登记册已被抓取，返回约 130 条 Gold 级记录（其中包含标示为临时认证的条目），没有 Sunsuria、RIA 或 Kwasa Damansara 的任何记录 —— 这是一个有意义的否定结果，不是无法判断。没有 Green Building Index 记录，也没有人声称有。开发商自己的九个「Features」里完全没有绿色、能源、太阳能或认证说法；最接近的只有「rooms facing outwards for continuous airflow & natural light」与城镇绿地的描述。母公司的奖项页面显示「No awards found」，第 13 届 PropertyGuru 亚洲房地产大奖（马来西亚）与第 11 届 StarProperty 大奖 2026 都没有提到 Sunsuria 或 RIA。集团 CEO 那句「我们在 Sunsuria City 等标志性项目上的既有业绩」是集团业绩，不是 RIA 的资历 —— 而宣传素材正躺在 RIA 自己媒体库里的 Bangsar Hill Park，是另一个项目，持牌公司也完全不同。
开发商自己资料内部的一个定位矛盾，看房前值得知道。2025 年 4 月的新闻稿说本项目面向「寻求都市生活方式的个人与小家庭」。十八个月后，微网站的整个卖点变成多代同住的家庭生活，户型是 4 房与 4+1 房、最大 1,841 平方尺，而且完全没有 1,195 平方尺以下的单位。产品走了，新闻稿没跟上。「Multi-generational（多代同住）」与「Universal Design（通用设计）」至少部分有产品本身作证 —— 设施清单上有长者活动室，也写明「单位与公共区域内的婴儿车与轮椅友善设计」—— 但没有点名任何无障碍标准、认证或审核，所以请把通用设计当作描述性说法，不是经认证的说法。至于「Exclusive（独家）」则没有任何所指：永久地权在这个城镇里并不独家。
销售厅，照开发商自己的写法：RIA Sunsuria Gallery, Suite 1-3A & Suite 1-05, Ground Floor, Main Tower, Sunsuria Avenue, Persiaran Mahogani, Kota Damansara, PJU 5, 47810 Petaling Jaya, Selangor。公布的电话：+03-9212 8461。周一至周日上午 9:30 至下午 6:00。公开资料没有具名的开发商负责人，HDA 执照是否已发出、发给谁，也不在公开领域。
本节来源：Sunsuria Berhad 于 2025 年 4 月 17 日提交的马交所公告；Kwasa Land 与 Sunsuria 的新闻稿 —— 采用英文版，因为该城镇新闻稿的马来文版在可售地面积一项上存在算术错误；riasunsuria.com 及其条款页；sunsuria.com；经 EdgeProp 转述的 Sunsuria 2026 财年第三季业绩评述；《The Edge》封面报道；马新社；《星报》；StarProperty；myBina；以及 GreenRE 公开登记册。全部于 2026 年 10 月 8 日读取。
关于 RIA Sunsuria @ Kwasa Damansara 的常见问题
RIA Sunsuria @ Kwasa Damansara 具体在哪里？
政府注册的项目名称是什么 —— 是「Residensi RIA」吗？
持牌开发商是谁？是 Sunsuria Berhad 吗？
开发商执照号与 APDL 有公布吗？
一共多少单位？几栋楼？几层？
有哪些户型？
价格是多少？
什么时候完工？
这块地是谁的？
它真的是「低密度」吗？
地铁有多远？还有哪些地点有公布距离？
有绿色建筑认证吗？得过奖吗？
外国人可以买吗？
由哪个地方政府批准？是 MBSA 吗？
本页刻意不公布什么？
先问 APDL，再问价格
本项目在公开领域没有法定申报文件、没有开发商执照号、没有 APDL —— 因此也没有申报的价格区间 —— 而销售厅每日营业，销售活动一路宣传到 2026 年 10 月。请书面向 Sunsuria Damansara Sdn Bhd 索取：开发商执照号与 APDL 及两者的有效期、买卖合约所依据的附表，以及价格表。我会帮你提出这个要求，并把回复原样转给你，不论内容如何。
高老师（Louis Koh），LK Group Marketing 董事 · IQI Realty Sdn Bhd · 注册房地产中介公司。本页为市场资讯，不是价格表、不是报价、不是任何要约。
高老师（Louis Koh）
LK Group Marketing 董事 · IQI Realty Sdn Bhd · 注册房地产中介公司
我做吉隆坡与雪兰莪的新项目，而我公布的是法定申报资料与政府登记记录，不是宣传册文案。本项目没有任何已申报的东西可以公布 —— 所以我把「没有」这件事本身公布出来，连同那份代替申报文件起作用的马交所公告，以及一份完整的空白清单。如果本页上某个数字对你的决定很重要，找我索取它的出处文件，我会发给你。如果本页上某一处空白对你很重要，我会书面去向 Sunsuria Damansara Sdn Bhd 问。
发布于 2026 年 10 月 8 日 · 最后核实 2026 年 10 月 8 日 · 资料来自 Sunsuria Berhad 于 2025 年 4 月 17 日提交的马交所公告、开发商自己的微网站 riasunsuria.com 及其 WordPress REST API、Sunsuria 的 2026 财年第三季业绩评述、Kwasa Land 与 Sunsuria 的新闻稿、《The Edge》、EdgeProp、马新社、《星报》、StarProperty、myBina、GreenRE 公开登记册与雪兰莪 LPHS eHartanah 登记册 —— 全部于 2026 年 10 月 8 日读取。本项目没有任何可公开取得的 KPKT 法定广告申报文件，因此以上不公布开发商执照号、APDL 或申报价格区间。本页为市场资讯，不是价格表、不是报价、不是任何要约。
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雪兰莪MAHOGANY RESIDENCES @ 哥打白沙罗 — 在册名称 <code>RESIDENSI MAHOGANI</code>，281 个公寓单位，<b>281 个单位全部是 <code>Jadual H</code></b>，<b>提早交付、且没有申请任何延期</b>（CCC 2024年8月8日，交屋 2024年8月27日，<code>peratusSiap 100.00</code>），<b>GreenRE <code>SILVER</code> 最终认证、2029年1月5日到期</b> — 持牌人 <code>EVEREST PIONEER SDN. BHD.</code>，八打灵再也（MBPJ），Daerah Petaling，雪兰莪
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